【正文】 第四自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。該階段隨著新開發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場(chǎng)自然周期的谷底。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期如果沒有資本流的影響，就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，既有獲取巨額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，也有被“套牢”的風(fēng)險(xiǎn)。隨著自然周期的運(yùn)動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)，形成投資周期。第一當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。第二隨著自然周期運(yùn)動(dòng)通過第一階段，投資者對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始回到市場(chǎng)當(dāng)中來尋找以低于重置成本的價(jià)格購(gòu)買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。第三當(dāng)自然周期到達(dá)峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。當(dāng)資本市場(chǎng)的投資可以獲得滿意的投資回報(bào)時(shí)，投資者擬投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，經(jīng)過一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也開始下降。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：第一社會(huì)因素；第二經(jīng)濟(jì)因素；第三政策因素。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量：第一金融業(yè)的發(fā)展；第二信息、通訊技術(shù)水平的提高；第三生產(chǎn)方式和工作方式；第四人文環(huán)境的變化；第五自然環(huán)境的變化；第六政治制度的變遷。第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地說：就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)?？尚行匝芯康母灸康氖菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。二、可行性研究的作用和依據(jù)（一）可行性研究的作用一是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；二是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；三是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；四是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。（二）可行性研究的依據(jù)第一國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；第二批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；第三國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；第四自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；第五有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；第六國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；第七開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。三、可行性研究的工作階段可行性研究是投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段，每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺入深。（一）投資機(jī)會(huì)研究這階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究分為：第一、一般投資機(jī)會(huì)研究（包括地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向）。第二、特定項(xiàng)目的投資研究（主要是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策）。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等8個(gè)方面。投資機(jī)會(huì)研究階段投資估算的精確度為177。30%，%——%，（二）初步可行性研究初步可行性研究也稱“預(yù)可行性研究”。它是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：第一分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；第二是否進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要性；第三有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。預(yù)可行性研究階段要進(jìn)行審查的內(nèi)容包括：第一市場(chǎng)需求與供應(yīng)；第二建筑材料供應(yīng)狀況；第三項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況；第四項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境；第五項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；第六項(xiàng)目進(jìn)度；第七項(xiàng)目銷售收入與投資估算；第八項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等8個(gè)方面。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)177。20%，%——%。所謂輔助性研究是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。（三）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在177。10%，所需費(fèi)用，%——%，%——%（四）項(xiàng)目的評(píng)估和決策國(guó)家規(guī)定，對(duì)大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段。第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目概況第一、項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；第二、項(xiàng)目的地理位置（包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等）；第三、項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況（主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性）；第四、項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)；第五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義；第六、可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置第一、土地調(diào)查（項(xiàng)目范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位）；第二、人口調(diào)查（項(xiàng)目范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)）；第三、調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，以及動(dòng)遷情況；第四、調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)等；第五、各種市政管線情況；第六、其他地下、地上物現(xiàn)狀；第七、制定動(dòng)遷計(jì)劃；第八、確定安置方案；第九、拆遷安置方案。市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定第一、市場(chǎng)供給現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)；第二、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)；第三、市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格；第四、服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃；第五、擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇第一、市政規(guī)劃方案的選擇（內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等）；第二、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置；第三、建筑規(guī)劃方案選擇（主要內(nèi)容包括各項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置，各種房間的數(shù)量、建筑面積等，附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖）。資源供給第一、建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃；第二、施工力量的組織計(jì)劃；第三、項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)；第四、項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)第一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀；第二、主要污染源和污染物；第三、開發(fā)項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化；第四、設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；第五、控制污染與生態(tài)變化的初步方案；第六、環(huán)境保護(hù)投資估算；第七、環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析；第八、存在問題及建議。項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究第一、開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置；第二、管理人員的配備方案；第三、人員培訓(xùn)計(jì)劃，年管理費(fèi)用估算。