【正文】 同分類，一類為一次性付款合同，此類合同歸檔，一類為銀行貸款合同，此類合同交房管局抵押辦證科，辦理抵押手續(xù)，手續(xù)完畢后，交銀行歸檔，甲方歸檔合同交甲方現(xiàn)場銷售經(jīng)理。 相關(guān)文件：《商品房買賣合同》 相關(guān)記錄 客戶特殊申請(qǐng)表 合同交接登記表五、銷售管理流程（一）、客戶接待流程：①客戶進(jìn)門，售樓員主動(dòng)打招呼；②明確客戶來意，辨別新老客戶，并作自我介紹，遞上名片；③了解客戶姓名、認(rèn)識(shí)渠道。1．迎客①售樓員請(qǐng)客戶在洽談區(qū)落座并倒茶（或倒水）；②售樓員與客戶進(jìn)一步交流，了解客戶需求；3．了解客戶需求①售樓員在參觀完樣板房后（或工地實(shí)景），邀請(qǐng)客戶至洽談區(qū)落座并倒茶（或倒水），并為客戶查詢目標(biāo)房源標(biāo)價(jià)；②售樓員詢問客戶可能選擇的付款方式，進(jìn)行計(jì)價(jià)；③售樓員詳細(xì)解說貸款、付款流程、相關(guān)費(fèi)用等。5．計(jì)價(jià)①售樓員選擇相似產(chǎn)品配合樓書、戶型圖等對(duì)客戶進(jìn)行現(xiàn)場推介；②盡量縮小客戶選擇范圍，明確目標(biāo)房源；③引領(lǐng)客戶至目標(biāo)房源戶型模型前進(jìn)行推介；④帶領(lǐng)客戶觀看樣板房（或工地實(shí)景），著重介紹項(xiàng)目、戶型優(yōu)勢，加深客戶的購買意向。4．單位推介①引領(lǐng)客戶至大沙盤處簡單介紹項(xiàng)目（配套、規(guī)劃、環(huán)境、戶型等）。2．介紹產(chǎn)品①售樓員將客戶送至門外并目送客人遠(yuǎn)離。7．送客①征詢客戶意見填寫客戶來訪登記表，盡量留全客戶姓名、電話等資料用來日后追蹤；②售樓員贈(zèng)送客戶全套和項(xiàng)目相關(guān)的銷售資料；6．客戶登記（二）、客戶跟進(jìn)流程成交成交流程不成交跟進(jìn)流程①售樓員了解客戶最新動(dòng)態(tài)，傳遞項(xiàng)目最新有關(guān)信息；②售樓員解答客戶遺留問題；③售樓員預(yù)約客戶再次來訪時(shí)間，并作記錄。2．電話溝通①售樓員堅(jiān)定客戶信心，全面消除客戶疑慮；②售樓員強(qiáng)烈推介，確定購買單位（可主動(dòng)尋求主管或助理支持）；3．現(xiàn)場溝通①售樓員分析客戶未落定原因；②售樓員對(duì)客戶重點(diǎn)問題進(jìn)行解析，主動(dòng)尋求主管或助理支持；③主管或助理協(xié)助售樓員制定具體客戶跟進(jìn)措施；1．意向客戶需求分析（三）、客戶成交流程①售樓員明確客戶購買房號(hào)，同時(shí)核對(duì)銷控表；②售樓員確認(rèn)計(jì)價(jià)單（價(jià)格、折扣）；③售樓員對(duì)協(xié)議各條款向客戶進(jìn)行詳細(xì)解釋。1．確定購買①銷售主管（或主管助理）核對(duì)銷控；②銷售主管（或主管助理）核對(duì)計(jì)價(jià)單2．核對(duì)銷控①售樓員帶客戶至財(cái)務(wù)室，將計(jì)價(jià)單交予甲方財(cái)務(wù)人員；②甲方財(cái)務(wù)人員核對(duì)銷控； ③甲方財(cái)務(wù)人員驗(yàn)鈔、收錢、開具臨時(shí)收據(jù)；3．交納定金①售樓員填寫臨時(shí)協(xié)議；②銷售主管（或主管助理）審核；③客戶簽署協(xié)議；④復(fù)印客戶有效證件；⑤售樓員邀請(qǐng)客戶填寫檔案。4．簽訂認(rèn)購協(xié)議①甲方現(xiàn)場代表核對(duì)銷控，并審核協(xié)議條款；②甲方現(xiàn)場代表于臨時(shí)協(xié)議甲方簽字蓋章處簽字蓋章；③甲方現(xiàn)場代表記錄銷控；④甲方現(xiàn)場代表提供臨時(shí)協(xié)議復(fù)印件交現(xiàn)場財(cái)務(wù)備案并記錄銷控。5．審核蓋章①主管助理將認(rèn)購協(xié)議歸檔，并錄入電腦，形成電子文檔；②主管助理將客戶檔案歸檔，并錄入電腦，形成電子文檔。6．建檔（四）、簽定商品房買賣合同流程①銷售主管提供參考合同樣本，甲方擬定范本并對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)；②合同原件甲、乙雙方存檔；③制作合同。1．