【正文】 鸚鵡洲、高架景觀廊、廂式墻、彩虹步道等一系列景觀，將營造出曲徑通幽、歸田園居的意境。武漢國際博覽中心總投資 70 億元的武漢國際博覽中心，于 2022 年底動(dòng)工興建，工期 4 年，建成后是武漢規(guī)模最大、功能最完善、檔次最高的會(huì)展中心。 該項(xiàng)目位于四新組團(tuán)的濱江地帶，西臨連通港路，東至長江江灘，北起四新北路、南至四新南路，區(qū)域呈“T”型。整個(gè)博覽中心以展覽、展示為主導(dǎo)功能，是集會(huì)展、科技、商務(wù)、文化、休 閑、旅游于一體的多功能復(fù)合型國際博覽城。 博覽城的博覽中心共有 12 個(gè)單體展館，以編鐘形狀設(shè)計(jì)，將成為城市標(biāo)志性建筑；此外還有設(shè)有 1500 個(gè)房間的星級酒店、3 萬平方米的會(huì)議中心；設(shè)兩個(gè)居住小區(qū)和兩個(gè)商業(yè)小鎮(zhèn)，另外設(shè)置海洋樂園和科技中心。 在空間結(jié)構(gòu)上，形成“一環(huán)、二軸、三區(qū) ”的結(jié)構(gòu)布局?！耙画h(huán)”為環(huán)繞博覽城鏈狀的公共綠地開敞空間；“二軸”為東西向的文化生活軸和南北向的濱水發(fā)展軸，構(gòu)成“T ”型 軸線；“三區(qū)”為博覽商務(wù)區(qū)、生活性服務(wù)區(qū)和居住社區(qū)。 琴臺文化藝術(shù)中心琴臺大劇院面對月湖，背靠漢江，對望梅子山。依山得水，其周邊環(huán)境之美全國獨(dú)一。該劇院總投資約 10 億元，總建筑面積 66954 平方米，平面尺寸 *116m 鋼結(jié)構(gòu)總用鋼量近 10000 噸，擁有 1800 座歌劇院和 416 座多功能廳，能滿足國內(nèi)外各類歌劇、舞劇、戲劇、話劇等大型舞臺類演出使用要求。 26 劇院采用歐美現(xiàn)代解構(gòu)主義手法，大塊面大跨度建筑造型，極富視覺沖擊力。院內(nèi)演出設(shè)備國內(nèi)一流，堪與在建和建成的國家大劇院、杭州大劇院，上海東方藝術(shù)中心相媲美。其舞臺機(jī)械設(shè)備具有“魔方”功能，為編劇導(dǎo)演創(chuàng)造了自由伸展的藝術(shù)空間； “品”字形的舞臺比普通舞臺大幾倍。主舞臺由 6 塊雙層可升降舞臺組成，可任意升起或下降，形成雙層和臺階式舞臺。側(cè)舞臺可分為 6 塊可以平移的車臺，能與主舞臺組合或與另一個(gè)側(cè)舞臺互換。后舞臺為整體車臺。中部是圓形臺，可與外圍的環(huán)形臺形成順時(shí)針或逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)，滿足演出換景等多種舞臺變幻需要，還能移至主舞臺的最前方，凸現(xiàn)旋轉(zhuǎn)。（六）市場小結(jié)? 漢陽區(qū)域在武漢城市經(jīng)濟(jì)中的地位“舉足輕重”，特別是以沌口武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車及相關(guān)制造業(yè)為代表的現(xiàn)代制造業(yè)的興起，近年來更是在整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定的基礎(chǔ)上保持著良好態(tài)勢。但也需看到漢陽仍然處于武漢三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)序列的末端，具有很大的發(fā)展空間。? 漢陽城市規(guī)劃定位鮮明，亮點(diǎn)頗多，尤其是“武漢新區(qū)”大型造城規(guī)劃的付諸實(shí)施，包括“琴臺大劇院”、 “武漢國際博覽中心、 “漢陽江灘”等一系列基礎(chǔ)市政建設(shè)項(xiàng)目為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長提供了良好的持續(xù)支撐力量。? 漢陽濱江板塊伴隨著“漢陽江灘”項(xiàng)目向白沙洲大橋方向的上游區(qū)域延伸、 “錦繡長江”項(xiàng)目的開工建設(shè)、以及“武漢國際博覽中心”的工程啟動(dòng)、開發(fā)力度的加強(qiáng)，市場熱度也更多地表現(xiàn)在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)熱銷中。 27 三、武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況（一）國家宏觀政策解析一）政策解析調(diào)控目標(biāo)：控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度。調(diào)控手段：控制新建房戶型比例，控制拆遷規(guī)模，制止囤積房源，發(fā)展二級市場。調(diào)控細(xì)節(jié)：? 自 2022 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房) 的面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。? 從 2022 年 6 月 1 日起，對購買住房轉(zhuǎn)手交易的，按比例征收營業(yè)稅。? 加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷的規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過快增長。? 2022 年 9 月 5 日， 《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》出臺。