【導(dǎo)讀】第十一章一期工程投資估算與資金籌措…………………公司、海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司和成都世通經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司等，理等的大型民營企業(yè)集團(tuán)。擁有員工106人，全資及關(guān)聯(lián)公司。公司于1995年開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)，并先后在四川成都、40萬平方米，工程優(yōu)良率100%。公司于2020年斥資4000余萬元承建海口市濱海東路的。交通設(shè)施）正處于緊張施工中。建筑面積64041m2、地下室建筑面積8000m2。A區(qū)位于建筑群的北部，有2家品。際影院和娛樂中心，建筑面積7174m2。其中自籌資金3261萬元，申請銀行固定資產(chǎn)貸款3500萬元，其他方式融資1740萬元。行申請中長期借款2500萬元。簽定的“編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合同書”。算與資金籌措、項(xiàng)目進(jìn)度安排、財(cái)務(wù)分析與評價(jià)等。

　　

【正文】 。月），一次性預(yù)付 2年租金。為商家計(jì)算了租金和月供樓款的對比，聲稱國貿(mào)附近的租金為 300 元 /平方米月， 8 年市值增長 5 倍。 由于單位劃分很小，統(tǒng)一返租的租金較高，銷售對象基本上鎖定在投資而非自營，所以銷售業(yè)績不錯(cuò)。但這個(gè)銷售模式存在很大的隱患：如 統(tǒng)一經(jīng)營需引進(jìn)著名商家， 5500 平方米的商業(yè)設(shè)施不大不小，一般商業(yè)企業(yè)不愿意介入，而且租金會(huì)非常便宜，絕對達(dá)不到 8%的回報(bào)；要提高租金，只有租給個(gè)體經(jīng)營者，個(gè)體經(jīng)營者混亂的經(jīng)營狀況將無法長期延續(xù)昂貴的租金。最后，發(fā)展商將背上沉重的返租租金負(fù)擔(dān)，無法兌現(xiàn)對買房客戶的承諾。 海南省咨詢投資公司 36 四 . 調(diào)查情況匯總表 ?？谑谐鲎?/出售物業(yè)調(diào)查表 物業(yè)名稱 地理位置 租 金 （元 /平方米月） 售 價(jià) （元 /平方米） 其他 DC 城 海秀東路 1F： 300— 200 2F： 150 3F： 70— 150 按使用面積計(jì) 算，包括管理和空調(diào)等 億圓商城 海秀東路 1F： 100， 2F： 70 僅限于珠寶、飲食 每年遞增 20% 泰龍城 大同路 250— 350 空調(diào) +物管： 45 元 /M2 歐美佳 國貿(mào)路 年：售價(jià)的 8% 1F： 13000 2F： 10000 3F： 7000 公攤 45%，管理： 2— 3 元，空調(diào)另計(jì) 金福城 國貿(mào)路 1F： 150— 200 2F： 80— 100 3F： 50 1F： 12020— 15000 2F： 5000— 6000 3F： 3500— 4000 簽返租合同，返租年租金為 %。 歡樂天地 國貿(mào)路 1F： 100— 200 元 2F： 80 3F： 60 屬于簡易臨時(shí)用房，很快就會(huì)拆遷 中雅鋪面 濱海大道 1F： 80 2F： 40 快拆遷了，租金自然下跌 正昊大廈 國貿(mào)路 1F： 130 2F： 60 至少租一半（約 500平方米） 嘉華城市花園 金龍路 1F： 250 1F： 16800 方案尚未最后決定 中鹽大廈 玉沙路 1F： 200 2F： 180 金龍路飲食一條街 金龍路 45（ 1— 2F 整體） 工業(yè)大道飲食街 工業(yè)大道 15 單個(gè)面積都在 500M2以上 海南省咨詢投資公司 37 南寶路飲食街 南寶路 15— 20 單個(gè)面 積 200— 300 南航東路飲食街 南航東路 20— 30 單個(gè)面積 200— 300 海港物流中心 濱海大道 25 單個(gè)面積 98 平方米 名門廣場 藍(lán)天路 30— 40（ 1— 3F 整體租用） 至少 1500 平方米 中誠廣場 國貿(mào)路 1F： 220 1F： 26800 周昌商廈 國貿(mào)路 1F： 30000 中央商城 ?？诟叟? 1F： 10000 返租 10 年年租金為8% 由此可見，新外灘復(fù)興城憑借其優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施、得天獨(dú)厚的地塊優(yōu)勢、領(lǐng)導(dǎo)潮流的經(jīng)營理念、多業(yè)態(tài)集成的規(guī)模效應(yīng)，售價(jià)定位在 6000— 10000 元 /m2，是大有市場潛力的。加之，復(fù)興公司擬采用出售、租用和自用三種經(jīng)營策略，再輔之以分期實(shí)施、分階段推進(jìn)，足可游刃有余，市場前景十分看好。 海南省咨詢投資公司 38 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ?？谛峦鉃?復(fù)興城項(xiàng)目地址選擇在?？谑袛M建的世紀(jì)廣場西南側(cè)，在世紀(jì)大橋西側(cè)，與萬綠園公園僅一河之隔，北面為大海，地理環(huán)境十分優(yōu)越。 