【正文】 3容桂72杏壇3北滘22005年的土地出讓空間分布顯示，大良、容桂、龍江和勒流出讓的土地面積占了絕大部分。其中大良出讓的土地面積2005年比2004年增加了近5倍，達到50萬平方米，大良城東板塊出現(xiàn)了五六個樓盤同時動工的局面，預計2006年的大良住宅市場供應有大幅的增長。容桂、龍江、勒流、倫教和龍江等地也保持旺盛的市場增長。不同物業(yè)類型成交統(tǒng)計及市場特點2．1普通住宅順德普通住宅成交呈井噴行情，價格在第四季度有一個飆升，同比增長6%，同比增長34%。市場需求遠遠大于市場供應。順德存在旺盛的市場需求，一部分來自順德蓬勃的經(jīng)濟發(fā)展，順德完成工業(yè)總產(chǎn)值突破2000億元，同比增長20%以上。，增長25%，占全市總額的55%；經(jīng)濟外向度（即外貿(mào)進出口總額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重，）達到120%。另一個原因是順德相對比較低的樓市價格，2005年住宅平均成交價格為3217元/平方米，這個價格是以套內(nèi)面積計算的，如果按建筑面積算，順德住宅銷售均價只有2734元/平方米左右，相對于禪城動輒3600元/平方米的銷售均價來說簡直低得讓人流口水。而大良、容桂、倫教等市的市政建設(shè)、城市配套以及居住環(huán)境并不遜色于禪、桂兩地。低廉的房屋價格、鼓囊囊的市民腰包、日益完善的人居環(huán)境造成順德巨大的市場需求，順德市民在各樓盤開盤的禮炮中仍然慷慨解囊。順德區(qū)統(tǒng)計局城調(diào)隊最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2005年111月。相比旺盛的消費熱情，2005年的順德土地供應依然偏緊，在2006年住宅市場供應沒有大幅度增長的情況下，供求關(guān)系的矛盾相當尖銳。　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批準預售面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）銷售金額（萬元）179361在土地市場價格上漲、樓盤素質(zhì)進一步提升、城市配套日益完善、商業(yè)地產(chǎn)2004年引爆市場以及順德市民對未來房屋升值的預期持續(xù)高漲等等綜合因素的刺激下，順德住宅銷售均價在2005年的第四季度有一個突然的拉升，市場銷售均價達到3217元/平方米（按套內(nèi)面積計），環(huán)比增長了12%。在巨大的消費需求和偏緊的市場供應面前，2006年的住宅市場價格仍有上升的空間。2．2別墅、高檔公寓別墅市場供應增長快，需求平穩(wěn)，價格上漲快順德的別墅銷售面積占了佛山別墅市場成交量的90%，是佛山最主要的別墅消費地區(qū)。，供應和需求相對平衡。順德居民有一種別墅情結(jié)，自建別墅在順德十分流行，容桂的翠湖山莊、自然新村，大良的湖景花苑等樓盤規(guī)模相當大，建筑設(shè)計以及園林規(guī)劃都相當成熟。一些大型的別墅社區(qū)樓盤在順德也受到歡迎。容桂的東逸灣，現(xiàn)已開發(fā)到第六期，總占地面積上千畝，社區(qū)營造、園林規(guī)劃、建筑設(shè)計都達到相當高的水準。　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批準預售面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）銷售金額（萬元）2005年下半年，順德一些高檔別墅住宅區(qū)進入市場，東逸灣、佛山奧園、碧桂園系列、美圖別苑、桂畔上東別墅、君領(lǐng)世紀高爾夫、圣陶灣等別墅樓盤項目在進入市場時，銷售均價都有不同程度的提升，其中君領(lǐng)世紀高爾夫推出約108套獨立別墅、98套聯(lián)排別墅和34套疊加別墅，銷售均價為4500元/平方米（聯(lián)排別墅、疊加別墅）；6000—12000元/平方米（獨立別墅）。這些規(guī)模大、市場定位中高檔的別墅樓盤項目的入市拉動了順德別墅市場的市場價格，國家對別墅用地的限制引發(fā)的一些恐慌，順德強大的市場消費力以及根深蒂固的別墅情結(jié)也使順德的別墅市場一再推向新高。2．3商業(yè)地產(chǎn)井噴時代，商業(yè)領(lǐng)域有待整合 順德商業(yè)目前主要分布在大良、容桂中心區(qū)。隨著大型商業(yè)項目的建設(shè)以及四大零售業(yè)巨頭的落戶，大大提升了區(qū)域商業(yè)的價值，加速了順德零售商業(yè)格局的調(diào)整，順德零售商業(yè)格局已初步形成，確立了以大良、容桂、陳村、龍江四大商業(yè)板塊。 大良是順德商業(yè)的中心區(qū)，隨著吉之島、沃爾瑪、大福源超市等零售巨頭的加盟，以及順峰購物新天地、名店坊等大型商業(yè)項目的出現(xiàn)，大良零售商業(yè)重心將向大良東區(qū)偏移，大良東區(qū)也成為順德商業(yè)最突出的一個板塊；而容桂作為順德中心城區(qū)高新技術(shù)發(fā)展基地、區(qū)域性物流集散地和人口居住中心，商業(yè)配套較為成熟，天佑城的封頂，易初蓮花的進駐，使容桂的商業(yè)板塊得到進一步的強化；位于廣佛都市圈中心區(qū)位的陳村，周邊大型高檔住宅社區(qū)林立，消費力基礎(chǔ)雄厚，順聯(lián)廣場將瞄準佛山高端消費市場，它的建成和開業(yè)，影響力將會輻射到大良、北滘、禪城等區(qū)域，進一步提升陳村的商業(yè)地位；而樂從－龍江按照規(guī)劃將建成５０萬人口的中心組團，在雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)下，龍江盈信城市廣場、亞洲木業(yè)城等商業(yè)項目的落成和投入運營，使龍江商業(yè)成為順德商業(yè)的一個重要板塊。 