二）政策影響延長征收營業(yè)稅年限政府希望通過對營業(yè)稅的征收，對投資性購房需求進(jìn)行遏制，以達(dá)到平抑房價(jià)的目的。 28 改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)通過對城市新建住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化市場供需平衡，促進(jìn)存量房的消化。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件使得房地產(chǎn)開發(fā)周期增長，成本增加，控制房地產(chǎn)企業(yè)利潤率。個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。30% 的首付目的同樣是為了控制投資性購房比例，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良好有序的發(fā)展。土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。加大對閑置土地的處置力度限制開發(fā)企業(yè)通過對土地資源的囤積獲取高額利潤，同時(shí)強(qiáng)化土地的使用效率。嚴(yán)格控制因拆遷等活動(dòng)產(chǎn)生的被動(dòng)性住房需求正面作用：控制房價(jià)負(fù)面作用：降低城市建設(shè)速度，由于合理的動(dòng)遷也是改善居住條件的一個(gè)重要方法，因此該法會(huì)使這一部分老百姓的愿望落空。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，降低房價(jià)重新建立一種新的利益分配機(jī)制地價(jià)的上升必然會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，因此緊縮地根必然造成地產(chǎn)的繼續(xù)走高。三）武漢市對宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)及相關(guān)配套措施“國六條”實(shí)施后一個(gè)月，武漢二手房價(jià)降一手房反升穩(wěn)定房價(jià)的“國六條”實(shí)施半月以來，武漢市二手房成交價(jià)量齊跌，同時(shí)據(jù)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，6 月全市二手房成交均價(jià)較上月有明顯下降。二手房交易成本 29 上升，成交的多為房齡較長的舊房，使得成交價(jià)格下降。與二手房價(jià)量齊跌不同，新房均價(jià)反而繼續(xù)創(chuàng)下新高。武漢市房產(chǎn)局網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)顯示，武漢市 6 月第 2 周成交均價(jià)達(dá) 3691 元/平方米，比 5 月底上漲 130 元/平方米。由于二手房交易門檻的提高，反而促使部分需買二手房的人群買不到合適住房，被倒逼到新房市場，從而使需求進(jìn)一步上升，推動(dòng)房價(jià)小幅攀升。國六條調(diào)控 武漢調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)據(jù)省統(tǒng)計(jì)部門透露， 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》出臺以后，武漢新建住房結(jié)構(gòu)得到及時(shí)調(diào)整。 6 月 8 日，武漢市交易中心最新出讓的兩宗土地，按新規(guī)定提出了“套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達(dá)到總開發(fā)面積 70%以上”的補(bǔ)充規(guī)劃要求。同時(shí)，還將對 6 月 1 日以前已審批但未取得施工許可證的 30 余個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整。 同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐也在加快，繼去年下達(dá) 300 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃后，今年 4 月又下達(dá) 343 萬平方米、17 個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃，按 80 平方米/套計(jì)算，建成后，可為市民提供 4 萬余套中小戶型住房。 武漢市出臺整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的新政策? 新政強(qiáng)調(diào)：為規(guī)范和整頓房地產(chǎn)交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)【2022】37 號）和《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房【2022】166 號）的要求，市相關(guān)職能部門將開展全市范圍內(nèi)的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作。? 