【導(dǎo)讀】膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羄莁莁襖袀羈蒃蚇螆羇薆袃肅肆芅蚆羈肅莇袁袇肅薀蚄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螀袀肀芆薃螆腿莈蝿肄腿蒁薂羀膈蚃螇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃膃荿蚆衿芃蒁袂螅節(jié)薄蚅肅芁芃蒈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇芇莀薄肆莇蒂螀莆薅薂袈蒞芄螈螄莄蕆薁膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羄莁莁襖袀羈蒃蚇螆羇薆袃肅肆芅蚆羈肅莇袁袇肅薀蚄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螀袀肀芆薃螆腿莈蝿肄腿蒁薂羀膈蚃螇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃膃荿蚆衿芃蒁袂螅節(jié)薄蚅肅芁芃蒈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇芇莀薄肆莇蒂螀莆薅薂袈蒞芄螈螄莄蕆薁膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羄莁莁襖袀羈蒃蚇螆羇薆袃肅肆芅蚆羈肅莇袁袇肅薀蚄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螀袀肀芆薃螆腿莈蝿肄腿蒁薂羀膈蚃螇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃膃荿蚆衿芃蒁袂螅節(jié)薄蚅肅芁芃蒈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇芇莀薄肆莇蒂螀莆薅薂袈蒞芄螈螄莄蕆薁膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羄莁莁襖袀羈蒃蚇螆羇薆

　　

【正文】 的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)。 1房屋登記基本要求：以共同申請(qǐng)為原 則，以單方申請(qǐng)為例外 單方申請(qǐng)情形：合法建造房屋；生效法律文書；繼承受贈(zèng)；變更登記情形之一； 房屋滅失；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 以查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，實(shí)施必要的實(shí)地查看 應(yīng)實(shí)地查看情形：初始登記；在建工程抵押登記；房屋滅失致注銷登記；其他。 按房屋基本單元進(jìn)行登記 成套住房 —— 套；非成套住房 —— 幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元。 1房屋登記程序：申請(qǐng) —— 受理 —— 審核 —— 記載于登記簿 —— 發(fā)證。 1房屋登記的時(shí)限：國(guó)有土地范圍內(nèi) —— 30 個(gè)工作日；集體土地范圍內(nèi) —— 60 個(gè)工作日； 抵押權(quán)、地役權(quán) —— 10 個(gè)工作日；預(yù)告、更正登記 —— 10 個(gè)工作日； 異議登記 —— 1 個(gè)工作日。 公告時(shí)間不計(jì)入上述時(shí)限，延長(zhǎng)最長(zhǎng)不能超過原時(shí)限的一倍。 1規(guī)定： 預(yù)購(gòu)人可以單方面申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告后三個(gè)月 房屋建筑面積 房屋面積 房屋套房屋占地面積 公用土地分?jǐn)偯娣e 房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定： 房屋面積測(cè)算： ① 均指水平投影面積的測(cè)算。 ② 必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。 ③ 邊長(zhǎng)以 米為單位，取至 米，面積以平方米為單位，取至 平方米。 ④ 使用合格的卷尺。 ⑤ 樓層高度指垂直距離。 房地產(chǎn)面積測(cè)算方法有：解析法（主要采用）和圖解法。 房屋面積一般采用幾何圖形法，用地面積采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法和圖解法測(cè)算。解析法以實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，圖解法以已有的圖測(cè)算。 土地面積測(cè)算： 是土里利用狀況調(diào)查的重要組成部分，是取得土地?cái)?shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。 丘：獨(dú)立丘 —— 一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元。 組合丘 —— 一個(gè)地塊屬于價(jià)格產(chǎn)權(quán)單位。 丘的權(quán)屬郟縣是界址點(diǎn)的連線，界址點(diǎn)非為三級(jí)。 不計(jì)入用地面積的范圍： ① 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。 ② 市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地。 ③ 公共使用的河灘、水溝、排水溝。 ④ 已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要做市政建設(shè)的用地。 ⑤ 其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。 2房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑梁、地下室、 室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上的永久性建筑。 房屋共有建筑面積：產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 房屋產(chǎn)權(quán)登記 面積是指房屋的建筑面積。 房屋使用面積：房屋戶內(nèi)可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻水平面投影計(jì)算。 