[經(jīng)管營銷]路勁山傾城項目營銷破局第一輪溝通-資料下載頁
2025-04-14 01:58本頁面
【正文】 與。 點面結(jié)合之 【 線下推廣 】 “ 圈層營銷 ” 老帶新策略 通過獎勵已購客戶物業(yè)費等，鼓勵已成交客戶推薦新客戶，這種方式準確度高，業(yè)務(wù)人員與客戶積極性均非常高漲，尤其適合本項目。 改善一期項目服務(wù)品質(zhì)，利用好目前已成交的山傾城一期客戶的口碑傳播，會對本項目的營銷起到事半功倍的作用。 點面結(jié)合之 【 線下推廣 】 點面結(jié)合之 【 線下推廣 】 “ 活動營銷 ” 策略 根據(jù)工程節(jié)點、銷售節(jié)點以及重要節(jié)慶日，適時推出活動，如樓處示范區(qū)開放、項目開盤、高考贊助、府君山健康行、乒乓球友誼賽、金秋十月聯(lián)誼活動等提高產(chǎn)品關(guān)注度，形成良好口碑，實現(xiàn)快速去化。 通過吸引新老客戶的到訪，形成熱銷場面，樹立產(chǎn)品信心，有利于項目的快速去化，且成本較低。 【 媒體 】 費用 廣告費用為 203萬，占總銷額的 1%。 銷售分期 2022年 3月 2022年 4月 2022年 5月 2022年 6月 2022年 7月 2022年 8月 2022年 9月 合計 形象期 第一波次 第二波次 第三波次 第四波次 第五波次 活動費用 60000 60000 150000 60000 60000 60000 60000 5100000 短信 40000 40000 40000 40000 40000 202200 巡展 30000 30000 30000 30000 30000 150000 戶外 340000 340000 圍擋 300000 25000 325000 網(wǎng)絡(luò) 80000 80000 上山下鄉(xiāng) 3000 2022 2022 2022 2022 2022 13000 燈箱道桿 202200 202200 物料 106000 106000 DM派單 40000 16000 16000 16000 16000 104000 合計 466000 403000 462022 173000 228000 148000 148000 2028000 【 推盤 】 節(jié)奏 ?推盤原則： 保證每個波次的銷售當中，均有 “ 好 ”“ 中 ”“ 差 ” 房源同時面世銷售。依靠產(chǎn)品之間的價格關(guān)系互相掩護促進銷售。 ?推盤節(jié)奏： 共分 5個波次 ,根據(jù)品價比擠壓銷售。 考慮市場的變化因素較多 ，因此每次推盤數(shù)量及價格調(diào)整數(shù)量都采取速戰(zhàn)速決的原則，實現(xiàn)快速去化，以應(yīng)對客戶與市場的變化。 【 推盤 】 節(jié)奏 ?房源選擇：（ 2 2 27）以項目中資源較優(yōu)的產(chǎn)品推向市場，以期首次開盤中盡可能的 提高成交率，引爆銷售。 （ 18）增加部分臨近馬路的次等房源，相對縮小 25與 26的價差。掩護 2 26樓出貨 ?銷售預(yù)估： 2 26應(yīng)該去化較多且較快， 18樓由于策略需要，去化率將相對較少。 第一波次 推盤時間： 2022年的 5月份 開盤前估計有 2個月左右的蓄水期 房源選擇： 1 2 2 27 銷售周期： 1個月 銷售目標： 110套房源 【 推盤 】 節(jié)奏 ?房源選擇：預(yù)計第一波去化的房源將為 2 26及 27樓，因此再此推出相較第一波更優(yōu)質(zhì)的房 源，也應(yīng)能獲得市場的認可。 ?銷售預(yù)估：以 24為項目中資源較優(yōu)，帶動 2 28的去化，同時實現(xiàn) 18的少量銷售。 第二波次 推盤時間： 2022年的 6月份 房源選擇：半棟 2 2 28（順銷 18） 銷售周期： 1個月 銷售目標： 110套房源 【 推盤 】 節(jié)奏 ?房源選擇：預(yù)計第二波去化的房源將為 28及 18樓部分，因此再此推出與 28同質(zhì)的房源， 21及與 18同質(zhì)的房源 19，也應(yīng)能獲得市場的認可。 ?銷售預(yù)估：本波次依然以 24價格標桿，帶動 2 1 19的去化。 第三波次 推盤時間： 2022年的 7月份 房源選擇： 1 21（順銷 18） 銷售周期： 1個月 銷售目標： 50套房源 【 推盤 】 節(jié)奏 ?房源選擇：預(yù)計第三波去化的房源將為 1 19及 21樓部分，而剩余房源集中在 24中，因此將樓 王推出，同時加推同品質(zhì)的 16。 ?銷售預(yù)估：本波次樓王 22作為價格標桿，帶動 16和半棟 24的去化。 第四波次 推盤時間： 2022年的 8月份 房源選擇： 1 22（順推半棟 24） 銷售周期： 1個月 銷售目標： 60套房源 【 推盤 】 節(jié)奏 ?房源選擇：預(yù)計第四波去化的房源將為 1 19及 21 ，這時好、中、差三種房源的價差已經(jīng)形成，市場已經(jīng)形成固定的去化。 ?銷售預(yù)估：本波次樓王 22作為價格標桿，帶動其余房源的去化。 樓王即作為價格標桿，同時做到風(fēng)險可控，根據(jù)市場機遇隨時調(diào)整價格。 第五波次 推盤時間： 2022年的 910月份 房源選擇： 1 20及另外半棟 24 銷售周期： 1個月 銷售目標：剩余房源 【 價格 】 推導(dǎo) ?根據(jù)市場比較法，推導(dǎo)本案價格為 4970元 /平米； ?而本案為精裝產(chǎn)品，追加精裝費用，建議本案價格為 5970元 /平米 比較因素 權(quán)重 可比項目 天一綠海 中節(jié)能遠景城 山水頤城 地段 20% 105 21 112 110 22 戶型 16% 110 105 98 周邊環(huán)境 10% 105 120 12 100 10 公共交通 10% 100 10 115 100 10 小區(qū)園林 12% 115 100 12 100 12 企業(yè)品牌 5% 115 100 5 100 5 小區(qū)配套 5% 100 5 105 100 5 施工進度 5% 105 110 105 樓盤形象 6% 110 115 105 物業(yè)管理 5% 110 100 5 100 5 規(guī)模 3% 110 85 85 建筑外立面 3% 105 100 3 98 修正系數(shù) Q 可比項目均價 PI 5300 5700 4800 本項目比較價格 S=* PI/Q 4933 5283 4719 樓盤所占權(quán)重 WI 25% 35% 40% 本項目均價 P=Σ （ S WI） 4970 【 價格 】 趨勢 ?價格平穩(wěn)為主，價格微調(diào)上漲 (最大幅度為 450元 /平米 )； ?項目銷售量價雙抓 (在快速去化的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)價格的增幅 )； ?實現(xiàn)均價 5970元 /平米。 分波次價差說明 56005700585064006300010015010045052005400560058006000620064006600第一波次 第二波次 第三波次 第四波次 第五波次單位：元/平米0100200300400500單位：元/平米感謝聆聽 順祝商祺
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