【正文】 土地與房產(chǎn)清查分析報(bào)告二○○四年十二月33前 言為全面了解和掌握中國工商銀行現(xiàn)有土地與房產(chǎn)的分布、數(shù)量、資產(chǎn)總量、使用狀況、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等，按照總行《關(guān)于對土地及房產(chǎn)進(jìn)行清查的通知》要求，2004年9月～11月間，我公司協(xié)助總行計(jì)劃財(cái)務(wù)部對全行的所有自有土地與房產(chǎn)、長期投資控股企業(yè)的土地與房產(chǎn)、抵債轉(zhuǎn)自用的土地與房產(chǎn)狀況進(jìn)行了摸底清查，在此基礎(chǔ)上，對全行的清查上報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行了系統(tǒng)的匯總、統(tǒng)計(jì)、測算和分析，并對所涉及到的土地資產(chǎn)進(jìn)行了初步估值。通過清查分析，基本弄清了土地與房產(chǎn)的總量情況、使用狀況、分布狀況和產(chǎn)權(quán)狀況等內(nèi)容，為今后進(jìn)一步加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理、完善土地與房屋產(chǎn)權(quán)及建立現(xiàn)代企業(yè)制度等提供參考。目 錄一、土地與房產(chǎn)的總體情況 1二、土地與房產(chǎn)的總量及分布狀況 3（一）土地與房產(chǎn)的總量狀況 3（二）土地與房產(chǎn)的分布狀況 4（三）帳外房屋資產(chǎn)與在建工程的總量狀況 12（四）土地與房屋價(jià)值的增值情況 13三、土地與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況 14（一）不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的土地資產(chǎn)狀況 14（二）土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)完善情況 14（三）房屋資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)完善情況 16四、土地與房產(chǎn)的使用狀況 18（一）不同用途的土地資產(chǎn)狀況 18（二）不同用途的房屋資產(chǎn)狀況 18（三）土地資產(chǎn)的閑置狀況 19（四）房屋資產(chǎn)的閑置狀況 21五、需要關(guān)注的關(guān)鍵問題 23（一）產(chǎn)權(quán)問題 23（二）資產(chǎn)劃分與界定問題 23（三）土地資產(chǎn)處置問題 23（四）政策問題 24（五）組織與協(xié)調(diào)問題 24六、下一步工作建議 25（一）重視產(chǎn)權(quán)完善工作，提前做好有關(guān)準(zhǔn)備工作 25（二）初步明確資產(chǎn)劃分與重組的原則 25（三）初步明確土地與房產(chǎn)辦證的原則 25（四）提前做好有關(guān)土地資產(chǎn)處置的溝通與協(xié)調(diào)工作 26七、關(guān)于此次統(tǒng)計(jì)分析的說明 27（一）統(tǒng)計(jì)分析組織工作的說明 27（二）清查分析范圍的說明 27（三）基準(zhǔn)日的說明 27（四）土地面積分割分?jǐn)偟恼f明 27（五）土地價(jià)值量估算的說明 28（六）土地與房屋產(chǎn)權(quán)完善情況的說明 28（七）土地與房屋用途認(rèn)定的說明 28（八）級次發(fā)證和房地合一發(fā)證的說明 28（九）閑置土地與房屋的說明 29（十）帳內(nèi)、帳外資產(chǎn)的說明 29（十一）賓館與培訓(xùn)中心的說明 29附錄總量統(tǒng)計(jì)表1 按總價(jià)值量排名的土地與房產(chǎn)總量統(tǒng)計(jì)表總量統(tǒng)計(jì)表2 土地總量統(tǒng)計(jì)表總量統(tǒng)計(jì)表3 房屋總量統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表1 使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表2 使用權(quán)類型統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表3 產(chǎn)權(quán)完善情況統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表4 土地實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表5 自有土地使用權(quán)類型統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表6 長期投資控股單位土地使用權(quán)類型統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表7 