【正文】 濱江花城策劃報告2009726前 言根據(jù)對項目的理解，本篇報告的重點內(nèi)容應(yīng)該解決以下幾個方面的問題：一、 項目地塊適合什么類型的產(chǎn)品？二、 如何來進行產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計？因此，本篇報告實質(zhì)上是對上述兩個問題的綜合剖析和解答，我們將以項目產(chǎn)品為行文主線，對項目規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目總體定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標，以實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。目 錄第一部分、陸豐宏觀市場情況一、區(qū)位：二、地質(zhì)和地貌：三、氣候：四、土地和水資源：五、礦產(chǎn)和生物資源：六、海港和旅游資源：七、政區(qū)改革：八、行政區(qū)劃：九、歷史文化：十、人口概況：十一、經(jīng)濟發(fā)展：十二、歷史及社會發(fā)展第二部分、陸豐市房地產(chǎn)狀況一、陸豐房地產(chǎn)市場情況二、陸豐市現(xiàn)有市場的項目情況第三部分、項目地塊價值研判一、地塊狀況分析二、地塊SWOT分析三、項目規(guī)劃整體設(shè)想四、項目產(chǎn)品類型研判第四部分、項目定位一、項目市場定位二、項目產(chǎn)品定位三、項目目標客戶群定位 第五部分、項目經(jīng)濟效益分析一、地價二、項目的構(gòu)成及銷售收入三、建筑安裝造價計算四、市政建設(shè)成本五、應(yīng)繳納稅費六、成本利潤表七、項目經(jīng)濟效益分析結(jié)論第六部分、項目前期定位結(jié)論第一部份陸豐市宏觀市場狀況 一、區(qū)位：陸豐地處粵東碣石灣畔，位于廣東省東南部，北緯22045′ 23009′，東經(jīng)115025′ 116013′，介于深圳和汕頭兩個經(jīng)濟特區(qū)之間，人口157多萬。北和陸河縣、普寧市交界；東與惠來縣接壤；西與海豐縣和汕尾市城區(qū)為鄰。取安陸縣的“陸”和海豐縣的“豐”兩字為名。陸豐地處南亞熱帶季風區(qū)，陸地面積1681平方公里。在烏坎、碣石、甲子、湖東、金廂5個港口中，碣石港和甲子港均是國家一級漁港，鮑魚、龍蝦、石斑魚等名貴海鮮聞名遐邇。東海為陸豐的政府所在地。陸豐市在汕尾的行政區(qū)位分布縣（市、區(qū)）鎮(zhèn)建制街道辦事處村民委員會居民委員會合計42個10個709個143個城區(qū)紅草、東涌、捷勝（3）新港、香洲、鳳山、馬宮、田墘、遮浪、東洲（7）80個40個海豐縣海城、梅隴、小漠、鵝埠、赤石、鲘門、聯(lián)安、陶河、赤坑、大湖、可塘、公平、黃羌、東平（14個）23642陸河縣河田、河口、新田、上護、水唇、東坑、南萬、螺溪（8個）117個10個陸豐縣甲子、碣石、湖東、大安、博美、內(nèi)湖、南塘、陂洋、八萬、金廂、潭西、甲東、上英、橋沖、甲西、西南、河東（17個）東海、城東、河西（3個）276個49個陸豐市區(qū)風景二、地質(zhì)和地貌：地層主要屬新華夏（）和東西構(gòu)造運動所形成。地質(zhì)年代最草是三疊系，繼而侏羅系。第四系。巖石主要是由花崗巖、砂頁巖及第四系沖積沙礫石層組成。土壤肥沃，類型較多。主要有水稻土、南方山地草甸土、黃壤、紅壤赤紅壤、菜園土、潮沙泥土（河流沖積土）、濱海鹽漬沼漬土、海濱沙土、石質(zhì)土等10個土類70個土種子，地勢平坦。市境內(nèi)最高山脈不上千米，700m以上山脈只有3處，一為峨嵋嶂山脈，位于市境東部，主峰峨嵋嶂，為全市最高點。二為羅經(jīng)嶂山脈，位于市境東北部，主峰羅經(jīng)嶂，海拔960m。三為烏面嶺山脈，位于市境西部，主峰烏面嶺。北部以山地為主，間有小盆地，中部與南部沿海多為丘陵、臺地、平原與低洼地。整個地勢走向除南部五峰山為東西走向外，其余山脈多為南北走向，與河流走向基本一致。 三、氣候：地處北回歸線以南，屬南亞熱帶季風氣候，海洋性氣候明顯。氣候溫和，雨量充沛，汛期降雨較為集中。，最熱7月，月均氣溫28度；最冷1月。（1962年8月1日），（1967年1月17日）。無霜期361天，農(nóng)作物年可3熟。全市年均實際日照時數(shù)為19402140小時。，屬廣東省大陸高值區(qū)，其分布大致與日照時數(shù)相同。 光照條件除個別年份出現(xiàn)長期的陰雨天氣外，一般都可以滿足各種農(nóng)作物生長發(fā)育的需要。全年年均降雨量為1997cm，屬廣東省多雨區(qū)之一。降雨年際變化大，最高年（1961年）降雨量達3045mm；最少年（1963年），比平均值52%；降雨量季節(jié)變化也明顯，一般雨季開始于3月份，結(jié)束于10月中旬，長達210天左右。汛期45月，平均雨量1730mm，占全年總量的87%。