【正文】 售收入合計(jì)(萬元)175,440 　 　 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 　 　預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入(萬元)175,440 　 　 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 　 　置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書b預(yù)計(jì)將于開工的第三個季度第一期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，第三個季度預(yù)售第一期建筑面積的 30%，第四個季度預(yù)售 20%，第二年第一個季度預(yù)售 20%，第二年度第二季度銷售 30%；第二年度第三季度第二期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，銷售進(jìn)度同第一期；第三年度第三季度第三期達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，銷售進(jìn)度同第一期。b銷售單價根據(jù)同類項(xiàng)目、同類地區(qū)的項(xiàng)目平均價格估算。c、 資金來源與運(yùn)用分析 資金來源與運(yùn)用分析表 （表 4） 單位：萬元置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第一年 第二年 第三年 第四年序號項(xiàng)目 合計(jì) 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季1資金來源230,440 55,000 　 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 　 　11銷售收入175,440 　 　13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 　 　12自有資金40,000 40,000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　13銀行借貸15,000 15,000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　2資金運(yùn)用151,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 15,000 21建設(shè)投資107,366 51,110 2,313 4,173 3,675 4,327 4,113 5,427 4,759 4,373 4,663 4,188 3,685 2,925 1,631 6,004 　22歸還借款本金15,000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 15,000 23營業(yè)稅金及附加9,649 　 　 757 518 532 818 1,117 763 781 1,198 919 626 640 979 　 　24所得稅19,280 　 　 1,136 778 798 1,227 1,676 1,144 1,171 1,797 1,378 939 959 1,469 4,808 　3當(dāng)期稅后現(xiàn)金盈余　 3,890 2,313 7,704 4,453 4,013 8,714 12,098 7,206 7,874 14,129 10,223 6,133 7,104 13,730 10,812 15,000 4上期現(xiàn)金盈余轉(zhuǎn)入　 　 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 5累計(jì)現(xiàn)金盈余79,145 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 79,145 置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書注： 根據(jù)資金來源與運(yùn)用表，除自有資金 40000 萬元外，尚有資金缺口 15000 萬元，計(jì)劃以銀行借款解決。 項(xiàng)目結(jié)束后，累計(jì)現(xiàn)金盈余 79145 萬元，除去自有資金 40000 萬元和歸還銀行 15000 萬元，盈利 39145 萬元。置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書d、靜態(tài)盈利預(yù)測項(xiàng)目損益表　　　　　　表 5 單位：萬元序號 項(xiàng)　　　目 金　額1 銷售收入 175,4402 減：主營業(yè)務(wù)成本 99,8893 營業(yè)稅金及附加 9,649主營業(yè)務(wù)利潤 65,9024 減：銷售費(fèi)用 1,3275 管理費(fèi)用 9006 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,250利潤總額 58,4257 減：所得稅 19,280凈利潤 39,145項(xiàng)目總回報(bào)率：稅后利潤 39,145銷售利潤率＝ 銷售收入100％＝ 175,440100％＝1%稅后利潤 39,145成本利潤率＝總成本100％＝ 136,295100％＝2%稅后利潤 39,145投資回報(bào)率＝ 自有資金100％＝ 40000100％＝6%置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 動態(tài)分析a、 項(xiàng)目凈現(xiàn)值分析：折現(xiàn)率為 7 %凈現(xiàn)值分析表（表 6） 單位：萬元第一年 第二年 第三年 第四年序號 項(xiàng)目 合計(jì) 一季二季三季四季一季二季三季四季一季二季三季四季一季二季三季四季1 現(xiàn)金流入 175,440 　 　 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 　 　11 銷售收入 175,440 　 　 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 　 　2 現(xiàn)金流出 136,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 　21 土地費(fèi)用 42,024 42,024 