【正文】 （1）識記：負債；負債經(jīng)營；（2）領(lǐng)會：負債經(jīng)營的完整內(nèi)涵；負債的分類；負債與負債經(jīng)營的區(qū)別；負債經(jīng)營的意義；負債經(jīng)營的特征；負債經(jīng)營管理的內(nèi)容 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資產(chǎn)管理（一）學習目的和要求 學習本章，要求了解流動資產(chǎn)的含義、主要形式和特點，理解現(xiàn)金、應收帳款和存貨等三類流動資產(chǎn)管理的目的，并在此基礎(chǔ)上掌握如何通過確定現(xiàn)金最佳持有量和編制現(xiàn)金收支計劃的方法管理現(xiàn)金；如何制定正確的信用政策以減少壞帳損失、加快應收帳款回收，降低應收帳款的成本；以及如何進行存貨控制，實現(xiàn)存貨成本的最小化。房地產(chǎn)資金來源渠道和籌集方式（1）識記：資金來源渠道；資金籌集方式；吸收直接投資、股票、銀行借款、商業(yè)信用、債券、租賃、聯(lián)營。企業(yè)經(jīng)營實際出發(fā)，適時調(diào)整負債規(guī)模，充分運用貨幣時間價值原理，提高資金的使用效率。三、負債經(jīng)營的特征（1）以資金的所有權(quán)和使用權(quán)相分離為條件。第四節(jié)一、負債經(jīng)營的內(nèi)涵負債經(jīng)營是指企業(yè)通過銀行貸款、發(fā)行債券、租賃、商業(yè)信用等辦法來籌集資金的經(jīng)營方式。三、個別資金成本的確定 優(yōu)先股資金成本 普通股資金成本 長期債務資金成本四、綜合資金成本的確定企業(yè)運用不同籌資方式取得資金，其資金成本各不相同。一般包括：（1）用資費用；（2）籌資費用。（5）發(fā)行債券。第二節(jié)一、資金來源渠道 國家和地方財政撥款 銀行信貸資金 非銀行金融機構(gòu)資金 其他企業(yè)資金 企業(yè)內(nèi)部資金 職工和民間資金 利用外資二、資金籌集方式（1）吸引直接投資。本章的重點是掌握企業(yè)籌集資金的幾種主要方式、各種方式如何進行取舍以及如何確定企業(yè)的籌資方案，難點是各種籌資方式資金成本的計算和最佳資金結(jié)構(gòu)的確定。風險管理（1）識記：風險；經(jīng)營風險；財務風險；可分散風險；不可分散風險 （2）領(lǐng)會：風險的內(nèi)涵；風險的種類；概率和概率分布；期望收益；方差及標準差；標準離差率；風險收益率。按風險可否分散，可將風險劃分為可分散風險和不可分散風險。①預付年金終值計算；②預付年金現(xiàn)值計算。年金終值和年金現(xiàn)值的計算。二、資金時間價值的計算單利終值和單利現(xiàn)值的計算。（2）領(lǐng)會：經(jīng)濟環(huán)境；法律環(huán)境；市場環(huán)境；金融市場的分類；金融市場的作用。（2）領(lǐng)會：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的任務。（2）領(lǐng)會：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)；財務活動的四個方面；財務關(guān)系的具體內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的特點。財務法規(guī)我國財務法規(guī)分為三個層次：（1）企業(yè)財務通則；（2）行業(yè)財務制度；（3）企業(yè)內(nèi)部財務制度。一、經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境是影響企業(yè)財務管理的主要因素。三、成本效益原則成本效益原則，就是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的所費與所得進行比較分析，使成本與收益得到最優(yōu)組合，以謀取更多的盈余。二、企業(yè)財務管理的具體目標 籌資管理目標 投資管理目標 資產(chǎn)管理目標 成本費用管理目標 銷售收入管理目標 收入分配管理目標第三節(jié) 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入成果及分配管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的任務 合理籌集資金； 合理安排和嚴格監(jiān)督資金的使用，提高資金的使用效果； 正確分配企業(yè)利潤，處理好企業(yè)與其他方面的財務關(guān)系； 實行財務監(jiān)督，維護財務紀律。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理是一種專業(yè)財務管理，是按照資金運動規(guī)律，利用價值指標對企業(yè)在土地和房屋開發(fā)過程中的財務活動進行組織、預測、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理各種經(jīng)濟關(guān)系而實施的管理活動。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性質(zhì)。對業(yè)務理論問題要求加深理解，防止淺嘗則止，對業(yè)務方法問題則要求熟練掌握，學會在實踐中靈活運用。