【正文】 按1000元/平米的精裝修檔次，除去精裝修費(fèi)用?！！笾苓吷套№?xiàng)目并不能夠按照甲級(jí)或乙級(jí)寫(xiě)字樓的檔次標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分。因?yàn)橐陨纤信e商住項(xiàng)目的可類(lèi)比標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)為建筑綜合體?！磁c本身的寫(xiě)字樓配套相對(duì)共享。如大多數(shù)項(xiàng)目均設(shè)置中央空調(diào)或分戶(hù)式中央空調(diào)，但不能拿此作為硬件類(lèi)比參照?！?。（3）價(jià)格定位通過(guò)朝外板塊、東四商圈、東直門(mén)商務(wù)區(qū)及地緣性項(xiàng)目、三環(huán)沿線和其他可類(lèi)比近60個(gè)項(xiàng)目的深入廣泛市調(diào)，結(jié)合各項(xiàng)目成交客戶(hù)對(duì)本案的價(jià)格可接受度調(diào)查，從可行性市場(chǎng)定位角度價(jià)格建議如下：◇目標(biāo)均價(jià)9250元/平米（毛坯），力爭(zhēng)達(dá)到9500元/平米；精裝修目標(biāo)均價(jià)10250元/平米，力爭(zhēng)達(dá)到10500元/平米；◇毛坯房全程均價(jià)9035元/平米，精裝房全程均價(jià)10035元/平米；略低于市場(chǎng)均價(jià)200元/平米，以更快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售短平快；◇本案屬812層小高層辦公樓，層差拉價(jià)不宜不高。建議入市起價(jià)以?xún)H低于全程均價(jià)350元/平米左右價(jià)格面市，即8686元/平米，先期以開(kāi)盤(pán)均價(jià)9000元/平米制定價(jià)格方案，在銷(xiāo)售形勢(shì)優(yōu)好的銷(xiāo)售速度保障前提下，爭(zhēng)取更高價(jià)格實(shí)現(xiàn)；◇具體價(jià)格方案包括各種戶(hù)型價(jià)差、開(kāi)盤(pán)價(jià)格明細(xì)及銷(xiāo)控，后期價(jià)格調(diào)整，要等到戶(hù)型設(shè)計(jì)方案確定后再做確定。（4）價(jià)格定位說(shuō)明策劃書(shū)價(jià)格定位毛坯房全程均價(jià)9035元/平米，不含寫(xiě)字樓中央空調(diào)配設(shè)，中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)配置其成本為300元/平米左右。計(jì)算中央空調(diào)成本后，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下：——本案毛坯房起價(jià)9100元/平米左右，均價(jià)9400元/平米左右，最高價(jià)為9700元/平米?！景妇b房起價(jià)10100元/平米，均價(jià)10400元/平米，最高價(jià)為10800元/平米。以上定價(jià)在分析了近50個(gè)可借鑒性住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓，并結(jié)合目標(biāo)客群可接受度調(diào)查、60多張定量分析報(bào)告得出。根據(jù)“低開(kāi)高走”的定價(jià)原則，如開(kāi)盤(pán)均價(jià)9400元/平米經(jīng)過(guò)1個(gè)月的客群成交市場(chǎng)摸底試探，如反饋良好可以飆升200元/平米左右，即均價(jià)9600元/平米；經(jīng)過(guò)兩三個(gè)月的熱銷(xiāo)反饋，再提升至9800元/平米是完成有可能的。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至1萬(wàn)元/平米左右。但認(rèn)購(gòu)初期如果賣(mài)出項(xiàng)目的最高價(jià)，顯然違背低開(kāi)高走的原則。