【正文】 勢(shì) 圖 元 /畝020040060080010001200單 位 ： 萬 元均 價(jià) 115 01月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)從上表可以看出，2022年主城區(qū)單月成交均價(jià)呈下降趨勢(shì)。上半年成交均價(jià)明顯高于下半年，表明在受到市場(chǎng)環(huán)境和政策的作用下，土地市場(chǎng)價(jià)格也明顯下降。4月是成交均價(jià)的高峰，拍賣的兩宗土地中，場(chǎng)，另一宗是高新區(qū)的46畝住宅，以400萬/畝起價(jià)，最終以800萬/畝成交。 2022 年各區(qū)域土地成交單價(jià)相差大，錦江區(qū)成交土地價(jià)格最高，高新區(qū)最低2022年 主 城 區(qū) 各 區(qū) 域 土 地 成 交 單 價(jià)507 282 0100200300400500600700800成 華 高 新 金 牛 錦 江 青 羊 武 侯單 位 ： 萬 元 /畝數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)從上圖看出，2022年各區(qū)域土地成交單價(jià)相差很大。由于錦江區(qū)成交的土地都為單價(jià)較高的商業(yè)和住宅用地，因此該區(qū)的土地單價(jià)最高，/畝；相差 9 倍高新區(qū)成交的土地基本為單價(jià)較低的工業(yè)用地，因此，高新區(qū)的土地單價(jià)最低，與錦江區(qū)相比土地單價(jià)相差了 9 倍；金牛區(qū)也存在同樣的情況。 土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)真空，2022 年成都主城區(qū) 8 成以上土地以起價(jià)成交。2022年 主 城 區(qū) 土 地 成 交 價(jià) 格 （ 宗 數(shù) ）原 價(jià)83%2倍 以 上3%12倍14%2022年 主 城 區(qū) 土 地 成 交 價(jià) 格 （ 面 積 ）原 價(jià)84%2倍 以 上7%12倍9%數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)從上圖可以看出，以宗數(shù)看，2022年主城區(qū)土地成交價(jià)中以原價(jià)成交的土地占到了83%；以面積看，主城區(qū)土地成交價(jià)中以原價(jià)成交的土地占到了84%；以宗數(shù)看，以2倍以上價(jià)格成交的土地僅占3%，以面積看，以2倍以上價(jià)格成交的土地僅占到7%。土地市場(chǎng)的成交價(jià)格受到較大沖擊。因受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期價(jià)格降低，在拿地的時(shí)候表現(xiàn)出濃重的觀望情緒和謹(jǐn)慎態(tài)度。四、主城區(qū)土地成交區(qū)域集中在城西和城南 2022 年成交土地以城西、城南為絕對(duì)主導(dǎo)2022年 主 城 區(qū) 成 交 土 地 宗 數(shù) 分 布 圖西 , 33,46%北 , 2,3%中 , 3,4% 東 , 7,10%南 , 26,37% 2022年 主 城 區(qū) 成 交 土 地 面 積 分 布 圖南 ,38%東 ,4%中 ,%北 ,10%西 ,48%數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)2022年成都主城區(qū)土地市場(chǎng)城西和城南最為活躍，兩個(gè)區(qū)域共成交土地59宗，占總成交宗數(shù)的83%；，占總成交量的86%； （1） 2022 年城東的后續(xù)動(dòng)力明顯減弱，全年共成交土地 7 宗、 畝，平均每宗 畝，在供應(yīng)量和平均每宗供應(yīng)面積上都明顯低于南門和西門；（2） 城北 2022 年成交了 2 宗土地，成交量達(dá)到了 畝，平均每宗土地在 畝，單宗土單位：畝單位：宗地成交面積在各片區(qū)中最大。 城西成交土地以工業(yè)用地為主，城南成交土地以商業(yè)用地為主。2022年 主 城 區(qū) 成 交 土 地 性 質(zhì) 方 位 分 布 圖0 500 1000 1500 2022 2500 3000城 北城 南城 中單 位 ： 畝住 宅 0 0商 業(yè) 公 共 0 0工 業(yè) 0 0 0城 北 城 東 城 南 城 西 城 中數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)從圖上可以看出，城西成交土地中，工業(yè)性質(zhì)土地占城西成交土地總量的 86%，占全年主城區(qū)工業(yè)用地總成交量的 %；商業(yè)土地成交主要集中在城南，占全年商業(yè)用地總成交量的 67%；未來兩年主城區(qū)工業(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)熱門區(qū)域?qū)⒅饕性诔俏骱统悄稀?