【正文】 （1）識(shí)記：負(fù)債；負(fù)債經(jīng)營(yíng)；（2）領(lǐng)會(huì)：負(fù)債經(jīng)營(yíng)的完整內(nèi)涵；負(fù)債的分類；負(fù)債與負(fù)債經(jīng)營(yíng)的區(qū)別；負(fù)債經(jīng)營(yíng)的意義；負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特征；負(fù)債經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)管理（一）學(xué)習(xí)目的和要求 學(xué)習(xí)本章，要求了解流動(dòng)資產(chǎn)的含義、主要形式和特點(diǎn)，理解現(xiàn)金、應(yīng)收帳款和存貨等三類流動(dòng)資產(chǎn)管理的目的，并在此基礎(chǔ)上掌握如何通過確定現(xiàn)金最佳持有量和編制現(xiàn)金收支計(jì)劃的方法管理現(xiàn)金；如何制定正確的信用政策以減少壞帳損失、加快應(yīng)收帳款回收，降低應(yīng)收帳款的成本；以及如何進(jìn)行存貨控制，實(shí)現(xiàn)存貨成本的最小化。房地產(chǎn)資金來源渠道和籌集方式（1）識(shí)記：資金來源渠道；資金籌集方式；吸收直接投資、股票、銀行借款、商業(yè)信用、債券、租賃、聯(lián)營(yíng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際出發(fā)，適時(shí)調(diào)整負(fù)債規(guī)模，充分運(yùn)用貨幣時(shí)間價(jià)值原理，提高資金的使用效率。三、負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特征（1）以資金的所有權(quán)和使用權(quán)相分離為條件。第四節(jié)一、負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵負(fù)債經(jīng)營(yíng)是指企業(yè)通過銀行貸款、發(fā)行債券、租賃、商業(yè)信用等辦法來籌集資金的經(jīng)營(yíng)方式。三、個(gè)別資金成本的確定 優(yōu)先股資金成本 普通股資金成本 長(zhǎng)期債務(wù)資金成本四、綜合資金成本的確定企業(yè)運(yùn)用不同籌資方式取得資金，其資金成本各不相同。一般包括：（1）用資費(fèi)用；（2）籌資費(fèi)用。（5）發(fā)行債券。第二節(jié)一、資金來源渠道 國(guó)家和地方財(cái)政撥款 銀行信貸資金 非銀行金融機(jī)構(gòu)資金 其他企業(yè)資金 企業(yè)內(nèi)部資金 職工和民間資金 利用外資二、資金籌集方式（1）吸引直接投資。本章的重點(diǎn)是掌握企業(yè)籌集資金的幾種主要方式、各種方式如何進(jìn)行取舍以及如何確定企業(yè)的籌資方案，難點(diǎn)是各種籌資方式資金成本的計(jì)算和最佳資金結(jié)構(gòu)的確定。風(fēng)險(xiǎn)管理（1）識(shí)記：風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；可分散風(fēng)險(xiǎn)；不可分散風(fēng)險(xiǎn) （2）領(lǐng)會(huì)：風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵；風(fēng)險(xiǎn)的種類；概率和概率分布；期望收益；方差及標(biāo)準(zhǔn)差；標(biāo)準(zhǔn)離差率；風(fēng)險(xiǎn)收益率。按風(fēng)險(xiǎn)可否分散，可將風(fēng)險(xiǎn)劃分為可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)。①預(yù)付年金終值計(jì)算；②預(yù)付年金現(xiàn)值計(jì)算。年金終值和年金現(xiàn)值的計(jì)算。二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算單利終值和單利現(xiàn)值的計(jì)算。（2）領(lǐng)會(huì)：經(jīng)濟(jì)環(huán)境；法律環(huán)境；市場(chǎng)環(huán)境；金融市場(chǎng)的分類；金融市場(chǎng)的作用。（2）領(lǐng)會(huì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù)。（2）領(lǐng)會(huì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)；財(cái)務(wù)活動(dòng)的四個(gè)方面；財(cái)務(wù)關(guān)系的具體內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)。財(cái)務(wù)法規(guī)我國(guó)財(cái)務(wù)法規(guī)分為三個(gè)層次：（1）企業(yè)財(cái)務(wù)通則；（2）行業(yè)財(cái)務(wù)制度；（3）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度。一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要因素。三、成本效益原則成本效益原則，就是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的所費(fèi)與所得進(jìn)行比較分析，使成本與收益得到最優(yōu)組合，以謀取更多的盈余。二、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo) 籌資管理目標(biāo) 投資管理目標(biāo) 資產(chǎn)管理目標(biāo) 成本費(fèi)用管理目標(biāo) 銷售收入管理目標(biāo) 收入分配管理目標(biāo)第三節(jié) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入成果及分配管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù) 合理籌集資金； 合理安排和嚴(yán)格監(jiān)督資金的使用，提高資金的使用效果； 正確分配企業(yè)利潤(rùn)，處理好企業(yè)與其他方面的財(cái)務(wù)關(guān)系； 實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)務(wù)紀(jì)律。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一種專業(yè)財(cái)務(wù)管理，是按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，利用價(jià)值指標(biāo)對(duì)企業(yè)在土地和房屋開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、預(yù)測(cè)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系而實(shí)施的管理活動(dòng)。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性質(zhì)。對(duì)業(yè)務(wù)理論問題要求加深理解，防止淺嘗則止，對(duì)業(yè)務(wù)方法問題則要求熟練掌握，學(xué)會(huì)在實(shí)踐中靈活運(yùn)用。