【正文】 第四自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場自然周期的谷底。房地產(chǎn)市場的投資周期如果沒有資本流的影響，就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場自然周期。對于房地產(chǎn)投資者來說，既有獲取巨額利潤的機會，也有被“套牢”的風(fēng)險。隨著自然周期的運動，投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。第一當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。第二隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始回到市場當(dāng)中來尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。第三當(dāng)自然周期到達(dá)峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當(dāng)資本市場的投資可以獲得滿意的投資回報時，投資者擬投入房地產(chǎn)市場的時機滯后于房地產(chǎn)市場自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下降，經(jīng)過一段時間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也開始下降。五、房地產(chǎn)市場的影響因素影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素：第一社會因素；第二經(jīng)濟因素；第三政策因素。影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量：第一金融業(yè)的發(fā)展；第二信息、通訊技術(shù)水平的提高；第三生產(chǎn)方式和工作方式；第四人文環(huán)境的變化；第五自然環(huán)境的變化；第六政治制度的變遷。第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。具體地說：就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟分析，比較和論證；對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)?？尚行匝芯康母灸康氖菍崿F(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。二、可行性研究的作用和依據(jù)（一）可行性研究的作用一是項目投資決策的依據(jù)；二是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；三是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；四是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。（二）可行性研究的依據(jù)第一國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；第二批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件；第三國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；第四自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；第五有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；第六國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)；第七開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。三、可行性研究的工作階段可行性研究是投資前期所做的工作，它分為四個工作階段，每個階段的內(nèi)容逐步由淺入深。（一）投資機會研究這階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究分為：第一、一般投資機會研究（包括地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向）。第二、特定項目的投資研究（主要是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策）。投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等8個方面。投資機會研究階段投資估算的精確度為177。30%，%——%，（二）初步可行性研究初步可行性研究也稱“預(yù)可行性研究”。它是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：第一分析機會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；第二是否進行詳細(xì)可行性研究的必要性；第三有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。預(yù)可行性研究階段要進行審查的內(nèi)容包括：第一市場需求與供應(yīng)；第二建筑材料供應(yīng)狀況；第三項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況；第四項目地址及其周圍環(huán)境；第五項目規(guī)劃設(shè)計方案；第六項目進度；第七項目銷售收入與投資估算；第八項目財務(wù)分析等8個方面。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)177。20%，%——%。所謂輔助性研究是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。（三）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在177。10%，所需費用，%——%，%——%（四）項目的評估和決策國家規(guī)定，對大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：項目概況第一、項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；第二、項目的地理位置（包括項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等）；第三、項目所在地周圍的環(huán)境狀況（主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性）；第四、項目的性質(zhì)及主要特點；第五、項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義；第六、可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置第一、土地調(diào)查（項目范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位）；第二、人口調(diào)查（項目范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)）；第三、調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，以及動遷情況；第四、調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤等；第五、各種市政管線情況；第六、其他地下、地上物現(xiàn)狀；第七、制定動遷計劃；第八、確定安置方案；第九、拆遷安置方案。市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定第一、市場供給現(xiàn)狀及預(yù)測；第二、市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測；第三、市場交易的數(shù)量與價格；第四、服務(wù)對象分析、制定租售計劃；第五、擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。規(guī)劃設(shè)計方案選擇第一、市政規(guī)劃方案的選擇（內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等）；第二、項目構(gòu)成及平面布置；第三、建筑規(guī)劃方案選擇（主要內(nèi)容包括各項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置，各種房間的數(shù)量、建筑面積等，附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖）。資源供給第一、建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃；第二、施工力量的組織計劃；第三、項目施工期間的動力、水等供應(yīng)；第四、項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。環(huán)境影響和環(huán)境保護第一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀；第二、主要污染源和污染物；第三、開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化；第四、設(shè)計采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)；第五、控制污染與生態(tài)變化的初步方案；第六、環(huán)境保護投資估算；第七、環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析；第八、存在問題及建議。