高新區(qū)成交土地量占全年主城區(qū)成交土地量的 7 成以上，主要以工業(yè)、商業(yè)用地成交為主。2022年 主 城 區(qū) 成 交 土 地 性 質(zhì) 區(qū) 域 分 布 圖 0 500 1000 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500成 華金 牛青 羊公 共 0 0 0商 業(yè) 0 工 業(yè) 0 0 0 住 宅 0 成 華 高 新 金 牛 錦 江 青 羊 武 侯數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)從區(qū)域上看，2022 年成華區(qū)土地成交量最少，僅占總成交量的 1%；高新區(qū)的土地成交量最多，占成交總量的 75%；且其中工業(yè)和商業(yè)土地所占比重很大，超過 3500 畝；公共和住宅用地都在 200 畝以上；金牛區(qū)成交土地占總量的 11%，主要是以商業(yè)為主，沒有住宅成交土地；錦江、青羊和武侯都以住宅土地為主，所占比重在 35%；單位：畝這表明 2022 年成都成交土地主要集中在高新區(qū)，而高新區(qū)成交的土地中以商業(yè)和工業(yè)用地為主。除金牛區(qū)沒有住宅用地，其他各區(qū)域的有少量住宅土地。五、主城區(qū)成交土地主要分布在三環(huán)外2022年 主 城 區(qū) 環(huán) 線 土 地 交 易 量3環(huán) 外 ,%23環(huán) ,%內(nèi) 1環(huán) ,% 12環(huán) ,%市 中 心 ,%數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)比較成熟，特別是二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域土地供應(yīng)已是非常稀缺。從前三季度土地交易環(huán)線分布的情況可以看出，二環(huán)內(nèi)區(qū)域內(nèi)成交土地僅占總成交土地面積的%；三環(huán)外則已經(jīng)成為土地市場(chǎng)的主要交易區(qū)域，僅上半年三環(huán)外土地市場(chǎng)的交易量就占到了總成交量的%。六、存量土地多 2022022 年成都住宅未開發(fā)土地占多數(shù)，需要較長(zhǎng)時(shí)間消化。成 都 主 城 區(qū) 20222022年 住 宅 用 地 開 發(fā) 情 況4097138431231700 500 1000 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 500006年07年08年已 開 發(fā) 未 開 發(fā)數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)從土地方面看，由于 2022 年全年土地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，特別是住宅部分未開發(fā)體量大，將導(dǎo)致2022 年和 2022 年上半年有大量的商品房供應(yīng)，銷售競(jìng)爭(zhēng)大，銷售速度和銷售價(jià)格都將會(huì)受到影響。 而根據(jù)成都市政府在 2022 年上半年對(duì)土地出讓的態(tài)度，2022 年上半年土地放量已經(jīng)開始在進(jìn)行單位：畝有效的控制，并且這一個(gè)形勢(shì)已經(jīng)延續(xù)至下半年，土地供應(yīng)急劇收縮，因此預(yù)計(jì) 2022 年下半年商品房供應(yīng)量會(huì)趨于減少；但目前市場(chǎng)上的囤量土地和 2022022 年以及后續(xù)的新拍土地仍然需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間才能進(jìn)行消化。七、郊縣土地放量大 2022 年新都、溫江、雙流和都江堰的住宅土地成交量都超過了 900 畝，雙流土地成交量最大。