【正文】 影響，帶動(dòng)整體社會(huì)文明的變化和提升，使海南融入國(guó)際化潮流。六、海南國(guó)際旅游島的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目的意義海南國(guó)際旅游島的建設(shè)可以極大的促進(jìn)海南旅游業(yè)的發(fā)展，尤其是各種相關(guān)政策的出臺(tái)和實(shí)施（如實(shí)行入境免簽、實(shí)行旅游零關(guān)稅、擴(kuò)大航權(quán)開(kāi)放、實(shí)行更加開(kāi)放的海洋旅游政策等），也必將提升海南的國(guó)際化程度，同時(shí)將大大促進(jìn)海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這對(duì)于本項(xiàng)目的多期開(kāi)發(fā)而言，市場(chǎng)前景將非常廣闊。海南將全面開(kāi)放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，海南在建設(shè)國(guó)際旅游島的同時(shí)，省政府對(duì)于建設(shè)海南高爾夫“球島”，在發(fā)展海南旅游地產(chǎn)及高爾夫等相關(guān)體育休閑產(chǎn)業(yè)的政策上也會(huì)給予很大的支持，相關(guān)的主要政府資源也會(huì)向這方面產(chǎn)業(yè)靠攏。我司本項(xiàng)目規(guī)模超過(guò)3800畝，是現(xiàn)時(shí)?？谑猩踔劣诤Ｄ鲜∫?guī)模最為龐大的一個(gè)重要項(xiàng)目之一，而國(guó)際旅游島的建設(shè)將在很大程度上提高我司在海南和全國(guó)的品牌知名度。國(guó)際旅游島的建設(shè)在大大促進(jìn)海南省旅游業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也為海南帶來(lái)了更多的中外游客。在高品質(zhì)建設(shè)高爾夫地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的國(guó)際影響力，擴(kuò)大客戶(hù)源，這對(duì)于本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣是一大利好。第六部分：項(xiàng)目投資收益分析一、主要技術(shù)指標(biāo)占地面積919377m2綜合容積率 建筑密度%總建筑面積735502 m2計(jì)算容積率面積735502 m2 住宅面積729302 m2 2674戶(hù)其中：獨(dú)立別墅291721 m2 3層（按400平方米/戶(hù)計(jì)算）Townhouse291721 m23層（按250平方米/戶(hù)計(jì)算）花庭美墅145860 m24+1層（按150平方米/戶(hù)計(jì)算）公建配套面積6200m2商場(chǎng)3000m2會(huì)所3000m2車(chē)位戶(hù)數(shù)比= 其他公建配套200m2不計(jì)入容積率面積0m2地下室面積0m2其中：地上車(chē)位24067m2 其中：可售地下室車(chē)位0m2可銷(xiāo)售面積732302 m2二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目總投資（已含所得稅）212885 萬(wàn)元最大資金占用52674 萬(wàn)元資金占用期 年項(xiàng)目銷(xiāo)售凈收入632347 萬(wàn)元所得稅后利潤(rùn)419462 萬(wàn)元稅后總投資利潤(rùn)率%投資峰值回報(bào)率%年最大資金占用回報(bào)率%銷(xiāo)售利潤(rùn)率%可售單位成本2907 元/m2平均銷(xiāo)售單價(jià)9593 元/m2盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率%三、投資估算匯總表（含所得稅）序號(hào)費(fèi) 用 名 稱(chēng)計(jì)算公式現(xiàn)總金額可售單位成本 (元/m2)備注國(guó)有土地出讓金　22064301 土地出讓價(jià)格見(jiàn)報(bào)告征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)　346147 　配套建設(shè)費(fèi)　36168494 　建筑安裝工程費(fèi)　1138731555 　政府收費(fèi)　12965177 　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　188526 %考慮開(kāi)發(fā)管理費(fèi)　565677 %考慮銷(xiāo)售費(fèi)用　14051192 銷(xiāo)售收入的2%貸款利息　276338 按全部投資均為貸款計(jì)算　估算總投資　212885 2907 　四、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目可售面積(m2)單價(jià)(元/m2)合價(jià)(萬(wàn)元)備注獨(dú)立別墅291721 11000 320893 不帶裝修Townhouse291721 9500 277135 不帶裝修花庭美墅145860 