【正文】 的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了購物中心主題的內(nèi)涵。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位任何一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)是核心是關(guān)鍵，滿足市場(chǎng)需求是本案的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)態(tài)、業(yè)種及品類細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足市場(chǎng)的多元化消費(fèi)需求?！捌放苹⑵肺换?、休閑化、娛樂化、復(fù)合性、集群化”體現(xiàn)出本項(xiàng)目明顯區(qū)別于其他商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)。突出品牌效應(yīng)，提升物業(yè)品質(zhì)，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)特征做到集約化、特色化、個(gè)性化、生活化。本案的經(jīng)營(yíng)定位為——時(shí)尚生活、潮流時(shí)代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集群、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 項(xiàng)目功能組合定位 本案為了區(qū)別于其他項(xiàng)目，在唯一性及排他性上能夠獨(dú)樹一幟，充分獲得市場(chǎng)，因此在“萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈”、“萬泰 e 購中心”的功能設(shè)計(jì)上較一般寫字樓、購物中心功能多而全。功能的全面設(shè)計(jì)為了更好支撐項(xiàng)目概念，為項(xiàng)目贏得持久的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈萬泰 e 購中心、步行街項(xiàng)目綜合功能 商務(wù) 商貿(mào) 辦公 會(huì)議 展覽 營(yíng)銷 …… 購物 餐飲 休閑 娛樂 文化 表演 …… 居住 酒店 運(yùn)動(dòng) 交友 活動(dòng) 停車 ……在進(jìn)行功能設(shè)計(jì)和分布時(shí)，充分考慮本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)以及目標(biāo)市場(chǎng)的深層次需求，體現(xiàn)本項(xiàng)目功能齊全的特點(diǎn)，滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的需要。 項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位萬泰國(guó)際新城基礎(chǔ)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱數(shù)值1占地面積㎡2容積率3總建筑面積約244380㎡（不計(jì)容積率40000㎡）4建筑密度50%5綠地率20%6建筑高度≤100米7層數(shù)31層8停車位800—1000個(gè)9單體建筑面積總部經(jīng)濟(jì)大廈30300㎡10商業(yè)綜合體84280㎡（含百貨、超市、步行街、影院等）11公寓/住宅89800㎡（含公寓、住宅樓等）12地下停車場(chǎng)40000㎡（不計(jì)容積率）本案因結(jié)合了多種物業(yè)形態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài)組合關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，并且在居住功能上也體現(xiàn)明顯，本項(xiàng)目地勢(shì)南高北低，對(duì)于本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響。因此需處理好項(xiàng)目的各出入口，解決好人流、車流、物流的交通動(dòng)線。在建筑風(fēng)格上本案應(yīng)該充分體現(xiàn)銅陵“銅都”悠久歷史文化神韻，融入現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，做好內(nèi)外廣場(chǎng)銜接及景觀的處理，表現(xiàn)出不一般的項(xiàng)目形象與獨(dú)特氣勢(shì)。建筑外觀的整潔是項(xiàng)目形象的重要因素，而住宅、公寓、步行街底商的分體空調(diào)室外機(jī)的位置對(duì)外墻美觀起決定作用，建議在設(shè)計(jì)時(shí)針對(duì)室外機(jī)安裝位置綜合考慮，并適當(dāng)做裝飾，施工做好空調(diào)的排水，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化及執(zhí)行力。