【正文】 市商業(yè)物業(yè)之首，名符其實是萊西市首席商業(yè)購物廣場和萊西市商業(yè)航母。216。 功能優(yōu)勢首創(chuàng)萊西市第一個集休閑娛樂、旅游觀光、時尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗式的大型購物中心，且配有大型地下停車場。216。 品牌優(yōu)勢以利群集團在山東省的良好商譽和品牌優(yōu)勢作為本項目的號召力，將有助于本項目未來的招商和銷售，并能吸引更多目標消費者到場消費，擴大本項目在萊西市及周邊區(qū)域的影響力，迅速贏得市場，贏得競爭。216。 開發(fā)商優(yōu)勢開發(fā)商利群集團、青島科信各自擁有豐富的行業(yè)運營管理經驗，兩者強強聯合，定將為萊西市的商業(yè)開創(chuàng)出一個新天地，使萊西市更具城市魅力。【Weakness】216。 商業(yè)環(huán)境本項目臨近昌隆市場，周邊商鋪經營檔次較低，且較為雜亂。216。 市場容量由于萊西市人口少，且市場容量有限，同類商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和，對引進主力品牌商戶的招商工作帶來一定的難度。216。 工程周期項目的工程周期比較長，且離交鋪的時間跨度較大，對投資者投資信心會帶來一定的影響。216。 商圈位置本項目與月湖廣場商業(yè)圈內的購物商場相比，本項目位置優(yōu)勢不明顯，區(qū)位的競爭力稍弱。216。 區(qū)域人流項目西邊、南邊人流量少，且非車流干道，該方位商鋪價值不易提升?！?Opportunities】216。 市場機遇本項目位于萊西市中心黃金地段，規(guī)模宏大，為萊西核心商圈最后的商業(yè)投資機會。216。 政府支持具備打造成萊西市城市目的地的優(yōu)越條件；本項目城市運營的定位與政府經營城市的戰(zhàn)略相符合，可以此爭取成為政府的重點支持對象，獲得政府的優(yōu)惠政策支持。216。 超越現狀萊西市及周邊城市目前商業(yè)同質化嚴重，功能單一，隨著人們生活水平的提高，傳統(tǒng)的百貨商場已經滿足不了消費者的需求，本項目的建成將會對當地普通、單一的商業(yè)業(yè)態(tài)造成極大的沖擊。216。 核心焦點萊西市目前缺乏真正具有特色的，集休閑娛樂、旅游觀光、時尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗式的大型購物中心，本項目的建成將會彌補這一市場的空白，成為城市核心消費焦點。216。 招商吸引以目前本項目的整體規(guī)模優(yōu)勢，對于欲進駐萊西市經營的大商家而言，具有唯一性和排它性。216。 互動共贏目前利群集團在萊西煙臺路北段2萬平方的商場，和本項目5萬平方的綜合性購物廣場，將形成南北呼應，有效互動，以先進的業(yè)態(tài)和科學的經營，盡攬萊西客戶資源。【Threats 】216。 同業(yè)競爭以利客來、糧貿、月宮為代表的舊經營模式，目前占有絕對的市場份額，新的經營模式、消費模式的出現與落后模式的銜接，必定需要一定的時間進行市場引導和培育。216。 城市因素本項目屬萊西市最大規(guī)模的商業(yè)項目，必須引進一流的大型商戶進駐經營，由于萊西市的城市規(guī)模、消費群規(guī)模與消費力問題，社會零售總額規(guī)模難與周邊城市相比，將增加了主力商戶的引進難度。216。 區(qū)域因素本項目雖屬萊西市核心商圈，但該區(qū)域已有的利客來、糧貿、月宮超市等大型綜合商場，都臨近萊西人氣最旺的月湖廣場，而本項目所處的區(qū)位屬最南端，沒有臨近月湖廣場優(yōu)勢，目前較難聚集人流。216。 競爭成本在同一區(qū)域內，眾多原已存在的超市、商場聚集在一起進行正面競爭，將在一定程度上分流消費者，我們是后來者，后來者欲居上，必須進行更大的投入，導致經營成本上升。