抵債已自用土地使用權(quán)類型統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表8 自有土地產(chǎn)權(quán)完善情況統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表9 長期投資控股單位土地產(chǎn)權(quán)完善情況統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表10 抵債已自用土地產(chǎn)權(quán)完善情況統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表11 自有土地實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表12 長期投資控股單位土地實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表13 抵債已自用土地實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表土地統(tǒng)計(jì)表14 各土地產(chǎn)權(quán)完善情況下土地使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表1 使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表2 自有房屋資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完善狀況統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表3 長期投資控股房屋資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完善狀況統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表4 抵債已自用房屋資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完善狀況統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表5 自有房屋資產(chǎn)實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表6 長期投資控股單位房屋資產(chǎn)實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表7 抵債已自用房屋資產(chǎn)實(shí)際使用用途統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表8 有證且已完善房屋資產(chǎn)使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表9 有證但未完善房屋資產(chǎn)使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表房屋統(tǒng)計(jì)表10 無證房屋資產(chǎn)使用狀態(tài)統(tǒng)計(jì)表一、土地與房產(chǎn)的總體情況本次清查范圍為全行境內(nèi)外所有機(jī)構(gòu)及長期投資控股單位擁有的土地及房產(chǎn)，其中境內(nèi)機(jī)構(gòu)包括總行本部、直屬機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)及長期投資控股單位；境外機(jī)構(gòu)包括子銀行、分行、代表處及長期投資控股單位。上述機(jī)構(gòu)自有的全部土地及房產(chǎn)，包括賬內(nèi)賬外自有土地及房產(chǎn)、附屬單位自有的土地及房產(chǎn)、長期投資控股比例超過50%的被投資單位的自有土地及房產(chǎn)、抵債資產(chǎn)已自用的土地及房產(chǎn)，但不包括非剝離債轉(zhuǎn)股企業(yè)自有土地及房產(chǎn)、以租賃方式占用的土地及房產(chǎn)、已房改的職工住宅及土地、有賬無實(shí)的土地及房產(chǎn)。通過清查和分析，全行土地與房產(chǎn)的數(shù)量、面積及價(jià)值量等總體情況如下：通過調(diào)查，全行土地與房產(chǎn)總價(jià)值量為10,203,，%。其中土地?cái)?shù)量25,462宗，土地面積28,609,，土地初估值5,338,，%；房產(chǎn)數(shù)量36,820項(xiàng)，房產(chǎn)建筑面積30,660,，房屋帳面凈值4,864,，%。土地與房產(chǎn)總量情況可參見表1。