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　22 前期費(fèi)用 8,022 8,022 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　23 土建費(fèi)用 20,400 612 1,836 1,836 1,224 816 2,448 2,448 1,632 612 1,836 1,836 1,224 　 　 2,040 　置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書24 電梯等設(shè)備及安裝費(fèi) 3,671 　 　 771 　 220 　 1,028 　 294 　 771 　 220 　 367 　25 給排水工程 918 　 　 193 55 　 　 257 73 　 　 193 55 　 　 92 　26 電氣工程 2,448 　 　 514 147 　 　 685 196 　 　 514 147 　 　 245 　27 智能化工程 1,326 　 　 278 80 　 　 371 106 　 　 278 80 　 　 133 　28 環(huán)境等工程成本 2,103 　 　 　 　 568 　 　 　 　 757 　 　 　 　 778 　281其中：綠化、道路等工程成本 1,633 　 　 　 　 441 　 　 　 　 588 　 　 　 　 604 　282 室外給排水、雨污水 408 　 　 　 　 110 　 　 　 　 147 　 　 　 　 151 　283 其他工程費(fèi)用（如圍墻等） 62 　 　 　 　 17 　 　 　 　 22 　 　 　 　 23 　29 其他不可預(yù)見費(fèi)用 617 12 37 72 30 32 49 96 40 18 52 72 30 4 　 73 　210 裝飾工程費(fèi) 18,360 　 　 　 1,652 2,203 1,102 　 2,203 2,938 1,469 　 1,652 2,203 1,102 1,836 　置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書續(xù)表211 管理費(fèi)用 900 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 　212 銷售費(fèi)用 1,327 30 30 99 77 78 104 132 99 101 139 114 87 88 119 30 　2121 其中：交易費(fèi)用 877 　 　 69 47 48 74 102 69 71 109 84 57 58 89 　 　213 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,250 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 　214 營業(yè)稅金及附加 9,649 　 　 757 518 532 818 1,117 763 781 1,198 919 626 640 979 　 　215 所得稅 19,280 　 　 1,136 778 798 1,227 1,676 1,144 1,171 1,797 1,378 939 959 1,469 4,808 　3 當(dāng)期稅前凈現(xiàn)金流量 58,425 51,110 2,313 8,840 5,231 4,811 9,941 13,774 8,350 9,045 15,926 11,601 7,072 8,063 15,199 6,004 　4 累計(jì)稅前現(xiàn)金凈流量 　 53,4 44,5 39,3 34,5 24,5 10,8 2,47 6,569 22,495 34,096 41,167 49,230 64,429 58,425 置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書23 83 52 41 99 26 6 5 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（7%） 44,884 51,110 2,273 8,538 4,966 4,488 9,115 12,412 7,395 7,872 13,624 9,753 5,843 6,662 12,558 4,961 　6 當(dāng)期稅后凈現(xiàn)金流量 39,145 51,110 2,313 7,704 4,453 4,013 8,714 12,098 7,206 7,874 14,129 10,223 6,133 7,104 13,730 10,812 　7 累計(jì)稅后現(xiàn)金凈流量 　53,423 45,719 41,266 37,253 28,538 16,441 9,235 1,361 12,768 22,991 29,123 36,227 49,957 39,145 8 稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(7%) 28,186 51,110 2,273 7,441 4,227 3,744 7,990 10,902 6,382 6,853 12,086 8,595 5,067 5,870 11,345 8,934 　置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書b、 內(nèi)含報(bào)酬率分析內(nèi)含報(bào)酬率分析表（表 7） 單位：萬元貼現(xiàn)率= %貼現(xiàn)率＝ %日 期 現(xiàn)金凈流量 貼現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)值貼現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)值第一季度 54,075 54,075 54,075第二季度 1,466 1,212 1,202第三季度 13,939 9,521 9,365第一年第四季度 39,333 22,203 21,661第一季度 12,498 5,830 5,642第二季度 22,843 8,807 8,452第三季度 36,144 11,517 10,962第二年第四季度 7,150 1,883 1,777凈現(xiàn)值 62,067 　 708 　 972163內(nèi)含報(bào)酬率＝8％＋（2％ 163+5,672）＝%置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書C、敏感性分析房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成主要包括土地價款、土建成本