【正文】 房地產(chǎn)財務管理（8058）自學考試大綱一、課程性質與設置目的房地產(chǎn)財務管理是高等教育自學考試物業(yè)管理專業(yè)的一門專業(yè)課，是專業(yè)性和應用性很強的一門經(jīng)濟管理學科。本課程以房地產(chǎn)企業(yè)資金運動為中心內容，以資金的籌集、投放、耗費、收入和分配為框架，闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的基本概念、管理原則、管理制度等理論問題以及預測、計劃、控制、分析等業(yè)務方法。房地產(chǎn)財務管理與企業(yè)財務管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。一方面，房地產(chǎn)財務管理是在充分結合了房地產(chǎn)經(jīng)濟活動特殊性的前提下，闡述房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)財務管理工作的具體內容，突出了房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)的特定理財要求；另一方面，房地產(chǎn)財務管理的研究框架、邏輯思路、基本理論和方法又與企業(yè)財務管理具有一致性，是企業(yè)財務管理的基本理論和基本方法在房地產(chǎn)經(jīng)濟領域中的具體應用。房地產(chǎn)財務管理還涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等多門課程的相關知識，學習和熟悉這些相關課程的內容，才能為學好本課程打下堅實的知識基礎。自學應考者學習本課程的目的是：明確房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的含義、目標和特點，認識做好財務管理工作對于促進房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、提高經(jīng)濟效益的重要意義；理解房地產(chǎn)財務管理的基本內容，懂得各種財務活動的聯(lián)系以及財務活動同其他各種經(jīng)濟活動的聯(lián)系；掌握房地產(chǎn)財務管理的各種業(yè)務方法，學習運用財務管理的知識和技能為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策服務。通過本課程的學習，要求自學者掌握財務管理的基本理論與房地產(chǎn)財務管理的特殊要求，具有從事房地產(chǎn)領域的財務管理工作所必須的業(yè)務知識和工作能力，培養(yǎng)和形成房地產(chǎn)經(jīng)濟領域從業(yè)人員應具備的專業(yè)素質。房地產(chǎn)財務管理課程既有較強的實用性，又有較強的理論性。學習本課程要緊密聯(lián)系實際來理解有關的理論問題，并以有關理論問題為指導研究各種業(yè)務方法問題，要虛實結合，防止單純注意具體方法的傾向。對業(yè)務理論問題要求加深理解，防止淺嘗則止，對業(yè)務方法問題則要求熟練掌握，學會在實踐中靈活運用。二、課程內容與考核目標第一章 總 論（一）學習目的和要求學習本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質和任務，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的含義和特點以及影響各種外部環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理財活動的外部環(huán)境；理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的目標、內容、任務和原則，深刻理解各種財務管理總體目標的優(yōu)劣、開發(fā)企業(yè)財務管理應建立的具體目標。通過本章的學習，要能明確房地產(chǎn)企業(yè)財務管理研究的主要內容，領會有關的基本理論問題，為學好以后各章打下業(yè)務理論基礎。本章的重點是掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的目標、內容、任務和原則，難點是必須深入理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與一般財務管理的異同。（二）課程內容第一節(jié)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性質。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體任務：（1）城市土地的開發(fā)經(jīng)營；（2）城市基本設施和配套設施的開發(fā)建設；（3）商品房的開發(fā)和經(jīng)營；（4）接受有關單位代建房屋或其他工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的含義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務、財務活動和財務關系。