項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究第一、開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置；第二、管理人員的配備方案；第三、人員培訓(xùn)計劃，年管理費用估算。開發(fā)建設(shè)計劃第一、前期開發(fā)計劃（包括項目從立項、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃）；第二、工程建設(shè)計劃（包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等）；第三、建設(shè)場地的布置；第四、施工隊伍的選擇。項目經(jīng)濟及社會效益分析第一、項目總投資估算（包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分）；第二、項目投資來源、籌措方式的確定；第三、開發(fā)成本估算；第四、銷售成本、經(jīng)營成本估算；第五、銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算；第六、財務(wù)評估（運用靜態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進行財務(wù)評估）；第七、國民經(jīng)濟評價（對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運用國民經(jīng)濟評價方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對項目進行國民經(jīng)濟評價）；第八、風(fēng)險分析（一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風(fēng)險分析）；第九、項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價；第十、結(jié)論及建議（要運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案，同時提出存在的問題及相應(yīng)的建議）。二、可行性研究的步驟第一、接受委托；第二、調(diào)查研究；第三、方案選擇和優(yōu)化；第四、財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；第五、編制可行性研究報告。第三節(jié)房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的重要組成部分。通過房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測，開發(fā)商就可以達(dá)到如下目的：第一、了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟因素，進而把握投資機會與方向；第二、了解房地產(chǎn)市場上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價格水平，就擬開發(fā)項目進行市場定位；第三、了解房地產(chǎn)使用者對建筑物功能和設(shè)計形式的要求，用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計。一、房地產(chǎn)市場分析的步驟無論是房地產(chǎn)的開發(fā)投資還是置業(yè)投資，或者是政府管理房地產(chǎn)，其決策關(guān)鍵是在于把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，而尋找市場變化規(guī)律的過程實際上就是市場分析與預(yù)測的過程。房地產(chǎn)的市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集，分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)，把握市場機會或調(diào)整其市場行為。房地產(chǎn)市場分析一般說來，要遵循以下步驟：確定分析目的。即該分析是為了投資方案選擇與決策服務(wù)？為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機會服務(wù)？為場地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)？還是為編制一般的市場研究報告服務(wù)？確立分析目標(biāo)。主要確定該項分析的范圍及所需解決的主要問題。選擇分析方法。主要決定該項分析所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇。估算分析過程所需的時間和費用，以及分析結(jié)果的預(yù)期價值。數(shù)據(jù)搜集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。市場分析的結(jié)論與建議。二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容（一）宏觀因素分析房地產(chǎn)市場分析首先要就影響整個房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。首先考慮國家和地區(qū)經(jīng)濟整體形勢是處于上升階段還是衰退階段；其次要分析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。其三必須對項目所在地域的情況進行分析。（二）市場狀況分析房地產(chǎn)市場狀況分析是介于宏觀和微觀之間的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：第一、各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、市場吸納能力和速度。第二、土地批租數(shù)量和用途分布，已批租和待批租土地的面積、用途和可建建筑面積，單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息，包括土地使用權(quán)的受讓方、坐落位置、用途、四至范圍、占地面積、建筑面積、土地價格、土地使用年限、開發(fā)建設(shè)總投資、土地利用要求、土地使用費用標(biāo)準(zhǔn)、項目投資情況和成交日期等。第三、房地產(chǎn)銷售價格和租金水平，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他成本費用、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費。第四、已建成投入使用的主要競爭性項目。包括用途、項目名稱、位置、投入使用日期、建筑面積、入住率和月租金、售價和大型商場的營業(yè)面積和營業(yè)額等。第五、競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。第六、各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率。第七、項目用地附近地區(qū)利用現(xiàn)狀，總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。第八、市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例。（三）相關(guān)因素分析從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，市場分析最終要落實到對某一具體的物業(yè)類型和開發(fā)項目所處地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況的分析。如：住宅開發(fā)項目；擬開發(fā)的工業(yè)或倉儲項目；商業(yè)購物中心開發(fā)項目（它是一種比較特殊的形式）；興建寫字樓項目等，但不論是什么類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，都需要就以下問題進行詳細(xì)的分析：第一項目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系；第二項目用地工程地質(zhì)資料；第三附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)；第四針對未來用戶的需求信息；第五同類競爭性開發(fā)項目的信息，政府對此開發(fā)項目的態(tài)度；第六項目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力；第七針對項目的成本、價格、租金、空置率、市場吸納能力分析；第八金融信息如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。三、房地產(chǎn)市場分析中的信息類型影響房地產(chǎn)投資的信息或房地產(chǎn)投資過程中與市場分析相關(guān)的信息主要分為三個大的類型：一是與整個宏觀市場相關(guān)的經(jīng)濟、人文信息，這些信息主要為投資者選擇投資方向，確定投資的宏觀區(qū)位的影響；二是房地產(chǎn)市場運作過程中產(chǎn)生的直接信息，這些信息對投資者確定房地產(chǎn)投資的類型、選擇具體區(qū)位和進入市場的時機，對于政府把握房地產(chǎn)市場狀態(tài)、實施房地產(chǎn)市場的宏觀管理起著重要的作用；三是與投資項目直接相關(guān)的信息，它影響著投資者的具體投資決策。從市場分析的角度出發(fā)，通常房地產(chǎn)市場信息分為需求、供給、交易和其他四大類信息。第一