開發(fā)建設(shè)計(jì)劃第一、前期開發(fā)計(jì)劃（包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃）；第二、工程建設(shè)計(jì)劃（包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等）；第三、建設(shè)場(chǎng)地的布置；第四、施工隊(duì)伍的選擇。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析第一、項(xiàng)目總投資估算（包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分）；第二、項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定；第三、開發(fā)成本估算；第四、銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算；第五、銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算；第六、財(cái)務(wù)評(píng)估（運(yùn)用靜態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估）；第七、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（對(duì)于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還需運(yùn)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)）；第八、風(fēng)險(xiǎn)分析（一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析）；第九、項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)；第十、結(jié)論及建議（要運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案，同時(shí)提出存在的問題及相應(yīng)的建議）。二、可行性研究的步驟第一、接受委托；第二、調(diào)查研究；第三、方案選擇和優(yōu)化；第四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；第五、編制可行性研究報(bào)告。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)，開發(fā)商就可以達(dá)到如下目的：第一、了解影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)而把握投資機(jī)會(huì)與方向；第二、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，就擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位；第三、了解房地產(chǎn)使用者對(duì)建筑物功能和設(shè)計(jì)形式的要求，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的步驟無論是房地產(chǎn)的開發(fā)投資還是置業(yè)投資，或者是政府管理房地產(chǎn)，其決策關(guān)鍵是在于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律，而尋找市場(chǎng)變化規(guī)律的過程實(shí)際上就是市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的過程。房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析是通過信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來的一種活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集，分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般說來，要遵循以下步驟：確定分析目的。即該分析是為了投資方案選擇與決策服務(wù)？為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)服務(wù)？為場(chǎng)地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)？還是為編制一般的市場(chǎng)研究報(bào)告服務(wù)？確立分析目標(biāo)。主要確定該項(xiàng)分析的范圍及所需解決的主要問題。選擇分析方法。主要決定該項(xiàng)分析所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇。估算分析過程所需的時(shí)間和費(fèi)用，以及分析結(jié)果的預(yù)期價(jià)值。數(shù)據(jù)搜集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。市場(chǎng)分析的結(jié)論與建議。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容（一）宏觀因素分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析。首先考慮國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)是處于上升階段還是衰退階段；其次要分析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況。其三必須對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析。（二）市場(chǎng)狀況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析是介于宏觀和微觀之間的分析。市場(chǎng)狀況分析一般要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：第一、各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、市場(chǎng)吸納能力和速度。第二、土地批租數(shù)量和用途分布，已批租和待批租土地的面積、用途和可建建筑面積，單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息，包括土地使用權(quán)的受讓方、坐落位置、用途、四至范圍、占地面積、建筑面積、土地價(jià)格、土地使用年限、開發(fā)建設(shè)總投資、土地利用要求、土地使用費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目投資情況和成交日期等。第三、房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租金水平，地價(jià)、拆遷安置補(bǔ)償成本、建造成本和其他成本費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的稅費(fèi)。第四、已建成投入使用的主要競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。包括用途、項(xiàng)目名稱、位置、投入使用日期、建筑面積、入住率和月租金、售價(jià)和大型商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積和營(yíng)業(yè)額等。第五、競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。第六、各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率。第七、項(xiàng)目用地附近地區(qū)利用現(xiàn)狀，總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。第八、市場(chǎng)購(gòu)買者對(duì)房地產(chǎn)商品功能的要求，購(gòu)買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點(diǎn)的區(qū)位分布，投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例。（三）相關(guān)因素分析從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，市場(chǎng)分析最終要落實(shí)到對(duì)某一具體的物業(yè)類型和開發(fā)項(xiàng)目所處地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分析。如：住宅開發(fā)項(xiàng)目；擬開發(fā)的工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目；商業(yè)購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目（它是一種比較特殊的形式）；興建寫字樓項(xiàng)目等，但不論是什么類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都需要就以下問題進(jìn)行詳細(xì)的分析：第一項(xiàng)目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系；第二項(xiàng)目用地工程地質(zhì)資料；第三附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)；第四針對(duì)未來用戶的需求信息；第五同類競(jìng)爭(zhēng)性開發(fā)項(xiàng)目的信息，政府對(duì)此開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度；第六項(xiàng)目周圍市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力；第七針對(duì)項(xiàng)目的成本、價(jià)格、租金、空置率、市場(chǎng)吸納能力分析；第八金融信息如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類型影響房地產(chǎn)投資的信息或房地產(chǎn)投資過程中與市場(chǎng)分析相關(guān)的信息主要分為三個(gè)大的類型：一是與整個(gè)宏觀市場(chǎng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、人文信息，這些信息主要為投資者選擇投資方向，確定投資的宏觀區(qū)位的影響；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程中產(chǎn)生的直接信息，這些信息對(duì)投資者確定房地產(chǎn)投資的類型、選擇具體區(qū)位和進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，對(duì)于政府把握房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)、實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理起著重要的作用；三是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息，它影響著投資者的具體投資決策。從市場(chǎng)分析的角度出發(fā)，通常房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分為需求、供給、交易和其他四大類信息。第一