入市時(shí)機(jī)◇市場(chǎng)上住宅公建立項(xiàng)的寫(xiě)字樓，普遍采取銷(xiāo)售短平快的策略，首先是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客群不同于購(gòu)買(mǎi)私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，股份制公司同時(shí)存在董事會(huì)的多人決策過(guò)程，一般以租賃為主的客戶(hù)轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。同時(shí)同類(lèi)競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)面擴(kuò)大，能夠先入為主就能搶占15%以上的客源?！笥捎诮ㄖY(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)方案的改變，建議原計(jì)劃4月26日正式開(kāi)盤(pán)日改為5月16日（周五）正式開(kāi)盤(pán)，如往后順延一周將錯(cuò)失一年當(dāng)中最好的黃金季之5月份幾乎整月?！蠼ㄗh原計(jì)劃4月中旬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)箜樠右恢埽?月26日（周六）正式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，這樣方能把握五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá)10天的假期，以爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶(hù)。第二部分產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位區(qū)位認(rèn)知屬性界定：與北二環(huán)區(qū)域市場(chǎng)中位置價(jià)值型物業(yè)相比較，屬于有升值及發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性僭熘亟M區(qū)域。優(yōu)缺點(diǎn)：◇優(yōu)點(diǎn)地鐵5號(hào)線與環(huán)線地鐵的交通價(jià)值促動(dòng)是其明顯有點(diǎn)；東西南北的通達(dá)性增強(qiáng)；與之相毗鄰的雍和宮、國(guó)子監(jiān)規(guī)劃為傳統(tǒng)文化旅游區(qū)，東南側(cè)近擁俄羅斯大使館，路北相對(duì)地壇皇家園林，多元文化的底蘊(yùn)深厚；◇缺點(diǎn)—城市設(shè)施配備不足，如近距離的郵局、銀行、飯店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、辦公用品店、保險(xiǎn)、證券等商務(wù)服務(wù)較為欠缺，尚未形成區(qū)域氣候；受區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)民房影響，國(guó)際化高尚氣息尚待增強(qiáng)，整體品質(zhì)感欠缺，由于拆遷面較大，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施及國(guó)際氛圍為短期內(nèi)不會(huì)有太大改觀，拆遷戶(hù)存留時(shí)間較長(zhǎng)。區(qū)位認(rèn)知的主題概念：都會(huì)核心國(guó)際智造商專(zhuān)署辦公站項(xiàng)目既有價(jià)值◇地塊臨街東西向臨界面規(guī)整，南北亦四方四正，整體易規(guī)劃設(shè)計(jì)出功能純粹、建筑使用率高的商務(wù)樓宇；◇臨街長(zhǎng)達(dá)70米，易塑造突出的辦公形象，同時(shí)為功能齊備的商服配套提供豐富的前提條件；◇回字型與反凹形建筑體形吻合整體辦公氣場(chǎng)，從而容易與目標(biāo)客群的定位產(chǎn)生對(duì)接，能夠以定制化的戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)同層次客群，產(chǎn)生集體陣營(yíng)的集成辦公效應(yīng)；◇統(tǒng)一限高與正方形地塊帶來(lái)項(xiàng)目戶(hù)型的典型均好性特征，從而相對(duì)規(guī)避了采光遮擋、通風(fēng)受限等不利因素，有利于均衡出貨；◇東西樓可統(tǒng)稱(chēng)為“雙圍合式建筑設(shè)計(jì)”，內(nèi)外賞景、觀光視野面寬闊，使各方位進(jìn)駐業(yè)主均能得到辦公精神層面的滿(mǎn)足；◇西樓已出地面正負(fù)零，東樓大開(kāi)挖業(yè)已就緒，為迅速爭(zhēng)取市場(chǎng)先機(jī)創(chuàng)造有利的工期形象條件。