【正文】 鸚鵡洲、高架景觀廊、廂式墻、彩虹步道等一系列景觀，將營造出曲徑通幽、歸田園居的意境。武漢國際博覽中心總投資 70 億元的武漢國際博覽中心，于 2022 年底動工興建，工期 4 年，建成后是武漢規(guī)模最大、功能最完善、檔次最高的會展中心。 該項目位于四新組團的濱江地帶，西臨連通港路，東至長江江灘，北起四新北路、南至四新南路，區(qū)域呈“T”型。整個博覽中心以展覽、展示為主導功能，是集會展、科技、商務、文化、休 閑、旅游于一體的多功能復合型國際博覽城。 博覽城的博覽中心共有 12 個單體展館，以編鐘形狀設計，將成為城市標志性建筑；此外還有設有 1500 個房間的星級酒店、3 萬平方米的會議中心；設兩個居住小區(qū)和兩個商業(yè)小鎮(zhèn)，另外設置海洋樂園和科技中心。 在空間結構上，形成“一環(huán)、二軸、三區(qū) ”的結構布局?！耙画h(huán)”為環(huán)繞博覽城鏈狀的公共綠地開敞空間；“二軸”為東西向的文化生活軸和南北向的濱水發(fā)展軸，構成“T ”型 軸線；“三區(qū)”為博覽商務區(qū)、生活性服務區(qū)和居住社區(qū)。 琴臺文化藝術中心琴臺大劇院面對月湖，背靠漢江，對望梅子山。依山得水，其周邊環(huán)境之美全國獨一。該劇院總投資約 10 億元，總建筑面積 66954 平方米，平面尺寸 *116m 鋼結構總用鋼量近 10000 噸，擁有 1800 座歌劇院和 416 座多功能廳，能滿足國內外各類歌劇、舞劇、戲劇、話劇等大型舞臺類演出使用要求。 26 劇院采用歐美現(xiàn)代解構主義手法，大塊面大跨度建筑造型，極富視覺沖擊力。院內演出設備國內一流，堪與在建和建成的國家大劇院、杭州大劇院，上海東方藝術中心相媲美。其舞臺機械設備具有“魔方”功能，為編劇導演創(chuàng)造了自由伸展的藝術空間； “品”字形的舞臺比普通舞臺大幾倍。主舞臺由 6 塊雙層可升降舞臺組成，可任意升起或下降，形成雙層和臺階式舞臺。側舞臺可分為 6 塊可以平移的車臺，能與主舞臺組合或與另一個側舞臺互換。后舞臺為整體車臺。中部是圓形臺，可與外圍的環(huán)形臺形成順時針或逆時針旋轉，滿足演出換景等多種舞臺變幻需要，還能移至主舞臺的最前方，凸現(xiàn)旋轉。（六）市場小結? 漢陽區(qū)域在武漢城市經(jīng)濟中的地位“舉足輕重”，特別是以沌口武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)汽車及相關制造業(yè)為代表的現(xiàn)代制造業(yè)的興起，近年來更是在整體宏觀經(jīng)濟形勢穩(wěn)定的基礎上保持著良好態(tài)勢。但也需看到漢陽仍然處于武漢三鎮(zhèn)經(jīng)濟序列的末端，具有很大的發(fā)展空間。? 漢陽城市規(guī)劃定位鮮明，亮點頗多，尤其是“武漢新區(qū)”大型造城規(guī)劃的付諸實施，包括“琴臺大劇院”、 “武漢國際博覽中心、 “漢陽江灘”等一系列基礎市政建設項目為區(qū)域經(jīng)濟增長提供了良好的持續(xù)支撐力量。? 漢陽濱江板塊伴隨著“漢陽江灘”項目向白沙洲大橋方向的上游區(qū)域延伸、 “錦繡長江”項目的開工建設、以及“武漢國際博覽中心”的工程啟動、開發(fā)力度的加強，市場熱度也更多地表現(xiàn)在區(qū)域房地產開發(fā)項目的持續(xù)熱銷中。 27 三、武漢市房地產市場發(fā)展概況（一）國家宏觀政策解析一）政策解析調控目標：控制房地產投資規(guī)模，調控住房供應結構，抑制房地產價格上漲速度。調控手段：控制新建房戶型比例，控制拆遷規(guī)模，制止囤積房源，發(fā)展二級市場。調控細節(jié)：? 自 2022 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房) 的面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。? 從 2022 年 6 月 1 日起，對購買住房轉手交易的，按比例征收營業(yè)稅。? 