7000 102102 不帶裝修商業(yè)3000 8000 2400 不帶裝修　銷(xiāo)售總收入合計(jì)　　702530 9593 　銷(xiāo)售凈收入　　632347 8635投資測(cè)算分析結(jié)論：結(jié)合海口市濱海別墅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況考慮，在正常情況下，計(jì)劃該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年；銷(xiāo)售周期為4年，符合快速開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售預(yù)期，達(dá)到資金迅速回籠的良好效果，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。按以上投資測(cè)算的指標(biāo)，由于地價(jià)較低，以總土地價(jià)22064萬(wàn)元估算，在正常情況下，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)419462萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為174494萬(wàn)元。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)良，%，投資收益非?？捎^。在該項(xiàng)目的盈虧平衡分析中可得知，在目前設(shè)定的平均價(jià)格水平下，即獨(dú)力別墅單價(jià)11000元/平方米，Townhouse單價(jià)95000元/平方米，花庭美墅7000元/平方米，商業(yè)8000元/平方米，%，%的銷(xiāo)售率項(xiàng)目就能收回投資，說(shuō)明項(xiàng)目銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)很低。第七部分：綜合分析與結(jié)論建議一、項(xiàng)目SOWT分析優(yōu)勢(shì)分析：（1）項(xiàng)目擁有優(yōu)良環(huán)境和景觀資源，周邊生態(tài)自然資源豐富，加上海南的氣候環(huán)境方面的因素，非常適合開(kāi)發(fā)高爾夫中高檔住宅；（2）項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)越，距離美蘭機(jī)場(chǎng)僅4分鐘車(chē)程，緊靠海文高速、繞城高速（可以直接通往東線(xiàn)高速）以及東線(xiàn)鐵路，交通非常發(fā)達(dá)方便，是?？谑兴懈郀柗蚯驁?chǎng)中位置最為突出的一個(gè)球場(chǎng)，可以極大方便球員和顧客來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)；（3）項(xiàng)目擁有2100畝的球場(chǎng)用地、1379畝的住宅建設(shè)用地，并擁有384畝的儲(chǔ)備建設(shè)用地，可以建設(shè)大型的完善社區(qū)配套，大盤(pán)優(yōu)勢(shì)顯著；（4）高爾夫別墅升值潛力巨大。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)的今天，尤其是高爾夫用地和別墅用地的新批被雙雙禁止，作為資源和體量均相當(dāng)稀缺的高爾夫別墅，無(wú)疑具有良好的升值期待；（5）本項(xiàng)目為?？谑忻捞m區(qū)政府的招商項(xiàng)目，且市、省政府對(duì)高爾夫地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有較大的支持度，有利于順利推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程；（6）我司在高尚住宅區(qū)的策劃與設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)能力、經(jīng)驗(yàn)等方面在東莞乃至廣東、全國(guó)都處于領(lǐng)先地位，而在球場(chǎng)設(shè)計(jì)工作方面，我司也將聘請(qǐng)全球最頂級(jí)的設(shè)計(jì)公司完成，將高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)完美結(jié)合。劣勢(shì)分析：（1）周邊社區(qū)配套非常缺乏，人氣不足；項(xiàng)目西面緊鄰為美蘭墟村落，在觀感上，與本項(xiàng)目高爾夫高尚住宅區(qū)形成很大落差；（2）項(xiàng)目處在美蘭機(jī)場(chǎng)的航道上，噪音較大，影響了本項(xiàng)目作為高檔高爾夫球場(chǎng)的定位；（3）球場(chǎng)的租地問(wèn)題有可能影響球場(chǎng)建設(shè)的進(jìn)度。（4）此項(xiàng)目是我司在海南的第一個(gè)項(xiàng)目，而在當(dāng)?shù)?，我司的品牌還缺乏一定的知名度，項(xiàng)目啟動(dòng)后，需要加大推銷(xiāo)力度，增加了前期的推廣費(fèi)用。