【正文】 與房產(chǎn)的政策性比較強(qiáng)，由于工行的土地與房產(chǎn)分布于全國(guó)各地，在不同時(shí)期、不同區(qū)域，土地與房產(chǎn)的政策差異也比較大，包括完善產(chǎn)權(quán)的程序、完善產(chǎn)權(quán)的相關(guān)費(fèi)用要求、集體土地征用的政策、土地出讓的政策、房屋規(guī)劃與建設(shè)的政策、商品房銷售的政策、閑置土地與房屋處置的政策等。以土地出讓為例，全國(guó)不同省份、同一省份的不同縣市，出讓金比例都不同，在10%～100%之間，相差非常大。對(duì)于土地辦證，劃撥土地與出讓土地、集體土地辦證的資料要求、具體操作程序等也都不同。因此，在對(duì)土地與房產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)提前做好政策準(zhǔn)備，以及時(shí)解決有關(guān)土地與房產(chǎn)政策問(wèn)題。（五）組織與協(xié)調(diào)問(wèn)題土地與房產(chǎn)作為主要的固定資產(chǎn)，在進(jìn)行管理、完善產(chǎn)權(quán)或處置過(guò)程中，工作量和工作難度非常大，需要合理安排人員和時(shí)間。同時(shí)，由于土地與房產(chǎn)實(shí)行屬地管理，土地與房產(chǎn)辦證、測(cè)量登記費(fèi)用、土地資產(chǎn)處置初審和估價(jià)結(jié)果備案等離不開(kāi)縣市土地部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)的支持，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼?，開(kāi)展大量的協(xié)調(diào)和溝通工作。根據(jù)以往企業(yè)改制的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)，僅是土地和房產(chǎn)的兩證辦理，就需要成立專門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，由各級(jí)行主要領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)和溝通，并由專人負(fù)責(zé)具體工作，以提高工作效率。六、下一步工作建議（一）重視產(chǎn)權(quán)完善工作，提前做好有關(guān)準(zhǔn)備工作考慮到完善土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的工作量、工作難度、協(xié)調(diào)量等非常大，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和人力，涉及到的有關(guān)費(fèi)用也非常高，建議應(yīng)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的完善給予高度重視，合理安排人員和時(shí)間，并按照有關(guān)完善產(chǎn)權(quán)的程序與技術(shù)要求，提前做好有關(guān)準(zhǔn)備工作，包括資料上的準(zhǔn)備、政策的準(zhǔn)備、人員準(zhǔn)備等，為順利開(kāi)展土地與房屋產(chǎn)權(quán)完善工作打下比較好的基礎(chǔ)。（二）初步明確資產(chǎn)劃分與重組的原則作為一個(gè)特大型的國(guó)有商業(yè)銀行，工行的重組改制也將是一個(gè)需要多方面政策和多方面決策的過(guò)程，有關(guān)重組方案的明確和決策的確定將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。但考慮到后期工作量和時(shí)間要求，建議在對(duì)土地和房產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)，可以先行初步確定有關(guān)資產(chǎn)劃分與重組的基本原則，初步劃分進(jìn)入改制后股份公司的資產(chǎn)范圍以及需要?jiǎng)冸x的職工住宅等資產(chǎn)，以便于在后續(xù)工作中，如完善土地與房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，能遵循總體的原則要求，避免工作重復(fù)，保證工作重點(diǎn)，提高工作效率。（三）初步明確土地與房產(chǎn)辦證的原則開(kāi)展土地與房屋清查后，下一階段的工作重點(diǎn)將是完善土地與房屋產(chǎn)權(quán)。因此，建議應(yīng)根據(jù)整個(gè)重組改制進(jìn)程，盡快明確有關(guān)完善土地與房屋產(chǎn)權(quán)的原則，包括重要性原則、主營(yíng)業(yè)務(wù)原則、房地匹配原則、時(shí)間原則、費(fèi)用原則等；以及完善產(chǎn)權(quán)的具體操作要求，是分階段完善產(chǎn)權(quán)，還是重組方案明確后一次完善產(chǎn)權(quán)等。只有明確這些土地與房產(chǎn)辦證的基本原則后，方可開(kāi)展有關(guān)產(chǎn)權(quán)完善工作。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，土地產(chǎn)權(quán)完善率約為34%，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完善率約為55%。