加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷的規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。? 2022 年 9 月 5 日， 《關于加強土地調控有關問題的通知》出臺。二）政策影響延長征收營業(yè)稅年限政府希望通過對營業(yè)稅的征收，對投資性購房需求進行遏制，以達到平抑房價的目的。 28 改變供應結構通過對城市新建住宅供應結構的調整，優(yōu)化市場供需平衡，促進存量房的消化。嚴格房地產開發(fā)信貸條件使得房地產開發(fā)周期增長，成本增加，控制房地產企業(yè)利潤率。個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。30% 的首付目的同樣是為了控制投資性購房比例，促進房地產市場良好有序的發(fā)展。土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。加大對閑置土地的處置力度限制開發(fā)企業(yè)通過對土地資源的囤積獲取高額利潤，同時強化土地的使用效率。嚴格控制因拆遷等活動產生的被動性住房需求正面作用：控制房價負面作用：降低城市建設速度，由于合理的動遷也是改善居住條件的一個重要方法，因此該法會使這一部分老百姓的愿望落空。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，降低房價重新建立一種新的利益分配機制地價的上升必然會增加房地產開發(fā)的成本，因此緊縮地根必然造成地產的繼續(xù)走高。三）武漢市對宏觀調控政策的反應及相關配套措施“國六條”實施后一個月，武漢二手房價降一手房反升穩(wěn)定房價的“國六條”實施半月以來，武漢市二手房成交價量齊跌，同時據(jù)武漢市房地產信息網(wǎng)統(tǒng)計，6 月全市二手房成交均價較上月有明顯下降。二手房交易成本 29 上升，成交的多為房齡較長的舊房，使得成交價格下降。與二手房價量齊跌不同，新房均價反而繼續(xù)創(chuàng)下新高。武漢市房產局網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)顯示，武漢市 6 月第 2 周成交均價達 3691 元/平方米，比 5 月底上漲 130 元/平方米。由于二手房交易門檻的提高，反而促使部分需買二手房的人群買不到合適住房，被倒逼到新房市場，從而使需求進一步上升，推動房價小幅攀升。國六條調控 武漢調整新建住房結構據(jù)省統(tǒng)計部門透露， 《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》出臺以后，武漢新建住房結構得到及時調整。 6 月 8 日，武漢市交易中心最新出讓的兩宗土地，按新規(guī)定提出了“套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達到總開發(fā)面積 70%以上”的補充規(guī)劃要求。同時，還將對 6 月 1 日以前已審批但未取得施工許可證的 30 余個項目規(guī)劃方案進行調整。 同時，經(jīng)濟適用房建設步伐也在加快，繼去年下達 300 萬平方米經(jīng)濟適用房建設計劃后，今年 4 月又下達 343 萬平方米、17 個項目的計劃，按 80 平方米/套計算，建成后，可為市民提供 4 萬余套中小戶型住房。 武漢市出臺整頓和規(guī)范房地產交易秩序的新政策? 新政強調：為規(guī)范和整頓房地產交易秩序，促進房地產市場健康發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)【2022】37 號）和《關于進一步整頓和規(guī)范房地產交易秩序的通知》（建住房【2022】166 號）的要求，市相關職能部門將開展全市范圍內的整頓和規(guī)范房地產交易秩序工作。? 