花園別墅在建工地進(jìn)程轉(zhuǎn)讓價格評估報告-資料下載頁
2025-04-14 05:52本頁面
【正文】 主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，%計算，即： 23304%=1282萬元 依據(jù)西安市同類房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤確定其年投資利潤率為15%，則：續(xù)建投資利潤為： 在建工程價值15%（6247。12） +（4337+130）15%（6247。12）247。2 ＝在建工程價值%+167萬元 主要為在建工程轉(zhuǎn)讓契稅，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按在建工程價值的3%計算。 在建工程價值 =233044337130在建工程價值4%896991282在建工程價值%167在建工程價值3% 在建工程價值=14498萬元（取整） 七、評估結(jié)論 經(jīng)評估人員結(jié)合市場因素綜合分析，以上評估結(jié)果能客觀反映評估對象價值，本評估報告最終確定估價對象現(xiàn)時價值為：14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。 附 件(略) 估價師心得 1．在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，揭示其價格形成內(nèi)涵，確定估價技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本報告的估價對象為在建工程，有兩種估價技術(shù)路線可供選擇，一種是成本累加的技術(shù)路線，一種是假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線，但成本技術(shù)路線在實際操作時，由于本公司掌握的地價及工程造價水平資料、利潤資料的十分有限，操作時有一定難度。估價對象規(guī)劃、設(shè)計明確，本公司掌握的類似房地產(chǎn)市場行情資料比較豐富，且假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn)估價對象的市場價格水平，操作難度較小，因此估價人員最終選擇了假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線進(jìn)行估價。 2.“規(guī)范”中列示了比較詳細(xì)的在建工程假設(shè)開發(fā)法評估公式，對規(guī)范公式的理解和各項參數(shù)的合理確定是取得準(zhǔn)確、科學(xué)的估價結(jié)論的關(guān)鍵。 ⑴現(xiàn)金流量圖是評估人員在進(jìn)行投資分析和復(fù)利計算時的主要工具，它是將項目的投入和產(chǎn)出按發(fā)生的時間階段標(biāo)定在時間坐標(biāo)上。（標(biāo)定內(nèi)容：投入和產(chǎn)出項目名稱、數(shù)量），在假設(shè)開發(fā)法的理論學(xué)習(xí)和應(yīng)用時，利用現(xiàn)金流量圖可以加深對方法的理解和應(yīng)用。 ⑵規(guī)范要求“考慮資金的時間價值”，實際操作中可采用以下兩種方式：①現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；②采用計算利息的方式（傳統(tǒng)方式）。傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別及優(yōu)缺點表現(xiàn)在以下幾個方面： ①對開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)（續(xù)建、裝修改造）成本、管理費用、銷售稅費的估算，傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)日期時的金額；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中是模擬開發(fā)過程，“預(yù)測”它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。 ②傳統(tǒng)方法不考慮各項支出及收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折現(xiàn)到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時為止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即要將它們折現(xiàn)到同一時間上的價值（最終是折現(xiàn)到估價時點上），然后再相加減。 ③在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中，所以現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益（利潤）部分。 ④現(xiàn)金流量折現(xiàn)法準(zhǔn)確、復(fù)雜，操作難度較大；傳統(tǒng)方法粗略，簡單，較易操作；實際估價時盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，但在估價基礎(chǔ)資料不太齊全的情況下，傳統(tǒng)方法的準(zhǔn)確性更高。 3．續(xù)建投資利潤的計算，需要掌握以下幾點： ⑴續(xù)建投資利潤為所得稅前利潤； ⑵續(xù)建投資利潤是在正常條件下買方所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商購買該在建工程后最終獲得的實際利潤或其所期望得到的利潤。也不是整個項目開發(fā)所能獲得的平均利潤。 ⑶續(xù)建投資利潤是按一定基數(shù)的一定比率計算，該比率為同一市場上類似在建工程所要求的相應(yīng)平均利潤率。續(xù)建利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種： ①計算基數(shù)=在建工程價值+續(xù)建成本，相應(yīng)的利潤率為直接成本利潤率； ②計算基數(shù)=在建工程價值+續(xù)建成本+管理費用，相應(yīng)的利潤率為投資利潤率； ③計算基數(shù)=在建工程價值+續(xù)建成本+管理費用+銷售費用，相應(yīng)的利潤率為成本利潤率 ④計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，相應(yīng)的利潤率為銷售利潤率 注意在估算續(xù)建投資利潤時要注意計算基數(shù)和利潤率的對應(yīng)，從理論上講，無論采用那種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來計算，結(jié)論應(yīng)是相同的。 ⑷由于利潤與利息的形成過程基本相似，在建工程估價時，采用年利潤率計算，更能加深對該參數(shù)的理解。 ，估價相關(guān)資料的搜集和整理十分關(guān)鍵。 評析 這是典型的運用假設(shè)開發(fā)法估價在建工程的案例。估價方法正確，參數(shù)及各項計算基數(shù)取值有根據(jù)。報告語言簡明流暢。對在建工程的個別因素描述清楚。需注意的是： 估價在建工程不能同時采用兩種估價方法進(jìn)行估價時，應(yīng)予以說明并陳述理由。 對土地有償使用性質(zhì)應(yīng)明確交待。
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