【文章內(nèi)容簡介】 取有效措施促使企業(yè)不斷提高固定資產(chǎn)的利用效率。第二節(jié)一、固定資產(chǎn)折舊的含義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)在使用過程中，會不斷發(fā)生損耗，其價值逐漸轉(zhuǎn)移到開發(fā)產(chǎn)品或企業(yè)的期間費用中去，這部分逐漸轉(zhuǎn)移的價值就是固定資產(chǎn)折舊。固定資產(chǎn)的損耗分為有形損耗和無形損耗兩種形式。二、固定資產(chǎn)折舊的計算平均年限法。工作量法。雙倍余額遞減法。年數(shù)總和法。雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法屬于加速折舊法。加速折舊法對于加速資金周轉(zhuǎn)，改善企業(yè)財務(wù)狀況具有重要意義。三、固定資產(chǎn)折舊計劃的編制編制固定資產(chǎn)折舊計劃要確定以下指標(biāo)：（1）計劃年度期初固定資產(chǎn)總值；（2）計劃年度期初應(yīng)計折舊固定資產(chǎn)總值；（3）計劃年度內(nèi)增加固定資產(chǎn)總值；（4）計劃年度內(nèi)增加應(yīng)計折舊固定資產(chǎn)總值；（5）計劃年度內(nèi)增加應(yīng)計折舊固定資產(chǎn)平均值：（6）計劃年度內(nèi)減少固定資產(chǎn)總值：（7）計劃年度內(nèi)減少應(yīng)計折舊固定資產(chǎn)總值；（8）計劃年度內(nèi)減少應(yīng)計折舊固定資產(chǎn)平均總值；（9）計劃年度期末固定資產(chǎn)總值；（10）計劃年度期末應(yīng)計折舊固定資產(chǎn)總值；（11）計劃年度內(nèi)應(yīng)計折舊固定資產(chǎn)平均總值；（12）計劃年度內(nèi)應(yīng)計提的固定資產(chǎn)折舊額第三節(jié)一、固定資產(chǎn)投資決策分析的含義固定資產(chǎn)投資決策分析是在固定資產(chǎn)投資項目落實之前，分析投資項目技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟上的效益性，進行方案的比較，選擇最佳投資方案。二、固定資產(chǎn)投資決策分析的方法非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法主要包括：（1）投資回收期法；（2）投資報酬率法。貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法主要方法有：（1）凈現(xiàn)值法；（2）現(xiàn)值指數(shù)法；（3）內(nèi)部報酬率法。第四節(jié)一、無形資產(chǎn)的含義及特點無形資產(chǎn)的含義無形資產(chǎn)是指不具有實物形態(tài)，但能長期使用并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造效益的非貨幣資產(chǎn)。無形資產(chǎn)一般包括：（1）專利權(quán)；（2）商標(biāo)權(quán)；（3）著作權(quán)；（4）土地使用權(quán)；（5）經(jīng)營特許權(quán)；（6）非專利技術(shù)；（7）商譽。 無形資產(chǎn)的特點（1）沒有實物形態(tài)；（2）能在較長的時間內(nèi)使企業(yè)獲得經(jīng)濟效益；（3）持有的目的是使用而不是出售；（4）能夠給企業(yè)提供未來經(jīng)濟效益的大小具有較大的不確定性；（5）通常是企業(yè)有償取得的。二、無形資產(chǎn)的計價與攤銷無形資產(chǎn)的計價無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。無形資產(chǎn)的攤銷無形資產(chǎn)應(yīng)從開始使用之日起，在有效使用期內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M用。影響其攤銷額大小的兩個主要因素：（1）無形資產(chǎn)攤銷的期限；（2）無形資產(chǎn)攤銷的方法。三、無形資產(chǎn)的日常管理（1）正確評估無形資產(chǎn)的價值。（2）按照規(guī)定期限分期攤銷已使用的無形資產(chǎn)。（3）充分發(fā)揮無形資產(chǎn)的效能并不斷提高其使用效益。（三）考核知識點固定資產(chǎn)的概念、分類、特點及其日常管理固定資產(chǎn)折舊的管理固定資產(chǎn)投資決策分析無形資產(chǎn)的管理（四）考核要求固定資產(chǎn)的概念、分類、特點及其日常管理（1）識記：固定資產(chǎn)。 （2）領(lǐng)會：固定資產(chǎn)的分類；固定資產(chǎn)的特點；固定資產(chǎn)的日常管理。固定資產(chǎn)折舊的管理（1）識記：固定資產(chǎn)折舊；固定資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗。（2）領(lǐng)會：加速折舊法及其意義；編制固定資產(chǎn)折舊計劃所使用的主要指標(biāo)。（3）簡單應(yīng)用：平均年限法；工作量法；雙倍余額遞減法；年數(shù)總和法。固定資產(chǎn)投資決策分析（1）識記：固定資產(chǎn)投資決策分析；現(xiàn)金流出量；現(xiàn)金流入量。 （2）領(lǐng)會：固定資產(chǎn)投資效益好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)；不同分析方法各自的優(yōu)劣。