產(chǎn)品基本面核心問(wèn)題戶(hù)型設(shè)計(jì)◇現(xiàn)戶(hù)型設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)析現(xiàn)設(shè)計(jì)方案將東樓分為4個(gè)單元，按順時(shí)針?lè)较驈奈鞅?、東北至東南、西南依次標(biāo)識(shí)為A、B、C、D，其中現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)A、B單元套數(shù)分別為12套，C、D單元分別為10套，每個(gè)單元分別為9種不同的戶(hù)型。標(biāo)準(zhǔn)層平層共44套?，F(xiàn)方案共分為13種戶(hù)型，（即75%使用率），戶(hù)型面積對(duì)照表如下： 戶(hù)型面積對(duì)照一覽表平層戶(hù)型套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售面積套數(shù)BB84ABC16AC34B12AC44B102B92BB74B62AC64B52AC54AC24，各戶(hù)型套數(shù)占標(biāo)準(zhǔn)層總戶(hù)比如下：戶(hù)數(shù)比例一覽表銷(xiāo)售面積占總戶(hù)數(shù)比例50余平米%70余平米%80余平米%100余平米%110余平米%120余平米%150余平米%160余平米%%，60、90余平米為空檔；%，其中130余平米戶(hù)型為空檔；%，1140平米為空檔；%，170、180平米為空檔。◇建議戶(hù)型面積與配比 根據(jù)周邊可借鑒熱銷(xiāo)項(xiàng)目及客群進(jìn)一步調(diào)查，并結(jié)合建筑設(shè)計(jì)報(bào)批的可行性，最終從各戶(hù)型銷(xiāo)售的均等速率及銷(xiāo)控考慮，建議如下：銷(xiāo)售面積占總戶(hù)數(shù)比例平層套數(shù)5060平米5%80100平米30%105130平米45%135150平米15%160180平米5%◇戶(hù)室比建議依據(jù) 50平米以下戶(hù)型其購(gòu)買(mǎi)力十分有限，且公攤后使用面積較低，不適合高檔辦公樓宇，故設(shè)計(jì)時(shí)一概不予考慮； 5060平米戶(hù)型投資型客戶(hù)與中小型公司各占一半比例，但由于本案價(jià)格定位因素，其總價(jià)完全可以購(gòu)買(mǎi)像后現(xiàn)代城8090平米的戶(hù)型或更大面積的商務(wù)公寓，故所占比例不應(yīng)過(guò)大； 80100平米為中小型公司的需求主流，更多地為一次置業(yè)，事業(yè)處于起步或稍有積蓄階段，如亞運(yùn)村南移的簇群，為本案的主要輔助客群； 105130平米戶(hù)型是本案的主流目標(biāo)客群，即定位為中小型發(fā)展服務(wù)公司。吸納對(duì)象為經(jīng)過(guò)原始積累、有了第一桶金，不滿(mǎn)足于商住公寓辦公的檔次及形象，及不再愿意支付高額租金在純寫(xiě)字樓辦公（買(mǎi)比租劃算）的客戶(hù)； 135150平米客群為穩(wěn)固性發(fā)展公司，如部分地緣性客戶(hù)，在周邊居住，就近辦公的科研機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位等，但所占比例較低。 160180平米主要考慮到一些餐飲、保健、醫(yī)療器械、保險(xiǎn)、航空、中介顧問(wèn)等第三產(chǎn)業(yè)的品牌類(lèi)公司及辦事處，但品牌客戶(hù)較注重服務(wù)及業(yè)務(wù)鏈，CBD及周邊項(xiàng)目將直接產(chǎn)生分流效應(yīng)，故比例最低。 ◇戶(hù)型平均面積指數(shù) 。◇戶(hù)型朝向東樓正南正北朝向戶(hù)型每層各10套,%；正東正西朝向的戶(hù)型每層12套，%。