檢查目的通過整頓和規(guī)范房地產交易秩序，查處房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產市場環(huán)境，以維護消費者合法權益，穩(wěn)定住房價格，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。? 檢查范圍目前正在開發(fā)建設、經(jīng)營的房地產開發(fā)項目和存量房交易。 30 ? 檢查內容（1）未取得《武漢市商品房預售許可證》進行預售、預租，發(fā)售購房金卡、VIP 卡、會員證，排隊發(fā)號、內部認購等形式的銷售行為，收取定金、訂金、誠意金或預付款的行為。（2）自取得《武漢商品房預售許可證》之日起，在 10 日內未開盤銷售，開盤后預留房源、捂盤惜售、囤積房源的行為和未在商品房預售網(wǎng)上即時備案的行為。（3）未將商品房項目基本情況、銷售進度、權利狀態(tài)等預售信息及時、全面、準確地在《武漢市房地產市場信息網(wǎng)》上備案系統(tǒng)中公示和售樓部（營銷中心）未公示許可銷售的商品房價目表和收費項目標準，以及未標明每套商品房的建筑面積、公攤建筑面積、每平方米建筑面積售價、價格執(zhí)行時間、前期物業(yè)服務費標準等行為。（4）房地產開發(fā)企業(yè)未在售樓部（營銷中心）公示《武漢市商品房買賣合同》樣本以及在制定《武漢市商品房買賣合同》條款內容時，免除出賣人責任，或排除買受人合法權利的行為。（5）在簽定《武漢市商品房買賣合同》時未落實購房“實名制” 和在售商品房買賣合同簽定后， 為買賣人更名的行為。（6）在實行《武漢市商品房買賣合同》時，向買賣人收取合同約定外的費用行為。（7）未取得《武漢市商品房預售許可證》的房地產開發(fā)項目，發(fā)布房地產開發(fā)項目預售、預租、出售、出租的廣告（包括媒體廣告、售樓書、宣傳冊、廣告牌等），發(fā)布商品房廣告或宣傳資料含有融資、升值、投資回報、售后包租或變相售后包租等內容，廣告或宣傳資料未載明《武漢市商品房預售許可證》批準文號以及發(fā)布不實價格和銷售進度信息、惡 意炒作、哄抬房價等違規(guī)行為。（8）未取得工商營業(yè)執(zhí)照和房地產經(jīng)紀資格備案證，承辦房地產經(jīng)紀業(yè)務的行為，房地產經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費等費用，在代理買賣過程中賺取差價和亂收費等違規(guī)行為。（9）未取得《建設工程規(guī)劃驗收合格證》的項目即投入使用的行為。 31 四）武漢房地產市場近期可能的政策走向武漢市房產管理局：將出臺措施配合國六條調控房市武漢市房產管理局日前宣布，將出臺１２條措施為國六條配套，以有效調控武漢市房地產市場。這１２條措施涉及房地 產市場交易、信息披露、廉租房建設、整 頓市場秩序、 “十一五”住房建設規(guī)劃等。其中，１日已經(jīng)開始實施的配套措施有４條：一是調整營業(yè)稅收費系統(tǒng)，將征收年限由兩年改為至五年；二是對開發(fā)商售樓情況，改手工備案為信息上網(wǎng)，由武漢市房地產市場信息網(wǎng)統(tǒng)一對外發(fā)布；三是對購房合同更名，由各區(qū)房產管理局負責予以公示；四是實施退房信息上報制度?！?0%”執(zhí)行到位需多方支持 武漢即將出臺配套措施建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，解釋了“90 平方米” 、“70%”如何執(zhí)行。最受關注的“套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的 70%以上” ，“70%”解釋為“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，90 平方米以下的必須達 70%以上” 。目前武漢本地實施細則也在制訂中，結合武漢實際情況，出臺本地對于新政細則的各項實施措施。 