【正文】 作為無錫市第一國際社區(qū)，我們的支撐點(diǎn)是什么？ 濱湖區(qū)的快速發(fā)展，促進(jìn)了整個區(qū)域在無錫市中的重要位置。整個區(qū)域未來發(fā)展趨勢良好，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?濱湖區(qū)乃至整個無錫市，真正意義上的高檔社區(qū)稀少，目前現(xiàn)有的高檔社區(qū)，在配套、規(guī)劃等諸多因素上并不成熟。 HOPSCA模式體現(xiàn)了集群式的、高使用率的特點(diǎn)，符合一個真正意義上的高檔社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。無錫尚無此類社區(qū) 法國建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了項(xiàng)目整體品質(zhì)形象的時尚和尊貴 完善的配套和卓越的品質(zhì)提升，是項(xiàng)目高價位的有力支撐因素。二、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位（一） 產(chǎn)品總體定位集高檔住宅、酒店、商業(yè)步行街為一體的大型國際社區(qū)（二） 產(chǎn)品核心魅力點(diǎn)挖掘核心魅力一：無錫市首席法國建筑風(fēng)情高檔住宅社區(qū)核心魅力二：濱湖區(qū)門戶社區(qū)——運(yùn)河西第一大型住宅社區(qū)核心魅力三：HOPSCA模式綜合型魅力街區(qū)核心魅力四：緊鄰交通住干道，交通便利核心魅力五： 高品質(zhì)、高檔次的生活空間（三） 總平規(guī)劃構(gòu)思根據(jù)項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，由高漸低的總體思路。北邊集中為高層住宅，由高漸低往南錯落有秩的排列，2幢24層高層，2幢20層高層，34幢18層高層。南邊為酒吧一條街、內(nèi)退廣場等特色商業(yè)，酒店式公寓為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑在中國銀行北側(cè)，以豪華的內(nèi)退式噴泉廣場、奢侈的大堂等標(biāo)榜自己身后的世界。小區(qū)有三個出入口，分別設(shè)立在孫蔣路、湖濱路和梁溪路。湖濱為人行道主入口，梁溪路為車行道路主入口。孫蔣路經(jīng)過部分拆遷和退紅線，將孫蔣路改造成為雙車道的林蔭大道，孫蔣路入口的目的在于通過人流量帶動項(xiàng)目西面部分商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。地塊南側(cè)部分經(jīng)營酒吧街。原因是這里有著深厚的酒吧文化基礎(chǔ)，尤為突出的日式酒吧。酒吧街的建造會延續(xù)這一基礎(chǔ)，并將其帶動、發(fā)展。酒吧街的特點(diǎn)也很鮮明，以兩層為主，最高不得超過三層。小型內(nèi)退廣場，以地形本身的特點(diǎn)，將人們的視線不斷向里面拉伸，和孫蔣路靠近梁青路這段的酒吧很自然的融合起來。酒吧街以一個集散型中心廣場為軸心，往東側(cè)和西側(cè)各延伸出一到兩個小型的廣場，小型廣場用玻璃屋頂和旋轉(zhuǎn)式樓梯做出品位，另外這樣可以很自然的掩蓋頭頂?shù)膸赘邏壕€。酒吧街沿街效果夜景效果（四） 戶型面積及配比定位高層公寓面積：少量70平方米的一房，主力房型為90—110平方米的二房和140~160平方米三房，輔以少量大面積三房、四房。酒店公寓的戶型以70平方米小型套間為主，輔以少量較大面積的套房。酒吧街的沿街戶型為單層60到70平方米，以兩層為宜，最多不超過三層。酒店公寓面積范圍所占比例70~90平方80%180平方20%住宅部分房型面積范圍所占比例二房90~110平方70%三房140~160平方30%（五） 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 　　公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 　　主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。 　　