【正文】 （1）識記：負(fù)債；負(fù)債經(jīng)營；（2）領(lǐng)會：負(fù)債經(jīng)營的完整內(nèi)涵；負(fù)債的分類；負(fù)債與負(fù)債經(jīng)營的區(qū)別；負(fù)債經(jīng)營的意義；負(fù)債經(jīng)營的特征；負(fù)債經(jīng)營管理的內(nèi)容 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資產(chǎn)管理（一）學(xué)習(xí)目的和要求 學(xué)習(xí)本章，要求了解流動資產(chǎn)的含義、主要形式和特點，理解現(xiàn)金、應(yīng)收帳款和存貨等三類流動資產(chǎn)管理的目的，并在此基礎(chǔ)上掌握如何通過確定現(xiàn)金最佳持有量和編制現(xiàn)金收支計劃的方法管理現(xiàn)金；如何制定正確的信用政策以減少壞帳損失、加快應(yīng)收帳款回收，降低應(yīng)收帳款的成本；以及如何進(jìn)行存貨控制，實現(xiàn)存貨成本的最小化。房地產(chǎn)資金來源渠道和籌集方式（1）識記：資金來源渠道；資金籌集方式；吸收直接投資、股票、銀行借款、商業(yè)信用、債券、租賃、聯(lián)營。企業(yè)經(jīng)營實際出發(fā)，適時調(diào)整負(fù)債規(guī)模，充分運用貨幣時間價值原理，提高資金的使用效率。三、負(fù)債經(jīng)營的特征（1）以資金的所有權(quán)和使用權(quán)相分離為條件。第四節(jié)一、負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵負(fù)債經(jīng)營是指企業(yè)通過銀行貸款、發(fā)行債券、租賃、商業(yè)信用等辦法來籌集資金的經(jīng)營方式。三、個別資金成本的確定 優(yōu)先股資金成本 普通股資金成本 長期債務(wù)資金成本四、綜合資金成本的確定企業(yè)運用不同籌資方式取得資金，其資金成本各不相同。一般包括：（1）用資費用；（2）籌資費用。（5）發(fā)行債券。第二節(jié)一、資金來源渠道 國家和地方財政撥款 銀行信貸資金 非銀行金融機構(gòu)資金 其他企業(yè)資金 企業(yè)內(nèi)部資金 職工和民間資金 利用外資二、資金籌集方式（1）吸引直接投資。本章的重點是掌握企業(yè)籌集資金的幾種主要方式、各種方式如何進(jìn)行取舍以及如何確定企業(yè)的籌資方案，難點是各種籌資方式資金成本的計算和最佳資金結(jié)構(gòu)的確定。風(fēng)險管理（1）識記：風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險；財務(wù)風(fēng)險；可分散風(fēng)險；不可分散風(fēng)險 （2）領(lǐng)會：風(fēng)險的內(nèi)涵；風(fēng)險的種類；概率和概率分布；期望收益；方差及標(biāo)準(zhǔn)差；標(biāo)準(zhǔn)離差率；風(fēng)險收益率。按風(fēng)險可否分散，可將風(fēng)險劃分為可分散風(fēng)險和不可分散風(fēng)險。①預(yù)付年金終值計算；②預(yù)付年金現(xiàn)值計算。年金終值和年金現(xiàn)值的計算。二、資金時間價值的計算單利終值和單利現(xiàn)值的計算。（2）領(lǐng)會：經(jīng)濟環(huán)境；法律環(huán)境；市場環(huán)境；金融市場的分類；金融市場的作用。（2）領(lǐng)會：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的任務(wù)。（2）領(lǐng)會：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)；財務(wù)活動的四個方面；財務(wù)關(guān)系的具體內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的特點。財務(wù)法規(guī)我國財務(wù)法規(guī)分為三個層次：（1）企業(yè)財務(wù)通則；（2）行業(yè)財務(wù)制度；（3）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度。一、經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境是影響企業(yè)財務(wù)管理的主要因素。三、成本效益原則成本效益原則，就是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的所費與所得進(jìn)行比較分析，使成本與收益得到最優(yōu)組合，以謀取更多的盈余。二、企業(yè)財務(wù)管理的具體目標(biāo) 籌資管理目標(biāo) 投資管理目標(biāo) 資產(chǎn)管理目標(biāo) 成本費用管理目標(biāo) 銷售收入管理目標(biāo) 收入分配管理目標(biāo)第三節(jié) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入成果及分配管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的任務(wù) 合理籌集資金； 合理安排和嚴(yán)格監(jiān)督資金的使用，提高資金的使用效果； 正確分配企業(yè)利潤，處理好企業(yè)與其他方面的財務(wù)關(guān)系； 實行財務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財務(wù)紀(jì)律。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理是一種專業(yè)財務(wù)管理，是按照資金運動規(guī)律，利用價值指標(biāo)對企業(yè)在土地和房屋開發(fā)過程中的財務(wù)活動進(jìn)行組織、預(yù)測、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理各種經(jīng)濟關(guān)系而實施的管理活動。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性質(zhì)。