長(zhǎng)沙海利商業(yè)綜合體定位補(bǔ)充報(bào)告-69doc資料-資料下載頁(yè)
2025-04-14 04:58本頁(yè)面
【正文】 子498街區(qū)等?價(jià)格:毛坯房均價(jià)4500元/ M2?銷售情況: 2006年12月開盤,市場(chǎng)反應(yīng)熱烈,銷售火爆?借鑒:復(fù)式小戶型公寓,性價(jià)比高?長(zhǎng)沙的公寓產(chǎn)品,大體可以分成兩類:酒店式公寓?普通公寓?酒店式公寓:通過引入酒店的管理,提升項(xiàng)目的價(jià)值?這類產(chǎn)品通常依附于酒店產(chǎn)品的檔次,其實(shí)現(xiàn)的價(jià)值在于酒店產(chǎn)品帶來的附加價(jià)值?普通公寓:房?jī)r(jià)的攀升?SOHO一族的壯大使居住與功能融合,從而產(chǎn)生了可商?可住的公寓?類別酒店式公寓普通公寓代表項(xiàng)目運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)?美林銀谷國(guó)際公寓湘域中央?東一國(guó)際?他城?格藍(lán)康都特 點(diǎn)帶精裝修,引入高級(jí)酒店管理,滿足高端客戶需求滿足商務(wù)辦公?過渡居住的需求市場(chǎng)特征1?高端客戶群體,客戶層面狹窄,市場(chǎng)需求量不大?2?依附于酒店,與酒店混合經(jīng)營(yíng)?3?須與酒店裝修檔次相匹配,成本高?4?需要強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷手段,如:借助品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì),提供返租經(jīng)營(yíng)等1?客戶層面較豐富,市場(chǎng)需求量大?2?配套相對(duì)簡(jiǎn)單,經(jīng)營(yíng)管理簡(jiǎn)單3?注重性價(jià)比,以小面積為主?借鑒酒店式的管理和服務(wù),可以有效的提升物業(yè)的價(jià)值通過提升商務(wù)的價(jià)值,提升物業(yè)的價(jià)值,酒店式公寓的開發(fā)已經(jīng)與產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)相類似,不做考慮方向?:結(jié)論1:公寓市場(chǎng)產(chǎn)品類型多,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?結(jié)論2:營(yíng)銷模式?促銷手段多樣化?結(jié)論3:公寓市場(chǎng)需求日趨理性,消費(fèi)者注重產(chǎn)品的性價(jià)比?結(jié)論4:增值手段對(duì)價(jià)值提升的作用日趨減小,而更多為了增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力? 結(jié)論5:銷售情況依然向好,銷售速度較快,多數(shù)項(xiàng)目銷售周期在9個(gè)月以內(nèi)?4. 寫字樓與公寓開發(fā)方向研判::1?市場(chǎng)比較法按照市場(chǎng)比較法,根據(jù)目前在售寫字樓的銷售價(jià)格,剔除外部條件和本身質(zhì)素對(duì)價(jià)格的影響,作為我們預(yù)測(cè)價(jià)格的參考:樓盤名稱實(shí)收均價(jià)(元/M2)銷售調(diào)整市場(chǎng)調(diào)整均價(jià)(元/M2)折算率比準(zhǔn)均價(jià)(元/M2)權(quán)重值折算價(jià)格(元/M2)中天廣場(chǎng)6600 6600% 30% 佳天國(guó)際新城5700 5643% 20% 4800 5040% 20% 匯富中心6000 6000% 30% 合計(jì) 100% 通過市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格為:6039元/㎡?2?投資回報(bào)比較法 目前,—?根據(jù)項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍,結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展寫字樓的預(yù)測(cè),由此得出的價(jià)格是:年回報(bào)率租金(元/㎡天)均價(jià)(元/㎡)9%720010%648012%5400注: 售價(jià)=年租金/年投資回報(bào)率從上表可以看出,通過租金返算的價(jià)格,按照一般的年回報(bào)率10%,其價(jià)格水平為6480元/㎡?1?通過改善寫字樓的內(nèi)部形象(設(shè)置豪華大堂?標(biāo)準(zhǔn)公共衛(wèi)生間?寬大電梯廳等)。2?通過改善寫字樓的商務(wù)辦公效率(電梯分層管理,充足的地面停車等)。 3?通過改善裙樓的經(jīng)營(yíng)狀況(引入高檔咖啡吧?雪茄吧?藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。4?通過引入大型國(guó)際?國(guó)內(nèi)大型知名企業(yè)。5?通過引入專業(yè)寫字樓管理和服務(wù)通。通過,這一系列的手段,預(yù)計(jì)價(jià)格提升5%?:1?本項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間處在6039—6480元/㎡的水平。