【正文】 按1000元/平米的精裝修檔次，除去精裝修費用?！??！笾苓吷套№椖坎⒉荒軌虬凑占准壔蛞壹墝懽謽堑臋n次標(biāo)準來區(qū)分。因為以上所列舉商住項目的可類比標(biāo)準，大多數(shù)為建筑綜合體?！磁c本身的寫字樓配套相對共享。如大多數(shù)項目均設(shè)置中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)，但不能拿此作為硬件類比參照?！蟆?（3）價格定位通過朝外板塊、東四商圈、東直門商務(wù)區(qū)及地緣性項目、三環(huán)沿線和其他可類比近60個項目的深入廣泛市調(diào)，結(jié)合各項目成交客戶對本案的價格可接受度調(diào)查，從可行性市場定位角度價格建議如下：◇目標(biāo)均價9250元/平米（毛坯），力爭達到9500元/平米；精裝修目標(biāo)均價10250元/平米，力爭達到10500元/平米；◇毛坯房全程均價9035元/平米，精裝房全程均價10035元/平米；略低于市場均價200元/平米，以更快實現(xiàn)銷售短平快；◇本案屬812層小高層辦公樓，層差拉價不宜不高。建議入市起價以僅低于全程均價350元/平米左右價格面市，即8686元/平米，先期以開盤均價9000元/平米制定價格方案，在銷售形勢優(yōu)好的銷售速度保障前提下，爭取更高價格實現(xiàn)；◇具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細及銷控，后期價格調(diào)整，要等到戶型設(shè)計方案確定后再做確定。（4）價格定位說明策劃書價格定位毛坯房全程均價9035元/平米，不含寫字樓中央空調(diào)配設(shè)，中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)配置其成本為300元/平米左右。計算中央空調(diào)成本后，定價標(biāo)準如下：——本案毛坯房起價9100元/平米左右，均價9400元/平米左右，最高價為9700元/平米。——本案精裝房起價10100元/平米，均價10400元/平米，最高價為10800元/平米。以上定價在分析了近50個可借鑒性住宅公建立項的寫字樓，并結(jié)合目標(biāo)客群可接受度調(diào)查、60多張定量分析報告得出。根據(jù)“低開高走”的定價原則，如開盤均價9400元/平米經(jīng)過1個月的客群成交市場摸底試探，如反饋良好可以飆升200元/平米左右，即均價9600元/平米；經(jīng)過兩三個月的熱銷反饋，再提升至9800元/平米是完成有可能的。市場預(yù)期良好，爭取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價將上浮至1萬元/平米左右。但認購初期如果賣出項目的最高價，顯然違背低開高走的原則。入市時機◇市場上住宅公建立項的寫字樓，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因為購買寫字樓的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對較長，股份制公司同時存在董事會的多人決策過程，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購買，存在租房公約的合同時間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計劃，先期納入計劃就會盡早地批復(fù)用以決策。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主就能搶占15%以上的客源?！笥捎诮ㄖY(jié)構(gòu)及設(shè)計方案的改變，建議原計劃4月26日正式開盤日改為5月16日（周五）正式開盤，如往后順延一周將錯失一年當(dāng)中最好的黃金季之5月份幾乎整月?！蠼ㄗh原計劃4月中旬內(nèi)部認購?fù)箜樠右恢埽?月26日（周六）正式開始內(nèi)部認購，這樣方能把握五一國際勞動節(jié)放假長達10天的假期，以爭取積累更多的準客戶。