另外，由于萊西市原有商業(yè)沒有比周邊城市有特別優(yōu)勝之處，在本項目經營的前期，要達到明顯的輻射效果并非能一步到位，尚需有計劃地加大宣傳力度，擴大本項目的知名度和影響力，才能體現真正的輻射效果。 綜上所述，本項目的開發(fā)在擁有足夠的市場競爭優(yōu)勢和眾多市場機遇的同時，競爭劣勢和市場威脅也同時存在，要確保項目市場操作的成功，對項目進行科學合理的定位，以及對項目自身優(yōu)勢的提煉擴大、整體資源的整合運用、經營商家盈利模式的滿足、消費市場需求的滿足和引導等都十分重要。六、項目整體定位系統(tǒng)報告：經過我司對萊西市及其周邊城市，包括萊陽市、招遠市、平度市、即墨市；以及青島市區(qū)、威海市的商業(yè)進行深入市場調查及消費者調查，我司發(fā)現萊西市的商業(yè)業(yè)態(tài)已具備有超市、百貨商店、專業(yè)批發(fā)市場、專賣店等，但缺乏綜合性的購物中心；而萊陽市、招遠市、平度市、即墨市的商業(yè)情況也是一樣。萊西市為四個縣級市所圍繞，在與周邊城市商業(yè)業(yè)態(tài)同質化嚴重的情況下，如何在定位方面體現差異化，使本項目能在萊西市以至周邊城市形成真正的吸引力和輻射力，在涉及面廣泛的市場調查和訪問中，綜合性、一站式、能體現時尚和引領潮流、具體旅游觀光功能的購物中心概念可謂眾望所歸，萊西市消費者百分之百持期盼和歡迎心理，而周邊四個縣級市消費者認為，該概念是能真正吸引他們到萊西消費的城市亮點，會考慮過來觀光和消費。本項目約5萬平方米的建筑體量相對于萊西這個地級市，無疑為商業(yè)界航母。項目地理位置絕佳，位于城市中心，且地處萊西市核心商圈，從配合萊西市政府經營城市的角度出發(fā)，本項目的定位應站在城市運營的高度，以萊西市商業(yè)領袖的風范，來徹底改變以往各類商業(yè)業(yè)態(tài)功能單一、分散、部分市場需求的業(yè)態(tài)嚴重稀缺的狀況；本項目的定位，要求既能滿足萊西及周邊城市市場普遍需求，又能體現項目的適當超前性和引導消費，引導當地時尚潮流的功能。綜合上述所有因素，本項目的定位思路為：第一、戰(zhàn)略高度的考慮。本項目的定位必須站在戰(zhàn)略的高度，從城市運營的角度出發(fā)，使到該項目能成為全城消費的焦點和熱點，使到本項目的影響力能輻射周邊城市，具有強大的區(qū)域號召力。第二，持續(xù)發(fā)展的考慮。根據國際獨創(chuàng)的RSMO商業(yè)地產運營理論，只有真正引合市場需求的產品，才能長遠的贏得市場；所以，本項目嚴格按照市場的需要來進行系統(tǒng)的定位。第三，獨特優(yōu)勢的考慮。本項目必須體現出差異化，彰顯獨特優(yōu)勢和魅力，并贏得市場，贏得競爭。第四，關聯性因素的考慮。項目定位的各類業(yè)態(tài)及各種規(guī)劃設計，都是考慮到其關聯性是能有效互動的；各種業(yè)態(tài)的吸納，各種規(guī)劃設計的策劃，均出于能最大限度吸引人流、以及旺場的考慮。第五，一站式服務的考慮。作為萊西市綜合性商業(yè)航母，最大的特點之一，必須是能最大限度的滿足消費者的各類消費需求，一站式服務將使消費者賓至如歸，樂此不疲。 上述五點關鍵性思路，為項目定位提供方向性和原則性。根據上述的定位分析及思路，本項目的主題定位為：集休閑娛樂、旅游觀光、時尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗式的大型購物中心。： 本項目引入眾多時尚元素，綜合功能配套全面，使消費者在購物中娛樂，在娛樂中購物，享受愉悅的購物過程，并形成對本項目購物氛圍的喜愛和偏好，充分印證“體驗式消費”的魅力。本項目名稱的確定考慮到如下因素：1）有鑒于利群集團在山東消費者和經營者中的優(yōu)良信譽和口碑，從增強號召力和影響力的角度出發(fā)，以及滿足消費者及經營者對利群期盼心理的角度考慮；2）本項目對時尚潮流的引領效應；3）本項目屬于大體量、綜合性的購物廣場。