以均價(jià)9000元/平米為例，各種朝向的基本定價(jià)結(jié)構(gòu)分析如下：南向 % ——9105北向 % ——9145東向 % —8900西向 % ——8850東樓平均每層每單元三梯十戶(hù)、三梯十二戶(hù)。單元的獨(dú)立主義的是樓宇的強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。朝向戶(hù)室比中大戶(hù)型朝南朝北，小戶(hù)型多集中在東西向，總體上本方案較好體現(xiàn)了戶(hù)型設(shè)計(jì)的均好性，各戶(hù)型平面布局使用率較高，功能分區(qū)合理。上表中價(jià)格放在市場(chǎng)比較中有足夠競(jìng)爭(zhēng)力。但本案每單元的戶(hù)型差異化不大，面積較為接近，價(jià)格層差、朝向差、戶(hù)型大小價(jià)差拉幅較小，易造成客戶(hù)考慮周期加長(zhǎng)，如何分期、分批量的供應(yīng)以便引導(dǎo)客戶(hù)積極認(rèn)購(gòu)是營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)著重考慮的問(wèn)題。但在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，要堅(jiān)持并牢牢控制住適中小戶(hù)型的原則。衛(wèi)生間◇標(biāo)準(zhǔn)層：各層辦公室的私用衛(wèi)生間位置要做合理的調(diào)整，將衛(wèi)生間管道對(duì)劃分空間的影響降到最低限度。以7軸為縱向分界線東半部分為例，西半部分對(duì)稱(chēng)相同。具體如下：（1） C1:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角。（2） B5:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角（3） B10:衛(wèi)生間位置由東北角挪到東南角（4） A1:衛(wèi)生間位置由西南角挪到西北角（5） A4:衛(wèi)生間位置由西北角挪到東北角（6） C4::衛(wèi)生間位置由東南角挪到西南角外立面建議◇建筑風(fēng)格 形體組合運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的國(guó)際式風(fēng)格，冷酷務(wù)實(shí)；即注重功能設(shè)計(jì)，運(yùn)用優(yōu)雅的建筑材料，如淺色的石材和鋁合金飾板，與周邊文化底蘊(yùn)相結(jié)合；比例重于裝飾，以豎線條區(qū)別單元識(shí)別；考慮到限高帶來(lái)的標(biāo)志性不明顯，樓頂作相應(yīng)鋼化結(jié)構(gòu)造型設(shè)計(jì)◇建筑色彩 簡(jiǎn)潔明快，色彩鮮亮輔以高貴的金屬框料飾條，形成自身特色 色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃幕◇外墻外保溫節(jié)約室內(nèi)辦公空間，但過(guò)多的形體變化對(duì)外保溫的實(shí)施有相當(dāng)難度，此技術(shù)問(wèn)題需要很好解決◇百葉窗建議室外空調(diào)預(yù)留機(jī)位做百葉窗封閉，可以增強(qiáng)大廈的整體外立面效果。◇外窗一定要作成落地窗，采光的面積要盡可能大（窗口的高度及寬度），此方面對(duì)以后的銷(xiāo)售有重大影響◇頂層屋頂預(yù)留預(yù)埋件，為以后立廣告牌作好準(zhǔn)備。（結(jié)構(gòu)封頂為大廈宣傳或者大廈竣工后立廣告牌）?！蠼ㄗh預(yù)留的空調(diào)機(jī)位能盡量的隱蔽，以眾多的細(xì)節(jié)方面保證大廈區(qū)別于住宅或商務(wù)公寓，奠定大廈物業(yè)的高端性。交通建議◇7米寬雙車(chē)道設(shè)計(jì)◇按照乙級(jí)寫(xiě)字樓最低標(biāo)準(zhǔn)150平米一個(gè)車(chē)位，即1萬(wàn)平米60個(gè)左右車(chē)位設(shè)置，東樓總建筑面積為72083平方米，地上建筑面積為55903平方米，即應(yīng)配設(shè)最低車(chē)位380個(gè)；總建筑面積為42000平方米，西樓地上建筑面積為26000平方米，應(yīng)配設(shè)最低車(chē)位180個(gè) ◇建議車(chē)位費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)地面車(chē)位：部分150元/月/個(gè)；部分計(jì)時(shí)收費(fèi) 地下車(chē)位占地費(fèi)：400500元/月/個(gè)（含管理費(fèi)）景觀 內(nèi)庭屋頂花園可與休閑功能結(jié)合，建議東樓每層共享空間同時(shí)設(shè)為不同花卉品種的景觀。