第二部分產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位區(qū)位認知屬性界定：與北二環(huán)區(qū)域市場中位置價值型物業(yè)相比較，屬于有升值及發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性僭熘亟M區(qū)域。優(yōu)缺點：◇優(yōu)點地鐵5號線與環(huán)線地鐵的交通價值促動是其明顯有點；東西南北的通達性增強；與之相毗鄰的雍和宮、國子監(jiān)規(guī)劃為傳統(tǒng)文化旅游區(qū)，東南側(cè)近擁俄羅斯大使館，路北相對地壇皇家園林，多元文化的底蘊深厚；◇缺點—城市設(shè)施配備不足，如近距離的郵局、銀行、飯店、餐飲、娛樂、休閑、辦公用品店、保險、證券等商務(wù)服務(wù)較為欠缺，尚未形成區(qū)域氣候；受區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)民房影響，國際化高尚氣息尚待增強，整體品質(zhì)感欠缺，由于拆遷面較大，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施及國際氛圍為短期內(nèi)不會有太大改觀，拆遷戶存留時間較長。區(qū)位認知的主題概念：都會核心國際智造商專署辦公站項目既有價值◇地塊臨街東西向臨界面規(guī)整，南北亦四方四正，整體易規(guī)劃設(shè)計出功能純粹、建筑使用率高的商務(wù)樓宇；◇臨街長達70米，易塑造突出的辦公形象，同時為功能齊備的商服配套提供豐富的前提條件；◇回字型與反凹形建筑體形吻合整體辦公氣場，從而容易與目標(biāo)客群的定位產(chǎn)生對接，能夠以定制化的戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)同層次客群，產(chǎn)生集體陣營的集成辦公效應(yīng)；◇統(tǒng)一限高與正方形地塊帶來項目戶型的典型均好性特征，從而相對規(guī)避了采光遮擋、通風(fēng)受限等不利因素，有利于均衡出貨；◇東西樓可統(tǒng)稱為“雙圍合式建筑設(shè)計”，內(nèi)外賞景、觀光視野面寬闊，使各方位進駐業(yè)主均能得到辦公精神層面的滿足；◇西樓已出地面正負零，東樓大開挖業(yè)已就緒，為迅速爭取市場先機創(chuàng)造有利的工期形象條件。產(chǎn)品基本面核心問題戶型設(shè)計◇現(xiàn)戶型設(shè)計方案簡析現(xiàn)設(shè)計方案將東樓分為4個單元，按順時針方向從西北、東北至東南、西南依次標(biāo)識為A、B、C、D，其中現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計A、B單元套數(shù)分別為12套，C、D單元分別為10套，每個單元分別為9種不同的戶型。標(biāo)準層平層共44套。現(xiàn)方案共分為13種戶型，（即75%使用率），戶型面積對照表如下： 戶型面積對照一覽表平層戶型套內(nèi)建筑面積銷售面積套數(shù)BB84ABC16AC34B12AC44B102B92BB74B62AC64B52AC54AC24，各戶型套數(shù)占標(biāo)準層總戶比如下：戶數(shù)比例一覽表銷售面積占總戶數(shù)比例50余平米%70余平米%80余平米%100余平米%110余平米%120余平米%150余平米%160余平米%%，60、90余平米為空檔；%，其中130余平米戶型為空檔；%，1140平米為空檔；%，170、180平米為空檔?！