對業(yè)務(wù)理論問題要求加深理解，防止淺嘗則止，對業(yè)務(wù)方法問題則要求熟練掌握，學(xué)會在實踐中靈活運用。自學(xué)應(yīng)考者學(xué)習(xí)本課程的目的是：明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的含義、目標(biāo)和特點，認(rèn)識做好財務(wù)管理工作對于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、提高經(jīng)濟效益的重要意義；理解房地產(chǎn)財務(wù)管理的基本內(nèi)容，懂得各種財務(wù)活動的聯(lián)系以及財務(wù)活動同其他各種經(jīng)濟活動的聯(lián)系；掌握房地產(chǎn)財務(wù)管理的各種業(yè)務(wù)方法，學(xué)習(xí)運用財務(wù)管理的知識和技能為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策服務(wù)。本課程以房地產(chǎn)企業(yè)資金運動為中心內(nèi)容，以資金的籌集、投放、耗費、收入和分配為框架，闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的基本概念、管理原則、管理制度等理論問題以及預(yù)測、計劃、控制、分析等業(yè)務(wù)方法。房地產(chǎn)財務(wù)管理與企業(yè)財務(wù)管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。通過本課程的學(xué)習(xí)，要求自學(xué)者掌握財務(wù)管理的基本理論與房地產(chǎn)財務(wù)管理的特殊要求，具有從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的財務(wù)管理工作所必須的業(yè)務(wù)知識和工作能力，培養(yǎng)和形成房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域從業(yè)人員應(yīng)具備的專業(yè)素質(zhì)。二、課程內(nèi)容與考核目標(biāo)第一章 總 論（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)和任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的含義和特點以及影響各種外部環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理財活動的外部環(huán)境；理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)、內(nèi)容、任務(wù)和原則，深刻理解各種財務(wù)管理總體目標(biāo)的優(yōu)劣、開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理應(yīng)建立的具體目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體任務(wù)：（1）城市土地的開發(fā)經(jīng)營；（2）城市基本設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)；（3）商品房的開發(fā)和經(jīng)營；（4）接受有關(guān)單位代建房屋或其他工程。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的特點 資金籌集任務(wù)重，管理周期長； 財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大； 資金運動形式互不相同，管理方法多樣化； 資金占用時間長，項目投資風(fēng)險大。第四節(jié)一、合理配置資金原則合理配置資金是指要通過資金活動的組織和調(diào)節(jié)來保證各項物資資源具有最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。四、收支積極平衡原則要保證資金周轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，不僅要做到在一定時期內(nèi)資金總量的收支平衡，而且要做到在一定時段上的收支平衡。一般包括：經(jīng)濟發(fā)展水平經(jīng)濟體制經(jīng)濟政策經(jīng)濟周期通貨膨脹二、法律環(huán)境企業(yè)組織法規(guī)企業(yè)一般分為獨資企業(yè)、合伙制企業(yè)和公司制企業(yè)。三、市場環(huán)境土地市場環(huán)境房產(chǎn)市場環(huán)境生產(chǎn)資料市場四、金融環(huán)境 金融市場的分類（1）按期限分類，金融市場可分為短期資本市場和長期資本市場；（2）按功能劃分，金融市場可分為發(fā)行市場和流通市場；（3）按融資對象劃分，金融市場可分為資本市場、外匯市場和黃金市場；（4）按地理范圍劃分，金融市場可分為地方性金融市場、全國性金融市場和國際性金融市場。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)（1）識記：企業(yè)財務(wù)管理的總體目標(biāo)；企業(yè)財務(wù)管理的具體目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的原則（1）識記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理原則。第二章 財務(wù)管理的理論基礎(chǔ)（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解資金時間價值的含義，風(fēng)險的劃分，單利和復(fù)利、現(xiàn)值和終值的概念和關(guān)系，理解資金時間價值的實質(zhì)，風(fēng)險與收益的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上深入理解如何運用資金時間價值和風(fēng)險價值進(jìn)行投資和籌資決策，掌握單利終值和單利現(xiàn)值、復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值、年金終值和年金現(xiàn)值的計算方法，以及風(fēng)險衡量的方法。