【正文】 （九）閑置土地與房屋的說(shuō)明在此次統(tǒng)計(jì)分析過(guò)程中，對(duì)于部分閑置未用的土地與房屋進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，對(duì)閑置土地與房屋的認(rèn)定主要依據(jù)各地申報(bào)情況，并進(jìn)行了初步核實(shí)，但由于閑置土地與房屋的類(lèi)型比較多、方式也比較多，可能統(tǒng)計(jì)結(jié)果會(huì)與實(shí)際情況存在一定誤差。（六）土地與房屋產(chǎn)權(quán)完善情況的說(shuō)明此次對(duì)土地與房屋產(chǎn)權(quán)的完善情況共分為有證且產(chǎn)權(quán)完善土地、有證但產(chǎn)權(quán)不完善土地、無(wú)證土地等三種情況。（二）清查分析范圍的說(shuō)明本次清查范圍為全行境內(nèi)外所有機(jī)構(gòu)及長(zhǎng)期投資控股單位擁有的土地及房產(chǎn)，其中境內(nèi)機(jī)構(gòu)包括總行本部、直屬機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)及長(zhǎng)期投資控股單位；境外機(jī)構(gòu)包括子銀行、分行、代表處及長(zhǎng)期投資控股單位。所以在重組改制過(guò)程中，要求在短期內(nèi)全面完善土地及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)工作，其工作難度、工作量是巨大的，需投入的人力財(cái)力也是巨大的。根據(jù)以往企業(yè)改制的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)，僅是土地和房產(chǎn)的兩證辦理，就需要成立專門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，由各級(jí)行主要領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)和溝通，并由專人負(fù)責(zé)具體工作，以提高工作效率。（三）土地資產(chǎn)處置問(wèn)題根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在企業(yè)重組改制過(guò)程中，對(duì)于涉及到的國(guó)有劃撥土地需要予以處置，處置的方式有國(guó)有出讓、國(guó)有租賃、國(guó)家作價(jià)入股、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)等，不同的處置方式要求、特點(diǎn)也都不同，考慮到土地資產(chǎn)方式的政策性比較強(qiáng)，在與各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)協(xié)調(diào)時(shí)，也必然涉及到土地資產(chǎn)處置問(wèn)題。而對(duì)于房屋，有證且產(chǎn)權(quán)完善的房屋占總數(shù)36,%，45%的房屋也需要重新辦理產(chǎn)權(quán)完善工作。表21 不同用途土地的閑置狀況表用途總數(shù)閑置土地宗地?cái)?shù)量（宗）宗地面積（m2）總地價(jià)（萬(wàn)元）宗地?cái)?shù)量（宗）宗地面積（m2）總地價(jià)（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)廳14,4308,172,1,521,1,042448,61,其他5,2772,970,480,19689,7,辦公樓4,52611,740,732,741,154331,39,培訓(xùn)中心8991,857,46150,79301,11,住宅2503,012,373,8177,9,賓館80855,71,43,587小計(jì)25,46215,025,5,338,1,4831,351,129,不同分行的土地閑置情況按土地面積統(tǒng)計(jì)，閑置量比較大的前10位分行狀況如下表。從土地價(jià)值量的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，辦公用途的土地價(jià)值量最大，土地價(jià)值量為2,741,；其次為營(yíng)業(yè)，土地價(jià)值量有1,521,；第三是住宅，土地價(jià)值量為480,；其后依次是培訓(xùn)中心、其他、賓館，土地價(jià)值量依次為373,、150,、71,。表15 按土地產(chǎn)權(quán)完善比例排名前10位的分行情況表分行土地產(chǎn)權(quán)完善比例宗地?cái)?shù)量（宗）宗地面積（m2）總地價(jià)（萬(wàn)元）寧波%19762,74,蘇州%225196,79,寧夏%213395,37,重慶%761382,115,總行直屬%80582,277,廣西%809815,132,三峽%144196,14,黑龍江%956902,107,云南%603897,93,河北%8761,684,171,小計(jì)%4,8646,116,1,101,（三）房屋資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)完善情況總體情況房屋資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)完善情況也分為有證且產(chǎn)權(quán)完善、有證但產(chǎn)權(quán)不完善、無(wú)證等三種情況。一般情況下，與房屋帳面凈值相比，房屋資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后，增值幅度約為10%，估計(jì)增值在50億元左右。（三）帳外房屋資產(chǎn)與在建工程的總量狀況根據(jù)上報(bào)情況，帳外有部分房屋資產(chǎn)，數(shù)量有4,974項(xiàng)，%，建筑面積為204,，%。圖6 房屋建筑面積前十位分行比較圖（3）按帳面凈值統(tǒng)計(jì)，不同分行帳面價(jià)值量排名前10位的分別是：北京、上海、總行直屬、廣東、黑龍江、遼寧、山東、浙江、四川、河南，它們的房屋數(shù)量、建筑面積和帳面價(jià)值等情況見(jiàn)下表。 