房地產(chǎn)財務關系的具體內容包括：（1）開發(fā)企業(yè)同其所有者之間的財務關系；（2）與債權人之間的財務關系；（3）與被投資單位之間的財務關系；（4）與其他企業(yè)單位之間的財務關系；（5）與債務人之間的財務關系；（6）與稅務等行政部門之間的財務關系；（7）開發(fā)企業(yè)內部各單位之間的財務關系；（8）開發(fā)企業(yè)與職工之間的財務關系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理是一種專業(yè)財務管理，是按照資金運動規(guī)律，利用價值指標對企業(yè)在土地和房屋開發(fā)過程中的財務活動進行組織、預測、監(jiān)督和調節(jié)，正確處理各種經(jīng)濟關系而實施的管理活動。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的特點 資金籌集任務重，管理周期長； 財務關系復雜，管理難度大； 資金運動形式互不相同，管理方法多樣化； 資金占用時間長，項目投資風險大。第二節(jié)一、企業(yè)財務管理的總體目標企業(yè)財務管理的總體目標是企業(yè)財務管理所要達到的整體目標，它決定著具體目標和整個財務管理過程的發(fā)展方向。目前，主要認為財務管理目標有以下幾種： 利潤最大化目標； 企業(yè)價值最大化目標； 股東財富最大化目標；社會責任目標及其與企業(yè)價值最大化目標的關系。二、企業(yè)財務管理的具體目標 籌資管理目標 投資管理目標 資產(chǎn)管理目標 成本費用管理目標 銷售收入管理目標 收入分配管理目標第三節(jié) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的內容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入成果及分配管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的任務 合理籌集資金； 合理安排和嚴格監(jiān)督資金的使用，提高資金的使用效果； 正確分配企業(yè)利潤，處理好企業(yè)與其他方面的財務關系； 實行財務監(jiān)督，維護財務紀律。第四節(jié)一、合理配置資金原則合理配置資金是指要通過資金活動的組織和調節(jié)來保證各項物資資源具有最優(yōu)化的結構比例關系。資金合理配置是企業(yè)持續(xù)、高效運營必不可少的條件。二、收益風險均衡原則企業(yè)進行財務管理活動必須對每一項具體的財務活動，全面分析其收益性和安全性，按照風險和收益適當均衡的要求來決定采取有利的行動方案，并在實踐中趨利避害，爭取獲得更多的收益。三、成本效益原則成本效益原則，就是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的所費與所得進行比較分析，使成本與收益得到最優(yōu)組合，以謀取更多的盈余。四、收支積極平衡原則要保證資金周轉的順利進行，不僅要做到在一定時期內資金總量的收支平衡，而且要做到在一定時段上的收支平衡。五、利益關系協(xié)調原則要協(xié)調好企業(yè)內外各方面的關系，維護相關利益者如國家、所有人、債權人、經(jīng)營者、勞動者等方面的合法權益，協(xié)調好他們的經(jīng)營利益，以調動他們的積極性，保證企業(yè)實現(xiàn)財務目標。第五節(jié)開發(fā)企業(yè)財務活動的外部環(huán)境主要包括經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境和金融環(huán)境四項內容。一、經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境是影響企業(yè)財務管理的主要因素。一般包括：經(jīng)濟發(fā)展水平經(jīng)濟體制經(jīng)濟政策經(jīng)濟周期通貨膨脹二、法律環(huán)境企業(yè)組織法規(guī)企業(yè)一般分為獨資企業(yè)、合伙制企業(yè)和公司制企業(yè)。企業(yè)的組織形式不同，財務管理也有所不同。稅收法規(guī)稅法中關于國家稅種的設置、稅率的高低、征收范圍、減免規(guī)定、優(yōu)惠政策等都會影響企業(yè)活動。財務法規(guī)我國財務法規(guī)分為三個層次：（1）企業(yè)財務通則；（2）行業(yè)財務制度；（3）企業(yè)內部財務制度。三、市場環(huán)境土地市場環(huán)境房產(chǎn)市場環(huán)境生產(chǎn)資料市場四、金融環(huán)境 金融市場的分類（1）按期限分類，金融市場可分為短期資本市場和長期資本市場；（2）按功能劃分，金融市場可分為發(fā)行市場和流通市場；（3）按融資對象劃分，金融市場可分為資本市場、外匯市場和黃金市場；（4）按地理范圍劃分，金融市場可分為地方性金融市場、全國性金融市場和國際性金融市場。 金融市場的作用（1）企業(yè)籌資和投資的場所；（2）引導資本流向和流量，提高資本效率；（3）實現(xiàn)資本的轉換，分散風險；（4）為企業(yè)財務管理提供有用信息。