【正文】 場功能空間大眾空間社會團(tuán)體空間年青人空間老年人空間兒童空間休息交流空間演出空間、觀賞納涼健力、娛樂設(shè)施游樂活動游樂活動圖表 商業(yè)廣場裝置臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 49 商場休息椅，一般放置于休息區(qū)域，中庭，過道旁，放置時要注意避免布置過密，而減少商場步行、經(jīng)營空間；? 避免與櫥窗相靠休息椅放置，不能與商場商鋪櫥窗相靠，若與櫥窗相靠，會阻礙櫥窗內(nèi)商品的展示功能。休息椅布置三忌一忌：與垃圾桶相鄰休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能，一般與垃圾桶相距約 5~10 米。二忌：阻礙人流休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞 。三忌：無規(guī)則設(shè)置休息椅布置時，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響商場美觀。娛樂性噴泉噴泉原是一種自然景觀，是承壓水的地面露頭。噴泉可以濕潤圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 50 周圍空氣，減少塵埃，降低氣溫。噴泉的細(xì)小水珠同空氣分子撞擊，能產(chǎn)生大量的負(fù)氧離子。因此，噴泉有益于改善城市面貌和增進(jìn)居民身心健康。噴泉形式多種多樣，娛樂性和參與性極強(qiáng)可供人游樂、戲耍參與其中的噴泉如：戲水踏泉、迷宮噴泉、環(huán)型跳泉、水擊球賽、追逐噴泉、跳舞噴泉等。 噴泉設(shè)置使廣場更富于生氣，是美化和提高廣場環(huán)境質(zhì)量的重要手段。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 51 露天茶座廣場內(nèi)經(jīng)營開放式茶座，咖啡廳營業(yè)場所, 配以簡潔高雅；綠化配置和植物, 以創(chuàng)造一個完整和諧、休閑舒適、富有文化內(nèi)涵及特色的空間環(huán)境,。 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 52 娛樂設(shè)施利用廣場寬敞空間，設(shè)置兒童游樂設(shè)施，例如：攀巖、踩鋼線、跳彈床、溜滑梯等，能有效吸納區(qū)內(nèi)外人士，帶動整體廣場氣氛，更使人留連忘返。中庭設(shè)計(jì)建議中庭是購物中心最熱鬧的部分，也是人流走向的序列點(diǎn)，空間變化豐富、綠化植物、水體精心布置，玻璃頂投下的購物中心空間和景觀設(shè)計(jì)的特色。這里人流密集，上上下下動感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的環(huán)境。中庭是購物中心景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)部分，在地面部分可以布置綠化、水體和雕塑小精品。此外，上部空間也同樣重要，可以運(yùn)用飛鳥、旗臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 53 幟、風(fēng)箏、汽球等軟雕塑，以創(chuàng)造有趣的空間效果。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 54 走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 55 8．本項(xiàng)目營銷分析 營銷方案建議? 目的? 為了保證資金周轉(zhuǎn)，盡快回收部分項(xiàng)目投資；? 整個商場能夠保持長久持續(xù)經(jīng)營；? 提升物業(yè)的市場價值。? 思路? 減少銷售難度，加快銷售進(jìn)程；? 盡可能地保證商場經(jīng)營管理權(quán)的統(tǒng)一；? 在 保 證 商場統(tǒng) 一 經(jīng) 營 管 理 的 前 提 之 下 ， 發(fā) 展 商 對 業(yè) 主 的 后 期 連 帶 責(zé) 任 最 小 化 ；? 以收益最大化為目標(biāo)；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 56 ? 市場策劃總體方案建議總體：租售并舉、同步進(jìn)行銷售：重點(diǎn)突擊、全民投資租賃：先主力，后次之，再全面二類品牌客戶招商 銷售\招租小商戶全面招商全面開業(yè)品牌商戶招商臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 57 招商策略 商 業(yè) 步 行 街 的 招 商 工 作 ， 我 司 有 以 下 推 廣 策 略 ：第一階段 初步推廣工作? 制作招商數(shù)據(jù)及籌備法律文件? 少量的宣傳公關(guān)工作? 