其中前汛期46月，以鋒面低槽雨為主，雨量約占年降雨量的45%，這時期的降雨，群眾稱為“龍舟水”；后汛期79月，以臺風雨居多，雨量約占年降雨量的42%，是形成洪澇災(zāi)害的主要原因。 四、土地和水資源：陸豐市陸地總面積1681km2，占總面積的21%；，%；，約占總面積的10%；水域（不含海域），%。其中魚塘8223公頃，此外還有山塘水庫3000多公頃，灘涂1000公頃。土地資源的特點：一是類型多，有山地、丘陵、臺地、平原、灘涂等，有利全面發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟。二是潛力大，原土地生產(chǎn)力較低，潛力未充分發(fā)揮；土壤適應(yīng)性廣，發(fā)展旱地作物條件好；復種指數(shù)為215%左右，擴大冬種生產(chǎn)有潛力。三是臺地廣布，宜發(fā)展水果生產(chǎn)。 陸豐市市境內(nèi)有河流22條，總長458km。大中小型水庫山塘235座。主要河流有螺河、烏坎河、鰲江、龍?zhí)逗?。主要水庫有龍?zhí)端畮?、巷口水庫、五里牌水庫、林投圍水庫、三溪水庫和牛角隆水庫等。其?，螺河長 102km，發(fā)源于陸河縣與紫金縣交界的三神凸山，為陸豐第一大河，集雨面積1356km2。流域100km2以上一級支流有螺溪、南北溪、新田河，有陸豐的“母親河”之美稱。龍?zhí)端畮煳挥谑芯硸|面，距中心城區(qū)43km，于1959年興建。，，是國家大型蓄水工程之一。陸豐水量充足。人均擁有水量3186m3每1/15公頃耕地平均擁有水量7346m3。（又稱溫泉）、礦泉水多處。水質(zhì)好，水力資源較為豐富。據(jù)有關(guān)部門1986年的勘測調(diào)查，。目前，全市已建水力發(fā)電站裝機容量僅有9000多kw，年發(fā)電量僅2300多萬kwh。尚有較多水力資源可供開發(fā)利用。 五、礦產(chǎn)和生物資源：陸豐礦產(chǎn)資源豐富，主要有6大類15種，以高嶺土、石英砂、錫、鋯、鈦鐵、硫鐵礦等蘊藏量最為豐富。高嶺土蘊藏量1億噸以上，主要分布在大安、陂洋、八萬、博美、城東、金廂等鎮(zhèn)，其中大安鎮(zhèn)分布面積達59km2，蘊藏量4000多萬t。石英砂總蘊藏量為1億m3以上，主要分布在星都、上英、東海、金廂、碣石、湖東等地，其中星都經(jīng)濟試驗區(qū)的白沙埔，面積400多公頃，蘊藏量達1000多萬m3。高嶺土和石英砂品位均高，很有開采利用價值。生物資源總類繁多，有農(nóng)作物、林木、牧草、畜禽和水產(chǎn)等6大類。農(nóng)作物主要有糧食作物、經(jīng)濟作物，如水稻、小麥、大豆、玉米、番薯、花生、甘蔗等。林木種類很多，常見的喬木、灌木有16科教35種。牧草覆蓋面廣、適口性好、采食率高，主要有鴨嘴草、鷓鴣草、芒草、蜈蚣草等。青飼料有水浮蓮、假水仙、藻、水竹菜等。近年還從澳大利亞引進格拉姆、有勾超長草、黑麥草、象草，從國內(nèi)引進糖蜜草等優(yōu)良牧草。畜禽以豬、牛、雞、鴨、鵝為主，還有免子、鴿子等。水產(chǎn)類有海產(chǎn)漁類110多科140多種，淡水魚類20多科30多種，海、淡水養(yǎng)殖品種有鮑魚、甲魚、海馬、鯧魚、對蝦仁、蟹、牡蠣、扇貝、貽貝殼、海參、角螺、海膽、鰻魚等。均屬珍稀高值產(chǎn)品。 六、海港和旅游資源：沿海有烏坎、甲子、碣石、湖東、金廂5個港口，其密度比世界經(jīng)濟大國日本（平均25km海岸線有1個海港）還要密。烏坎港位于碣石灣頂部，歷史悠久。該港距市中心城區(qū)東海鎮(zhèn)僅9km，歷史上曾是個運輸良港。清朝初期為粵海關(guān)下設(shè)的七大總口之一。目前建有千t級碼頭2座，還有可建30005000t級。碼頭泊位100多處，已于1997年3月3日正式對外通航；甲子港是一個瀉湖港，航道水深34m，是對外開放口岸裝卸點和廣東省10大漁港之一；碣石港海域面積達5500km2， 海洋漁類資源豐富，海防位置十分重要，早在明洪武二十二年（公元1389年）就設(shè)有衛(wèi)建城，為國家級漁港，有可建萬噸級以上碼頭、泊位多處?，F(xiàn)投資4000多萬元建設(shè)的5000t級碣石港成品油專用碼頭已經(jīng)投入使用。陸豐港口資源陸豐海岸多沙灘，奇巖怪石，岬角與海灣錯落分布，陽光、海水、沙灘、福廟頗具特色，有“東方的夏威夷”、“粵東明珠”、“粵東旅游的黃金海岸”之稱。全市旅游資源以宗教資源為主，伴以景色旖旎的風光旅游資源、濱海旅游資源、歷史悠久的人文旅游資源和以工藝產(chǎn)品為主的購物旅游資源，五者優(yōu)勢互補，得天獨厚。主要旅游景點有“神、海、沙、石”四者兼?zhèn)涞捻偈渖揭唤饚麨I海旅游區(qū)、依山隅海的“海上公園”田尾山、千年古剎河西清云定光寺、甲子待渡山甲秀樓、甲東麒麟山、潭西法留山等。 七、政區(qū)改革：陸豐歷史源遠流長。秦朝以前，屬南越（即廣東、廣西兩?。┲?。秦始皇三十三年（公元前214年）平定南越，設(shè)置南?？?、象郡與桂林郡，陸豐屬南海郡博羅縣。漢元鼎六年（前11