（3）簡單應(yīng)用：投資回收期法；投資報酬率法；凈現(xiàn)值法；現(xiàn)值指數(shù)法；內(nèi)部報酬率法。無形資產(chǎn)的管理（1）識記：無形資產(chǎn)。（2）領(lǐng)會：無形資產(chǎn)的主要形式；無形資產(chǎn)的特點；無形資產(chǎn)的計價和攤銷；無形資產(chǎn)的日常管理。 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的含義，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的組成內(nèi)容；了解成本費用管理的意義、要求和主要內(nèi)容；理解和掌握成本費用預(yù)算和成本費用計劃的含義、目的，在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用預(yù)算和編制成本費用計劃的基本方法；理解和掌握成本費用控制的含義、內(nèi)容以及成本費用控制的程序和應(yīng)遵循的原則，正確把握降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的基本途徑。本章的重點在于全面理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理的內(nèi)容，掌握成本費用預(yù)算、成本費用計劃和成本費用控制的基本含義和內(nèi)容。難點在于結(jié)合實際正確理解降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本費用的途徑。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、成本費用及構(gòu)成成本費用的含義成本費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項耗費。成本費用的開支范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營有關(guān)的各項支出，都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定計入企業(yè)的成本費用，具體包括開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費用兩大類。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。不得列入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的支出項目。成本費用的分類（1）成本費用按經(jīng)濟內(nèi)容分類，可分為勞動對象耗費、主要勞動手段耗費、活勞動耗費和其他耗費等；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用按經(jīng)濟用途分類，分為開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費用；（3）按照成本費用是否可控，分為可控耗費和不可控耗費；（4）按照成本費用與開發(fā)產(chǎn)品之間的關(guān)系，分為變動耗費和固定耗費。二、成本費用管理的主要內(nèi)容成本費用管理的主要內(nèi)容包括：（1）成本費用預(yù)算；（2）成本費用計劃；（3）成本費用控制；（4）成本費用的分析。三、成本費用管理的要求成本費用管理的基本要求主要包括：（1）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點和管理要求，確定成本計算對象和成本計算方法；（2）將開發(fā)建設(shè)費用按經(jīng)濟用途分類，確定成本項目；（3）正確區(qū)分各種支出的性質(zhì)，嚴格遵守成本費用的開支范圍，正確計算開發(fā)項目成本；（4）加強成本費用管理的基礎(chǔ)工作。第二節(jié)一、成本費用預(yù)算投資決策階段的成本費用預(yù)算投資決策階段的成本費用預(yù)算一般有兩種：（1）倒扣計算法；（2）選擇某一先進成本作為目標(biāo)成本。編制計劃時的成本費用預(yù)算編制計劃時的成本費用預(yù)算主要是確定企業(yè)計劃期的目標(biāo)成本和達到目標(biāo)成本的措施。方法如下：（1）固定耗費和變動耗費的劃分?？刹捎酶叩忘c法和回歸分析法等統(tǒng)計分析方法。（2）目標(biāo)成本費用的預(yù)算。（3）成本費用降低額和成本費用降低率的預(yù)算。二、成本費用計劃編制成本費用計劃的準(zhǔn)備工作包括：（1）制定合理的消耗標(biāo)準(zhǔn)；（2）收集資料。編制成本費用計劃的原則（1）各項技術(shù)指標(biāo)和工藝指標(biāo)都要對照本企業(yè)的歷史最高水平、同行業(yè)先進水平和基期實際水平合理加以確定；（2）搞好綜合平衡；（3）全面計劃管理。成本費用計劃的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用計劃一般包括單個項目開發(fā)成本計劃、總開發(fā)成本計劃和期間費用預(yù)算等。第三節(jié) 一、成本費用控制的含義及內(nèi)容成本費用控制有狹義和廣義之分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用控制方法主要有目標(biāo)成本控制法和項目經(jīng)理責(zé)任制等。事前控制。包括成本費用預(yù)算、成本費用計劃和制定成本費用管理責(zé)任制。成本費用計劃執(zhí)行過程中的成本費用控制。包括材料費用的控制、工資費用的控制、期間費用的控制等。