在購物中心的規(guī)劃上，采取前四后三，即以內(nèi)街1為分割，內(nèi)街1北為三層、內(nèi)街南為四層，兩大塊建筑主體融為一體，統(tǒng)籌考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)。參見下圖。萬泰國(guó)際新城初步規(guī)劃草圖汽車出口石城大道翠湖一路地面三層 地面三層地面四層 地面四層底商住宅住宅停車場(chǎng)住宅內(nèi)街1外廣場(chǎng)汽車入口內(nèi)街2酒店公寓總部經(jīng)濟(jì)大廈AB為了更好的區(qū)別與闡述，現(xiàn)將購物中心分為A區(qū)、B區(qū)兩塊，如圖所示。萬泰國(guó)際新城各產(chǎn)品體量初步規(guī)劃產(chǎn)品棟數(shù)層數(shù)規(guī)劃體量㎡合計(jì)總面積㎡購物中心1480000204380（未計(jì)40000㎡停車場(chǎng)面積）步行街底商——25000總部經(jīng)濟(jì)大廈12630300住宅33153310公寓13117770酒店12118000注：本案按照20萬平方米的總建筑面積來規(guī)劃。一是以備政府縮減開發(fā)體量，二是可以攤薄土地成本。酒店總部經(jīng)濟(jì)大廈公寓住宅住宅e 購中心萬泰國(guó)際新城初步規(guī)劃效果圖萬泰國(guó)際新城初步規(guī)劃平面圖 項(xiàng)目樓層功能定位萬泰 e 購中心樓層功能定位A區(qū)總面積樓層規(guī)劃建筑面積樓層功能定位合作意向商家、經(jīng)營(yíng)范圍40000㎡負(fù)一層10000㎡大型綜合超市沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、華潤(rùn)一層8000㎡洋快餐、百貨商場(chǎng)麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、王府井百貨、天虹商場(chǎng)、上海百聯(lián)、大商、吉之島、中百集團(tuán)、漢商集團(tuán)、太平洋二層8000㎡三層8000㎡電器、運(yùn)動(dòng)、休閑蘇寧、國(guó)美、百思買、頤高數(shù)碼、百腦匯、中體倍力俱樂部四層6000㎡娛樂城、電影院、餐飲湯姆熊、玩具反斗城、大地影院、橫店影院、史帝戈影院、星美院線、潮泰牛肉、元祿回轉(zhuǎn)壽司、頂尖飲食、一番拉面、大家樂、棒約翰、真功夫、鼎泰豐B區(qū)總面積樓層規(guī)劃建筑面積樓層功能定位合作意向商家、經(jīng)營(yíng)范圍40000㎡負(fù)一層10000㎡停車場(chǎng)、倉庫——一層8000㎡百貨類店中店服裝、鞋帽、箱包皮具、化妝品、黃金珠寶、飾品、茶莊二層8000㎡小商品類店中店婚慶用品、喜慶用品、節(jié)慶用品、工藝禮品、裝飾品、小電器三層8000㎡家具建材、家居家飾百安居、東方家園、好百年、美克美家家具、好美家四層6000㎡底商總面積樓層規(guī)劃建筑面積功能定位合作意向商家、經(jīng)營(yíng)范圍5000㎡——5000㎡社區(qū)商業(yè)生活配套為主，輔以專賣店、專業(yè)店蛋糕店、鮮花店、寵物店、干洗店、彩票投注點(diǎn)、電器維修店注：本規(guī)劃是初步的規(guī)劃，在實(shí)際中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況及招商情況作相應(yīng)調(diào)整。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位原 則：堅(jiān)持特色性、差異性、不可復(fù)制性的經(jīng)營(yíng)特色原則；特色性：①商品全、名品多、門類寬、經(jīng)營(yíng)專、結(jié)構(gòu)新； ②堅(jiān)持走大眾化經(jīng)營(yíng)路線、錯(cuò)位化經(jīng)營(yíng)方針；差異性：定位差異、群體差異、價(jià)格差異、品牌品種差異、促銷差異、服務(wù)功能差異；不可復(fù)制性：發(fā)揮不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)（產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、停車優(yōu)勢(shì)等）。 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)方式定位項(xiàng)目整體采用租賃、聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)相結(jié)合的方式，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。A區(qū)樓層樓層功能經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式說明負(fù)一層大型綜合超市租賃開發(fā)商出租場(chǎng)地，只提供物業(yè)管理，超市自行經(jīng)營(yíng)管理。