資料準(zhǔn)備①售樓員確認(rèn)并收齊客戶資料及證件復(fù)印件；②售樓員解釋合同條款；③售樓員收回原認(rèn)購協(xié)議；④售樓員簽署《商品房買賣合同》；⑤售樓員簽署《商品房預(yù)購備案表》、《授權(quán)委托書》；⑥銷售主管審核上述簽署資料。4．現(xiàn)場簽約①售樓員辦理簽訂合同確認(rèn)單；②客戶交付房款及費(fèi)用；③換取專用收據(jù)3．交付房款①報(bào)紙公告：取得預(yù)售證后，甲方在報(bào)刊上刊登簽約公告；②信函通知：取得預(yù)售證后，甲方向客戶郵寄掛號(hào)信件，通知客戶辦理簽約手續(xù)；③電話預(yù)約：取得預(yù)售證后，售樓員電話通知客戶簽約。※ 明確客戶所需繳納費(fèi)用及需帶資料2．通知①甲方代表審核；②甲方駐場財(cái)務(wù)審核。5．審核①售樓員復(fù)印《商品房買賣合同》，交銷售主管存檔；②銷售主管或助理電腦錄入《合同簽訂客戶檔案表》。6．建檔（五）、按揭流程①客戶身份證復(fù)印件；②客戶收入證明；③客戶婚姻證明；④客戶戶口簿；⑤客戶所需交納費(fèi)用（保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、印花稅）?！陨腺Y料及費(fèi)用由售樓員電話通知客戶帶齊2．客戶通知①準(zhǔn)備已簽署的商品房買賣合同一份；②專用收據(jù)復(fù)印件一張；③甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；④甲方法人代表身份證復(fù)印件。※以上資料由售樓員準(zhǔn)備1．資料準(zhǔn)備①銷售主管或主管助理更新客戶資料，形成電子文檔。4．建檔①銀行現(xiàn)場辦理按揭手續(xù)。3．辦理按揭（六）、收樓流程①提供住宅使用說明書樣本，甲方確認(rèn)；②提供質(zhì)量保證書樣本，甲方確認(rèn)；③提供業(yè)主公約樣本，甲方確認(rèn)；④物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理協(xié)議。1．資料準(zhǔn)備①報(bào)紙公告：達(dá)到入伙要求后，甲方在吉首市報(bào)刊登入或公告；②信函通知：達(dá)到入伙要求后，甲方向客戶郵寄掛號(hào)信件，通知客戶辦理入伙手續(xù)；③電話邀約：達(dá)到入伙要求后，售樓員電話通知客戶入伙；※ 客戶帶齊有效證件和相關(guān)費(fèi)用。2．通知客戶①售樓員指引客戶至甲方財(cái)務(wù)室，甲方財(cái)務(wù)人員收取入伙相關(guān)費(fèi)用；②售樓員指引客戶至物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司收取相關(guān)費(fèi)用。3．交費(fèi)①物業(yè)管理公司與客戶簽署物業(yè)管理協(xié)議；②物業(yè)管理公司與客戶簽署業(yè)主公約；③物業(yè)管理公司與客戶簽署裝修協(xié)議；④物業(yè)管理公司登記業(yè)主基本情況。4．簽署協(xié)議①物業(yè)管理公司與客戶辦理驗(yàn)樓手續(xù)；②物業(yè)管理公司與客戶辦理交樓手續(xù)。5．收樓①銷售主管更新客戶資料，輸入電腦，建立客戶最后檔案。6．建檔（七）、辦證流程①甲方提供項(xiàng)目宗地圖；②甲方提供項(xiàng)目分戶圖；③甲方提供項(xiàng)目測繪成果表；④甲方營業(yè)執(zhí)照；⑤甲方法人代表身份證復(fù)印件；⑥甲方提供房地產(chǎn)權(quán)屬證明書⑦甲方財(cái)務(wù)開具發(fā)票⑧甲方準(zhǔn)備商品房買賣合同（2份）1．準(zhǔn)備資料①甲方代收各種相關(guān)費(fèi)用；*產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、權(quán)屬調(diào)查費(fèi)、印花稅、交易費(fèi)、測繪費(fèi)。3．代收費(fèi)用①報(bào)紙公告：具備辦證條件后，甲方在吉首市報(bào)上刊登辦證公告；②信函通知：具備辦證條件后，甲方向客戶郵寄掛號(hào)信件，通知客戶辦理房產(chǎn)證；*客戶帶齊有效證件、合同、專用收據(jù)和相關(guān)費(fèi)用。2．通知客戶①甲方委托書、客戶委托書；②房地產(chǎn)權(quán)屬登記審批表；③房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表；4．