所以在重組改制過(guò)程中，要求在短期內(nèi)全面完善土地及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)工作，其工作難度、工作量是巨大的，需投入的人力財(cái)力也是巨大的。同時(shí)由于土地及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)完善是屬地發(fā)證，全國(guó)各地的政策要求不一，程序復(fù)雜，也涉及到多方面的利益。尤其是土地產(chǎn)權(quán)的完善工作，一方面土地產(chǎn)權(quán)完善是房產(chǎn)辦證的前提，另一方面土地產(chǎn)權(quán)完善涉及到巨大的地方利益。所以為了有效的開(kāi)展此項(xiàng)工作，盡量節(jié)省改制成本，建議按以下程序開(kāi)展該項(xiàng)工作：制定產(chǎn)權(quán)完善的原則及方案；各級(jí)行成立產(chǎn)權(quán)完善領(lǐng)導(dǎo)及工作小組；編制產(chǎn)權(quán)完善的培訓(xùn)材料；開(kāi)展產(chǎn)權(quán)完善的培訓(xùn)工作；產(chǎn)權(quán)完善工作的協(xié)調(diào)及指導(dǎo)；定期統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)完善的工作進(jìn)度情況；對(duì)共性及重點(diǎn)問(wèn)題提出解決措施及建議；進(jìn)行產(chǎn)權(quán)完善工作的分析總結(jié)。（四）提前做好有關(guān)土地資產(chǎn)處置的溝通與協(xié)調(diào)工作由于土地資產(chǎn)處置方式是關(guān)系到解決有關(guān)土地問(wèn)題的關(guān)鍵，政策性非常強(qiáng)，協(xié)調(diào)難度大，涉及面也比較廣，建議應(yīng)根據(jù)重組改制進(jìn)程和整體時(shí)間要求，提前與國(guó)土資源部主管司處進(jìn)行溝通，做好有關(guān)土地資產(chǎn)處置的前期協(xié)調(diào)工作，爭(zhēng)取在有關(guān)土地政策方面能得到國(guó)土資源部的支持，以便于在土地資產(chǎn)處置報(bào)批、協(xié)調(diào)與地方各級(jí)國(guó)土部門(mén)關(guān)系時(shí)開(kāi)展工作。七、關(guān)于此次統(tǒng)計(jì)分析的說(shuō)明（一）統(tǒng)計(jì)分析組織工作的說(shuō)明此次土地與房屋的清查工作自2004年9月初開(kāi)始，總行專門(mén)下發(fā)了文件，并于9月11日在長(zhǎng)春專門(mén)召開(kāi)了清查上報(bào)的動(dòng)員培訓(xùn)會(huì)議。全行38家分行的清查結(jié)果于11月初上報(bào)到總行。為做好此次土地與房產(chǎn)清查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析工作，總行從各地分支行抽調(diào)了熟悉土地與房產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)骨干10人，會(huì)同我公司15名土地估價(jià)專業(yè)人員，共25人，經(jīng)過(guò)近15天的集中封閉式統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)全行的土地與房產(chǎn)總量情況、分布情況、利用情況、產(chǎn)權(quán)狀況等進(jìn)行了全面、認(rèn)真、細(xì)致的統(tǒng)計(jì)分析，基本弄清了工行的土地與房產(chǎn)狀況。（二）清查分析范圍的說(shuō)明本次清查范圍為全行境內(nèi)外所有機(jī)構(gòu)及長(zhǎng)期投資控股單位擁有的土地及房產(chǎn)，其中境內(nèi)機(jī)構(gòu)包括總行本部、直屬機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)及長(zhǎng)期投資控股單位；境外機(jī)構(gòu)包括子銀行、分行、代表處及長(zhǎng)期投資控股單位。上述機(jī)構(gòu)自有的全部土地及房產(chǎn)，包括賬內(nèi)賬外自有土地及房產(chǎn)、附屬單位自有的土地及房產(chǎn)、長(zhǎng)期投資控股比例超過(guò)50%的被投資單位的自有土地及房產(chǎn)、抵債資產(chǎn)已自用的土地及房產(chǎn)，但不包括非剝離債轉(zhuǎn)股企業(yè)自有土地及房產(chǎn)、以租賃方式占用的土地及房產(chǎn)、已房改的職工住宅及土地、有賬無(wú)實(shí)的土地及房產(chǎn)。（三）基準(zhǔn)日的說(shuō)明此次土地及房產(chǎn)清查基準(zhǔn)日為2004年6月30日，7月1日后增減的土地及房產(chǎn)不在本次清查范圍之列。（四）土地面積分割分?jǐn)偟恼f(shuō)明在此次上報(bào)數(shù)據(jù)中，有很多宗地既有營(yíng)業(yè)、辦公用途，又有職工住宅，考慮到職工住宅不進(jìn)入重組改制范圍，對(duì)于這部分宗地，在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，又逐個(gè)與相關(guān)單位進(jìn)行了核實(shí)，對(duì)一宗地中存在職工住宅、尚未剝離出去的，又根據(jù)各自實(shí)際情況對(duì)職工住宅進(jìn)行了剝離，對(duì)土地面積的統(tǒng)計(jì)及對(duì)價(jià)值量的估算是按照剝離了職工住宅、分割分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e計(jì)算的。