表1 中國工商銀行土地與房產(chǎn)的總量狀況項(xiàng)目總體情況數(shù)量土地宗地?cái)?shù)25,462宗房產(chǎn)項(xiàng)數(shù)36,820項(xiàng)面積土地面積28,609,房屋建筑面積30,660,價(jià)值量土地初估值5,338,房屋帳面凈值4,864,土地房屋價(jià)值量合計(jì)10,203,產(chǎn)權(quán)完善率土地產(chǎn)權(quán)完善率%房屋產(chǎn)權(quán)完善率%主要用途主要土地用途及比例%；%；%主要房屋用途及比例%；%；%注：此表中土地產(chǎn)權(quán)完善率為全行全部產(chǎn)權(quán)完善的土地宗數(shù)占全行全部土地宗數(shù)的比例；房屋產(chǎn)權(quán)完善率為全行全部產(chǎn)權(quán)完善的房屋項(xiàng)數(shù)占全行全部房屋項(xiàng)數(shù)的比例。按土地與房產(chǎn)的匯總價(jià)值量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，排名前10位的分行分別是：浙江、北京、上海、總行直屬、廣東、山東、遼寧、湖南、河南和四川分行，它們的土地和房屋情況見下表。表2 按總價(jià)值量排名前10位的分行土地與房產(chǎn)資產(chǎn)量分行總價(jià)值量(萬元) 其 中土地?cái)?shù)量（宗）土地面積（m2）土地初估值（萬元）土地產(chǎn)權(quán)完善率（%）房產(chǎn)數(shù)量（項(xiàng)）房屋面積（m2）房屋帳面凈值（萬元）房屋產(chǎn)權(quán)完善率（%）浙江829,1,363617,614,%1,7911,170,215,%北京733,648826,347,%821887,386,%上海545,493445,270,%560571,274,%總行直屬539,80582,277,%241431,262,%廣東491,2,5571,833,245,%3,1251,770,245,%山東445,8481,891,227,%1,2731,502,217,%遼寧396,902741,176,%1,1831,089,220,%湖南368,1,0811,616,248,%1,9081,326,119,%河南367,9231,831,203,%1,7841,777,163,%四川353,1,5401,355,173,%2,2311,397,180,%小計(jì)5,071,10,43511,740,2,785,%14,91711,925,2,286,%圖1 土地和房屋總價(jià)值量前10位分行比較圖二、土地與房產(chǎn)的總量及分布狀況（一）土地與房產(chǎn)的總量狀況土地的總量狀況全行現(xiàn)有土地?cái)?shù)量25,462宗，土地總面積為28,609,，經(jīng)初步估值，土地資產(chǎn)的價(jià)值量約為5,338,。其中自有的土地?cái)?shù)量為25,188宗，土地面積為27,410,，土地價(jià)值量約為5,234,，%、%%，全行的主要土地資產(chǎn)是自有土地資產(chǎn)；抵債已自用的宗地?cái)?shù)量為222宗，土地面積為321,，價(jià)值量有45,，%、%%；而控股企業(yè)的土地較少，土地?cái)?shù)量為52宗，土地面積為878,，土地價(jià)值量約為58,，%、%%。表3 全行土地資產(chǎn)總量表分類宗地?cái)?shù)量（宗）比例宗地面積（m2）比例總地價(jià)（萬元）比例自有土地25,188%27,410,%5,234,%長期投資控股單位土地52%878,%58,%抵債已自用土地222%321,%45,%小計(jì)25,462100%28,609,100%5,338,100%房產(chǎn)的總量狀況與土地資產(chǎn)相對應(yīng)，全行現(xiàn)有房產(chǎn)總數(shù)為36,820項(xiàng)，總的建筑面積為30,660,，帳面凈值為4,864,。其中自有的房產(chǎn)數(shù)量為36,414項(xiàng)，建筑面積為30,061,，帳面凈值為4,830,，%、%%%；控股企業(yè)的房產(chǎn)數(shù)量為109項(xiàng)，建筑面積為298,，帳面凈值為34,，%、%%；抵債已自用的房產(chǎn)數(shù)量為297項(xiàng)，建筑面積為301,，%、%。表4 全行房屋資產(chǎn)總量表分類項(xiàng)數(shù)所占全國項(xiàng)數(shù)的比例建筑面積（m2）所占全國面積的比例帳面原值（萬元）帳面凈值（萬元）抵債金額（萬元）自有房產(chǎn)36,414%30,061,%6,249,4,830,長期投資控股單位房產(chǎn)109%298,%46,34,抵債已自用房產(chǎn)297%301,%104,合計(jì)36,820%30,660,%6,296,4,864,104,（二）土地與房產(chǎn)的分布狀況不同分行間的土地分布狀況從統(tǒng)計(jì)情況來看，在上報(bào)的全部土地資產(chǎn)中，不同分行的土地資產(chǎn)數(shù)量、面積及估算的價(jià)值量都有所不同。（1）按土地?cái)?shù)量統(tǒng)計(jì)，不同分行土地?cái)?shù)量排名前10位的分別是：廣東、四川、浙江、湖南、湖北、黑龍江、江蘇、河南、福建和江西分行，它們的宗地?cái)?shù)、土地面積和初步估算的地價(jià)分別見下表。 表5 按宗地?cái)?shù)量排名前10位的分行土地資產(chǎn)量分行宗地?cái)?shù)所占全國宗地?cái)?shù)的比例