2?通過采取一系列的價(jià)值增值手段,其價(jià)格可以提升至6341—6804元/㎡之間。3?采取常規(guī)的銷售模式,寫字樓的銷售周期將在13個(gè)月左右?:1?市場(chǎng)比較法按照市場(chǎng)比較法,根據(jù)目前部分在售公寓的銷售價(jià)格,剔除外部條件和本身質(zhì)素對(duì)價(jià)格的影響,作為我們預(yù)測(cè)價(jià)格的參考:樓盤名稱實(shí)收均價(jià)(元/M2)銷售調(diào)整市場(chǎng)調(diào)整均價(jià)(元/M2)折算率比準(zhǔn)均價(jià)(元/M2)權(quán)重值折算價(jià)格(元/M2)東一國(guó)際4500 % 20% 上城金都4600 % 15% 湘域中央4700 % 20% 佳天國(guó)際4200 % 20% 芙蓉公館4500 % 20% 他城3100 % 5% BOBO天下城0 % 合計(jì) 100% 注:上城金都剔除了精裝修成本(500元/㎡),他城剔除了建筑形式對(duì)價(jià)格的影響?通過市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格為:4465元/㎡?2?市場(chǎng)價(jià)格自然增長(zhǎng)對(duì)價(jià)格的影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持高速增長(zhǎng),推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲,商品房?jī)r(jià)格的年增長(zhǎng)率在10%左右,由此推算得出:5%8%10%從上圖可以看出,2007年中期價(jià)格將在4700元/㎡左右,2007年下半年價(jià)格將在4800元/㎡左右,綜合均價(jià)處于4750元/㎡的水平?:1?近幾年公寓的開發(fā)通過提升商務(wù)的空間,通過引入酒店式管理和服務(wù),通過提升居住的品質(zhì)等一系列的手段,價(jià)格得到了飛速的提升,公寓市場(chǎng)的增值空間已經(jīng)非常有限。2?維持正常的市場(chǎng)遞增速度。 2?通過實(shí)行精裝修公寓的手段,預(yù)計(jì)投入500元/㎡的成本,可以使項(xiàng)目增值3—5%,取中間值約4%?:1?本項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間在4465—4750元/㎡的水平。2?通過采取一系列的價(jià)值增值手段,其價(jià)格可以提升至4645—4940元/㎡之間3?采取常規(guī)的銷售模式,公寓的銷售周期在9個(gè)月以內(nèi)?寫字樓公寓(精裝修)對(duì)比結(jié)果可實(shí)現(xiàn)價(jià)格區(qū)間6341—6804元/㎡4645—4940元/㎡價(jià)差1696—1864元/㎡增值手段提升項(xiàng)目?jī)?nèi)外部形象?改善辦公效率?引入專業(yè)寫字樓管理和服務(wù)等市場(chǎng)價(jià)格自然遞增,引入酒店式管理和服務(wù)寫字樓的增值手段多交房形式毛坯房精裝修——成本預(yù)算預(yù)算不變預(yù)算增加成本增加500元/㎡——銷售周期13個(gè)月9個(gè)月銷售周期相差4個(gè)月 注:公寓的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格區(qū)間已經(jīng)剔除了精裝修成本? 從上表可以看出,寫字樓的銷售周期比公寓的銷售周期略長(zhǎng),但是寫字樓可采取的增值手段更多,增值空間遠(yuǎn)優(yōu)于公寓?由于兩種發(fā)展方向未來的工程進(jìn)度都不會(huì)有太大差別,所以,寫字樓的銷售周期依然可以保證資金的回籠速度,保證開發(fā)項(xiàng)目的正常完工,同時(shí)實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值?附:長(zhǎng)沙各大銀行總部銀行名稱位置備注中國(guó)銀行芙蓉路與八一路交匯處,湖南金融大廈中國(guó)建設(shè)銀行芙蓉路與解放路,銀港大酒店辦公環(huán)境陳舊中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行芙蓉廣場(chǎng)旁,國(guó)貿(mào)大廈中國(guó)工商銀行芙蓉廣場(chǎng)旁已經(jīng)快裝修完畢,馬上將投入使用長(zhǎng)沙市商業(yè)銀行長(zhǎng)沙市芙蓉中路1號(hào)招商銀行銀宏大廈租用中國(guó)人民銀行的物業(yè),有強(qiáng)烈的購(gòu)置辦公物業(yè)傾向?曾與中天廣場(chǎng)有過接觸,但未確定?交通銀行韶山中路37號(hào)光大銀行人民中路218號(hào)已確定與芙蓉國(guó)豪廷簽定購(gòu)買辦公物業(yè)的協(xié)定上海浦東發(fā)展銀行五一大道,聯(lián)合商廈即將遷往運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)中信銀行五一大道,亞大時(shí)代興業(yè)銀行長(zhǎng)沙市勞動(dòng)西路521號(hào),中天電力大廈中國(guó)進(jìn)出口銀行韶山中路,湖南文化大廈54
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