但由于存在上報(bào)的土地面積不準(zhǔn)確、分割分?jǐn)偯娣e也只是大致估算并未實(shí)際測(cè)量等原因，會(huì)使土地面積數(shù)據(jù)可能與實(shí)際測(cè)量數(shù)據(jù)存在一定誤差，進(jìn)而影響到估算的土地價(jià)值量。（五）土地價(jià)值量估算的說(shuō)明根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要按照規(guī)定的技術(shù)要求，對(duì)每一宗地選擇兩種方法進(jìn)行測(cè)算，并出具正式的土地估價(jià)報(bào)告。考慮到土地評(píng)估工作尚未正式開(kāi)始，為初步了解全行自有土地的價(jià)值量，在進(jìn)行價(jià)值測(cè)算時(shí)，主要根據(jù)以往同一縣市、同一用途、相近區(qū)域的市場(chǎng)交易資料進(jìn)行比較分析得到。但由于沒(méi)有進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和相關(guān)資料收集工作，對(duì)于產(chǎn)權(quán)不完善或無(wú)證土地，面積未經(jīng)測(cè)量，不準(zhǔn)確；用途認(rèn)定上存在誤差；同時(shí)部分土地存在分割分?jǐn)?，上述原因都可能影響到土地估值的結(jié)果，所以對(duì)土地價(jià)值量的估算也只是粗略估算，可能會(huì)與具體估價(jià)結(jié)果存在一定的誤差。（六）土地與房屋產(chǎn)權(quán)完善情況的說(shuō)明此次對(duì)土地與房屋產(chǎn)權(quán)的完善情況共分為有證且產(chǎn)權(quán)完善土地、有證但產(chǎn)權(quán)不完善土地、無(wú)證土地等三種情況。在具體進(jìn)行產(chǎn)權(quán)完善情況認(rèn)定時(shí)，主要根據(jù)國(guó)有土地使用證編號(hào)、宗地名稱、用途、土地使用者、土地面積等內(nèi)容進(jìn)行判斷和分析，判斷是否存在面積分割分?jǐn)倖?wèn)題或土地使用者、用途不規(guī)范的問(wèn)題。由于沒(méi)有每一宗地的具體產(chǎn)權(quán)資料或國(guó)有土地使用證，所以對(duì)產(chǎn)權(quán)完善情況的認(rèn)定可能會(huì)與實(shí)際情況存在一定的誤差。（七）土地與房屋用途認(rèn)定的說(shuō)明此次清查分析將土地與房產(chǎn)的用途共分為營(yíng)業(yè)、辦公、賓館、培訓(xùn)中心、住宅及其他用途，在具體認(rèn)定時(shí)，主要根據(jù)宗地名稱、填報(bào)的用途、土地使用者、土地面積等內(nèi)容進(jìn)行綜合判斷分析得到的。如宗地名稱為營(yíng)業(yè)辦公樓，土地使用者為**分行，且面積較大，即使用途填報(bào)為營(yíng)業(yè)辦公，也可以判斷其主要用途為辦公。但考慮到?jīng)]有進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，所以可能與實(shí)際用途存在一定的誤差。（八）級(jí)次發(fā)證和房地合一發(fā)證的說(shuō)明根據(jù)以往項(xiàng)目的實(shí)際情況，大型國(guó)企重組改制時(shí)，有四川、甘肅、吉林、青海、寧夏五?。▍^(qū)）實(shí)行級(jí)次發(fā)證，即由?。▍^(qū)）國(guó)土資源廳統(tǒng)一發(fā)證，即使縣市國(guó)土資源部門(mén)已經(jīng)發(fā)證的，也需要到?。▍^(qū)）國(guó)土資源廳重新測(cè)量、登記、發(fā)證，所以對(duì)位于這五省（區(qū)）的土地，都屬于產(chǎn)權(quán)需要完善的土地。此外，有部分縣市實(shí)行房地統(tǒng)一登記發(fā)證，如上海、深圳、廈門(mén)、青島、廣州、東莞等地，在具體辦理時(shí)，需要根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，對(duì)土地和地上房屋統(tǒng)一登記辦證。（九）閑置土地與房屋的說(shuō)明在此次統(tǒng)計(jì)分析過(guò)程中，對(duì)于部分閑置未用的土地與房屋進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，對(duì)閑置土地與房屋的認(rèn)定主要依據(jù)各地申報(bào)情況，并進(jìn)行了初步核實(shí)，但由于閑置土地與房屋的類型比較多、方式也比較多，可能統(tǒng)計(jì)結(jié)果會(huì)與實(shí)際情況存在一定誤差。（十）帳內(nèi)、帳外資產(chǎn)的說(shuō)明根據(jù)對(duì)工行土地、房產(chǎn)的清查，大部分自有土地與房屋已登記入帳，但有部分土地、房屋尚未登記入帳，對(duì)帳內(nèi)、帳外的認(rèn)定，主要依據(jù)登記入帳的科目進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分類，凡以1810科目登記入帳的皆為帳內(nèi)資產(chǎn)，其余的則為帳外資產(chǎn)，由于沒(méi)有逐一進(jìn)行核實(shí)，可能會(huì)與實(shí)際情況存在一定誤差。