【正文】 南京新天地花城60萬平方米超級大盤南京新天地花城60萬平方米超級大盤楊寶民/文20031016南京新天地花城60萬平方米（16萬平方米商場）超級大盤項目營銷策劃構(gòu)思方案楊寶民濃磊黃彬等投標單位：中科智集團2003年3月25日摘要針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新：1.從城市經(jīng)營角度，首先進行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項目放在城市經(jīng)營的大背景下，運作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū)——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價值。對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機構(gòu)王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。2.商業(yè)策劃進行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shoppingmall購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠23億元現(xiàn)金。3.在房地產(chǎn)項目策劃方面進行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈；4.運用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點，規(guī)劃在SHOPPINGMALL建設(shè)5000平方米國際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。5.本項目策劃負責人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗，能夠充分運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進營銷理念與南京區(qū)域文化特點設(shè)計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運用金融創(chuàng)新手段引導客戶購買我們的物業(yè)。案名注解本營銷策劃方案暫將項目總體案名定為“南京?新天地”，其中住宅部分為“新天地?花城”。此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應(yīng)成為提升整個江寧新區(qū)價值的核心和標志，并引導新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。住宅部分案名與“詩意棲居”內(nèi)涵統(tǒng)一。目錄★市場篇一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價宏觀經(jīng)濟環(huán)境人口及收入、消費水平、消費特征房地產(chǎn)整體發(fā)展水平城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價江寧區(qū)區(qū)域價值分析經(jīng)濟發(fā)展及消費主體特征房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析）商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價★構(gòu)思篇三、南京新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點品牌及市場整體效應(yīng)目標商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇住宅部分整體定位及核心價值選擇整體營銷策略開發(fā)策略選擇銷售、成本、收益等財務(wù)總體目標★項目篇四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析項目主要威脅項目主要機會點動態(tài)競爭分析五、商業(yè)項目構(gòu)思定位初步模擬商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案商業(yè)部分財務(wù)指標預(yù)測六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議產(chǎn)品主題概念定位住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議戶型、面積、比例規(guī)劃要點、園林建議價格策略住宅部分財務(wù)指標預(yù)測★概念規(guī)劃篇七、規(guī)劃及獨特創(chuàng)新概念★營銷要點篇八、營銷要點及項目后價值評價（一）營銷要點（二）后價值評價★合作篇九、雙贏合作模式介紹我司內(nèi)部專業(yè)運作流程合作方式選擇我司異地經(jīng)營模式收費標準及付款方式主要專案人員簡介南京新天地項目營銷策劃構(gòu)思方案★市場篇一、南京市房地產(chǎn)市場總體分析南京歷經(jīng)十朝都會，文化底蘊深厚。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟核心區(qū)重要城市和長江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。南京教育、科研發(fā)達，目前擁有各類高等院校48所，各類自然科學研究和研發(fā)機構(gòu)571家。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機械儀表和生物醫(yī)藥5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、大流通、大市場的格局。宏觀經(jīng)濟環(huán)境南京經(jīng)濟整體運行狀況良好。以2002年為例，南京國民生產(chǎn)總值達到1295億元，%；完成固定資產(chǎn)投資超過500億元，%；，%；%；居民可支配消費收入為9154元；社會消費品零售額突破400億元，增長近10%。南京宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟背景驅(qū)動下，未來3—5年經(jīng)濟會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進程的推動。人口及消費①南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強。住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升較快。②消費主要集中在老城區(qū)。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。③老城區(qū)“情結(jié)”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強。④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導、配套資源跟進的實際問題。房地產(chǎn)整體發(fā)展水平①市場供給2002年112月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)指標名稱計量單位本月止累計比去年同期增長%房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元商品房屋投資額億元土地開發(fā)投資額億元按工程用途分住宅億元16