2計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定 計(jì)算全部建筑面積：永久性結(jié)構(gòu)建筑、層高在 以上、有柱（不含獨(dú)立柱單排柱）、有上蓋、 全封閉陽臺(tái)、玻璃幕墻、與室內(nèi)相同的伸縮縫。 計(jì)算一般建筑面積：有上蓋無柱走廊、獨(dú)立柱單排柱車棚、半封閉陽臺(tái)、屋頂蓋室外樓梯、 有頂蓋不封閉架空通廊。 不計(jì)算房屋面積：層高 以下、無上蓋架空通廊、天臺(tái)、騎樓、活動(dòng)臨時(shí)房、房屋飾物、 煙囪亭塔、與室內(nèi)不相同伸縮縫。 2 共有建筑面積的分類：不應(yīng)分?jǐn)偟模? 應(yīng)分?jǐn)偟模捍惫灿薪ㄖ娣e、功能共有建筑面積、本層共有建筑面積。 2共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t： 2分?jǐn)偟姆椒ǎ? 住宅樓按套內(nèi)建筑面積的比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。 商住摟分為住宅部分和商業(yè)部分，對(duì)于住宅部分先將整幢分?jǐn)偛糠址纸o住宅部分的共有建筑面積，加上住宅本身的共有建筑面積作為總的分?jǐn)偣灿胁糠诌M(jìn)行分?jǐn)?。?duì)于商業(yè)部分則是將整幢分?jǐn)偛糠址纸o商業(yè)部分的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，分?jǐn)傊粮鲗?，然后再加上各層?yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e得到各層總的共有建筑面積，再按各層各 套中的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 第八章 房地產(chǎn)中介服務(wù)：指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中， 為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)：人員特定；委托服務(wù)；服務(wù)有償。 房地產(chǎn)行政主管部門作為房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的資格管理：系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核 資格認(rèn)證與執(zhí)業(yè)注冊(cè) 繼續(xù)教育與續(xù)期注冊(cè) 房地產(chǎn)估價(jià)人員有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。 對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件：名稱機(jī)構(gòu)；固定場(chǎng)所；財(cái)產(chǎn)經(jīng)費(fèi)；專業(yè)人員。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。 服務(wù)收費(fèi) 咨詢收費(fèi)：口頭咨詢費(fèi)：雙方協(xié)商 書面咨詢費(fèi)：普通咨詢報(bào)告： 300— 1000 元 /份，難度大可提高收費(fèi)但不超標(biāo)的 %。 估價(jià)收費(fèi)：差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收 對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)可適當(dāng)提高收費(fèi)，最高不超過標(biāo)準(zhǔn)的 30%。 買賣代理費(fèi)：成交價(jià)格總額 %— %收取，獨(dú)家代理的最高不超過成交價(jià)格的 3%。 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是目前我國(guó)估價(jià)領(lǐng)域唯一對(duì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實(shí)行行政許可的行業(yè)。 行政許可：指行政機(jī)構(gòu)根據(jù)公民、法人或其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為，行政許可具有強(qiáng)制力、公定力和確定力。 行政許可的層次：法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、省級(jí)規(guī)章 (臨時(shí)性許可只能一年，超過一年的就要提請(qǐng)制定成地方性法規(guī) ) 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由自然人出資，有房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人發(fā)起設(shè)立。 組織形式： 合伙制： 2 個(gè)以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起設(shè)立； 有限責(zé)任制： 3 個(gè)以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出資發(fā)起設(shè)立。 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。新設(shè)立為三級(jí)，設(shè) 1 年暫定期。 通用標(biāo)準(zhǔn)： 機(jī)構(gòu)名稱：有房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)評(píng)估字樣。 法人：注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作 3 年以上。 專職估價(jià)師出資合計(jì)不低于 60%。 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 企業(yè)內(nèi)部管理制度健全。 隨機(jī)抽查一份報(bào)告符合要求。 