干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 　　一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。 （六） 建筑風(fēng)格及立面建議（1）住宅部分采用板式和點(diǎn)式結(jié)合的設(shè)計(jì)，每棟建筑在立面效果上追求幾乎呈矩形與正方體結(jié)合的表現(xiàn)方式。其剛性的表象方式如果不是被較淡的外墻顏色中和，則未免予人有太過強(qiáng)硬的體驗(yàn)。而在細(xì)節(jié)上采用了法式風(fēng)格的時尚化表現(xiàn)：如在頂部加蓋條塊化的冠蓋式裝飾，以及在樓棟排布上的對稱。將營造視覺上純陽至柔的動線過度感觀。（2）酒店公寓和酒吧街。本項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)最頂尖的項(xiàng)目，而且酒店公寓的目標(biāo)客戶是和該區(qū)域內(nèi)若干酒店、大飯店錯位經(jīng)營的以短、中期為主的相對意義上的散客，如果將他們分類，基本為四類。第一類： 崇尚自由獨(dú)立的SOHO一族居家兼辦公，SOHO一族喜歡這樣獨(dú)立自由的空間。具體而言，包括自由撰稿人、作家、畫家、經(jīng)紀(jì)人、攝影師、計(jì)算機(jī)編程員等。第二類： 在錫工作的境外人士優(yōu)厚的津貼補(bǔ)助使這批人員樂于租用高檔次物業(yè)，酒店式公寓則成為他們的重要選擇，租賃該類物業(yè)的境外人士以港臺、日韓地區(qū)居多。第三類：投資客源酒店式公寓是一類投資性很強(qiáng)的物業(yè)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目具備了易出租、租金回報(bào)高的特點(diǎn)，大批投資買家對該類物業(yè)有著濃厚的興趣。第四類：小型公司商務(wù)服務(wù)功能較強(qiáng)的酒店式公寓不僅適合居住，同時也適合4人左右小型公司的日常辦公。如廣告公司、咨詢公司、票務(wù)代理、裝修設(shè)計(jì)工作室等。（在建筑風(fēng)格和立面上建議考察上海浦東的雅詩閣。）地處陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，上海浦東雅詩閣聳立于黃浦江東岸，毗鄰著名的東方明珠電視塔，面朝集金融，購物，娛樂于一體的上海商業(yè)中心。四周高尚的環(huán)境使其成為完美生活的卓越典范。上海浦東雅詩閣提供全方位豪華膳宿設(shè)施。從單人間至三人間，以及頂樓雙層景觀套房。間間客房設(shè)計(jì)精心，風(fēng)格獨(dú)特，裝修雅致，并備有精品廚房以及先進(jìn)的通訊系統(tǒng)。酒吧街酒吧的關(guān)鍵在于定位，即設(shè)想的顧客群體是什么樣的人，如果希望所有人都來捧場，最后反而會因?yàn)槎ㄎ徊幻鞫ニ械念櫩汀o錫酒吧行業(yè)的現(xiàn)狀是“有點(diǎn)無線、有線無面”，至今缺乏一個相對集中的、富有文化品位的消費(fèi)街區(qū)，遠(yuǎn)未形成像上海那樣的“勢”。為了能夠更直觀的體現(xiàn)出本案商業(yè)街的業(yè)態(tài)、布局等概念，我們選取目前國內(nèi)兩個成功的商業(yè)街來作為項(xiàng)目的參考，通過分析和對比來確定商業(yè)街部分的具體規(guī)劃構(gòu)思。① 南京1912（1） 簡介古都南京，著名的歷史文化名城，有著深厚的文化積淀。近年來，隨著南京的快速發(fā)展，需要賦予這座城市新的內(nèi)涵，以全面提升城市品位，彰顯新都市的獨(dú)特個性?！澳暇?912”是目前南京唯一的集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的最佳展示地，“昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳”是“南京1912”的目標(biāo)定位，其消費(fèi)人群主要鎖定城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等。東西方時尚將在這里交融匯聚，古典與現(xiàn)代文化也將在這里前后傳承，南京1912將是南京新崛起的高尚休閑商業(yè)區(qū)。 “南京1912”緊鄰總統(tǒng)府西側(cè)，南鄰南京文化一條街——長江路，北靠南京電子一條街——珠江路，離華夏第一商圈——新街口僅1000米。