所以，本項目的名稱建議定為：利群時代廣場該項目名稱，使項目一開始就具備地理優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、科學定位優(yōu)勢等多項先天優(yōu)勢的基礎上，又多了一項關鍵性的因素，就是利群集團的品牌優(yōu)勢。名稱美好寓意:萊西商業(yè)，進入由利群集團引領的新時代，簡稱“利群時代”。216。 萊西市城市目的地；216。 萊西市及周邊城市的購物天堂；216。 萊西市體驗式購物公園。上述的表述，充分代表了本項目在萊西市的商業(yè)地位及未來在消費者心目中的美好形象。嚴格按照本項目主題定位：“集休閑娛樂、旅游觀光、時尚購物于一體，綜合性、一站式、體驗式的大型購物中心?！边M行相應的整體功能定位，體現為各類休閑業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、各類商業(yè)業(yè)態(tài)，在功能配備上還融入各類旅游觀光元素，使成為真正意義上的綜合性、一站式、體驗式的大型購物中心。l 動感之都：綜合性健身健美中心；國內外品牌運動服飾之窗l(fā) 品牌都會：精品百貨；品牌名店；品牌折扣店；珠寶首飾l 浪漫天地：空中花園酒吧；空中園林；濱河棧橋；婚紗攝影基地l 時尚潮流港：時尚韓國城；摩登香港城；潮流服飾；前衛(wèi)精品；潮流玩意l 繽紛佳品: 利群超市、利群百貨l 親子樂園：兒童主題快樂天地；兒童教育培訓基地；童裝、童鞋、兒童玩具l 女人世界：女性品牌服飾；女性皮具、手袋；女仕休閑俱樂部；美容美體SPAl 美食廣場：韓日料理；肯德基；麥當勞；川菜；東北菜；中式快餐l 娛樂新天地：的士高； KTV；動感影院；電子游戲；臺球；網吧l 休閑小棧：雪糕屋；咖啡廊；茶藝館；西餐酒吧l 島城后花園：時代玫瑰園；牡丹盛會；桃花勝景；梨花飄香178。 時尚潮流港——引領一個城市的時尚潮流178。 親子樂園——開啟一個城市的未來178。 品牌都會——一個城市的品質生活178。 休閑小?！肺渡畹膶庫o港灣178。 動感之都——快樂健身的體驗之窗178。 繽紛佳品——萬眾矚目的購物焦點178。 娛樂新天地——一個城市的娛樂目的地178。 美食薈萃——萊西市的美食天堂178。 島城后花園——天上人間共此時，百花盛放滿庭芳在本項目整體功能定位不變的基礎上，根據本項目的具體特點，在具體的功能劃分及規(guī)劃設計上，特提出如下兩大優(yōu)選方案：方案一、整體式將本項目以單體形式進行規(guī)劃設計1）A區(qū)（商業(yè)服務業(yè)綜合區(qū)）2）B區(qū)（中庭景觀區(qū)）3）C區(qū)（空中花園觀光區(qū)）4）D區(qū)（負一層停車場和中轉倉庫）：1）將整體定位中的商業(yè)和服務業(yè)集中在A區(qū)，以一整棟商業(yè)大廈的形式出現，展示出本項目的宏偉性和氣勢；2）B區(qū)以中庭景觀區(qū)規(guī)劃在A區(qū)的中庭位置，使A區(qū)內部以購物公園的概念出現；C區(qū)作為空中花園景觀區(qū)，為本項目增添旅游觀光的亮點；3）D區(qū)考慮到停車及倉儲物流的需要，作為項目功能配套區(qū)，為本項目商業(yè)運作提供配套功能服務。：A區(qū)： 總建筑面積為49600平方米，共四層；雙首層概念。分為四個功能分區(qū)：第一首層：1）品牌都會：品牌名店；珠寶首飾；化妝品；名牌鐘表2）時尚潮流港：時尚韓國城；摩登香港城；潮流服飾；前衛(wèi)精品；潮流玩意支撐理由：理由一：首層最大限度地吸引追求時尚潮流的年輕主力消費群體，以及中高層次的消費群體；理由二：有利于在首層聚集人氣，達到旺場和提升商業(yè)價值的目的；理由三：多個概念分區(qū)，有利于擴大項目招商和銷售的客戶層面，有利于盡快實現資金回籠。