（十一）賓館與培訓(xùn)中心的說(shuō)明在此次統(tǒng)計(jì)分析中，對(duì)用途為賓館、培訓(xùn)中心的土地與房產(chǎn)進(jìn)行了單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，其中賓館包括招待所，培訓(xùn)中心包括學(xué)校、干修所和療養(yǎng)院，是按照項(xiàng)數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，并未按法人單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。附 錄總量統(tǒng)計(jì)表1 按總價(jià)值量排名的土地與房產(chǎn)總量統(tǒng)計(jì)表總量統(tǒng)計(jì)表2 土地總量統(tǒng)計(jì)表總量統(tǒng)計(jì)表3 房屋總量統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表1 使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表2 使用權(quán)類型統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表3 產(chǎn)權(quán)完善情況統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表4 土地實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表5 自有土地使用權(quán)類型統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表6 長(zhǎng)期投資控股單位土地使用權(quán)類型統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表7 抵債已自用土地使用權(quán)類型統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表8 自有土地產(chǎn)權(quán)完善情況統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表9 長(zhǎng)期投資控股單位土地產(chǎn)權(quán)完善情況統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表10 抵債已自用土地產(chǎn)權(quán)完善情況統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表11 自有土地實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表12 長(zhǎng)期投資控股單位土地實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表13 抵債已自用土地實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表14 各土地產(chǎn)權(quán)完善情況下土地使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表1 使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表2 自有房屋資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完善狀況統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表3 長(zhǎng)期投資控股房屋資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完善狀況統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表4 抵債已自用房屋資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完善狀況統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表5 自有房屋資產(chǎn)實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表6 長(zhǎng)期投資控股單位房屋資產(chǎn)實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表7 抵債已自用房屋資產(chǎn)實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表8 有證且已完善房屋資產(chǎn)使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表9 有證但未完善房屋資產(chǎn)使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表10 無(wú)證房屋資產(chǎn)使用狀態(tài)統(tǒng)