自學應考者學習本課程的目的是：明確房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的含義、目標和特點，認識做好財務管理工作對于促進房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、提高經(jīng)濟效益的重要意義；理解房地產(chǎn)財務管理的基本內(nèi)容，懂得各種財務活動的聯(lián)系以及財務活動同其他各種經(jīng)濟活動的聯(lián)系；掌握房地產(chǎn)財務管理的各種業(yè)務方法，學習運用財務管理的知識和技能為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策服務。本課程以房地產(chǎn)企業(yè)資金運動為中心內(nèi)容，以資金的籌集、投放、耗費、收入和分配為框架，闡述房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的基本概念、管理原則、管理制度等理論問題以及預測、計劃、控制、分析等業(yè)務方法。房地產(chǎn)財務管理與企業(yè)財務管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。通過本課程的學習，要求自學者掌握財務管理的基本理論與房地產(chǎn)財務管理的特殊要求，具有從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的財務管理工作所必須的業(yè)務知識和工作能力，培養(yǎng)和形成房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域從業(yè)人員應具備的專業(yè)素質(zhì)。二、課程內(nèi)容與考核目標第一章 總 論（一）學習目的和要求學習本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)和任務，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的含義和特點以及影響各種外部環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理財活動的外部環(huán)境；理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的目標、內(nèi)容、任務和原則，深刻理解各種財務管理總體目標的優(yōu)劣、開發(fā)企業(yè)財務管理應建立的具體目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體任務：（1）城市土地的開發(fā)經(jīng)營；（2）城市基本設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)；（3）商品房的開發(fā)和經(jīng)營；（4）接受有關(guān)單位代建房屋或其他工程。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的特點 資金籌集任務重，管理周期長； 財務關(guān)系復雜，管理難度大； 資金運動形式互不相同，管理方法多樣化； 資金占用時間長，項目投資風險大。第四節(jié)一、合理配置資金原則合理配置資金是指要通過資金活動的組織和調(diào)節(jié)來保證各項物資資源具有最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。四、收支積極平衡原則要保證資金周轉(zhuǎn)的順利進行，不僅要做到在一定時期內(nèi)資金總量的收支平衡，而且要做到在一定時段上的收支平衡。一般包括：經(jīng)濟發(fā)展水平經(jīng)濟體制經(jīng)濟政策經(jīng)濟周期通貨膨脹二、法律環(huán)境企業(yè)組織法規(guī)企業(yè)一般分為獨資企業(yè)、合伙制企業(yè)和公司制企業(yè)。三、市場環(huán)境土地市場環(huán)境房產(chǎn)市場環(huán)境生產(chǎn)資料市場四、金融環(huán)境 金融市場的分類（1）按期限分類，金融市場可分為短期資本市場和長期資本市場；（2）按功能劃分，金融市場可分為發(fā)行市場和流通市場；（3）按融資對象劃分，金融市場可分為資本市場、外匯市場和黃金市場；（4）按地理范圍劃分，金融市場可分為地方性金融市場、全國性金融市場和國際性金融市場。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的總體目標和具體目標（1）識記：企業(yè)財務管理的總體目標；企業(yè)財務管理的具體目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的原則（1）識記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理原則。第二章 財務管理的理論基礎(chǔ)（一）學習目的和要求學習本章，要求了解資金時間價值的含義，風險的劃分，單利和復利、現(xiàn)值和終值的概念和關(guān)系，理解資金時間價值的實質(zhì)，風險與收益的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上深入理解如何運用資金時間價值和風險價值進行投資和籌資決策，掌握單利終值和單利現(xiàn)值、復利終值和復利現(xiàn)值、年金終值和年金現(xiàn)值的計算方法，以及風險衡量的方法。（1）單利終值的計算；（2）單利現(xiàn)值的計算。（1）普通年金。（3）遞延年金。