第二節(jié) 建設(shè)條件 1. 氣候條件 海口市屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候區(qū) ,全年氣候溫和，雨量充沛，濕度及降雨量較大。 1 月份氣溫最低， 7 月份最熱，冬春少雨，雨季一般集中在 8— 10 月，夏秋季為 臺(tái)風(fēng)季節(jié)，其中 9月臺(tái)風(fēng)最多。該地區(qū)氣象指標(biāo)如下： 年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 最熱月平均溫度： ℃ 最冷月平均溫度： ℃ 最熱月相對濕度： 83% 最冷月相對濕度： 85% 海南省咨詢投資公司 39 年平均降雨量： 冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?EN 夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?ES 每年臺(tái)風(fēng) 2— 3 次 最大風(fēng)力 8— 10 級 年日照時(shí)數(shù) 小時(shí) 2. 地形地貌 本項(xiàng)目所在地緊靠瓊州海峽，地勢比較平坦，地形地貌比較簡單。 區(qū)域地質(zhì)資料表明，本 區(qū)地處濱太平洋斷裂體系中國東南沿海斷裂系北緣的雷瓊斷陷區(qū)內(nèi)，該斷陷形成于新生代初，沉積了巨厚的海陸交互相第三系和第四系，同時(shí)噴發(fā)堆積了多期基性火山巖。據(jù)瓊北地區(qū)地震區(qū)劃資料，瓊北地區(qū)活動(dòng)性斷裂帶構(gòu)成了云龍隆起區(qū)的主要構(gòu)造骨架，其中位于瓊山附近分布一條近東西走向的鋪前 ——馬裊斷裂，形成于白堊紀(jì)末，具正斷層性質(zhì)，該斷裂是 1605 年瓊山 級大地震的發(fā)震構(gòu)造之一，且與 NNW 向斷裂交匯處還曾發(fā)生中強(qiáng)地震。 通過巖土工程初步勘察工作，初步查明了擬建場地工程地質(zhì)條件，主要結(jié)論如下： (1) 鉆孔所揭露的場地土從上至 下可劃分為 3 個(gè)巖性單元層，即 ①素填土、②淤泥質(zhì)土、③粉質(zhì)粘土夾細(xì)砂。 (2) 場地內(nèi)分布 ①素填土及②淤泥質(zhì)土物理力學(xué)性質(zhì)較 海南省咨詢投資公司 40 差。各土層其承載力標(biāo)準(zhǔn)值分別為①素填土 fk=50～ 80KPa、②淤泥質(zhì)土 fk=50～ 80KPa、③粉質(zhì)粘土夾細(xì)砂 fk=200～ 280KPa。 (3) 初步判定場地土類型為中軟場地土，建筑場地類別為II 類。 (4) 擬建場地位于地震基本烈度 8 度區(qū)，初勘建議可不考慮地震液化問題。 (5) 擬建場地應(yīng)根據(jù)建筑物荷載特點(diǎn)，分別考慮不同地基基礎(chǔ)方案。 (6) 當(dāng)采用復(fù)合地基對軟土進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)查清 其有機(jī)質(zhì)含量，并進(jìn)行室內(nèi)加固試驗(yàn)或現(xiàn)場試驗(yàn)，從而確定不同的處理方法。 3. 工程場地地震安全評價(jià) 根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自 1998 年 3 月 1 日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程，必須達(dá)到抗震設(shè)防要求。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程，必須進(jìn)行地震安全性評價(jià)。 海南省人民政府于 1996 年 12 月曾發(fā)布第 98 號政府令，提出《海南省工程場地地震安全性評價(jià)管理辦法》，對于必須進(jìn)行專門地震安全性評價(jià)的工程做了比較詳細(xì)的規(guī)定。 按照上述文件規(guī)定，本項(xiàng)目不在必須進(jìn)行地震安全性評價(jià)工作的重要工程表的范 圍之內(nèi)。但考慮到?？趯儆趪掖_定的地震重點(diǎn)監(jiān)視防預(yù)區(qū)，瓊山市在 1605年又發(fā)生了 7級以上地震， 海南省咨詢投資公司 41 而本工程建在靠海地帶，又是人員比較集中的地方加上結(jié)構(gòu)布置上的一些特點(diǎn)，所以，對本工程項(xiàng)目抗震安全性必須予以高度重視。經(jīng)查閱大量地震資料，并與省地震局、省地震監(jiān)測研究中心等部門專業(yè)人員研究，本報(bào)告對項(xiàng)目地震安全性做如下評價(jià)： (1) 關(guān)于建筑物選址與基巖斷裂帶關(guān)系問題 查閱海南省地震斷裂帶分布圖，本選址有無斷層通過圖上沒有表示出來。 經(jīng)查閱有關(guān)資料，工程所在地基礎(chǔ)屬軟基，地下巖面線埋深在 1000 米以上。經(jīng)咨詢有關(guān)專家 后認(rèn)為，目前我國技術(shù)，埋深這樣程度的基巖斷層情況是很難測得準(zhǔn)確的，而較深地層的動(dòng)參數(shù)指標(biāo)也不易測準(zhǔn)。 綜合以上情況，可以認(rèn)為本工程選址是可以的。 (2) 抗震設(shè)防問題 按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖 ，本工程抗震裂度定為 8度。 第三節(jié) 外部建設(shè)條件 一 . 給排水 本項(xiàng)目主要用水有廚房用水、清洗用水和綠化用水。項(xiàng)目所在地緊靠兩條市政道路，道路上均敷設(shè)有 300mm 以上的供水管網(wǎng)，本項(xiàng)目供水有保證。 海南省咨詢投資公司 42 本項(xiàng)目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水經(jīng)污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)后可直接排入市政污水管。 二 . 供電 本項(xiàng)目供電 采用市政供電。項(xiàng)目所在地兩條市政路上均敷設(shè)有市政電纜，項(xiàng)目可直接接市政電纜供電即可滿足項(xiàng)目供電需求。 為了保證市政供電發(fā)生故障時(shí)不影響會(huì)館的正常營業(yè)可采用自備發(fā)電機(jī)。 三 . 通訊 本項(xiàng)目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項(xiàng)目的需要，內(nèi)部通訊可采用程控交換機(jī)。 四 . 交通 本項(xiàng)目處于市區(qū)，交通十分方便，完全能滿足本項(xiàng)目的需求。 五 . 協(xié)作條件 本項(xiàng)目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。 海南省咨詢投資公司 43 第五章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 ?？谛峦鉃?復(fù)興城項(xiàng)目位于海口市主城區(qū)金貿(mào)區(qū)北側(cè)，東臨世紀(jì)大橋并與濱海公 園相望，北接濱海旅游觀光區(qū)，西側(cè)面海，南與龍昆北路及濱海大道相連。本項(xiàng)目選址與金貿(mào)區(qū)聯(lián)系緊密又相隔離，金貿(mào)區(qū)構(gòu)成了環(huán)抱它的背景環(huán)境，使其位于視覺中心的位置，本項(xiàng)目的建筑群將成為?？诘男碌貥?biāo)。 本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為： 按功能劃分為東、西、南、北四大部分區(qū)域的建筑群及停車場、綠化廣場工程。 本項(xiàng)目建筑群以復(fù)興正街（精品購物街）為建筑群的主要景觀軸，復(fù)興小街（潮流街）為建筑群的次軸，由濱海休閑廊的騎樓把北部的品牌餐飲、會(huì)所、會(huì)議、辦公區(qū)；西部的的沿海休閑餐飲、商業(yè)區(qū)；東部的風(fēng)味餐飲、商業(yè)服務(wù)區(qū)；南部的娛樂中心區(qū)有 序地連接起來。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分為兩期建設(shè)，其中：建筑群的北、東、西部及室外停車場、綠化廣場作為一期工程，南部的娛樂中心區(qū)作為二期工程建設(shè)。 海南省咨詢投資公司 44 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總用地面積 52492m2，總建筑面積 72041m2。 本項(xiàng)目用地沿海岸線方向長約 390m，最寬處約 170m，建筑群的濱海主面長 320m，為本項(xiàng)帶來了與眾不同的視覺特點(diǎn)；建筑群的高度結(jié)合造型和功能需要，以 14m到 21m不等，主體三層，局部五層，建筑體塊高低錯(cuò)落，進(jìn)退有致。 其中復(fù)興主街（精品購物街）寬處 20m，窄處 12m，構(gòu)成建筑群的主要景觀 軸，作為主要交通樞紐，復(fù)興小街（潮流街）迂回曲折，寬 8m，構(gòu)成建筑群的次軸，騎樓（濱海休閑廊）寬3m，把幾個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)有序地連接起來，豐富了沿海立面，凸現(xiàn)了熱帶海濱風(fēng)情和休閑商業(yè)氣息。 本項(xiàng)目總建筑面積 72041m2（其中一期 64867m二期7174m2）。 其中：室內(nèi)： 50234m2； 架空、街廊： 11791m2； 騎樓： 2020m2； 地下室： 8000m2； 容積率： ； 建筑密度： %； 綠化率： % ； 綠化面積： 13598m2； 海南省咨詢投資公司 45 公共開放空間： 14563m2； 機(jī)動(dòng)車停車位： 380 輛（其中：地上 183 輛、地下 197 輛）。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及指標(biāo)表 總面積 (m2) 其 中 室內(nèi) (m2) 街廊 (m2) 騎樓 (m2) 一 期 一層 17120 13267 1837 2020 二層 14189 11119 3070 三層 13762 11110 2652 四層 7048 5434 1614 五層 4748 3263 1485 地下 8000 合 計(jì) 64867 44193 10658 2020 二 期 一層 25