（1）單利終值的計算；（2）單利現(xiàn)值的計算。（1）普通年金。（3）遞延年金。二、風(fēng)險的衡量概率及概率分布期望收益的計算方差及標(biāo)準(zhǔn)差的計算標(biāo)準(zhǔn)離差率的計算風(fēng)險收益率的計算（三）考核知識點 資金時間價值的含義和計算 風(fēng)險管理（四）考核要求資金時間價值的含義和計算（1）識記：資金時間價值；終值；現(xiàn)值；單利；貼現(xiàn)；復(fù)利；普通年金；償債基金；預(yù)付年金；遞延年金；永續(xù)年金。（3）簡單應(yīng)用：期望收益的計算；方差及標(biāo)準(zhǔn)差的計算；標(biāo)準(zhǔn)離差率的計算；風(fēng)險收益率的計算。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)為了保證其經(jīng)濟活動的順利開展而進(jìn)行的籌措資金的活動。（2）發(fā)行股票。（6）租賃。二、資金成本的作用（1）資金成本是選擇資金來源、確定最佳資金結(jié)構(gòu)的重要依據(jù)。為了進(jìn)行籌資決策，就需要計算綜合資金成本。應(yīng)從定性和定量兩個方面深入分析。（2）以約定的償付時間和責(zé)任為保證。債務(wù)來源的選擇要得當(dāng)，期限結(jié)構(gòu)搭配要合理，負(fù)債使用投向要科學(xué)，努力提高負(fù)債資金的綜合效率。（2）領(lǐng)會：企業(yè)的七種資金來源渠道；企業(yè)在國內(nèi)籌集資金的主要方式及其各種方式的優(yōu)點和缺點。本章的重點和難點是掌握信用政策的制定和確定存貨最佳訂購量的方法。（2）預(yù)防的動機。銀行存款管理房地產(chǎn)企業(yè)要加強對銀行存款的管理，建立嚴(yán)格的銀行存款內(nèi)部控制制度。二、信用政策的制定信用政策又稱應(yīng)收帳款政策，是企業(yè)財務(wù)政策的一個重要組成部分，主要包括： 信用標(biāo)準(zhǔn)信用條件收帳政策三、應(yīng)收帳款的日常管理信用調(diào)查。主要內(nèi)容包括：（1）按材料、設(shè)備供應(yīng)計劃，控制采購款 ；（2）運用ABC控制法，對材料、設(shè)備進(jìn)行重點控制；（3）掌握材料、設(shè)備動態(tài)平衡，保證供應(yīng)，并防止超儲積壓；（4）確定經(jīng)濟訂貨量，保證合理的材料、設(shè)備儲備。 （2）領(lǐng)會：房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)的特點；流動資產(chǎn)的管理要求。應(yīng)收帳款的管理（1）識記：應(yīng)收帳款；信用政策；信用標(biāo)準(zhǔn)、信用條件、收帳政策；“5C”系統(tǒng)；信用期限、現(xiàn)金折扣、折扣期限。 （3）簡單應(yīng)用：存貨最佳訂貨量的確定。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、固定資產(chǎn)的概念固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。按所有權(quán)關(guān)系分類：（1）自有固定資產(chǎn)；（2）租入固定資產(chǎn)。（3）價值補償和實物更新分別進(jìn)行。加強財務(wù)部門對固定資產(chǎn)的管理。二、固定資產(chǎn)折舊的計算平均年限法。雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法屬于加速折舊法。貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法主要方法有：（1）凈現(xiàn)值法；（2）現(xiàn)值指數(shù)法；（3）內(nèi)部報酬率法。二、無形資產(chǎn)的計價與攤銷無形資產(chǎn)的計價無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。（2）按照規(guī)定期限分期攤銷已使用的無形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)折舊的管理（1）識記：固定資產(chǎn)折舊；固定資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗。 （2）領(lǐng)會：固定資產(chǎn)投資效益好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)；不同分析方法各自的優(yōu)劣。 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的含義，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的組成內(nèi)容；了解成本費用管理的意義、要求和主要內(nèi)容；理解和掌握成本費用預(yù)算和成本費用計劃的含義、目的，在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用預(yù)算和編制成本費用計劃的基本方法；理解和掌握成本費用控制的含義、內(nèi)容以及成本費用控制的程序和應(yīng)遵循的原則，正確把握降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的基本途徑。成本費用的開支范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營有關(guān)的各項支出，都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定計入企業(yè)的成本費用，具體包括開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費用兩大類。成本費用的分類（1）成本費用按經(jīng)濟內(nèi)容分類，可分為勞動對象耗費、主要勞動手段耗費、活勞動耗費和其他耗費等；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用按經(jīng)