2022年 郊 縣 成 交 土 地 性 質(zhì) 圖0 1000 2022 3000 4000 5000 6000 7000崇 州都 江 堰龍 泉郫 縣青 白 江雙 流新 都區(qū) 域 單 位 ： 畝住 宅 商 業(yè) 0 0 80 0 工 業(yè) 0 0 0 0 0 崇 州 大 邑 都 江 堰 金 堂 龍 泉 彭 州 郫 縣 蒲 江 青 白 江 邛 崍 雙 流 溫 江 新 都 新 津數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)2022 年成都郊縣成交土地共 畝。雙流的土地成交量最大，達(dá)到了 畝，新都、都江堰和龍泉的土地供應(yīng)量都超過了 1500 畝。僅從住宅用地成交量看，2022 年郊縣住宅土地供應(yīng)量為 畝。雙流的住宅用地供應(yīng)量最大，為 畝，占郊縣住宅供應(yīng)總量的 %；都江堰、雙流、溫江和新都的供應(yīng)量在 900 畝以上，結(jié)合目前這幾個(gè)市場(chǎng)上在售的住宅項(xiàng)目的供應(yīng)體量和市場(chǎng)消化速度，總體表現(xiàn)出的供大于求矛盾將進(jìn)一步凸顯，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。 2022 年郊縣成交土地量前 10 位列表數(shù)據(jù)來源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng) 從成交月看，成交量前十名全部在上半年成交，表明下半年成交量少，市場(chǎng)和政策的影響作用已經(jīng)逐漸從主城區(qū)市場(chǎng)向郊區(qū)市場(chǎng)蔓延； 從區(qū)域看，2022年成交量前10位的開發(fā)商中，有6家選擇雙流； 從起報(bào)價(jià)和成交價(jià)的關(guān)系看，全部以起報(bào)價(jià)或1倍以內(nèi)的價(jià)格成交； 從競(jìng)得人看，全部為四川本土企業(yè)購(gòu)得；表明在目前的市場(chǎng)狀況下，外地開發(fā)商已經(jīng)減少了在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)置土地的規(guī)模，企業(yè)業(yè)務(wù)收縮跡象明顯；土地市場(chǎng)小結(jié)：土地市場(chǎng)以三環(huán)外最為活躍 由于市區(qū)土地資源日漸稀缺,三環(huán)外土地已成為土地招拍掛交易的主角。這也勢(shì)必造成未來三環(huán)外的近郊及遠(yuǎn)郊區(qū)域商品房供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。2022 年主城區(qū)供應(yīng)、商業(yè)成交土地占主導(dǎo)，住宅土地所占比重很小 2022 年成都主城區(qū)土地供應(yīng)量與 2022 年相比并沒有太明顯的變化，但在土地供應(yīng)性質(zhì)上卻與2022022 年存在明顯的不同，以商業(yè)性質(zhì)土地為主，住宅土地供應(yīng)不到 1000 畝，而根據(jù)《成都市2022—2022 年住房建設(shè)計(jì)劃》 ，2022 年成都中心城區(qū)計(jì)劃商品住房建設(shè)用地 293 公頃（約 4395 畝） 。計(jì)劃供應(yīng)量與實(shí)際供應(yīng)量的差距，反映出政府面對(duì)土地市場(chǎng)的冷淡、成交價(jià)格的走低，有意調(diào)整土地市場(chǎng)供求關(guān)系，放緩今年的推地節(jié)奏的意圖。因此也可推算政府在近期不會(huì)再推出土地，以保證國(guó)有土地的應(yīng)有價(jià)值。同時(shí)，利用這個(gè)契機(jī)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商業(yè)等土地供應(yīng)，緩解 07 年住宅供應(yīng)放量所帶來的配套不足的影響。土地拍賣價(jià)格明顯回落 商品房住宅市場(chǎng)價(jià)格的走向，很大程度上對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生影響，2022 年商品房市場(chǎng)活躍，價(jià)格走高，開發(fā)企業(yè)對(duì)未來預(yù)期看好，對(duì)土地的需求強(qiáng)烈，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地價(jià)格走高。而 08 年商品房市場(chǎng)低迷，市場(chǎng)交易萎縮，開發(fā)企業(yè)對(duì)未來預(yù)期降低，土地價(jià)格隨之下降。因此 07 年高價(jià)土地在成本上處于劣勢(shì)。