一層洋快餐、百貨商場(chǎng)租賃開發(fā)商出租場(chǎng)地，只提供物業(yè)管理，洋快餐、百貨商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)管理。二層三層電器、運(yùn)動(dòng)、休閑租賃開發(fā)商出租場(chǎng)地，只提供物業(yè)管理，承租商家自行經(jīng)營(yíng)管理。四層娛樂城、電影院、餐飲租賃、聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)租賃為主。針對(duì)娛樂城、游戲城、電影院除租賃外可與商家聯(lián)營(yíng)或自行購買設(shè)備經(jīng)營(yíng)B區(qū)樓層樓層功能定位經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式說明負(fù)一層停車場(chǎng)、倉庫————一層百貨類店中店委托經(jīng)營(yíng)管理一、二層為產(chǎn)權(quán)銷售鋪位，采用接受業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理，開發(fā)商成立經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，商家自主經(jīng)營(yíng)的模式二層小商品類店中店三層家具建材、家居家飾租賃開發(fā)商出租場(chǎng)地，只提供物業(yè)管理，承租商家自行經(jīng)營(yíng)管理。四層底商樓層功能定位經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式說明——社區(qū)商業(yè)生活配套為主，輔以專賣店、專業(yè)店統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一物業(yè)管理，商家或自買自營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目管理模式定位總原則：多種權(quán)屬并存（產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)）并相對(duì)獨(dú)立，各業(yè)態(tài)統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一營(yíng)銷推廣。B區(qū)商場(chǎng)商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)管理。寫字樓采取統(tǒng)一物業(yè)管理。 項(xiàng)目形象定位銅陵合百商廈、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)形象已經(jīng)廣為人知，但這兩大商業(yè)體在物業(yè)形象上尚不能完全代表銅陵的商業(yè)形象。物業(yè)本體形象定位：萬泰國(guó)際新城展示給銅陵市民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。物業(yè)城市形象定位——提升城市綜合形象，即：政府宣傳活動(dòng)、商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)、文化交流活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公益事業(yè)活動(dòng)、企業(yè)策劃活動(dòng)、市民節(jié)假日休閑活動(dòng)、商品促銷活動(dòng)……萬泰國(guó)際新城是城市的聚焦點(diǎn)，各種活動(dòng)、信息匯集的中心。 項(xiàng)目招商模式定位本案招商至關(guān)重要，關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。確定主力商家，鎖定次主力商家，將有對(duì)市場(chǎng)形成絕對(duì)影響力的品牌商家收入囊中是項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵，而本案的地緣優(yōu)勢(shì)具備了與周邊實(shí)力商家合作的可能性加大。建議本案招商先與超市、百貨、洋快餐主力品牌商家及娛樂城、影院次主力商家溝通洽談，訂單操作，與規(guī)劃設(shè)計(jì)同步進(jìn)行。其一可減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，其二可帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)的招商與銷售，其三是項(xiàng)目的忠實(shí)廣告宣傳者。 項(xiàng)目銷售模式定位本案除租賃給各主力、次主力商家不進(jìn)行銷售外，其他物業(yè)類型均可進(jìn)行銷售，若商家自買自營(yíng)則是理想的結(jié)果。寫字樓與底商銷售后都比較好處理，提供統(tǒng)一物業(yè)管理即可，焦點(diǎn)在于處理B區(qū)大量的產(chǎn)權(quán)式鋪位，因此本文建議B區(qū)商場(chǎng)以實(shí)體分割，售后托管的方式進(jìn)行銷售，走三權(quán)獨(dú)立（即產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)）的操作模式，保證商場(chǎng)的統(tǒng)一性，管理的持續(xù)性，確保整體資產(chǎn)增值保值的售后管理思路。