表5 按宗地?cái)?shù)量排名前10位的分行土地資產(chǎn)量分行宗地?cái)?shù)所占全國(guó)宗地?cái)?shù)的比例宗地面積（m2）總地價(jià)（萬(wàn)元）土地產(chǎn)權(quán)完善率廣東2,557%1,833,245,%四川1,540%1,355,173,%浙江1,363%617,614,%湖南1,081%1,616,248,%湖北1,020%1,353,120,%黑龍江956%902,107,%江蘇931%827,198,%河南923%1,831,203,%福建915%480,139,%江西915%1,197,240,%小計(jì)12,201%12,015,2,292,%注：此表中土地產(chǎn)權(quán)完善率為某分行全部產(chǎn)權(quán)完善的土地宗數(shù)占該分行全部土地宗數(shù)的比例。表1 中國(guó)工商銀行土地與房產(chǎn)的總量狀況項(xiàng)目總體情況數(shù)量土地宗地?cái)?shù)25,462宗房產(chǎn)項(xiàng)數(shù)36,820項(xiàng)面積土地面積28,609,房屋建筑面積30,660,價(jià)值量土地初估值5,338,房屋帳面凈值4,864,土地房屋價(jià)值量合計(jì)10,203,產(chǎn)權(quán)完善率土地產(chǎn)權(quán)完善率%房屋產(chǎn)權(quán)完善率%主要用途主要土地用途及比例%；%；%主要房屋用途及比例%；%；%注：此表中土地產(chǎn)權(quán)完善率為全行全部產(chǎn)權(quán)完善的土地宗數(shù)占全行全部土地宗數(shù)的比例；房屋產(chǎn)權(quán)完善率為全行全部產(chǎn)權(quán)完善的房屋項(xiàng)數(shù)占全行全部房屋項(xiàng)數(shù)的比例。土地與房產(chǎn)清查分析報(bào)告二○○四年十二月33前 言為全面了解和掌握中國(guó)工商銀行現(xiàn)有土地與房產(chǎn)的分布、數(shù)量、資產(chǎn)總量、使用狀況、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等，按照總行《關(guān)于對(duì)土地及房產(chǎn)進(jìn)行清查的通知》要求，2004年9月～11月間，我公司協(xié)助總行計(jì)劃財(cái)務(wù)部對(duì)全行的所有自有土地與房產(chǎn)、長(zhǎng)期投資控股企業(yè)的土地與房產(chǎn)、抵債轉(zhuǎn)自用的土地與房產(chǎn)狀況進(jìn)行了摸底清查，在此基礎(chǔ)上，對(duì)全行的清查上報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行了系統(tǒng)的匯總、統(tǒng)計(jì)、測(cè)算和分析，并對(duì)所涉及到的土地資產(chǎn)進(jìn)行了初步估值。按土地與房產(chǎn)的匯總價(jià)值量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，排名前10位的分行分別是：浙江、北京、上海、總行直屬、廣東、山東、遼寧、湖南、河南和四川分行，它們的土地和房屋情況見(jiàn)下表。圖2 土地?cái)?shù)量前10位分行比較圖（2）按土地面積統(tǒng)計(jì)，不同分行土地面積排名前10位的分別是：山東、廣東、河南、河北、湖南、四川、湖北、江西、甘肅、新疆分行，它們各自的土地面積、宗地?cái)?shù)量和估算的總地價(jià)分別見(jiàn)下表：表6 按宗地面積排名前10位的分行土地資產(chǎn)量分行宗地面積（m2）所占全國(guó)總面積的比例總地價(jià)（萬(wàn)元）宗地?cái)?shù)土地產(chǎn)權(quán)完善率山東1,891,%227,848%廣東1,833,%245,2,557%河南1,831,%203,923%河北1,684,%171,876%湖南1,616,%248,1,081%四川1,355,%173,1,540%湖北1,353,%120,1,020%江西1,197,%240,915%甘肅1,160,%86,485%新疆940,%85,486%小計(jì)14,863,%1,804,10,731%注：此不中土地產(chǎn)權(quán)完善率為某分行全部產(chǎn)權(quán)完善的土地宗數(shù)占該分行全部土地宗數(shù)的比例。表10 按房屋帳面凈值排名前10位的分行房屋資產(chǎn)量分行凈值（萬(wàn)元）所占全國(guó)帳面凈值的比例原值（萬(wàn)元）抵債金額（萬(wàn)元）項(xiàng)數(shù)建筑面積（m2）房屋產(chǎn)權(quán)完善率北京386,%553,821887,%上海274,%339,560571,%總行直屬262,%310,241431,%廣東245,%316,7,3,1251,770,%黑龍江227,%281,4,1,3891,103,%遼寧220,%274,13,1,1831,089,%山東217,%276,4,1,2731,502,%浙江215,%270,1,7911,170,%四川180,%219,21,2,2311,397,%河南163,%219,1,1,7841,777,%小計(jì)2,394,%3,063,53,14,39811,702,%注：此表中房屋產(chǎn)權(quán)完善率為某分行全部產(chǎn)權(quán)完善的房屋項(xiàng)數(shù)占該分行全部房屋項(xiàng)數(shù)的比例。表11 帳外房屋資產(chǎn)狀況表帳外資產(chǎn)總數(shù)項(xiàng)數(shù)占總數(shù)比例建筑面積（m2）占總數(shù)比例項(xiàng)數(shù)建筑面積（m2）4,974%204,%36,82030,660,根據(jù)上報(bào)情況，部分省市分行有在建工程。三、土地與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況（一）不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的土地資產(chǎn)狀況根據(jù)工行土地資產(chǎn)的利用狀況，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)主要分國(guó)有出讓、國(guó)有劃撥和集體土地三種，不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的土地資產(chǎn)分布狀況如下表：表13 不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的土地資產(chǎn)數(shù)量、面積和價(jià)值量情況表分類(lèi)宗地?cái)?shù)量（宗）比例宗地面積（m2）比例總地價(jià)（萬(wàn)元）比例劃撥土地19,321%20,453,%3,717,%出讓土地5,897%7,807,%1,589,%集體土地