南京1912呈L型環(huán)繞總統(tǒng)府，占地3萬多平方米，總建筑面積達(dá)4萬平方米，由20幾棟民國府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀(jì)四大廣場組成，街區(qū)配備140余個地下停車位及近百個地面停車位。其建筑融合了中式和歐式的風(fēng)格，并將之注入現(xiàn)代時尚的商業(yè)元素。南京1912將依其獨(dú)特的資源與區(qū)位優(yōu)越性，力求成為濃縮了南京的城市人文精華和歷史發(fā)展風(fēng)采的并能引領(lǐng)時尚的城市客廳。（2） 南京1912的成功點(diǎn)216。 地理位置優(yōu)越216。 深厚的文化底蘊(yùn)作為商業(yè)街的特色216。 招商較為成功，大量知名店鋪入駐（3） 南京1912實(shí)景圖② 上海新天地上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅繁華的淮海中路及地鐵站，為太平橋地區(qū)重建計(jì)劃的第一期發(fā)展項(xiàng)目，是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的娛樂購物熱點(diǎn)。項(xiàng)目占地三萬平方米，建筑面積約六萬平方米，以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的聚會場所，提供餐飲、零售、娛樂、文化及服務(wù)式公寓等設(shè)施，露天茶座及酒吧、廣場表演和步行街等特色，令項(xiàng)目倍添新意。新天地分為南里和北里兩個部分。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級消費(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。在南里和北里的分水嶺 興業(yè)路 是中共「一大」會址的所在地。南里建成了一座總樓面面積達(dá)二萬五千平方米的購物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，除了來自世界各地的餐飲場所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心。此外，88新天地酒店式服務(wù)公寓亦于二零零二年底開幕。新天地南里更建有一個具二百二十個車位的地下停車場。 石庫門建筑可說是上海歷史流金歲月的見證。然而，由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪。為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，工程人員皆按照當(dāng)年的圖則進(jìn)行修建?，F(xiàn)在，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺等都和當(dāng)時一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌。 為了配合外表「整舊如舊」、內(nèi)部「翻新創(chuàng)新」的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。③ 從南京1912和上海新天地的案例中我們能學(xué)到什么216。 規(guī)劃布局——本案商業(yè)部分也成L型分布，在商業(yè)各組團(tuán)布局上可以借鑒216。 業(yè)態(tài)定位——在酒吧街為主題的基礎(chǔ)下，還可以增加餐飲、休閑娛樂等相關(guān)業(yè)態(tài)216。 招商定位——通過國內(nèi)知名酒吧的入駐，提升整體品質(zhì)和形象，通過知名品牌來帶動整體招商和后期經(jīng)營④ 相比南京1912和上海新天地我們?nèi)鄙偈裁?16。 文化底蘊(yùn)——南京1912和上海新天地分別以總統(tǒng)府和石庫門作為文化內(nèi)涵216。 周邊環(huán)境——相比南京1912和上海新天地，本案周邊缺少商業(yè)氛圍⑤ 目前本案占有的優(yōu)勢資源湖濱路現(xiàn)有的酒吧一條街在無錫市有很高的知名度，周邊日本、韓國以及歐美等地的外國消費(fèi)群體云集。有著大量的固定消費(fèi)群體。具初步統(tǒng)計(jì)，湖濱路各類酒吧共有50家左右，面積在10~120平方不等，大多數(shù)酒吧面積在60~70平方。