花園別墅在建工地進程轉讓價格評估報告(編輯修改稿)
2025-05-11 05:52 本頁面
【文章內容簡介】 仟肆佰玖拾捌萬元整。房地產(chǎn)估價技術報告 一、域因素分析 西安市是舉世文明的文化古城和西北地區(qū)政治、經(jīng)濟和文化的中心。旅游、商貿(mào)、郵電通訊等高科技產(chǎn)業(yè)為西安市的主導產(chǎn)業(yè)，隨著國家西部開發(fā)政策的實質性啟動，西安市政府抓住機遇，積極進行城市基礎設施建設，改善投資環(huán)境，西安市將建設成為一個以科技、旅游、商貿(mào)為先導的社會主義外向型城市。 2．交通條件 估價對象北臨城市規(guī)劃路—緯零路，西距大雁塔正南規(guī)劃路（尚未命名）約500米，現(xiàn)大雁塔正南規(guī)劃路已修通并投入使用，給排水、電訊、有線電視等城市配套管線已沿路鋪設，緯零路（雁南規(guī)劃路—估價對象）城市排水管道已完工，上水管道正在施工，道路計劃1999年12月初開始施工，2000年元月底竣工。該路完工后，估價對象的交通將比較便利，給排水、供電、通訊、有線電視等城市大配套設施齊全。 4．基本生活服務設施配套 估價對象所處區(qū)域目前周邊地區(qū)尚未開發(fā)建設，生活服務設施條件較差。 5．產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 估價對象位于正在開發(fā)建設中的西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，該度假區(qū)為集娛樂、休閑、旅游、商務、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀。隨著該開發(fā)區(qū)的進一步開發(fā)建設，它的建成，將會進一步推動西安經(jīng)濟、旅游等各項事業(yè)的發(fā)展，使估價對象的價值得到充分體現(xiàn)。 二、個別因素分析 估價對象土地形狀規(guī)則，建筑設計及管理水平一流（國外一流設計及管理單位提供服務），建筑造型別致，內部布局合理，結構抗震性能好，內外裝修豪華、典雅，設備齊全。 三、市場背景分析 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對類似于估價對象的房地產(chǎn)影響較大，國家西部大開發(fā)的政策傾斜，將使西安市的經(jīng)濟長足發(fā)展，外資機構的進入，高收入人群的增加及度假區(qū)的開發(fā)建設和配套設施的完善，使估價對象的市場行情十分看好。 四、最高最佳使用分析 估價對象現(xiàn)時規(guī)劃、設計用途基本符合其最高最佳使用條件。 五、估價方法選用 房地產(chǎn)價格評估的基本方法主要有成本法、收益法、市場比較法以及用這些方法派生的其他方法等。因估價對象為在建工程，建審手續(xù)齊全，主要工程已完工，續(xù)建完成后價值及續(xù)建成本較易確定，因此本報告采用由成本法派生的假設開發(fā)法進行評估。 六、估價分析計算 1． 假設開發(fā)法 采用假設開發(fā)法估算在建工程的價值，應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買在建工程的應負擔的稅費，其評估公式為： 在建工程價格 =續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建成本管理費用投資利息銷售費用續(xù)建投資利潤買方購買在建工程的稅費 2．續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 西安市南郊別墅式住宅已有一定的交易量，可比實例較易選取，價格水平較易掌握，因此本報告采用市場比較法確定估價對象續(xù)建完成后價值。 ⑴基本思路 市場比較法是根據(jù)房地產(chǎn)估價的替代原則，選取相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價格進行比較修正，確定估價對象的現(xiàn)時價值。 ⑵比較實例選擇 根據(jù)評估人員對西安市南郊別墅式住宅市場交易情況的調查了解，選取以下三個可比實例： 案例A.“御花園皇家別墅”。座落于西安市曲江旅游開發(fā)區(qū)，雁引路林蔭大道上，北臨春曉園、薔薇園、盆景園，緊鄰大雁塔、唐代藝術博物館、秦王宮等?！坝▓@皇家別墅區(qū)”一期工程已完工使用。，建設別墅四十三幢，單體別墅為框架結構，房屋內部結構布局新穎合理，采光充足。室內高檔裝修，廚房采用意大利進口廚具，衛(wèi)生間加拿大進口潔具，車庫門采用美國進口遙控電動門。各戶采用進口獨立式采暖鍋爐，小區(qū)圍墻設紅外線感應器及閉路監(jiān)控系統(tǒng)。房屋外墻采用進口釉面磚裝飾，周邊為綠地、花草裝點，室外留有停車位。該建筑物整體結構外形較好，其獨特的外形與周邊環(huán)境和諧的溶為一體。該別墅區(qū)內綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區(qū)內物業(yè)管理完善，配套設施齊全，使小區(qū)內環(huán)境顯得優(yōu)美、自然。2001年，平均交易價格7600元/平方米（現(xiàn)房）。 案例B．“皇族雅苑別墅區(qū)”。該別墅區(qū)位于西安城南文化風景區(qū)中心地帶。東臨長安北路，西接小雁塔園林，南近南二環(huán)路，北距大南門約1公里，交通便利。該別墅區(qū)周圍酒店、購物場所、醫(yī)院較多，文化、商業(yè)娛樂等服務設施較齊全，環(huán)境狀況較好?！盎首逖旁穭e墅”總占地面積約20畝；東西向分三排布置，有風格各異的西洋豪華別墅十九幢；小區(qū)內配套設施齊全、保安系統(tǒng)完備（具體詳見后附表），綠地面積充足（約占總占地面積的60%），別墅樓為框架結構，室內高檔裝修，設備標準為水、電（暗配線）、電話（暗配線）、有線電視（暗配線）等管線齊全，采用小型機器人鍋爐自供暖氣及熱水。1998年平均交易價格9000元/平方米（現(xiàn)房）。 案例C.“曲江皇家花園”。座落于西安市曲江旅
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