【正文】 13020060%二房及輔助一房6012010%合計(jì)　100% 三期的具體分配如下：（1）一期小高層戶型定位主力戶型：三室兩廳兩衛(wèi)（60%左右）面積 130m2——150m2次主力戶型：三室兩廳一衛(wèi)（10%左右） 面積 100 m2——120m2 二室兩廳一衛(wèi)（22%左右） 面積 90 m2左右輔助戶型：一居室（8%左右） 60m2左右（2）二期高層戶型定位主力戶型：四室兩廳兩衛(wèi)（60%左右）面積 160 m2——250m2次主力戶型：三室兩廳一衛(wèi)（25%左右） 面積 100 m2——120 m2 二室兩廳一衛(wèi)（15%左右） 面積 90 m2左右（3）三期別墅戶型定位主力戶型：別墅面積 350 m2——450m2次主力戶型：四室兩廳三衛(wèi)（20%左右） 面積 80 m2左右四室兩廳二衛(wèi)（20%左右） 面積 115 m2——130 m2建筑風(fēng)格定位現(xiàn)代風(fēng)格為主建筑外立面定位 外立面應(yīng)以“清新、活潑”為設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)本項(xiàng)目的“活力、現(xiàn)代”主題。但須注意應(yīng)用參與性、互動性理念與景觀相銜接。三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 （一）目標(biāo)客戶特征◆ 客戶生活區(qū)域 目標(biāo)客戶主要居住陸豐市區(qū)的為主◆ 客戶年齡特征 目標(biāo)客戶群年齡主要集中在35－45歲之間◆ 客戶文化程度基本都受過高等教育，是社會中最有思想力的階層，注重居住品味格調(diào)，講究樓盤內(nèi)涵價值?！?客戶職業(yè)特征主要以各私營企業(yè)主、教師、醫(yī)師、公務(wù)員為主。◆ 客戶家庭特征 家庭的規(guī)模2－4人之間◆ 客戶收入特征 年收入一般在10萬元以上◆ 客戶常用交通工具 基本以私家車出行，家庭都擁有1輛車，個別家庭甚至有2－3輛第五部分、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,具體如下:一、 地價 項(xiàng)目原始地價合計(jì)114,000,。二、 項(xiàng)目的構(gòu)成及銷售收入按照分三期3年內(nèi)開發(fā)住宅均價3200元/㎡，別墅5500元/㎡，商鋪5600元/㎡，銷售收入。(車位暫不記入銷售,作為純利潤來記，在此暫忽略不計(jì)。)序號樓宇名稱建筑面積計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)劃均價總售價(萬元)1住宅65%4200138927 2別墅25%550069972 3鋪位5088910%5600284984車位暫不計(jì)入約10萬元/個(暫不計(jì)入)暫不計(jì)入5銷售合計(jì)5088904265237397 三、 建筑安裝造價計(jì)算根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測算，多層住宅建安成本1400元/㎡，高層住宅約1200元/㎡，電梯設(shè)備等另外測算。序號樓宇名稱建筑面積單位造價總造價萬元備注1高層住宅130043001包土建、水電、防雷及部分裝修2別墅140017811包土建、水電、防雷及部分裝修5鋪位50,8897783960建安合計(jì)508890115964772四、 市政建設(shè)成本預(yù)測單價均為區(qū)域的經(jīng)驗(yàn)值。序號市政項(xiàng)目名稱預(yù)測基礎(chǔ)預(yù)測單價預(yù)測造價(萬元)1供水工程建筑面積508890407 2供電工程建筑面積5088901272 3道路工程建筑面積508890407 4排污工程建筑面積508890814 5園林綠化工程綠化面積763341145 6通訊設(shè)施（電視/電話）建筑面積508890305 合計(jì)4351 五、 應(yīng)繳納稅費(fèi)包括在開發(fā)前期、銷售過程中應(yīng)繳政府的各種費(fèi)用和稅款。其中繳納國土局的費(fèi)用包含在地價款中統(tǒng)一考慮。