【正文】 展的未來的趨勢是以某一突出功能為主導(dǎo)，賓館、居住、娛樂服務(wù)等多種功能組團(tuán)式分布。在此我們建議采用“半圍合”開放式規(guī)劃形態(tài)，不僅加強(qiáng)了社區(qū)鄰里空間和社區(qū)同外部空間的靈活互動(dòng)，而且使多條城市道路貫穿項(xiàng)目，在確保最大程度的私密性的前提下，使項(xiàng)目充分的融入周邊環(huán)境。Convention 休閑娛樂，集會(huì) 濃縮了新都市生活最豐富、最精彩的部分。不是任何地方都能采用HOPSCA地產(chǎn)模式，建成包含商務(wù)、居住、購物等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。目前的區(qū)域狀況難以讓人聯(lián)想本案為高尚住宅區(qū)。）以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃提升品質(zhì)因?yàn)椋何覀冇?0萬平米小區(qū)規(guī)劃，HOPSCA(豪布斯卡)商業(yè)街區(qū)、景觀公園住宅（parking house）的定位，讓本案的品質(zhì)領(lǐng)先無錫。無錫尚無此類社區(qū) 法國建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了項(xiàng)目整體品質(zhì)形象的時(shí)尚和尊貴 完善的配套和卓越的品質(zhì)提升，是項(xiàng)目高價(jià)位的有力支撐因素。原因是這里有著深厚的酒吧文化基礎(chǔ)，尤為突出的日式酒吧。酒店公寓面積范圍所占比例70~90平方80%180平方20%住宅部分房型面積范圍所占比例二房90~110平方70%三房140~160平方30%（五） 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)動(dòng)靜分開。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。（2）酒店公寓和酒吧街。（在建筑風(fēng)格和立面上建議考察上海浦東的雅詩閣。為了能夠更直觀的體現(xiàn)出本案商業(yè)街的業(yè)態(tài)、布局等概念，我們選取目前國內(nèi)兩個(gè)成功的商業(yè)街來作為項(xiàng)目的參考，通過分析和對比來確定商業(yè)街部分的具體規(guī)劃構(gòu)思。南京1912將依其獨(dú)特的資源與區(qū)位優(yōu)越性，力求成為濃縮了南京的城市人文精華和歷史發(fā)展風(fēng)采的并能引領(lǐng)時(shí)尚的城市客廳。在南里和北里的分水嶺 興業(yè)路 是中共「一大」會(huì)址的所在地。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌。有著大量的固定消費(fèi)群體。景觀的設(shè)計(jì)要利于維護(hù)；詮釋：在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要考慮可持續(xù)發(fā)展的原則，形成一個(gè)良性循環(huán)的景觀系統(tǒng)。由橄欖果榨取的橄欖油被稱為植物油中的皇后，以橄欖油為食油的希臘山鄉(xiāng)，是心血管疾病發(fā)病率低、癌癥極為罕見之地。而栽種大面積的熏衣草，并配以綠地和樹種，可以形成令人陶醉的植物景觀帶，為空氣質(zhì)量和自然景觀方面都加分不少。此外，在大道旁的人行道上還可擺上露天咖啡雅座，人們在梧桐林蔭下喝咖啡，感受此地獨(dú)特的優(yōu)雅閑適情調(diào)。橄欖樹橄欖樹素有“世界和平樹、美容樹、長壽樹”的美譽(yù)，可活一千多年。 景觀設(shè)計(jì)原則主題式景觀設(shè)計(jì)原則；詮釋：給予景觀一定的主題概念，不但在形體上而且要在精神上成為領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)社區(qū)內(nèi)部景觀的主導(dǎo)，使社區(qū)的景觀有突出的性格，成為項(xiàng)目品牌的構(gòu)成要素之一。 文化底蘊(yùn)——南京1912和上海新天地分別以總統(tǒng)府和石庫門作為文化內(nèi)涵216。為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，工程人員皆按照當(dāng)年的圖則進(jìn)行修建。新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。南京1912呈L型環(huán)繞總統(tǒng)府，占地3萬多平方米，總建筑面積達(dá)4萬平方米，由20幾棟民國府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀(jì)四大廣場組成，街區(qū)配備140余個(gè)地下停車位及近百個(gè)地面停車位。酒吧街酒吧的關(guān)鍵在于定位，即設(shè)想的顧客群體是什么樣的人，如果希望所有人都來捧場，最后反而會(huì)因?yàn)槎ㄎ徊幻鞫ニ械念櫩?。