【正文】 中的商人。因為這類樓盤均為精裝修，并且提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)。即提著行李即可入住，對于正好處在發(fā)展階段的沈陽，這種房型正好迎合了這種需求。這種樓盤大都建在經(jīng)濟繁榮區(qū)，象渾南新區(qū)，太原街商圈。為外地商人或各大公司駐沈代表提供了一個溫馨的家，并且他們也有這個能力來負擔(dān)起昂貴的房租或房款。自己不用時可以出租投資。所以這類戶型面積不大，戶型設(shè)計方面則是純酒店式：沒有獨立的廚房，只有簡單的炊具，沒有真正意義上的客廳，飯廳和客廳已經(jīng)混為一談，休息才是最重要的。而且商家想得也很也十分周到。每戶都有獨立的供熱系統(tǒng)，在不使用的時候，可以關(guān)掉，是外地商務(wù)人士居住投資的優(yōu)良選擇。商務(wù)酒店式屬于單身公寓式。因為他們的重點在與精裝修和酒店式服務(wù)。這也是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個趨勢。商住投資型：這類樓盤:有當(dāng)代程式，金園大廈，艾特國際花園。這第二類與第一類相比，同樣具有優(yōu)良的地段優(yōu)勢，但是不同的是：商住投資型并沒有過高的期望外地商人來購房，而是把希望放在那些具有投資遠見的投資者身上。在風(fēng)險極大的股票市場漸漸不再成為許多市民的投資首選后，出租房子這一投資渠道開始日漸走紅。因為可以用銀行貸款來進行投資，而且地段這么好的樓盤來出租，用月租來交付月供，是綽綽有余的。所以這也是這類房子熱銷的主要原因。像艾特國際花園，在其他房型還沒有怎么銷售時，這種小戶型的6樓已經(jīng)銷售一空。百姓自住型：這類樓盤有盛世華城，天龍家園，勝利公寓。他們并沒有把這種戶型作為樓盤的主打戶型，而是在眾多戶型中留出很小的一部分，純粹是為了滿足不同的市場需求。如在盛世華城，一位業(yè)主在購買了一套面積為100平左右的房子后，又在旁邊購買了一套面積為30平的房子，是自己為父母預(yù)留出的小房間。在沈陽的一些樓盤都有這樣的做法。老樓翻新型：這是近兩年沈陽房地產(chǎn)業(yè)的一個另類。代表作品為非常公寓和非常迷你家。把一些現(xiàn)成的老樓或者蓋了以后沒有用過的舊樓翻新，重新裝修，重新包裝外立面，重新設(shè)計戶型，把布局改得精巧袖珍，這樣就可以身價倍增，不失為一種新穎的開發(fā)策略。十、沈陽小戶型優(yōu)劣勢分析以上分析了小戶型的類型及各自特點?？傮w上來說沈陽小戶型其可取之處：首先是價格因素，由于小戶型的面積小，即使是精裝修，即使單價很貴，整體的價格也不會很大，應(yīng)該是目標人群所能接受的價格。特別對于單身年輕人或者年輕夫婦來說，有一個屬于自己的空間是很必要的，太大面積的房子對于兩個人來說是不容易負擔(dān)的起的，而且租房子也很不經(jīng)濟劃算，所以，一套首付只有總房款的30%，月供比月租要便宜的小戶型房子無疑是他們的首選。還有對于一些在學(xué)校附近的樓盤，在現(xiàn)在沈陽教育的大環(huán)境下（電腦派位），也可能是一些望子成龍的父母的選擇。其次，小戶型也是一種很好的投資工具，在城市的繁華地區(qū)購買的房子是不愁租不出去的，而且，一般租金會高于月供，甚至高出一倍也是有可能的，很利于長線投資。也有不同看法，認為小戶型僅僅是一種過渡房型，缺點存在于：首先，由于小戶型很小，所以它的功能分區(qū)不是很完備。就3040平舉例來說，戶型一般不會做出獨立的廚房來，而是簡單得在門口附近有一個小餐區(qū)，這樣可能會帶來很多不便之處。還有就是休息區(qū)和工作區(qū)分工不明顯，以沈陽這種缺乏單身貴族的城市，夫妻兩個人共同居住會覺得有一些擁擠。這是戶型上的問題，還有就是小戶型的規(guī)劃設(shè)計問題，現(xiàn)在市場上有不少的小戶型都是由存量房改建而來的，利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，因此朝向，通道都存在不少問題，而結(jié)果就是，一般樓盤都會將較差的留給小戶型，因為這樣，損失會小一些。還有一個投資上的問題，如果房子沒有租出去，不僅收不到租金自己還要負擔(dān)月租。另一種情況就是如果在這一段地區(qū)有許多這樣的投資者，那么就會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，然后就會造成投資回報率下降和投資收回期的延長。目前沈陽小戶型樓盤還存在綠化率低，樓內(nèi)電梯擁擠，通道狹窄，居住人群復(fù)雜，物業(yè)管理困難及安全和社會問題?，F(xiàn)在沈陽的小戶型還存在一個目標人群不明確的問題，許多樓盤把客戶范圍的戰(zhàn)線拉的很長，目標不明確，往往影響到結(jié)果。在這一點上，北京樓盤就做的好一些，值得學(xué)習(xí)借鑒。十一、房地產(chǎn)開發(fā)商對小戶型住宅應(yīng)采取的對策房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高對小戶型的認識，重視對小戶型的開發(fā)。雖然小戶型的利潤空間要小于大戶型，但目前大量大戶型的商品房閑置，與其片面追求開發(fā)利潤空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運作。