檢查目的通過整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，以維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。? 檢查范圍目前正在開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和存量房交易。 30 ? 檢查內(nèi)容（1）未取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行預(yù)售、預(yù)租，發(fā)售購房金卡、VIP 卡、會(huì)員證，排隊(duì)發(fā)號、內(nèi)部認(rèn)購等形式的銷售行為，收取定金、訂金、誠意金或預(yù)付款的行為。（2）自取得《武漢商品房預(yù)售許可證》之日起，在 10 日內(nèi)未開盤銷售，開盤后預(yù)留房源、捂盤惜售、囤積房源的行為和未在商品房預(yù)售網(wǎng)上即時(shí)備案的行為。（3）未將商品房項(xiàng)目基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)售信息及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地在《武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)》上備案系統(tǒng)中公示和售樓部（營銷中心）未公示許可銷售的商品房價(jià)目表和收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，以及未標(biāo)明每套商品房的建筑面積、公攤建筑面積、每平方米建筑面積售價(jià)、價(jià)格執(zhí)行時(shí)間、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等行為。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在售樓部（營銷中心）公示《武漢市商品房買賣合同》樣本以及在制定《武漢市商品房買賣合同》條款內(nèi)容時(shí)，免除出賣人責(zé)任，或排除買受人合法權(quán)利的行為。（5）在簽定《武漢市商品房買賣合同》時(shí)未落實(shí)購房“實(shí)名制” 和在售商品房買賣合同簽定后， 為買賣人更名的行為。（6）在實(shí)行《武漢市商品房買賣合同》時(shí)，向買賣人收取合同約定外的費(fèi)用行為。（7）未取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租的廣告（包括媒體廣告、售樓書、宣傳冊、廣告牌等），發(fā)布商品房廣告或宣傳資料含有融資、升值、投資回報(bào)、售后包租或變相售后包租等內(nèi)容，廣告或宣傳資料未載明《武漢市商品房預(yù)售許可證》批準(zhǔn)文號以及發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息、惡 意炒作、哄抬房價(jià)等違規(guī)行為。（8）未取得工商營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格備案證，承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，在代理買賣過程中賺取差價(jià)和亂收費(fèi)等違規(guī)行為。（9）未取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》的項(xiàng)目即投入使用的行為。 31 四）武漢房地產(chǎn)市場近期可能的政策走向武漢市房產(chǎn)管理局：將出臺措施配合國六條調(diào)控房市武漢市房產(chǎn)管理局日前宣布，將出臺１２條措施為國六條配套，以有效調(diào)控武漢市房地產(chǎn)市場。這１２條措施涉及房地 產(chǎn)市場交易、信息披露、廉租房建設(shè)、整 頓市場秩序、 “十一五”住房建設(shè)規(guī)劃等。其中，１日已經(jīng)開始實(shí)施的配套措施有４條：一是調(diào)整營業(yè)稅收費(fèi)系統(tǒng)，將征收年限由兩年改為至五年；二是對開發(fā)商售樓情況，改手工備案為信息上網(wǎng)，由武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)統(tǒng)一對外發(fā)布；三是對購房合同更名，由各區(qū)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)予以公示；四是實(shí)施退房信息上報(bào)制度。“70%”執(zhí)行到位需多方支持 武漢即將出臺配套措施建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，解釋了“90 平方米” 、“70%”如何執(zhí)行。最受關(guān)注的“套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的 70%以上” ，“70%”解釋為“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，90 平方米以下的必須達(dá) 70%以上” 。目前武漢本地實(shí)施細(xì)則也在制訂中，結(jié)合武漢實(shí)際情況，出臺本地對于新政細(xì)則的各項(xiàng)實(shí)施措施。 