蠼ㄗh戶型面積與配比 根據(jù)周邊可借鑒熱銷項目及客群進一步調(diào)查，并結(jié)合建筑設(shè)計報批的可行性，最終從各戶型銷售的均等速率及銷控考慮，建議如下：銷售面積占總戶數(shù)比例平層套數(shù)5060平米5%80100平米30%105130平米45%135150平米15%160180平米5%◇戶室比建議依據(jù) 50平米以下戶型其購買力十分有限，且公攤后使用面積較低，不適合高檔辦公樓宇，故設(shè)計時一概不予考慮； 5060平米戶型投資型客戶與中小型公司各占一半比例，但由于本案價格定位因素，其總價完全可以購買像后現(xiàn)代城8090平米的戶型或更大面積的商務(wù)公寓，故所占比例不應(yīng)過大； 80100平米為中小型公司的需求主流，更多地為一次置業(yè)，事業(yè)處于起步或稍有積蓄階段，如亞運村南移的簇群，為本案的主要輔助客群； 105130平米戶型是本案的主流目標(biāo)客群，即定位為中小型發(fā)展服務(wù)公司。吸納對象為經(jīng)過原始積累、有了第一桶金，不滿足于商住公寓辦公的檔次及形象，及不再愿意支付高額租金在純寫字樓辦公（買比租劃算）的客戶； 135150平米客群為穩(wěn)固性發(fā)展公司，如部分地緣性客戶，在周邊居住，就近辦公的科研機構(gòu)、企事業(yè)單位等，但所占比例較低。 160180平米主要考慮到一些餐飲、保健、醫(yī)療器械、保險、航空、中介顧問等第三產(chǎn)業(yè)的品牌類公司及辦事處，但品牌客戶較注重服務(wù)及業(yè)務(wù)鏈，CBD及周邊項目將直接產(chǎn)生分流效應(yīng)，故比例最低。 ◇戶型平均面積指數(shù) 。◇戶型朝向東樓正南正北朝向戶型每層各10套,%；正東正西朝向的戶型每層12套，%。以均價9000元/平米為例，各種朝向的基本定價結(jié)構(gòu)分析如下：南向 % ——9105北向 % ——9145東向 % —8900西向 % ——8850東樓平均每層每單元三梯十戶、三梯十二戶。單元的獨立主義的是樓宇的強勢賣點。朝向戶室比中大戶型朝南朝北，小戶型多集中在東西向，總體上本方案較好體現(xiàn)了戶型設(shè)計的均好性，各戶型平面布局使用率較高，功能分區(qū)合理。上表中價格放在市場比較中有足夠競爭力。但本案每單元的戶型差異化不大，面積較為接近，價格層差、朝向差、戶型大小價差拉幅較小，易造成客戶考慮周期加長，如何分期、分批量的供應(yīng)以便引導(dǎo)客戶積極認購是營銷戰(zhàn)術(shù)著重考慮的問題。但在規(guī)劃設(shè)計過程中，要堅持并牢牢控制住適中小戶型的原則。衛(wèi)生間◇標(biāo)準層：各層辦公室的私用衛(wèi)生間位置要做合理的調(diào)整，將衛(wèi)生間管道對劃分空間的影響降到最低限度。以7軸為縱向分界線東半部分為例，西半部分對稱相同。具體如下：（1） C1:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角。（2） B5:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角（3） B10:衛(wèi)生間位置由東北角挪到東南角（4） A1:衛(wèi)生間位置由西南角挪到西北角（5） A4:衛(wèi)生間位置由西北角挪到東北角（6） C4::衛(wèi)生間位置由東南角挪到西南角外立面建議◇建筑風(fēng)格 形體組合運用現(xiàn)代簡約的國際式風(fēng)格，冷酷務(wù)實；即注重功能設(shè)計，運用優(yōu)雅的建筑材料，如淺色的石材和鋁合金飾板，與周邊文化底蘊相結(jié)合；比例重于裝飾，以豎線條區(qū)別單元識別；考慮到限高帶來的標(biāo)志性不明顯，樓頂作相應(yīng)鋼化結(jié)構(gòu)造型設(shè)計◇建筑色彩 簡潔明快，色彩鮮亮輔以高貴的金屬框料飾條，形成自身特色 色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃幕◇外墻外保溫節(jié)約室內(nèi)辦公空間，但過多的形體變化對外保溫的實施有相當(dāng)難度，此技術(shù)問題需要很好解決◇百葉窗建議室外空調(diào)預(yù)留機位做百葉窗封閉，可以增強大廈的整體外立面效果?！笸獯耙欢ㄒ鞒陕涞卮?，采光的面積要盡可能大（窗口的高度及寬度），此方面對以后的銷售有重大影響◇頂層屋頂預(yù)留預(yù)埋件，為以后立廣告牌作好準備。（結(jié)構(gòu)封頂為大廈宣傳或者大廈竣工后立廣告牌）?！