直銷大型『旗艦租戶』第二階段 全面推廣工作? 針對每一類型的『租戶』進(jìn)行直銷推廣? 跟進(jìn)所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單及所有目標(biāo)客戶? 根據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來厘定其進(jìn)駐商業(yè)步行街之位置第三階段 落實(shí)商戶進(jìn)駐商業(yè)步行街? 與商戶洽談租賃條款? 落實(shí)進(jìn)駐商戶，簽訂正式合約? 全面發(fā)放招商推廣消息? 大量利用傳媒作宣傳推廣工作第四階段 交付使用及試業(yè)開幕? 協(xié)助商戶進(jìn)場，入圖審批、裝修等工程問題? 安排新聞發(fā)布會、記者會、廣泛開業(yè)宣傳? 開幕活動，舉辦宣傳活動，打向知名度臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 58 第一階段 初步推廣工作? 直銷目標(biāo)品牌商戶?本司將會根據(jù)目標(biāo)主力旗艦租戶名單，以直銷方式親自逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，度身定造其需要的市場數(shù)據(jù)，了解其裝修工程技術(shù)要求，利用較優(yōu)惠租賃條件吸引其進(jìn)駐，務(wù)求在招商的最早階段便能落實(shí)此批旗艦租戶，此有助于提高商場的號召力及增加他商戶的信心。?同時，本司將大量郵寄本項(xiàng)目之推廣數(shù)據(jù)予零售商戶，涵蓋范圍包括本司相熟的舊客戶，均有于香港、國內(nèi)經(jīng)營的商戶，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商戶，以及未踏足臨汾市場的優(yōu)質(zhì)零售商。?目標(biāo)出租率：此階段所需時間約三個月。由于此階段乃初期工作，主要是向有號召力旗艦租戶進(jìn)行推廣，以落實(shí)主力商戶來吸引其它零售商戶，預(yù)計(jì)出租率約 20%。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 59 第二階段 全面推廣工作?此階段本司會按照擬定之行業(yè)組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類，挑選具實(shí)力的租戶進(jìn)行推廣，由于已落實(shí)了部分主力商戶，隨后的全面招商便會事半功倍；?同時，將繼續(xù)向主力商戶推廣，以不斷提高商場的實(shí)力，并且會努力開拓及發(fā)掘未開拓市場的零售商；?本司將全面跟進(jìn)所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單，根據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來厘定其進(jìn)駐商場之層數(shù)及位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議；?本司將派客戶專案組親臨項(xiàng)目現(xiàn)場，陪同有興趣商戶作實(shí)地視察，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、聯(lián)絡(luò)及招待到訪的商戶，并為商戶就臨汾市零售市況、福利星城商業(yè)項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目潛力等，作出詳細(xì)的講解及分析；?在這個階段內(nèi)里，我們依然需要不斷地改進(jìn)及更新之前的招商數(shù)據(jù)，以及繼續(xù)跟進(jìn)旗艦商戶；?此 外 ， 在 檢 討 第 一 期 推 廣 的 反 應(yīng) 及 意 見 后 ， 對 推 廣 策 略 及 租 賃 條 款 ， 作 出 最 適 當(dāng) 的 調(diào) 整 ， 以 配 合 市 場 最 新 情 況 ， 發(fā) 揮 我 司臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 60 一 向 以 來 靈 活 敏 捷 的 推 廣 手 法 。?利用媒體促銷也是此階段推廣方法，以營造聲勢及熱鬧氣氛，使本商場成為零售界成行成市的談?wù)撨M(jìn)駐對象，成為注目的焦點(diǎn)；?媒體促銷比較有效的方法是以間接軟銷的辦法，去表明商場的潛力及現(xiàn)時規(guī)劃的情況。如以第三者身份去發(fā)表的新聞紙、報(bào)章、雜志的訪問，運(yùn)用與媒介友好的關(guān)系，發(fā)表大量新聞繕稿。又或是懸掛大型彩色橫額時，只考慮宣傳整體商場的形象，加插已落實(shí)商戶的標(biāo)志，以及負(fù)責(zé)推廣公司的標(biāo)志，有興趣的零售商戶必能找到招商的負(fù)責(zé)人(發(fā)展商或代理商)；同時在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)租賃招商處；?