前三年無禁止的行為（非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；超越資質(zhì)承接業(yè)務(wù)；惡意壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；違反規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)； 重大遺漏估價(jià)報(bào)告；擅設(shè)分 支機(jī)構(gòu)；擅自轉(zhuǎn)讓受托業(yè)務(wù)） 資質(zhì)核準(zhǔn)應(yīng)交材料：資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)表；原資質(zhì)證書（原件）；營(yíng)業(yè)執(zhí)照；出資證明；法人任職文件； 估價(jià)師證明；服務(wù)場(chǎng)所證明；公司章程；企業(yè)內(nèi)部管理制度，信用檔案信息； 隨機(jī)抽查前三年內(nèi)的一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。 資質(zhì)核準(zhǔn)程序 一級(jí)資質(zhì)：申請(qǐng)人向所在地省建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，期限20 日內(nèi)，后報(bào)送國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門做出決定，期限 20 日內(nèi)。 二、三級(jí)資質(zhì)：由市房地產(chǎn)行政主管部門初審。具體許可程序和期限由省建設(shè)行政 主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門制定，當(dāng)省建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門做出決定起 10 日內(nèi)，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。初審的信息要在網(wǎng)上公示 10 日。 資質(zhì)證書有效期 3 年。屆滿 30 日前向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請(qǐng)。準(zhǔn)許延續(xù)的有效期延續(xù) 3 年。 資質(zhì)未獲準(zhǔn)，有效期內(nèi)申請(qǐng)核準(zhǔn)相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。逾期再次申請(qǐng)按新設(shè)立的機(jī)構(gòu)對(duì)待。 未申請(qǐng)延續(xù)或被撤回資質(zhì)的，不再具有資質(zhì)。 資質(zhì)核準(zhǔn)內(nèi)容發(fā)生變更的要在工商辦理變更手續(xù)后 30 日內(nèi)到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。 資質(zhì)撤回、注銷：當(dāng)資質(zhì)條件不具 備時(shí)，可以撤回其資質(zhì)。 估價(jià)機(jī)構(gòu)以欺騙賄賂手段取得資質(zhì)的，許可機(jī)關(guān)可以撤銷其資質(zhì)， 估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的、被依法終止的、 資質(zhì)被撤銷撤回或資質(zhì)證書被吊銷的，許可機(jī)關(guān)可以注銷房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。 一級(jí)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，二、三級(jí)不得設(shè)立。 分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)后從業(yè) 3 年以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師且無不記行為記錄。分支機(jī)構(gòu)專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不計(jì)入總估價(jià)機(jī)構(gòu)的人數(shù)中，同樣要有內(nèi)部管理的制度。 當(dāng)分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后 30 日內(nèi)，向分支機(jī)構(gòu)所在地的省建設(shè)行政主管部門和直轄 市房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案后 10 日內(nèi)由省建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門告知所在地的市縣房地產(chǎn)行政主管部門。并報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并的，可以承接各方中較高的資質(zhì)等級(jí)，不過要達(dá)到相應(yīng)資質(zhì)條件。 當(dāng)分立的，只能由一方承接原機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)且要符合相應(yīng)資質(zhì)條件。另一方只能按新設(shè)立的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。承接方由雙方協(xié)商確定歸屬。 1業(yè)務(wù)承攬：房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收費(fèi)。 分支機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以總機(jī)構(gòu)的名義承接估價(jià)業(yè)務(wù)，要簽訂書面估價(jià)委托 合同。 房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承接業(yè)務(wù)。 異地執(zhí)業(yè)：估價(jià)機(jī)構(gòu)可以異地承接業(yè)務(wù)，不過在業(yè)務(wù)完成后要向業(yè)務(wù)發(fā)生地的建設(shè) (房地產(chǎn) )行政 主管部門備存估價(jià)報(bào)告。 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓：經(jīng)委托方書面同意，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)， 以合作雙方