蠼ㄗh預(yù)留的空調(diào)機位能盡量的隱蔽，以眾多的細節(jié)方面保證大廈區(qū)別于住宅或商務(wù)公寓，奠定大廈物業(yè)的高端性。交通建議◇7米寬雙車道設(shè)計◇按照乙級寫字樓最低標(biāo)準150平米一個車位，即1萬平米60個左右車位設(shè)置，東樓總建筑面積為72083平方米，地上建筑面積為55903平方米，即應(yīng)配設(shè)最低車位380個；總建筑面積為42000平方米，西樓地上建筑面積為26000平方米，應(yīng)配設(shè)最低車位180個 ◇建議車位費收費標(biāo)準地面車位：部分150元/月/個；部分計時收費 地下車位占地費：400500元/月/個（含管理費）景觀 內(nèi)庭屋頂花園可與休閑功能結(jié)合，建議東樓每層共享空間同時設(shè)為不同花卉品種的景觀。底商◇底商業(yè)態(tài)功能定位及業(yè)態(tài)分布 藍胄國際場東向毗鄰東直門北小街，西側(cè)為雍和宮大街，北依主干北二環(huán)，建成后四面臨街，并擁有二環(huán)通暢的地鐵立體交通網(wǎng)，商業(yè)交通縱深足夠，位于東西干道的中間地帶，四方向均有一定步行距離的緩沖，吻合購物聚集消費的商業(yè)特征。，具備較強的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α５厣弦欢印深A(yù)留做商場用途，規(guī)模大小視招商情況而定，初步擬定為商業(yè)招商用途。大廈以東樓為例，地上一二層的建筑面積共10000平方米左右，面積較大。大商場對于寫字樓的辦公品質(zhì)存在較大影響，且停車位相當(dāng)欠缺，同時由于周邊消費群不集中，地緣拆遷房較多，日消費能力有限，存在養(yǎng)店鋪周期較長（至少需要23年的周期），在恰當(dāng)時機地上二層部分空間可隨時作為辦公用途發(fā)售，或作為多功能用途（如將原定三層大小會議室移至二層，建議小型會議室為150平米左右，大會議室為300平米左右），作為備選方案。本案商業(yè)將采取超市+精品店（含專賣店）+購物中心的綜合業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體，以購買頻率高的食品和日常生活用品為購物中心的經(jīng)營特性。地上一層——本案北側(cè)沿街部分地塊較長，且毗鄰雍和宮傳統(tǒng)文化旅游區(qū)，建議地上一層沿街面業(yè)態(tài)功能部分可考慮旅游紀念品、文化藝術(shù)收藏品、古玩字畫及旅行社的設(shè)置，與地緣商業(yè)特性更好地結(jié)合； 地上一層沿街面——以精品店或各類專賣店為主，如高檔化妝品店、名表店，珠寶店、美容美發(fā)店、時裝精品店、鮮花禮品店、糕餅房等；同時配設(shè)快速消費品店或連鎖快餐廳，如中西餐飲店、酒吧、餐吧、水吧、咖啡廳自助餐、雪茄店、奶茶、冰淇淋、日本韓國料理、美式快餐羅杰斯、麥當(dāng)勞或肯德基、自助餐廳、品牌茶餐廳或海鮮城等； 首層?xùn)|、西、南側(cè)——以商服配套為主，如郵局、銀行（配自動取款機）、票務(wù)中心、干洗店、門診、書店、辦公用品店等；24小時商務(wù)中心，包括訂票、打印、復(fù)印、傳真、專業(yè)圖紙沖曬及裝訂等服務(wù) 地下一層——以KTV包房、夜總會、桑拿洗浴中心、健身中心、彩擴店及部分精品店為輔，以中高檔超市為主（如華潤超市），并預(yù)留員工餐廳 地下部分——設(shè)備用房等占用公攤用房面積應(yīng)盡可能合理壓縮。盡量保證大廈的整體使用率在百分之七十以上，這樣可以保證大廈的正常銷售；同時根據(jù)多方客戶需求調(diào)查，地下部分應(yīng)設(shè)置儲藏室若干，附帶寫字樓贈送◇底商業(yè)態(tài)規(guī)劃本案由于日消費及周消費的目標(biāo)群較為分散，商業(yè)氛圍不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃面積過大將存在不小的租售風(fēng)險。建議一層沿街精品店建筑面積1050200300平米不等，如考慮底商店中店用途，建筑面積也不宜過