目標(biāo)出租率 ：此階段是推廣部分最實(shí)質(zhì)而又最多工作量的時候，乃推廣進(jìn)度的重心發(fā)展部分，預(yù)期間約四個月，出租率預(yù)期達(dá) 60%。 第三階段 落實(shí)商戶進(jìn)駐商場?繼續(xù)全面跟進(jìn)工作。由此階段位置較好鋪位已差不多全部租出，剩余的較差鋪位必須營業(yè)員落力推銷游說，方可把余臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 61 商鋪?zhàn)獬?，洽談過程艱難；?協(xié)助貴司與商戶直接洽談租賃條件；?租賃條款及租約均須落定，完成整個簽約程序；?目標(biāo)出租率 ：此階段的推廣，預(yù)計(jì)需時約三個月，出租率預(yù)期達(dá) 80%。 第四階段 交付使用及試業(yè)工作?全面跟進(jìn)工作，包括視察場地、洽談租賃、條款、簽約等過程；?協(xié)助商戶進(jìn)場裝修，與工程公司協(xié)調(diào)入圖審批、裝修等工程問題；?協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會、記者會、作廣泛試業(yè)宣傳，如出報(bào)紙新聞稿，舉辦宣傳活動、剪彩、舞獅等，以提高福利星城商業(yè)項(xiàng)目的知名度及人流；?展開整體商場的宣傳活動，預(yù)計(jì)當(dāng)商場已租出過 60%時，商場可開始試業(yè)。當(dāng)商場已租出超過 80%時，商場可以作全力推廣宣傳活動，舉辦正式開幕典禮；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 62 ?目標(biāo)出租率：此階段的工作完成，由交付使用、裝修、 試業(yè)到正式開業(yè)預(yù)計(jì)需時四個月，能成功租出 100%。9．銷售策略商 場 的 銷 售 工 作 ， 我 司 將 分 四 階 段 展 開階 段 推 廣 部 署 銷 售 準(zhǔn) 備引 導(dǎo) 期 市 場 預(yù) 熱? 項(xiàng) 目 基 本 資 料? 戶 外 廣 告? 現(xiàn) 場 包 裝? 主 力 商 戶 已 經(jīng) 確 定內(nèi) 部 認(rèn) 購 誠 意 認(rèn) 購? 商 場 地 基 工 程 完 成? 售 樓 處 的 裝 修 及 銷 售 現(xiàn) 場 包 裝? 銷 售 資 料 準(zhǔn) 備? 媒 體 廣 告 定 案 、 制 作? 戶 外 廣 告 定 案 、 制 作? 價 格 的 制 定? 外 協(xié) 公 司 的 確 定公 開 發(fā) 售 集 中 成 交? 獲 取 許 可 證? 媒 體 及 戶 外 廣 告 等 相 關(guān) 推 廣持 續(xù) 銷 售 跟 蹤 市 場? 客 戶 資 料 的 整 體 總 結(jié) 分 析? 市 場 跟 蹤 ， 策 劃 調(diào) 整臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 63 第一階段：引導(dǎo)期利用龍頭商戶的影響，以其打開市場，對項(xiàng)目作前期鋪墊。并利用專稿和專訪形式全方位報(bào)導(dǎo)本商場的特色、龍頭商戶的品牌實(shí)力和經(jīng)營方針，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。選用新聞繕稿，電臺廣告等大眾傳播媒體，并配以外戶路示牌，大型掛幅，彩旗、空飄等廣而告之的社會制造聲勢，營造認(rèn)購氣氛，塑造項(xiàng)目的獨(dú)立形象，且可在項(xiàng)目外展點(diǎn)，吸引更多的客戶并配以專車接送看樓；現(xiàn)場配以專業(yè)的物業(yè)顧問，解答客戶的疑點(diǎn)問題，協(xié)助客戶進(jìn)行投資分析，對客戶反饋的信息，不斷作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，為公開發(fā)售作準(zhǔn)備工作。第二階段 內(nèi)部認(rèn)購期利用新聞繕稿報(bào)紙、電臺廣告等大眾傳播媒體（戶外廣告、空飄、彩旗） ，廣而告之社會，制造聲勢，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特形象，并采用定點(diǎn)專業(yè)的物業(yè)顧問，解答客戶的疑點(diǎn)問題，協(xié)助客戶進(jìn)行投資分析（并以優(yōu)惠的價格） ，吸引其進(jìn)行投資。第三階段 公開發(fā)售期采用新聞發(fā)布形式，告之正式發(fā)售。利用新聞繕稿、電臺、戶外廣告、平面報(bào)紙廣告、宣傳單張、夾報(bào)“地毯式”臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 64 推銷，