建議首期托管年限為三年，給投資者一個(gè)固定的回報(bào)，同時(shí)給商場(chǎng)一個(gè)經(jīng)營(yíng)培育期，保證商場(chǎng)做旺。三年后投資業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司協(xié)商統(tǒng)一托管經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣定位營(yíng)銷推廣以期通過各種營(yíng)銷推廣手段、宣傳途徑達(dá)到不斷吸引、滿足潛在客戶的服務(wù)過程，達(dá)到片區(qū)的成功引爆、項(xiàng)目的圓滿銷售和企業(yè)品牌的提升，鞏固企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，這是本案一切營(yíng)銷推廣活動(dòng)制定的根本目標(biāo)?！?主題營(yíng)銷——萬泰國(guó)際新城城市坐標(biāo)引領(lǐng)銅陵商業(yè)新時(shí)代；◆ 概念營(yíng)銷——城市綜合體、總部經(jīng)濟(jì)、e 購中心；通過主題與概念對(duì)市場(chǎng)的不斷滲透，做到“未見其形，先聞其聲，初見其形，已熟其髓”。從項(xiàng)目伊始就要注重對(duì)市場(chǎng)的培育，這是一項(xiàng)持續(xù)不斷的過程。為了避免市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷的過于麻木，應(yīng)分階段、分主題的將各種物業(yè)類型逐步推向市場(chǎng)。在本案啟動(dòng)宣傳、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開發(fā)理念的營(yíng)銷推廣中，要以整體的形象展示為主，并通過多種宣傳媒介的包裝制造體驗(yàn)的機(jī)會(huì)，讓消費(fèi)者身臨其境體驗(yàn)未來區(qū)域成熟、功能完備的萬泰國(guó)際新城。除上述總體戰(zhàn)略原則外，與其他項(xiàng)目的操作類似的營(yíng)銷推廣本案也必須做到動(dòng)態(tài)營(yíng)銷，因?yàn)殡S著市場(chǎng)的不斷變化，本案在銷售過程中需要不斷洞察消費(fèi)者需求的變化，反映市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。充分利用電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志、戶外廣告、圍擋廣告、營(yíng)銷中心等載體向市場(chǎng)傳送項(xiàng)目全方位的信息，樹立項(xiàng)目的良好形象?！?本案Logo及VI設(shè)計(jì)建議本案Logo 設(shè)計(jì)建議：緊扣本案總體形象定位，體現(xiàn)上述項(xiàng)目形象定位與設(shè)計(jì)方案的聯(lián)系點(diǎn)。結(jié)合本案“萬泰國(guó)際新城”案名，新穎獨(dú)特。體現(xiàn)本案檔次及文化內(nèi)涵。傳播具有親和力。與本案各類產(chǎn)品標(biāo)識(shí)保持系列特征，形成完整、統(tǒng)一形象。一座城，一個(gè)城市的未來。本案VI設(shè)計(jì)建議：緊扣本案總體形象定位，體現(xiàn)上述項(xiàng)目形象定位與設(shè)計(jì)方案的聯(lián)系點(diǎn)。聘請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)，保證專業(yè)水準(zhǔn)，并統(tǒng)一設(shè)計(jì)，保持系列化和系統(tǒng)化特性。表現(xiàn)形式不拘一格，如圖案、美術(shù)字、字母、實(shí)體化立體小品等。標(biāo)識(shí)及標(biāo)準(zhǔn)色作為形象識(shí)別，應(yīng)結(jié)合總體規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。與本案各類產(chǎn)品標(biāo)識(shí)保持系列特征，形成完整、統(tǒng)一形象。項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)方便引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)客戶參觀，應(yīng)由專業(yè)公司系列設(shè)計(jì)（結(jié)合標(biāo)識(shí)等平面設(shè)計(jì)），形狀靈活多樣，醒目新穎。包括 歡迎牌、樓棟牌、樣板房指示牌、溫馨的警告牌、各類功能標(biāo)牌等，處處顯示對(duì)客戶的尊重、體貼。深圳市波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司2009年9月1日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241