租金價格在50~80元/平方米月之間不等。本案酒吧街業(yè)態(tài)規(guī)劃，在現(xiàn)有的酒吧街基礎(chǔ)上，從品質(zhì)、檔次、規(guī)模上都有了很大的提升，在依托現(xiàn)有酒吧街氣氛的基礎(chǔ)之上，逐漸引導(dǎo)周邊酒吧進(jìn)駐本案商業(yè)街部分，大量固定消費(fèi)群體也相應(yīng)的被吸引而來。酒吧街內(nèi)部構(gòu)想（七） 景觀設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)原則主題式景觀設(shè)計(jì)原則；詮釋：給予景觀一定的主題概念，不但在形體上而且要在精神上成為領(lǐng)導(dǎo)整個社區(qū)內(nèi)部景觀的主導(dǎo)，使社區(qū)的景觀有突出的性格，成為項(xiàng)目品牌的構(gòu)成要素之一。主題的提煉可以有多方位多種角度的考慮，以地容地貌為主題的景觀可以有：水主題景觀、坡地主題景觀、臺地主題景觀、濕地自然景觀（此處所舉皆為自造景系統(tǒng)）；以地域?yàn)橹黝}的景觀可以有：中式園林景觀、日式景觀、意大利式景觀、英式景觀等；以各類植物也可以形成以植物為主題的景觀系統(tǒng)。景觀的設(shè)計(jì)要利于維護(hù)；詮釋：在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)的時候一定要考慮可持續(xù)發(fā)展的原則，形成一個良性循環(huán)的景觀系統(tǒng)。社區(qū)景觀的設(shè)計(jì)要利于人的使用。詮釋：社區(qū)景觀屬于小區(qū)內(nèi)室外空間的一部分，應(yīng)該起到小區(qū)內(nèi)部休閑娛樂、交流交往的一個公共空間，不應(yīng)該是僅僅為了完成視覺沖擊而拒絕人的參與的景觀系統(tǒng)，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該以人為本，所以在設(shè)計(jì)景觀的時候要考慮人的活動也是景觀的一個組成部分。對景觀主題分解A. 噴泉主題大型噴泉的造型特點(diǎn)是形成從噴泉到水池、大面積水域，有點(diǎn)線面的變化、和動靜對比協(xié)調(diào)，把內(nèi)部水景調(diào)和成整體。 B. 植物主題本項(xiàng)目可以根據(jù)地塊的種植條件有選擇的種植一些特色植物，形成高低錯落的、由點(diǎn)線面結(jié)合的植物景觀系統(tǒng)。特色植物的選擇梧桐關(guān)于是否選用梧桐樹種值得進(jìn)一步斟酌，梧桐樹生長快，但是木質(zhì)較疏松，抗風(fēng)能力不強(qiáng)。橄欖樹橄欖樹素有“世界和平樹、美容樹、長壽樹”的美譽(yù)，可活一千多年。歷來被認(rèn)為是地中海文化的象征，由于其有醫(yī)用和營養(yǎng)價值,被人們認(rèn)為是神圣的，并演繹出許多的傳說和神話。由橄欖果榨取的橄欖油被稱為植物油中的皇后，以橄欖油為食油的希臘山鄉(xiāng)，是心血管疾病發(fā)病率低、癌癥極為罕見之地。以熏衣草為代表的香草類植物從以往原始散布在滿山遍野的野生熏衣草，到現(xiàn)在經(jīng)過細(xì)心照料，精心培育的熏衣草花田，熏衣草始終都和這個地區(qū)人們的生活息息相關(guān)。在這兒，無論是田野或山丘都孕育著一整片迷人的熏衣草，并且與來到這兒的每個人分享著一切美麗與芬芳，分享這充滿著浪漫與迷情的一片紫色花海。a) 特色植物的運(yùn)用林蔭大道林蔭路是一種光與影的奇異空間。這種由植物、陽光、天空與視覺共同構(gòu)建的似乎是一種整體的行進(jìn)，但又總是以光與影的交疊撕扯開上些非整體性的片斷。另外，林蔭大道的兩旁可以安排精品店、餐廳、咖啡館，在林蔭大道盡端安排一個造型別致的大噴泉。此外，在大道旁的人行道上還可擺上露天咖啡雅座，人們在梧桐林蔭下喝咖啡，感受此地獨(dú)特的優(yōu)雅閑適情調(diào)。圖：林陰大道 大面積綠化帶在郊區(qū)居住的優(yōu)勢之一就是空氣好、綠化多。而栽種大面積的熏衣草，并配以綠地和樹種，可以形成令人陶醉的植物景觀帶，為空氣質(zhì)量和自然景觀方面都加分不少。夏日里，迎著朝陽綻放的向日葵，橄欖樹下一片片迎風(fēng)搖曳的薰衣草，交織出紫色的夢境，步行其間，聞著淡遠(yuǎn)溫和的芳香，每天都在做熏衣草的SPA。