底商◇底商業(yè)態(tài)功能定位及業(yè)態(tài)分布 藍(lán)胄國(guó)際場(chǎng)東向毗鄰東直門(mén)北小街，西側(cè)為雍和宮大街，北依主干北二環(huán)，建成后四面臨街，并擁有二環(huán)通暢的地鐵立體交通網(wǎng)，商業(yè)交通縱深足夠，位于東西干道的中間地帶，四方向均有一定步行距離的緩沖，吻合購(gòu)物聚集消費(fèi)的商業(yè)特征。，具備較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。地上一二層——可預(yù)留做商場(chǎng)用途，規(guī)模大小視招商情況而定，初步擬定為商業(yè)招商用途。大廈以東樓為例，地上一二層的建筑面積共10000平方米左右，面積較大。大商場(chǎng)對(duì)于寫(xiě)字樓的辦公品質(zhì)存在較大影響，且停車(chē)位相當(dāng)欠缺，同時(shí)由于周邊消費(fèi)群不集中，地緣拆遷房較多，日消費(fèi)能力有限，存在養(yǎng)店鋪周期較長(zhǎng)（至少需要23年的周期），在恰當(dāng)時(shí)機(jī)地上二層部分空間可隨時(shí)作為辦公用途發(fā)售，或作為多功能用途（如將原定三層大小會(huì)議室移至二層，建議小型會(huì)議室為150平米左右，大會(huì)議室為300平米左右），作為備選方案。本案商業(yè)將采取超市+精品店（含專(zhuān)賣(mài)店）+購(gòu)物中心的綜合業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體，以購(gòu)買(mǎi)頻率高的食品和日常生活用品為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特性。地上一層——本案北側(cè)沿街部分地塊較長(zhǎng)，且毗鄰雍和宮傳統(tǒng)文化旅游區(qū)，建議地上一層沿街面業(yè)態(tài)功能部分可考慮旅游紀(jì)念品、文化藝術(shù)收藏品、古玩字畫(huà)及旅行社的設(shè)置，與地緣商業(yè)特性更好地結(jié)合； 地上一層沿街面——以精品店或各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店為主，如高檔化妝品店、名表店，珠寶店、美容美發(fā)店、時(shí)裝精品店、鮮花禮品店、糕餅房等；同時(shí)配設(shè)快速消費(fèi)品店或連鎖快餐廳，如中西餐飲店、酒吧、餐吧、水吧、咖啡廳自助餐、雪茄店、奶茶、冰淇淋、日本韓國(guó)料理、美式快餐羅杰斯、麥當(dāng)勞或肯德基、自助餐廳、品牌茶餐廳或海鮮城等； 首層?xùn)|、西、南側(cè)——以商服配套為主，如郵局、銀行（配自動(dòng)取款機(jī)）、票務(wù)中心、干洗店、門(mén)診、書(shū)店、辦公用品店等；24小時(shí)商務(wù)中心，包括訂票、打印、復(fù)印、傳真、專(zhuān)業(yè)圖紙沖曬及裝訂等服務(wù) 地下一層——以KTV包房、夜總會(huì)、桑拿洗浴中心、健身中心、彩擴(kuò)店及部分精品店為輔，以中高檔超市為主（如華潤(rùn)超市），并預(yù)留員工餐廳 地下部分——設(shè)備用房等占用公攤用房面積應(yīng)盡可能合理壓縮。盡量保證大廈的整體使用率在百分之七十以上，這樣可以保證大廈的正常銷(xiāo)售；同時(shí)根據(jù)多方客戶(hù)需求調(diào)查，地下部分應(yīng)設(shè)置儲(chǔ)藏室若干，附帶寫(xiě)字樓贈(zèng)送◇底商業(yè)態(tài)規(guī)劃本案由于日消費(fèi)及周消費(fèi)的目標(biāo)群較為分散，商業(yè)氛圍不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃面積過(guò)大將存在不小的租售風(fēng)險(xiǎn)。建議一層沿街精品店建筑面積1050200300平米不等，如考慮底商店中店用途，建筑面積也不宜過(guò)