第四類：小型公司商?wù)服務(wù)功能較強(qiáng)的酒店式公寓不僅適合居住，同時(shí)也適合4人左右小型公司的日常辦公。而在細(xì)節(jié)上采用了法式風(fēng)格的時(shí)尚化表現(xiàn)：如在頂部加蓋條塊化的冠蓋式裝飾，以及在樓棟排布上的對稱。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。酒店公寓的戶型以70平方米小型套間為主，輔以少量較大面積的套房。孫蔣路經(jīng)過部分拆遷和退紅線，將孫蔣路改造成為雙車道的林蔭大道，孫蔣路入口的目的在于通過人流量帶動(dòng)項(xiàng)目西面部分商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。 濱湖區(qū)乃至整個(gè)無錫市，真正意義上的高檔社區(qū)稀少，目前現(xiàn)有的高檔社區(qū)，在配套、規(guī)劃等諸多因素上并不成熟。所以：我們要讓客戶感到花錢買了一流的房子，在無錫市買法式風(fēng)格的小高層、高層著實(shí)讓人羨慕。高檔酒店公寓坐落在地塊內(nèi)，一方面以豪華的立面，標(biāo)志性的大堂、廣場為整體項(xiàng)目的品質(zhì)提升起到推動(dòng)作用，另一方面，高檔酒店公寓為該區(qū)域內(nèi)眾多高檔酒店、大飯店的客戶做到補(bǔ)充和調(diào)劑的作用。HOPSCA的概念引入本項(xiàng)目，信息學(xué)院地塊具有建設(shè)Parking house 景觀公園豪宅 住宅與景觀相互融合，是居住者心靈歸依自然的磁場，層次跌宕的綠化系統(tǒng)及空中花園的景觀元素滲透到居住空間的每個(gè)角落，使街區(qū)融入周圍環(huán)境更為親切怡人。（4）項(xiàng)目品位上的一次超越很多開發(fā)商為了提高項(xiàng)目的品味，一味在封閉性上做文章，致使大量封閉式項(xiàng)目出現(xiàn)。以賓館,高檔商務(wù)行政公寓,停車場,購物空間,公共娛樂和公寓六大業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合的豪布斯卡(HOPSCA)街區(qū)建設(shè)模式的典范，首創(chuàng)了生活街區(qū)和商業(yè)街區(qū)的概念，為舊城改造注入了新的動(dòng)力。 在無錫的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了前所未有的良好發(fā)展態(tài)勢的今天，我們也常常看到這樣的現(xiàn)象：在大規(guī)模的城市改造、興建大量新型城市住宅的過程中，不同的開發(fā)商有著不同的規(guī)劃思路，他們往往只注重自己承建的小區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)形態(tài)，運(yùn)用內(nèi)向、封閉、隔斷或跳躍式的規(guī)劃方式建造出一些既缺乏社區(qū)功能又與周邊環(huán)境不相和諧的單一性住宅，一些業(yè)已形成的街區(qū)風(fēng)貌和固有的精神文脈因此被迫改變和截?cái)唷Ａ夹缘墓┣箨P(guān)系必然會(huì)使得房價(jià)的上漲幅度限制在理性的范圍內(nèi)，而那些脫離市場房價(jià)虛高的樓盤必定會(huì)遇到銷售呆滯的局面。完成中心城區(qū)危舊房改造６０萬平方米以上、老新村整治及老住宅特修６０萬平方米。③住房制度改革是釋放目前住房消費(fèi)的能量的關(guān)鍵因素之一。投資回報(bào)率是投資客最為關(guān)心的問題。也許有了這些配套并不一定會(huì)促進(jìn)銷售，但若沒有這些配套卻一定會(huì)影響其銷售。山水、林木、綠化率、容積率、建筑覆蓋率等都是客戶會(huì)考慮的。由此延伸出對產(chǎn)品的要求就是“內(nèi)部舒適典雅、外部尊貴大氣”。2) 事業(yè)有成、提升身價(jià)。 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的精英。待項(xiàng)目定位確定再做針對項(xiàng)目的針對性客源分析。 陽光花園城市，位于建筑路與紅星路交叉口。不過商業(yè)最繁華地段集中在河埒口附近一帶，經(jīng)營種類雜亂，商業(yè)特色不明顯，主要為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民服務(wù)，商業(yè)輻射力很小。人流量并不大，商業(yè)也不夠繁華，共有店鋪151家，10家已關(guān)門。湖 濱 路湖濱路南北走向，北到梁溪大橋；南到山明水秀大飯店，與蠡溪路相交，街道很長，共有店鋪264家，空置59家。在經(jīng)營的236家店鋪中，餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店13家，占6%；房產(chǎn)中介10家，占4%。店鋪總數(shù)104家面 積1580平米居多，最小8平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金330元/閑置率空置8家，%。