自學(xué)應(yīng)考者學(xué)習(xí)本課程的目的是：明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義、目標(biāo)和特點(diǎn)，認(rèn)識(shí)做好財(cái)務(wù)管理工作對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要意義；理解房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容，懂得各種財(cái)務(wù)活動(dòng)的聯(lián)系以及財(cái)務(wù)活動(dòng)同其他各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聯(lián)系；掌握房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的各種業(yè)務(wù)方法，學(xué)習(xí)運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的知識(shí)和技能為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。本課程以房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)為中心內(nèi)容，以資金的籌集、投放、耗費(fèi)、收入和分配為框架，闡述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本概念、管理原則、管理制度等理論問題以及預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、分析等業(yè)務(wù)方法。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與企業(yè)財(cái)務(wù)管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。通過本課程的學(xué)習(xí)，要求自學(xué)者掌握財(cái)務(wù)管理的基本理論與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特殊要求，具有從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)務(wù)管理工作所必須的業(yè)務(wù)知識(shí)和工作能力，培養(yǎng)和形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域從業(yè)人員應(yīng)具備的專業(yè)素質(zhì)。二、課程內(nèi)容與考核目標(biāo)第一章 總 論（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)和任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義和特點(diǎn)以及影響各種外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的外部環(huán)境；理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)、內(nèi)容、任務(wù)和原則，深刻理解各種財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的優(yōu)劣、開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)建立的具體目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體任務(wù)：（1）城市土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)；（2）城市基本設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)；（3）商品房的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)；（4）接受有關(guān)單位代建房屋或其他工程。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn) 資金籌集任務(wù)重，管理周期長(zhǎng)； 財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大； 資金運(yùn)動(dòng)形式互不相同，管理方法多樣化； 資金占用時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大。第四節(jié)一、合理配置資金原則合理配置資金是指要通過資金活動(dòng)的組織和調(diào)節(jié)來保證各項(xiàng)物資資源具有最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。四、收支積極平衡原則要保證資金周轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，不僅要做到在一定時(shí)期內(nèi)資金總量的收支平衡，而且要做到在一定時(shí)段上的收支平衡。一般包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)濟(jì)政策經(jīng)濟(jì)周期通貨膨脹二、法律環(huán)境企業(yè)組織法規(guī)企業(yè)一般分為獨(dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)和公司制企業(yè)。三、市場(chǎng)環(huán)境土地市場(chǎng)環(huán)境房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境生產(chǎn)資料市場(chǎng)四、金融環(huán)境 金融市場(chǎng)的分類（1）按期限分類，金融市場(chǎng)可分為短期資本市場(chǎng)和長(zhǎng)期資本市場(chǎng)；（2）按功能劃分，金融市場(chǎng)可分為發(fā)行市場(chǎng)和流通市場(chǎng)；（3）按融資對(duì)象劃分，金融市場(chǎng)可分為資本市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)和黃金市場(chǎng)；（4）按地理范圍劃分，金融市場(chǎng)可分為地方性金融市場(chǎng)、全國(guó)性金融市場(chǎng)和國(guó)際性金融市場(chǎng)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)（1）識(shí)記：企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)；企業(yè)財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則（1）識(shí)記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理原則。第二章 財(cái)務(wù)管理的理論基礎(chǔ)（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解資金時(shí)間價(jià)值的含義，風(fēng)險(xiǎn)的劃分，單利和復(fù)利、現(xiàn)值和終值的概念和關(guān)系，理解資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上深入理解如何運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值進(jìn)行投資和籌資決策，掌握單利終值和單利現(xiàn)值、復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值、年金終值和年金現(xiàn)值的計(jì)算方法，以及風(fēng)險(xiǎn)衡量的方法。（1）單利終值的計(jì)算；（2）單利現(xiàn)值的計(jì)算。