事后控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事后控制的主要內(nèi)容包括：企業(yè)總成本費用分析、單位成本費用分析和同行業(yè)成本費用分析。二、成本費用控制的程序成本費用控制一般包括以下幾項基本程序：（1）制定成本費用控制標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以確定各項節(jié)約措施；（2）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；（3）確定差異；（4）消除差異；（5）考核獎懲。三、成本費用控制的原則成本費用控制須遵循下列原則：（1）責(zé)權(quán)結(jié)合原則；（2）全面性原則；（3）效益性原則；（4）及時性原則；（5）例外管理原則。第四節(jié)降低成本費用，就是降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中活勞動和物化勞動的耗費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本費用的主要途徑包括：進行可行性研究，正確選擇設(shè)計方案；加強預(yù)算管理；降低材料消耗；提高勞動生產(chǎn)率和設(shè)備利用率；降低開發(fā)項目的管理費用；保證工期和開發(fā)項目質(zhì)量，減少返工損失；強化監(jiān)督管理和現(xiàn)場管理；加強合同管理。（三）考核知識點成本費用概述成本費用預(yù)算和計劃成本費用控制降低成本費用的途徑（四）考核要求成本費用概述（1）識記：成本費用的含義；成本費用的分類。（2）領(lǐng)會：成本和費用的區(qū)別；成本費用的開支范圍；成本費用管理的主要內(nèi)容和要求。成本費用預(yù)算和計劃（1）識記：成本費用預(yù)算和成本費用計劃的含義。（2）領(lǐng)會：編制成本費用計劃的準(zhǔn)備工作；編制成本費用計劃的原則；成本費用計劃的內(nèi)容。（3）簡單應(yīng)用：投資決策階段成本費用預(yù)算的方法。（4）綜合運用：編制計劃時的成本費用預(yù)算的基本方法。成本費用控制（1）識記：成本費用控制的含義。（2）領(lǐng)會：成本費用控制的內(nèi)容；成本費用控制的程序；成本費用控制的原則。降低成本費用的途徑領(lǐng)會：降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用的主要途徑。第七章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤及利潤分配管理（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求深入了解房地產(chǎn)企業(yè)利潤的概念，掌握房地產(chǎn)企業(yè)利潤的構(gòu)成要素以及各構(gòu)成要素的基本含義、特點以及相互之間的關(guān)系；理解利潤管理及利潤預(yù)測對企業(yè)管理的重要意義，掌握利潤預(yù)測的主要方法及其運用；了解利潤決策的一般程序，掌握利潤決策的主要方法；理解和把握利潤分配的基本原則和主要程序。本章的重點是深刻理解房地產(chǎn)企業(yè)利潤及利潤分配的基本概念、主要方法和程序，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤及利潤分配管理的基本方法。難點是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤預(yù)測和利潤決策的程序和方法。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、利潤及其構(gòu)成利潤是指企業(yè)在一個會計期間的收入減去相關(guān)成本、費用后的差額，是企業(yè)一定會計期間的財務(wù)成果。房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額。營業(yè)利潤投資凈收益營業(yè)外收支凈額二、利潤管理的意義利潤管理具有以下五方面的意義：（1）利潤是企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)；（2）利潤是衡量和評價企業(yè)經(jīng)濟效益和綜合管理水平的一項重要指標(biāo)；（3）利潤是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的資金保障，是企業(yè)進行擴大再生產(chǎn)的重要源泉；（4）利潤是企業(yè)回報股東的源泉；（5）利潤是企業(yè)對社會所做貢獻的源泉。第二節(jié)一、利潤的預(yù)測營業(yè)利潤預(yù)測是利潤預(yù)測的重點。營業(yè)利潤的預(yù)測營業(yè)利潤的預(yù)測方法常見的有以下幾種：（1）比例預(yù)測法。（2）比例計算法。（3）本量利分析法。（4）經(jīng)營杠桿系數(shù)在利潤預(yù)測中的應(yīng)用。投資凈收益的預(yù)測營業(yè)外收支凈額的預(yù)測二、利潤決策利潤決策的程序利潤決策的程序包括：（1）收集整理信息資料；（2）審定決策目標(biāo)和可行性方案；（3）目標(biāo)利潤的實施和反饋。目標(biāo)利潤的決策方法利潤決策的方法主要有以下幾種：（1）比較決策法；（2）綜合平衡決策法。實現(xiàn)目標(biāo)利潤措施方案的決策在決策過程中，可提出實現(xiàn)目標(biāo)利潤的三個方案：（1）增產(chǎn)增銷實現(xiàn)目標(biāo)利潤；（2）實行技術(shù)革新、改造降低變動費用