二、風險的衡量概率及概率分布期望收益的計算方差及標準差的計算標準離差率的計算風險收益率的計算（三）考核知識點 資金時間價值的含義和計算 風險管理（四）考核要求資金時間價值的含義和計算（1）識記：資金時間價值；終值；現(xiàn)值；單利；貼現(xiàn)；復利；普通年金；償債基金；預付年金；遞延年金；永續(xù)年金。（3）簡單應用：期望收益的計算；方差及標準差的計算；標準離差率的計算；風險收益率的計算。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)為了保證其經(jīng)濟活動的順利開展而進行的籌措資金的活動。（2）發(fā)行股票。（6）租賃。二、資金成本的作用（1）資金成本是選擇資金來源、確定最佳資金結(jié)構(gòu)的重要依據(jù)。為了進行籌資決策，就需要計算綜合資金成本。應從定性和定量兩個方面深入分析。（2）以約定的償付時間和責任為保證。債務來源的選擇要得當，期限結(jié)構(gòu)搭配要合理，負債使用投向要科學，努力提高負債資金的綜合效率。（2）領(lǐng)會：企業(yè)的七種資金來源渠道；企業(yè)在國內(nèi)籌集資金的主要方式及其各種方式的優(yōu)點和缺點。本章的重點和難點是掌握信用政策的制定和確定存貨最佳訂購量的方法。（2）預防的動機。銀行存款管理房地產(chǎn)企業(yè)要加強對銀行存款的管理，建立嚴格的銀行存款內(nèi)部控制制度。二、信用政策的制定信用政策又稱應收帳款政策，是企業(yè)財務政策的一個重要組成部分，主要包括： 信用標準信用條件收帳政策三、應收帳款的日常管理信用調(diào)查。主要內(nèi)容包括：（1）按材料、設(shè)備供應計劃，控制采購款 ；（2）運用ABC控制法，對材料、設(shè)備進行重點控制；（3）掌握材料、設(shè)備動態(tài)平衡，保證供應，并防止超儲積壓；（4）確定經(jīng)濟訂貨量，保證合理的材料、設(shè)備儲備。 （2）領(lǐng)會：房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)的特點；流動資產(chǎn)的管理要求。應收帳款的管理（1）識記：應收帳款；信用政策；信用標準、信用條件、收帳政策；“5C”系統(tǒng)；信用期限、現(xiàn)金折扣、折扣期限。 （3）簡單應用：存貨最佳訂貨量的確定。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、固定資產(chǎn)的概念固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并且在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)。按所有權(quán)關(guān)系分類：（1）自有固定資產(chǎn)；（2）租入固定資產(chǎn)。（3）價值補償和實物更新分別進行。加強財務部門對固定資產(chǎn)的管理。二、固定資產(chǎn)折舊的計算平均年限法。雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法屬于加速折舊法。貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法主要方法有：（1）凈現(xiàn)值法；（2）現(xiàn)值指數(shù)法；（3）內(nèi)部報酬率法。二、無形資產(chǎn)的計價與攤銷無形資產(chǎn)的計價無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。（2）按照規(guī)定期限分期攤銷已使用的無形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)折舊的管理（1）識記：固定資產(chǎn)折舊；固定資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗。 （2）領(lǐng)會：固定資產(chǎn)投資效益好壞的衡量標準；不同分析方法各自的優(yōu)劣。 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理（一）學習目的和要求學習本章，要求了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的含義，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的組成內(nèi)容；了解成本費用管理的意義、要求和主要內(nèi)容；理解和掌握成本費用預算和成本費用計劃的含義、目的，在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用預算和編制成本費用計劃的基本方法；理解和掌握成本費用控制的含義、內(nèi)容以及成本費用控制的程序和應遵循的原則，正確把握降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的基本途徑。成本費用的開支范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)營有關(guān)的各項支出，都應當按照規(guī)定計入企業(yè)的成本費用，具體包括開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費用兩大類。成本費用的分類（1）成本費用按經(jīng)濟內(nèi)容分類，可分為勞動對象耗費、主要勞動手段耗費、活勞動耗費和其他耗費等；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用按經(jīng)