（1）普通年金。（3）遞延年金。二、風(fēng)險(xiǎn)的衡量概率及概率分布期望收益的計(jì)算方差及標(biāo)準(zhǔn)差的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)離差率的計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)收益率的計(jì)算（三）考核知識(shí)點(diǎn) 資金時(shí)間價(jià)值的含義和計(jì)算 風(fēng)險(xiǎn)管理（四）考核要求資金時(shí)間價(jià)值的含義和計(jì)算（1）識(shí)記：資金時(shí)間價(jià)值；終值；現(xiàn)值；單利；貼現(xiàn)；復(fù)利；普通年金；償債基金；預(yù)付年金；遞延年金；永續(xù)年金。（3）簡(jiǎn)單應(yīng)用：期望收益的計(jì)算；方差及標(biāo)準(zhǔn)差的計(jì)算；標(biāo)準(zhǔn)離差率的計(jì)算；風(fēng)險(xiǎn)收益率的計(jì)算。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)為了保證其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利開展而進(jìn)行的籌措資金的活動(dòng)。（2）發(fā)行股票。（6）租賃。二、資金成本的作用（1）資金成本是選擇資金來源、確定最佳資金結(jié)構(gòu)的重要依據(jù)。為了進(jìn)行籌資決策，就需要計(jì)算綜合資金成本。應(yīng)從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面深入分析。（2）以約定的償付時(shí)間和責(zé)任為保證。債務(wù)來源的選擇要得當(dāng)，期限結(jié)構(gòu)搭配要合理，負(fù)債使用投向要科學(xué)，努力提高負(fù)債資金的綜合效率。（2）領(lǐng)會(huì)：企業(yè)的七種資金來源渠道；企業(yè)在國(guó)內(nèi)籌集資金的主要方式及其各種方式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。本章的重點(diǎn)和難點(diǎn)是掌握信用政策的制定和確定存貨最佳訂購(gòu)量的方法。（2）預(yù)防的動(dòng)機(jī)。銀行存款管理房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)銀行存款的管理，建立嚴(yán)格的銀行存款內(nèi)部控制制度。二、信用政策的制定信用政策又稱應(yīng)收帳款政策，是企業(yè)財(cái)務(wù)政策的一個(gè)重要組成部分，主要包括： 信用標(biāo)準(zhǔn)信用條件收帳政策三、應(yīng)收帳款的日常管理信用調(diào)查。主要內(nèi)容包括：（1）按材料、設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，控制采購(gòu)款 ；（2）運(yùn)用ABC控制法，對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行重點(diǎn)控制；（3）掌握材料、設(shè)備動(dòng)態(tài)平衡，保證供應(yīng)，并防止超儲(chǔ)積壓；（4）確定經(jīng)濟(jì)訂貨量，保證合理的材料、設(shè)備儲(chǔ)備。 （2）領(lǐng)會(huì)：房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)；流動(dòng)資產(chǎn)的管理要求。應(yīng)收帳款的管理（1）識(shí)記：應(yīng)收帳款；信用政策；信用標(biāo)準(zhǔn)、信用條件、收帳政策；“5C”系統(tǒng)；信用期限、現(xiàn)金折扣、折扣期限。 （3）簡(jiǎn)單應(yīng)用：存貨最佳訂貨量的確定。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、固定資產(chǎn)的概念固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。按所有權(quán)關(guān)系分類：（1）自有固定資產(chǎn)；（2）租入固定資產(chǎn)。（3）價(jià)值補(bǔ)償和實(shí)物更新分別進(jìn)行。加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)固定資產(chǎn)的管理。二、固定資產(chǎn)折舊的計(jì)算平均年限法。雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法屬于加速折舊法。貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法主要方法有：（1）凈現(xiàn)值法；（2）現(xiàn)值指數(shù)法；（3）內(nèi)部報(bào)酬率法。二、無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)與攤銷無形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)無形資產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)。（2）按照規(guī)定期限分期攤銷已使用的無形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)折舊的管理（1）識(shí)記：固定資產(chǎn)折舊；固定資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗。 （2）領(lǐng)會(huì)：固定資產(chǎn)投資效益好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)；不同分析方法各自的優(yōu)劣。 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的含義，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的組成內(nèi)容；了解成本費(fèi)用管理的意義、要求和主要內(nèi)容；理解和掌握成本費(fèi)用預(yù)算和成本費(fèi)用計(jì)劃的含義、目的，在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用預(yù)算和編制成本費(fèi)用計(jì)劃的基本方法；理解和掌握成本費(fèi)用控制的含義、內(nèi)容以及成本費(fèi)用控制的程序和應(yīng)遵循的原則，正確把握降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的基本途徑。成本費(fèi)用的開支范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的各項(xiàng)支出，都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定計(jì)入企業(yè)的成本費(fèi)用，具體包括開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用兩大類。成本費(fèi)用的分類（1）成本費(fèi)用按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類，可分為勞動(dòng)對(duì)象耗費(fèi)、主要?jiǎng)趧?dòng)手段耗費(fèi)、活勞動(dòng)耗費(fèi)和其他耗費(fèi)等；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用按經(jīng)