32 （二）房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括在政策調控和市場機制雙重作用下，20222022 年上半年的武漢住宅市場主要呈現(xiàn)以下幾方面特點：一）住宅產業(yè)保持與城市宏觀經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的態(tài)勢2022 年至今，武漢市房地產業(yè)的發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟保持了持續(xù)、協(xié)調發(fā)展的基本格局，居民的可支配收入增長較快，支撐房地產市場發(fā)展的力度進一步增強。全市房地產開發(fā)投資力度不減，房地產開發(fā)投資與城市國民生產總值的比值略有提高，房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重與前一年持平，住宅投資得到合理引導，出現(xiàn)理性回落局面。 33 20222022年 武 漢 市 房 地 產 投 資與 GDP、 全 社 會 固 定 資 產 投 資 三 者 增 幅 比 照2812 12 05101520253035402022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產 開 發(fā) 投 資 增 幅 （ %） GDP增 幅 （ %） 全 社 會 固 定 資 產 投 資 增 幅 （ %）數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局二）供應結構趨于優(yōu)化，基本形成梯度供應從 20222022 年上半年武漢市商品住宅供應價格看，中檔價位住房成 為市場供需主體。近六個季度的數(shù)據(jù)顯示：30004000 元/ 平米的商品住宅銷售面積占全市銷售總面積的 %，已成為市場主流。從供求戶型和面積來看，由于近兩年房價上升較快，受經(jīng)濟隨能力的限制，80100 平方米左右的兩室和緊湊型三室房型受到市場認可，其銷售套數(shù)占到登記銷售總套數(shù)的一半左右，漸有追趕 120130 平方米的三室 戶型的市場主力地位之勢。從項目供應數(shù)量看，目前武漢市共有在售項目 781 個，銷售均價在 30004000 元/ 平方米的樓盤有 472 個，約占總數(shù)年的 60%. 34 從樓盤供需看，近郊區(qū)的多層樓盤銷售狀況最好，其次為近郊小高層、市區(qū)小高層、近郊高層、市區(qū)高層。 （注：總體而言，市區(qū)內多層項目相對較少）三）供求問題逐步調整，空置率略有上升截至 2022 年 6 月底，武漢市空置一年以上的商品房為 萬平方米，比去年同期增加了 %。同時，市房地產信息網(wǎng)上房地產合同備案數(shù)據(jù)顯示：七城區(qū)中，有兩個城區(qū)的可售商品住房過萬套，其中，洪山區(qū)為 萬套，江岸區(qū)為 萬套，房源主要集中在南湖片和后湖片區(qū)。而武昌、漢陽、 橋口等可銷 房源在一萬套以內，較為正常。四）外來投資潛力顯現(xiàn)，平均地價繼續(xù)上漲眾多外地實力房地產開發(fā)企業(yè)受到武漢市近幾年房地產市場的持續(xù)發(fā)展的影響，紛紛進駐武漢土地及房地產市場。特別值得一提的是：以世茂集團、瑞安集團、和記黃埔等港資房地產巨頭紛紛來漢圈地為代表，大量外地開發(fā)企業(yè)的進入凸現(xiàn)出武漢市場的投資潛力，由于拿地競爭程度的日趨激烈，也導致了平均地價水平不斷上漲。2022 年全年，通過“ 招拍掛”公開出 讓的房地產開發(fā)土地平均地價為 萬元/畝，同比增長 %。而 2022 年一季度，較 2022 年第四季度而言，繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上升趨勢。五）住宅均價小幅上揚，熱銷樓盤各有特色2022 年上半年，武漢市商品住宅平均銷售價格為 元/平方米，與去年同期比較，上升了 個百分點。從 16 月商品住宅價格環(huán)比看，隨著供應量的加大，房價增幅得到抑制，漲幅趨于理性。從區(qū)域結構看，中心城區(qū)與近郊區(qū)價格差距進一步加大。2022 年 6 月，漢口中