填寫表格①甲方代客戶房產(chǎn)交易中心領(lǐng)證，客戶到甲方辦公場地領(lǐng)證；6．領(lǐng)證①甲方代客戶到財(cái)政局/地稅局交費(fèi)*印花稅、契稅、其他費(fèi)用。②遞件到房產(chǎn)交易中心；5．辦證（八）、銷售流程中各不同事件處理流程A、更名流程①售樓員確認(rèn)申請(qǐng)人身份及資料。②售樓員協(xié)助客戶填寫更名申請(qǐng)表（另附）；1．申請(qǐng)①售樓員電話通知更名雙方到場，并告知所需資料。3．通知①銷售主管更新客戶資料，形成電子文檔；②銷售主管制作更名統(tǒng)計(jì)表，形成電子文檔。5．建檔①售樓員確認(rèn)更名雙方身份及資料；②售樓員收回原購房協(xié)議，并填寫新購房協(xié)議；③銷售主管審核；④甲方財(cái)務(wù)收回原購房收據(jù)，并開具新購房收據(jù)；⑤甲方現(xiàn)場代表審核協(xié)議并簽字蓋章。4．辦理①銷售主管審批簽字確認(rèn)并上報(bào)項(xiàng)目部；②銷售主管報(bào)甲方現(xiàn)場代表審批簽字；③甲方現(xiàn)場代表將審批結(jié)果交回銷售主管。2．審批B、換房流程①售樓員確認(rèn)申請(qǐng)人身份及資料； ②銷售主管核對(duì)銷控；③售樓員協(xié)助客戶填寫換房申請(qǐng)表（另附）。1．申請(qǐng)①銷售主管審批簽字確認(rèn)并上報(bào)項(xiàng)目部；②銷售主管報(bào)甲方現(xiàn)場代表審批簽字確認(rèn)；③甲方現(xiàn)場代表報(bào)甲方公司領(lǐng)導(dǎo)審批④甲方現(xiàn)場代表將審批結(jié)果交回銷售主管。2．審批①售樓員確認(rèn)客戶身份及資料；②售樓員收回原購房協(xié)議，并填寫新購房協(xié)議；③銷售主管審核；④甲方財(cái)務(wù)核對(duì)銷控，收回原購房收據(jù)，并開具新購房收據(jù)；⑤甲方現(xiàn)場代表核對(duì)銷控，審核新購房協(xié)議并簽字蓋章。4．辦理①銷售主管更新客戶資料，形成電子文檔；②銷售主管制作換房統(tǒng)計(jì)表，形成電子文檔。6．建檔①銷售主管重新銷控。②甲方財(cái)務(wù)重新銷控③甲方現(xiàn)場代表重新銷控5．銷控①售樓員電話通知換房客戶到場，并告知所需資料。3．通知C、退房流程C、退房流程①售樓員審核申請(qǐng)人身份及資料，確認(rèn)是否符合退房條件；②對(duì)符合退房條件的，售樓員協(xié)助客戶填寫退房申請(qǐng)表（另附）。1．申請(qǐng)①售樓員電話通知退房客戶到場，并告知所需資料。3．通知①售樓員確認(rèn)客戶身份及資料；②售樓員收回購房協(xié)議；③銷售主管審核；④甲方現(xiàn)場代表審核；⑤甲方財(cái)務(wù)審核后收回購房收據(jù)并退款，客戶收款簽字。4．退款①銷售主管重新銷控；②甲方財(cái)務(wù)重新銷控；③甲方現(xiàn)場代表重新銷控。5．銷控①銷售主管審批簽字確認(rèn)并上報(bào)項(xiàng)目部；②銷售主管報(bào)審批簽字確認(rèn)；③甲方現(xiàn)場代表報(bào)甲方公司領(lǐng)導(dǎo)審批④甲方現(xiàn)場代表將審批結(jié)果交回銷售主管。2．審批①銷售主管更新客戶資料，形成電子文檔；②銷售主管制作退房統(tǒng)計(jì)表，形成電子文檔。6．建檔①輕微事件由售樓員記錄； ②重要事件由主管或主管助理記錄。1．記錄D、突發(fā)事件處理流程①銷售主管將事件記錄及處理結(jié)果成檔，形成電子文檔。 4．建檔①輕微事件由銷售主管出面處理；②重要事件由乙方項(xiàng)目經(jīng)理以上負(fù)責(zé)人出面處理，甲方銷售現(xiàn)場經(jīng)理或以上負(fù)責(zé)人協(xié)助處理。3．處理①輕微事件由售樓員將記錄上報(bào)銷售主管，銷售主管現(xiàn)場解決或上報(bào)項(xiàng)目部尋求解決辦法； ②重要事件由銷售主管將記錄上報(bào)項(xiàng)目部及甲方銷售現(xiàn)場負(fù)責(zé)人，乙方項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人提出處理意見，涉及甲方責(zé)任和重大利益須另征求甲方意見。2．上報(bào)55 /