主城區(qū)土地放量得到有效控制，但囤量土地依然需要長(zhǎng)時(shí)間消化 由于大市場(chǎng)環(huán)境的影響以及此前政府政策作用效果的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)受到比較大的影響。但從范圍上看，減少的主要是主城區(qū)土地放量，郊區(qū)土地的放量巨大依然將會(huì)造成未來郊區(qū)市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且目前大批量的囤量土地也將需要一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間才能進(jìn)行消化。郊縣中雙流土地成交量最大，溫江、雙流、都江堰和新都住宅成交量超過 900 畝。，%，%，溫江、都江堰和新都的住宅土地成交量也都超過了900畝，結(jié)合目前這些市場(chǎng)在售項(xiàng)目的供應(yīng)量和07年為開發(fā)的土地，未來這些區(qū)域的市場(chǎng)供需矛盾將進(jìn)一步凸顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。? 商品房量?jī)r(jià)篇2022 年商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一、供大于求狀況嚴(yán)重 2022 年成都主城區(qū)商品房供銷比同比大幅上升20222022年 成 都 主 城 區(qū) 商 品 房 供 銷 比 走 勢(shì) 圖 020040060080010001200140016002022年 2022 年 2022年012單 位 。萬 ㎡ 數(shù)據(jù)來源：成都房管局從總體趨勢(shì)看，2022022 兩年的供銷比都處于正常值狀態(tài)，雖然 2022 年成都商品房市場(chǎng)供應(yīng)量比 06 年增長(zhǎng)了 234 萬平米，但銷售量同樣也增長(zhǎng)了近 200 萬平米，因此總體說來，這兩年的供銷比基本持平。2022 年，市場(chǎng)供應(yīng)量與 2022 年相比有較大幅度的下降，是這三年來的最低值。但同時(shí)銷售量受到整體經(jīng)濟(jì)不景氣以及宏觀政策所導(dǎo)致的市場(chǎng)濃厚的觀望情緒影響，下降速度表現(xiàn)的更為突出。從數(shù)據(jù)上看，2022 年銷售量與 2022 年同比下降了 萬平米，從而使 2022 年成都主城區(qū)商品房供銷比出現(xiàn)了大幅度的上升，達(dá)到了 的高值狀態(tài)，表明市場(chǎng)供大于求的狀況已經(jīng)非常嚴(yán)重。 2022 年成華區(qū)、高新區(qū)、錦江區(qū)供銷比大，青羊、金牛供銷比較合理。 2022年 成 都 主 城 區(qū) 各 區(qū) 域 供 銷 比 圖050100150200250300350單 位 ： 萬 平 米012供 應(yīng) 量 成 交 量 供 銷 比 成 華 區(qū) 高 新 區(qū) 金 牛 區(qū) 錦 江 區(qū) 青 羊 區(qū) 武 侯 區(qū)銷售量下降了 萬平米成華區(qū)和高新區(qū)供應(yīng)量占總供應(yīng)面積的%銷售量下降了 萬平米數(shù)據(jù)來源：成都房管局成華、高新是供應(yīng)主力。根據(jù)成都政府早前確定的向東向南的發(fā)展定位，20222022 年成華區(qū)土地大量供應(yīng)，使得 2022 年成華區(qū)商品房供應(yīng)量激增，達(dá)到了 萬平米；同時(shí) 2022 年高新區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量也異軍突起，達(dá)到了 萬平米：這兩個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量占總供應(yīng)面積的 %，成為 2022 年商品房供應(yīng)的主要區(qū)域；2022 年成華區(qū)商品房成交量位列榜首，共成交商品房 萬平米；在萬科、龍湖、首創(chuàng)、華潤(rùn)、通瑞和花樣年等一批大型開發(fā)商的帶動(dòng)下，成華區(qū)建設(shè)路板塊逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可和接受，萬年場(chǎng)和八里小區(qū)等其他板塊的日趨成熟；同時(shí)隨著東郊改造的逐步推進(jìn)，成華區(qū)拆遷客戶在本區(qū)域購(gòu)房客戶也成為2022 年成華區(qū)購(gòu)房的一個(gè)主力群