序號稅費(fèi)名稱稅(費(fèi))基稅(費(fèi))率稅(費(fèi))額(萬元)1繳市建委工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)造價（萬元）64772%648審圖費(fèi)建筑面積5088901932繳市規(guī)劃局市政建設(shè)配套費(fèi)[住宅、車位]建筑面積50889020元/M21018市政建設(shè)配套費(fèi)[鋪位]建筑面積508890100元/M25089城市規(guī)劃報建費(fèi)建筑面積50889010測量費(fèi)建筑面積50889025規(guī)劃費(fèi)建筑面積50889025審圖費(fèi)建筑面積5088901元/M2513市房管局0經(jīng)營管理費(fèi)建筑面積50889076房屋交易費(fèi)建筑面積508890153確權(quán)服務(wù)費(fèi)售價（萬元）%475勘察、登記費(fèi)棟64772200元/棟6484市消防支隊(duì)消防設(shè)施費(fèi)建筑面積5088903元/M21535國土局含在地價內(nèi)6繳市稅務(wù)局土地增值稅售 價（萬元）%1187營業(yè)稅售 價（萬元）%城建費(fèi)營 業(yè) 稅（萬元）（7%）831教育費(fèi)附加營 業(yè) 稅（萬元）（2%）237堤圍費(fèi)營 業(yè) 稅（萬元）（3%）356土地增值稅營 業(yè) 稅（萬元）（1%）119交易印花稅售 價（萬元）萬分之三71帶征所得稅售 價（萬元）按總銷售額的3%計(jì)7122合 計(jì)29709六、 成本利潤表序號項(xiàng)目費(fèi)用總額（萬元）計(jì)算基礎(chǔ)備 注1地價114,00可售面積1353000平方米3市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4351 4規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)1272 1459000平建筑面積25元/平方米5景觀設(shè)計(jì)費(fèi)153 160000平園林面積20元/平方米6建安工程費(fèi)64772 7不可預(yù)見費(fèi)3239 建安工程費(fèi)的5％8企業(yè)管理費(fèi)972 %9費(fèi)1170 10稅21793 11廣告及銷售費(fèi)用4748 銷售額的2％12財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）913 按2億資金啟動兩年測算合計(jì)總成本103383 總售價237397總利潤134014 成本投資利潤率%銷售利潤率%根據(jù)上表可知，項(xiàng)目成本投資為103,383萬元，總銷售額為237,397萬元，總利潤為134,014萬元，%。同理可知:, 項(xiàng)目成本投資為79847萬元，總銷售額為190134萬元，總利潤為110287萬元，%。 , 項(xiàng)目成本投資為55671萬元，總銷售額為139563萬元，總利潤為83892萬元，%。, 項(xiàng)目成本投資為41037萬元，總銷售額為108559萬元，總利潤為67522萬元，%。七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，投資利潤率較高。本項(xiàng)目的開發(fā)能為市場提供優(yōu)良的住宅環(huán)境及消費(fèi)環(huán)境，既能增加該地方消費(fèi)力，又能促進(jìn)環(huán)境配套升級發(fā)展。對城市升級和提高區(qū)域競爭力作用明顯。本項(xiàng)目同時也符合陸豐的城市發(fā)展和規(guī)劃建設(shè)，可以收到較好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益，未來的升值潛力巨大。通過不同的容積率來對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析與評價具體結(jié)論如下表所示：方案容積率物業(yè)類型建筑面積（㎡）成本（萬元）售價（萬元）總收入（萬元）成本利潤率（%）銷售利潤率（%）A住宅103383237397134014%%別墅鋪位50889B住宅79847190134110287%%別墅鋪位C住宅5567113956383892%%別墅鋪位D住宅4103710855967522%%別墅鋪位總結(jié)總之，本項(xiàng)目投入越多，收入就越大。第六部分、項(xiàng)目定位結(jié)論綜上所述，由小高層、高層、商業(yè)及別墅四種產(chǎn)品組合是十分適合本項(xiàng)目地塊的，本地塊的開發(fā)及華輝新都的開發(fā)將會對陸豐房地產(chǎn)市場形成一定的壟斷效應(yīng)，將會戰(zhàn)略性地壓倒競爭對手。 35