32 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括在政策調(diào)控和市場機(jī)制雙重作用下，20222022 年上半年的武漢住宅市場主要呈現(xiàn)以下幾方面特點(diǎn)：一）住宅產(chǎn)業(yè)保持與城市宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的態(tài)勢2022 年至今，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展的基本格局，居民的可支配收入增長較快，支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的力度進(jìn)一步增強(qiáng)。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資力度不減，房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市國民生產(chǎn)總值的比值略有提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重與前一年持平，住宅投資得到合理引導(dǎo)，出現(xiàn)理性回落局面。 33 20222022年 武 漢 市 房 地 產(chǎn) 投 資與 GDP、 全 社 會(huì) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 三 者 增 幅 比 照2812 12 05101520253035402022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 增 幅 （ %） GDP增 幅 （ %） 全 社 會(huì) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 增 幅 （ %）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局二）供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，基本形成梯度供應(yīng)從 20222022 年上半年武漢市商品住宅供應(yīng)價(jià)格看，中檔價(jià)位住房成 為市場供需主體。近六個(gè)季度的數(shù)據(jù)顯示：30004000 元/ 平米的商品住宅銷售面積占全市銷售總面積的 %，已成為市場主流。從供求戶型和面積來看，由于近兩年房價(jià)上升較快，受經(jīng)濟(jì)隨能力的限制，80100 平方米左右的兩室和緊湊型三室房型受到市場認(rèn)可，其銷售套數(shù)占到登記銷售總套數(shù)的一半左右，漸有追趕 120130 平方米的三室 戶型的市場主力地位之勢。從項(xiàng)目供應(yīng)數(shù)量看，目前武漢市共有在售項(xiàng)目 781 個(gè)，銷售均價(jià)在 30004000 元/ 平方米的樓盤有 472 個(gè)，約占總數(shù)年的 60%. 34 從樓盤供需看，近郊區(qū)的多層樓盤銷售狀況最好，其次為近郊小高層、市區(qū)小高層、近郊高層、市區(qū)高層。 （注：總體而言，市區(qū)內(nèi)多層項(xiàng)目相對較少）三）供求問題逐步調(diào)整，空置率略有上升截至 2022 年 6 月底，武漢市空置一年以上的商品房為 萬平方米，比去年同期增加了 %。同時(shí)，市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上房地產(chǎn)合同備案數(shù)據(jù)顯示：七城區(qū)中，有兩個(gè)城區(qū)的可售商品住房過萬套，其中，洪山區(qū)為 萬套，江岸區(qū)為 萬套，房源主要集中在南湖片和后湖片區(qū)。而武昌、漢陽、 橋口等可銷 房源在一萬套以內(nèi)，較為正常。四）外來投資潛力顯現(xiàn)，平均地價(jià)繼續(xù)上漲眾多外地實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到武漢市近幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展的影響，紛紛進(jìn)駐武漢土地及房地產(chǎn)市場。特別值得一提的是：以世茂集團(tuán)、瑞安集團(tuán)、和記黃埔等港資房地產(chǎn)巨頭紛紛來漢圈地為代表，大量外地開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入凸現(xiàn)出武漢市場的投資潛力，由于拿地競爭程度的日趨激烈，也導(dǎo)致了平均地價(jià)水平不斷上漲。2022 年全年，通過“ 招拍掛”公開出 讓的房地產(chǎn)開發(fā)土地平均地價(jià)為 萬元/畝，同比增長 %。而 2022 年一季度，較 2022 年第四季度而言，繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上升趨勢。五）住宅均價(jià)小幅上揚(yáng)，熱銷樓盤各有特色2022 年上半年，武漢市商品住宅平均銷售價(jià)格為 元/平方米，與去年同期比較，上升了 個(gè)百分點(diǎn)。從 16 月商品住宅價(jià)格環(huán)比看，隨著供應(yīng)量的加大，房價(jià)增幅得到抑制，漲幅趨于理性。從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，中心城區(qū)與近郊區(qū)價(jià)格差距進(jìn)一步加大。2022 年 6 月，漢口中