而且隨著將來房地產(chǎn)市場的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤空間會越來越接近，開發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤的想法不一定能實現(xiàn)。發(fā)達國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢。日本曾統(tǒng)計過若干個國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到130平方米左右時，就不再增長，然后又回落到80100平方米。而歐洲自90年代以來，100平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場新增量的75％，成為市場銷售的主體?！　〗?jīng)濟適用房要以中小戶型為主是國家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢也決定我國未來對小戶型需求的持久性。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，越來越多的家庭成為獨生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會如開發(fā)商所認為的那樣，只是過渡性的住宅?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時應(yīng)注意的問題：①地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計方面。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運，在建造和設(shè)計時應(yīng)采用先進的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛(wèi)管線進行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。③在適應(yīng)市場需求方面。由于對小戶型的需求是社會中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長期來看，我國居民對住宅需求的戶型也必然會出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢，因而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場需求的變化而及時地調(diào)整自己的開發(fā)計劃。 十二 、北京購買小戶型的項目意向需求市場調(diào)查與分析由新浪房產(chǎn)特別推出的小戶型專題，受到廣大喜愛小戶型網(wǎng)友的關(guān)注。此次公布在線調(diào)查結(jié)果并進行數(shù)據(jù)分析，希望這些分析數(shù)據(jù)可以給購買小戶型的網(wǎng)友一些幫助。 　調(diào)查方式：新浪網(wǎng)在線調(diào)查 　　調(diào)查人數(shù)：10167人 　　調(diào)查時間：2003年5月10日—6月13日 　　絕大多數(shù)人愿意購買小戶型商品房 　　調(diào)查顯示，%的調(diào)查者愿意購買小戶型商品房，%。 　　單身和夫妻是小戶型的主要購買人群 　　購買小戶型的家庭結(jié)構(gòu)主要以單身和夫妻為主，%的人屬于單身或者夫妻，這部分人正成為小戶型的主要購買人群。 　　小戶型的最佳地點應(yīng)該選在二環(huán)至四環(huán)之間 　　%的人認為“小戶型”項目應(yīng)該建設(shè)在北京的二環(huán)至四環(huán)之間，%的被調(diào)查者認為小戶型應(yīng)該建在五環(huán)以外 　　商務(wù)中心區(qū)邊緣、輕軌沿線、地鐵沿線仍是小戶型的集中區(qū)域 　　認為“小戶型”%，認為“小戶型”%，認為“小戶型”%。 大多數(shù)準備購買小戶型的被調(diào)查者喜歡小高層和高層在選擇購買“小戶型”的結(jié)構(gòu)時，%的被調(diào)查者鐘愛板樓，%的被調(diào)查者鐘愛小高層，%的被調(diào)查者鐘愛高層，認為“無所謂”%。 %的被調(diào)查者認為“小戶型”項目的銷售價格在3000元以下，%的被調(diào)查者認為“小戶型”項目的銷售價格在30005000元，%的被調(diào)查者認為“小戶型”項目的銷售價格在50007000元。 小戶型的最愛是兩居 　　%的被調(diào)查者選擇一居室小戶型，%的被調(diào)查者選擇二居室小戶型，%的被調(diào)查者選擇三居室小戶型。 只要是小戶型就喜歡 　　調(diào)查顯示：%，%，%，%，%，%，%，選擇面積在90 %，%。 　　銀行貸款依然是購買小戶型的主要付款方式 　　%選擇了一次性付款的付款方式，%選擇了銀行貸款的付款方式。 　　26萬元的首付款是購買小戶型的人首選 　　購買“小戶型”時，%的被調(diào)查者選擇首付2萬元以下為最佳購買方式，%的被調(diào)查者選擇首付26萬元為最佳購買方式，%的被調(diào)查者選擇首付612萬元為最佳購買方式。 　　1低月供吸引買房人 　被調(diào)查者中選擇月供(每月償還的銀行貸款的數(shù)額)%，%，%，%，%，%。 　　1小戶型買來自己用 　　%的被調(diào)查者購買“小戶型”為了自己使用，%的被調(diào)查者為了投資而購買“小戶