（三）考核知識點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的總體目標和具體目標房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的內容和任務房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的環(huán)境（四）考核要求房地產(chǎn)企業(yè)財務活動的概念（1）識記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的任務；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務；財務活動；財務關系；房地產(chǎn)財務管理。（2）領會：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質；財務活動的四個方面；財務關系的具體內容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的特點。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的總體目標和具體目標（1）識記：企業(yè)財務管理的總體目標；企業(yè)財務管理的具體目標。（2）領會：利潤最大化目標的優(yōu)缺點；企業(yè)價值最大化目標的優(yōu)缺點；股東財富最大化目標的優(yōu)缺點；社會責任目標。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的內容和任務（1）識記：資金籌集管理；資金使用管理；成本費用管理；收入成果及分配管理。（2）領會：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的內容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的任務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的原則（1）識記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理原則。（2）領會：合理配置資金原則；收益風險均衡原則；成本效益原則；收益積極平衡原則；利益關系協(xié)調原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的環(huán)境（1）識記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的環(huán)境；開發(fā)企業(yè)財務管理的外部環(huán)境經(jīng)濟體制；經(jīng)濟政策；經(jīng)濟周期；通貨膨脹；財務法規(guī)；金融環(huán)境。（2）領會：經(jīng)濟環(huán)境；法律環(huán)境；市場環(huán)境；金融市場的分類；金融市場的作用。第二章 財務管理的理論基礎（一）學習目的和要求學習本章，要求了解資金時間價值的含義，風險的劃分，單利和復利、現(xiàn)值和終值的概念和關系，理解資金時間價值的實質，風險與收益的關系，并在此基礎上深入理解如何運用資金時間價值和風險價值進行投資和籌資決策，掌握單利終值和單利現(xiàn)值、復利終值和復利現(xiàn)值、年金終值和年金現(xiàn)值的計算方法，以及風險衡量的方法。本章的重點是資金時間價值的計算方法及其相關概念的理解，難點是對風險程度的量化及風險收益率的計算。（二）課程內容第一節(jié)一、資金時間價值的含義資金的時間價值就是資金經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為貨幣的時間價值。二、資金時間價值的計算單利終值和單利現(xiàn)值的計算。（1）單利終值的計算；（2）單利現(xiàn)值的計算。復利終值和復利現(xiàn)值的計算。(1)復利終值的計算；（2）復利現(xiàn)值的計算。年金終值和年金現(xiàn)值的計算。（1）普通年金。①普通年金終值；②償債基金； ③普通年金現(xiàn)值。（2）預付年金。①預付年金終值計算；②預付年金現(xiàn)值計算。（3）遞延年金。（4）永續(xù)年金第二節(jié)一、風險的含義和種類風險的含義風險即未來收益的不確定性。風險的種類按照風險形成的原因，可將風險劃分為（1）經(jīng)濟環(huán)境風險；（2）通貨膨脹風險；（3）經(jīng)營風險；（4）財務風險。按風險可否分散，可將風險劃分為可分散風險和不可分散風險。二、風險的衡量概率及概率分布期望收益的計算方差及標準差的計算標準離差率的計算風險收益率的計算（三）考核知識點 資金時間價值的含義和計算 風險管理（四）考核要求資金時間價值的含義和計算（1）識記：資金時間價值；終值；現(xiàn)值；單利；貼現(xiàn)；復利；普通年金；償債基金；預付年金；遞延年金；永續(xù)年金。（2）領會：資金時間價值的內涵。（3）簡單應用：單利終值和單利現(xiàn)值的計算方法；復利終值和復利現(xiàn)值的計算方法、年金終值和年金現(xiàn)值的計算方法。風險管理（1）識記：風險；經(jīng)營風險；財務風險；可分散風險；不可分散風險 （2）領會：風險的內涵；風險的種類；概率和概率分布；期望收益；方差及標準差；標準離差率；風險收益率。（3）簡單應用：期望收益的計算；方差及標準差的計算；標準離差率的計算；風險收益率的計算。（4）綜合應用：運用概率和統(tǒng)計的方法對項目風險價值進行定量判斷。第三章 籌資管理（一