大良商圈大良新商圈藍圖包括華蓋路步行街、新寧路家電中心、南區(qū)美食廣場、東區(qū)名店坊及新城區(qū)嘉信城市廣場。其中嘉信城市廣場在新城區(qū)獨當一面，舉足輕重。從硬件開發(fā)建設(shè)而言，嘉信城市廣場是最早開發(fā)成型、商城設(shè)施較完善的一個商圈。它獨自成體系，涵蓋酒店、主題公園、大型超市、休閑健身中心、高爾夫練習場、電影院等。多種商業(yè)服務業(yè)態(tài)，是一種城市生活的一個不可缺少的組成部分。 從大城市發(fā)展的趨勢看，新城區(qū)作為100萬人口中心城區(qū)的一個核心區(qū)，有望打造成為順德“中央商務區(qū)（CBD）”。這個CBD已擁有大型住宅屋村、過萬人的居住空間、中小學、幼兒園、行政中心和金融大廈。在政府牽頭、民間響應的積極推動下，新城區(qū)各種配套設(shè)施還在不斷擴充完善中，這都為城市中心的形成注入新動力容桂商圈 隨著順德的經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平日益提高，對購物、飲食及娛樂的需求將不斷進步，人們渴望有更加舒適優(yōu)美的購物環(huán)境、更加豐富的高品質(zhì)商品以供選擇，購物行為已向著多元化、休閑化、旅游化、娛樂化、服務化的方向發(fā)展。以目前容桂及附近地區(qū)的零散商業(yè)模式遠遠不能滿足這批消費群的需要。而天佑城應運而生，正好填補該區(qū)的商業(yè)空白，其“天時、地利、人和”的優(yōu)勢正好為其奠定了成為該區(qū)商業(yè)龍頭的基礎(chǔ)。順德區(qū)政府為加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)建有順德特色的商業(yè)經(jīng)濟，在今后將放松對大型商業(yè)項目的經(jīng)營限制，鼓勵企業(yè)開展連鎖經(jīng)營，全面推進連鎖經(jīng)營的發(fā)展業(yè)態(tài)和業(yè)種，并加大政策扶持力度?！?004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批準預售面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）00銷售金額（萬元）0027866 順德商業(yè)地產(chǎn)銷售單價走勢圖二手存量房成交情況順德2005年的二手存量房市場平穩(wěn)，成交面積增長平穩(wěn)，成交價格上漲快，同比稍降8%，成交量保持穩(wěn)定，但成交均價上升相當快，2005年第一季度，，后慢慢回落，第三季度成交均價穩(wěn)定在2300元/平方米左右。　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度成交面積（萬平方米） 成交金額（萬元） 順德二手存量房市場銷售均價市場小結(jié)“狼來了”，2005年順德政府有關(guān)方面加大了開發(fā)新城區(qū)的力度，有意引入外地品牌地產(chǎn)巨頭帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，開始推出一些規(guī)模比較大的地塊，也提高了開發(fā)門檻?！耙侨胧摇碧嵘隧樀路康禺a(chǎn)的開發(fā)水平，也增加了競爭性，地價和樓價有望進一步上升，順德房地產(chǎn)市場格局將悄然改變。順德的房地產(chǎn)市場在佛山的房地產(chǎn)市場上占有重要的地位，順德商品房銷售面積為佛山五區(qū)之冠，住宅、別墅、商業(yè)等成交面積都排在五區(qū)首位。而且順德的房地產(chǎn)市場主要面對當?shù)鼐用?，禪城、南海置業(yè)者到順德置業(yè)不多，而順德人也很少來到禪城和南海買房，順德房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，土地供應有序合理，本地居民消費潛力巨大，需求強勁。2005年順德商業(yè)地產(chǎn)開始在順德遍地開花，新城市中心組團的規(guī)劃進一步落實，廣珠城際輕軌等路網(wǎng)和廣州的對接使順德和廣州、番禺等地距離拉近，外來開發(fā)巨頭、外地置業(yè)者開始進入，種種利好推動了順德房地產(chǎn)市場的發(fā)展，順德的房地產(chǎn)市場將進入周期性發(fā)展的一個高峰階段。高明區(qū)高明房地產(chǎn)市場在跳躍中發(fā)展，2005年進入快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，市場供應劇增，市場需求在長年得不到滿足之后得到釋放。成交價格階梯性增長。 