特別是天潤發(fā)大賣場帶火了周邊一帶，周邊的店鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上漲，房地產(chǎn)市場走旺，價(jià)格不斷攀升。經(jīng)營種類餐飲類10家，%；服飾類有9家，%；醫(yī)療保健4家，占9%；照相館3家，%；銀行、休閑娛樂（網(wǎng)吧、浴場）、西餅屋、超市便利店各2家，%；其他有茶葉店、眼鏡店、布藝、科技中心、服裝干洗、打字復(fù)印、展覽館等共10家，%。商圈范圍河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖濱路、建筑路6條商業(yè)街組成，位于市中心區(qū)的西面。開盤價(jià)持續(xù)走低、開發(fā)利潤地成為了新區(qū)各樓盤的通病。而由于區(qū)域特殊的自然環(huán)境，向來是無錫本地人認(rèn)為適合居住的區(qū)域，因此區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目較為集中，如印象劍橋，寶界山莊，湖玉莊園等吸引了眾多內(nèi)外地高端客戶。通過本次行政區(qū)劃調(diào)整,濱湖區(qū)鎮(zhèn)(鄉(xiāng)),平均面積規(guī)模擴(kuò)大72%。陽光城市花園總建筑面積27萬多1998戶位于南長區(qū)和濱湖區(qū)之間項(xiàng)目主要為小高層，高層和一部分連排別墅總量較大，配套齊全得到一部分中產(chǎn)階級的青睞。南長區(qū)重點(diǎn)片區(qū)概念性規(guī)劃 基地位于無錫南長區(qū)南部，四至界線為：清揚(yáng)永樂路塘南路古運(yùn)河馬夾浜。 （）以普通住房消費(fèi)為主的宏觀調(diào)控政策將持續(xù)進(jìn)行2007年，無錫市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高速增長、低通漲的態(tài)勢將得以延續(xù)、國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策仍將以普通住房消費(fèi)為主，控制過度投資，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。而在價(jià)格承受范圍中3500－5000元/平米得價(jià)格區(qū)間段接受程度比較高，80－130平米得購房面積擁有大量得需求面。由于新政的下臺購房者持幣觀望等諸多原因，成交量有所減少，市場趨于合理化。商品房均價(jià)中心區(qū)副中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)3753從價(jià)格來看，市區(qū)商品房成交集中在3500－6000元/平米的區(qū)間段左右，％。加上溫州炒房團(tuán)出現(xiàn)后，房價(jià)攀升迅速增快。（）分區(qū)價(jià)格分析01—06年無錫市商品房價(jià)格漲幅以東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)漲幅最為明顯，漲幅達(dá)100%0105年無錫市各區(qū)商品房價(jià)格情況　日期200120022003200420052006類別　商品房價(jià)格24543919各分區(qū)中心區(qū)37835396副中心區(qū)346629234598東區(qū)16111786300033563753南區(qū)185821823437西區(qū)217326854055北區(qū)199422023029分區(qū)域來看：01—%，%，東區(qū)133%，南區(qū)213%，西區(qū)179%，%。同時(shí)，二手房成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，在2005二手房成交同比下降4％的基礎(chǔ)上， 2006年二手房成交同比又下降24％；二是稅收政策的出臺促使部分二手房轉(zhuǎn)向租賃市場，減少了二手房買賣市場的供應(yīng)量；三是商品房供應(yīng)充足、市場結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化、價(jià)差縮小等因素導(dǎo)致部分二手房需求轉(zhuǎn)向商品房市場；四是由于政策調(diào)控的影響，市場存在一定的觀望氛圍，根據(jù)秋交會(huì)居民購房意向調(diào)查顯示，將在2007年及以后購房的比例占到了85%。其中，以東區(qū)最為突出，其次是北區(qū)。到2004年銷售量增長，對房屋的需求量也增加，同時(shí)供應(yīng)量也在增加。二手住房平均價(jià)格3876元/平方米，%，房價(jià)進(jìn)一步走向平穩(wěn)。%,主要有以下幾個(gè)原因：一是通過房地產(chǎn)市場的整頓，我市房地產(chǎn)市場秩序得到了進(jìn)一步的規(guī)范。二、 無錫房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析(一)2006年無錫房地產(chǎn)概況及指數(shù)分析2006年全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值108億元，％。