（5）由于本項(xiàng)目定位非常高，消費(fèi)群體主要是島外高收入的成功人士，而且海南房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于候鳥(niǎo)型市場(chǎng)，有旺季淡季之分，顧客大多數(shù)來(lái)自全國(guó)各地，這樣的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)很難判斷和準(zhǔn)確定位，增加了銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。（6）我司缺乏高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目對(duì)于我司而言，對(duì)于資金、建設(shè)、操盤(pán)等實(shí)力方面提出了很高的要求，更對(duì)高級(jí)人才、策劃、推廣（不只是廣告宣傳）、項(xiàng)目運(yùn)作、品質(zhì)管理、品牌建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)（不只是銷(xiāo)售）、物業(yè)管理等方面提出了更高的要求。機(jī)會(huì)分析：（1）憑借“球島”和“海南國(guó)際旅游島”的發(fā)展契機(jī)，本項(xiàng)目將有更大的開(kāi)發(fā)前景。（2）近幾年來(lái)，海口市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，本地居民消費(fèi)水平日益提高，對(duì)高尚住宅的需求性越來(lái)越大；（3）?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境比較健康和樂(lè)觀，在近來(lái)全國(guó)主要大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一片殺跌的大環(huán)境和氛圍下，仍然保持著樓價(jià)的穩(wěn)定升幅；威脅分析：（1）競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。海南作為一個(gè)高爾夫天堂，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)的已經(jīng)有20個(gè)球場(chǎng)，僅開(kāi)口市美蘭區(qū)就規(guī)劃了15個(gè)球場(chǎng)，而且都位于本項(xiàng)目的規(guī)劃區(qū)域，這對(duì)于本項(xiàng)目的球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。（2）未來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控可能會(huì)對(duì)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)審批以及別墅樓盤(pán)開(kāi)發(fā)有更多的限制，且不明朗的調(diào)控力度有可能再次打壓島內(nèi)外消費(fèi)者的消費(fèi)意欲。二、結(jié)論和建議結(jié)論該項(xiàng)目在?？谑猩踔劣诤Ｄ鲜】梢詷?shù)立一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模高爾夫社區(qū)，也可以為我司在?？谑袠?shù)立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。建議在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、布局、建造、營(yíng)銷(xiāo)等方面，本項(xiàng)目應(yīng)該要充分考慮到球場(chǎng)與別墅的關(guān)系是否真正融合，并以此作為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)思路。主要的關(guān)注點(diǎn)有以下幾個(gè)：●本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的高爾夫球場(chǎng)和住宅產(chǎn)品（主要為別墅）應(yīng)該以互為提升價(jià)值為最主要目標(biāo)。●提高球場(chǎng)建設(shè)品質(zhì)?！裉岣咔驁?chǎng)的管理和球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)水平?！癜l(fā)揮產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力，提高產(chǎn)品的建造質(zhì)量?！褡龊梦宜酒髽I(yè)和項(xiàng)目的品牌建設(shè)、文化建設(shè)及物業(yè)管理等管理軟件建設(shè)工作?！窠ㄔO(shè)具備高檔、成熟的社區(qū)配套和尊貴舒適的社區(qū)環(huán)境，打造中高檔社區(qū)品牌，在主要銷(xiāo)售人群定位上，建議相對(duì)放松標(biāo)準(zhǔn)，將本項(xiàng)目建立成一個(gè)公眾球場(chǎng)將更利于項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高項(xiàng)目資金回流速度。30