房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地出讓情況房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，自籌資金比例進一步提高；土地出讓面積及出讓價格有不同程度的增長，相當于2004年全年的開發(fā)投資總量，占78%，，貸款473萬，定金及預付款2519萬，自籌資金占資金來源的比例進一步提高，銀行貸款大幅減少。截止7月，是2004年全年施工面積的83%，共3380套，是2004年全年竣工面積的83%。高明房地產(chǎn)市場2005年有一個跳躍式的增長。 高明2005年出讓土地宗數(shù)11宗。其中有的地塊地理優(yōu)勢不可多得，如911地塊，地塊所處區(qū)域旺中帶靜，廣東省著名中學高明一中(初中部)近在咫尺，區(qū)內(nèi)生活配套完備，公共服務配套齊全，交通便捷，開發(fā)條件成熟。2005年高明土地市場明細表地塊編號位置規(guī)劃凈用地面積（平方米）容積率總建筑面積(平方米)價格樓面地價（元/平方米）開發(fā)商項目名稱2005029三洲街道碧桂路西側(cè)1248173呂超源　907佛山市高明區(qū)荷城街道中山路以西，高明大道(彩虹花園)以北23454221461高明達隆房地產(chǎn)有限公司　2005－003荷城街荷香路南側(cè)322高明宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司商業(yè)2005039明城鎮(zhèn)文喜東街南側(cè)28502570083高明區(qū)新圩房地產(chǎn)開發(fā)公司　2005－001荷城街道明理路西側(cè)314高明宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司商業(yè)2005041荷城街道怡樂路南側(cè)220高明西安房地產(chǎn)開發(fā)公司　2005005三洲街道德信路東側(cè)2300高明區(qū)匯盈房產(chǎn)有限公司　908佛山市高明區(qū)荷城街道常安路以西，高明大道(麗雅苑)以北1280萬591許峻銘、蘇四　2005017三洲街道高明大道東北側(cè)316高達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　911佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路以南，文化館以西，高明一中(初中部)以北，秀麗河城雕公園以東3700萬519高明區(qū)能信房地產(chǎn)開發(fā)公司　909佛山市高明區(qū)荷城街道高明大道以南，高明河以北，濱河公園以西，西岸大橋以東3200陸永冬商業(yè)2005012高明荷城街道辦大德路以東8505萬236高明江濱新城房地產(chǎn)有限公司　 不同物業(yè)類型成交統(tǒng)計及市場特點2．1住宅市場供需都得到釋放，成交價格呈階梯式增長　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批準預售面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）銷售金額（萬元）2005年，。高明房地產(chǎn)市場跳躍式增長。2005年第一季度，住宅銷售均價就激升約一倍，達到2052元/平方米，后穩(wěn)定在1900元/平方米左右，相比2004年，平均價格上漲了約73%，在價格走勢圖上表現(xiàn)為一種階梯式增長。2004年以前，高明樓市以小規(guī)模樓盤為主，整體素質(zhì)不高，市場容量不大，2005年高明碧桂園的出現(xiàn)大大拉升了整個高明房地產(chǎn)市場的價格。匯源豪庭、比華利山莊、星輝園小高層、田園山莊二期等樓盤將在2006年推出市場，七星山莊也重新啟動，預計2006年的高明樓市供應大幅增長，樓盤素質(zhì)進一步提升。2．2商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)起步維艱，有待發(fā)掘高明的商業(yè)在05年沒有多大變化，還是處于萌牙階段。商業(yè)構(gòu)成主要分為兩部分：第一部分是現(xiàn)在高明荷城街道的文昌路內(nèi)，由于高明是五區(qū)之中經(jīng)濟實力最差，而且人均消費力水平也較低，再加上荷城街道原本不是高明的主要中心城區(qū)（原主要中心城區(qū)在明城鎮(zhèn)），所以短短的兩百多米的長街便是高明中心區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)街道，主要仍以街鋪為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，在文昌路內(nèi)有兩間購物中心，一間是時代廣場，另一間則是物業(yè)廣場，兩間購物中心都只有幾千方的營業(yè)面積，而且從產(chǎn)品檔次、裝修模式、經(jīng)營分類上都與禪城區(qū)的八十年代的升平路商圈較似，只不過商圈內(nèi)有幾間現(xiàn)時較有名氣的品牌進駐而已，如：麥當勞、肯德基、七匹狼、百麗和六福珠寶等。第二部分是一些樓盤內(nèi)的底商，這些底商主要以飲食行業(yè)為主，主要集中在荷城街道的常安路和中山路一帶，已形成商業(yè)街的狀態(tài)，而且美名遠播。2．3別墅、高檔公寓從市場空白期進入市場競爭期　2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度