第二首層：1）親子樂園：兒童主題快樂天地；兒童教育培訓基地；童裝、童鞋、兒童玩具；2）女人世界：女性品牌服裝；品牌女鞋；女性皮具、手袋；女仕休閑俱樂部；美容美體SPA3）運動系列：運動服飾；運動器材；運動用品支撐理由：理由一：A區(qū)第二首層作為親子樂園和女人世界，最大限度地吸引家長帶領兒童到此消費，吸引女性到此購物和休閑娛樂，有利于聚集第二首層人氣；理由二：萊西缺乏綜合性的兒童主題樂園，該功能配套通過對兒童的巨大吸引力，使家長為滿足兒童的愛好和快樂成長的需求，也必須到此消費，一家人到此消費，為第二首層聚集了大量的人氣，從而提升其商業(yè)物業(yè)價值；理由三：多個功能分區(qū)，有利于擴大項目招商和銷售的客戶層面，有利于盡快實現資金回籠。第三層：1）繽紛佳品: 利群超市、利群百貨2）品牌折扣店支撐理由：理由一： 迎合萊西市消費者對利群的期盼心理與對利群品牌的良好印象，利群超市及利群百貨的進駐具備良好的客戶基礎；理由二： 利群超市的進駐，使本項目一開始就具體品牌的效應，增強了經營者和投資者的信心，有利于本項目的招商和銷售；理由三：煙臺路南北兩大利群超市進駐，形成規(guī)模效應，兩大利群超市資源互補，有效互動，有利于對當地單一的同類業(yè)態(tài)進行逐步清理，最終達到萬業(yè)歸一的目的；理由四：利群超市位于A區(qū)三樓，從煙臺路方向進入則是位于二樓，對于消費者來說，進入消費將比較便利。第四層：1）休閑小棧：雪糕屋；咖啡廊；茶藝館；西餐酒吧；2）動感之都：綜合性健身健美中心3）娛樂新天地：的士高； KTV；動感影院；電子游戲；臺球；網吧4）美食廣場：韓日料理；川菜；東北菜；魯菜；中式快餐支撐理由：理由一： 休閑、娛樂、美食、健美健身，各類美好生活體驗薈萃一層，實現全面的體驗式歡樂購物享受。理由二：各類業(yè)態(tài)綜合一層，有利于提升四樓整層的人氣，提升四樓的商業(yè)物業(yè)價值。B區(qū)（中庭景觀區(qū)）支撐理由：理由一： 形成購物公園的氛圍，把“購”的概念與“游”的概念相結合，增加消費者在購物過程中對自然的可達性與親密性，增加購物的愉悅感。理由二：為設計起到畫龍點睛的作用，使整個商業(yè)氛圍倍添自然氣息。C區(qū)（空中花園觀光區(qū)）；D區(qū)（負一層停車場和中轉倉庫）：方案一C、D區(qū)功能定位與方案二相同，詳見如下介紹。方案二、分區(qū)式將本項目項目劃分為五大功能區(qū)進行規(guī)劃設計1）A區(qū)（商業(yè)服務業(yè)北區(qū)）2）B區(qū)（商業(yè)服務業(yè)南區(qū)）3）C區(qū)（中央花園觀光區(qū)）4）D區(qū)（空中花園觀光區(qū)）5）E區(qū)（負一層停車場和中轉倉庫）A區(qū)：總面積24800平方米，共四層，每層6200平方米。B區(qū)：總面積24800平方米，共四層，每層6200平方米。：1）A、B區(qū)劃分將增強分區(qū)內的人流密集度，利用人的從眾心理，以吸引更的消費者到此消費；2）A、B區(qū)劃分將最大限度增加雙首層的臨街商鋪數量，從而提升整個項目的投資回報；3）A、B區(qū)的劃分，是主要業(yè)態(tài)的劃分，部分業(yè)態(tài)由于經營戰(zhàn)略的需要，將進行有目的性的交叉進駐，以達到業(yè)態(tài)安排能真正有效互動和互相旺場的目的；4）C、D區(qū)的設立為本項目增加旅游和觀光功能，體現出整個項目的購物公園概念，增強項目聚焦效應和對周邊城市的輻射力；5）E區(qū)則考慮到停車及倉儲物流的需要，作為項目功能配套區(qū)，為本項目商業(yè)運作提供配套功能服務。 樓層功能定位樓層功能定位的考慮：1）雙首層的樓層功能定位，將安排最有可能聚集人群的業(yè)態(tài)進駐，以達到旺場和增強雙首層商鋪商業(yè)價值的目的；2）樓層功能的定位考慮不同業(yè)態(tài)經營的需要；3）考慮業(yè)態(tài)有效互動的整體戰(zhàn)略需要。