（以上數(shù)據(jù)來源：《2006年無錫市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 無錫市統(tǒng)計(jì)局 2007年3月17日）分析： 無錫是蘇南地區(qū)及整個(gè)長三角地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)城市。城市居民人均消費(fèi)性支出11372元，％。％％。從輕重工業(yè)看，％，％，輕、重工業(yè)增長趨于同步。高速公路，其交會(huì)點(diǎn)正在無錫市。海運(yùn)和內(nèi)河航運(yùn)：無錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。％（二） 市政建設(shè)及交通無錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。江陰黃田港是長江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。31104國道穿過無錫。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3300億元，按可比價(jià)格計(jì)算，％。％。％，％，原材料、燃料、％。無錫近年來城市居民人均住房面積情況　　財(cái)政收入持續(xù)增長。 無錫第二第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)、旅游、市場、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了無錫整體消費(fèi)市場。2006年第4季度錫房住宅指數(shù)3822點(diǎn)比上季度上漲131點(diǎn)，%比去年同期上漲155點(diǎn)，%（基期為2001年第二季度，基期指數(shù)為2000點(diǎn)）（二）2006年無錫房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)投資總體向好，房地產(chǎn)開發(fā)資金呈現(xiàn)多元化。商品房市場成交活躍，二手房市場有所波動(dòng)，%，市場成交活躍。2005年和2006年由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準(zhǔn)量得到了有效的控制。同時(shí)，各區(qū)也有著其自身發(fā)展的特點(diǎn)。（）需求特點(diǎn)()總體需求特點(diǎn)20042006年無錫市區(qū)商品房成交面積基本持平，但是，成交金額上漲了76%。()需求特點(diǎn)細(xì)分06年住宅成交面積以120—140平方米為大宗隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，尤其是“國六條”的貫徹落實(shí)，促進(jìn)了住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。由于國家宏觀調(diào)控政策的影響，2005年商品房的供應(yīng)量減少，很多購房者也持幣觀望了一年，2006年雖然有所好轉(zhuǎn)，但由于國家政策的連續(xù)出臺，大部分購房者仍然繼續(xù)持幣觀望。無錫早在2003年就規(guī)定個(gè)人購買普通住房不滿1年轉(zhuǎn)售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后差額的5．55%稅率征收營業(yè)稅，而別墅等高檔住宅和非住宅轉(zhuǎn)讓的，%營業(yè)稅和20%的所得稅。可見市民購房心理逐步成熟，市場需求逐步增長。()開發(fā)投資金額市場投資的“晴雨表”， ，其2004年前增長率名列華東地區(qū)第二，僅次于蘇州。根據(jù)市土地收購儲備管理委員會(huì)成員會(huì)議上消息：2007年無錫市將計(jì)劃出讓經(jīng)營性用地６５０萬平方米。（）商品房價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)國家宏觀調(diào)控政策的背景下，房價(jià)大幅上漲的空間不是很大，中低價(jià)位樓盤的不斷推出，進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，樓盤價(jià)格基本能體現(xiàn)價(jià)值，商品房價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定三、 區(qū)域市場分析 （1）部分區(qū)域版塊分析南長區(qū)行政區(qū)劃南長區(qū)位于無錫市區(qū)的東南部，是無錫市區(qū)的南大門，西瀕新運(yùn)河，東倚滬濘鐵路，滬寧高速公路和213國道。結(jié)合城中村改造及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，營造高起點(diǎn)、高品味的新型社