【正文】 費： 個人會籍６０００美元，公司會籍１ .８萬美元。 長安俱樂部 中國頂級會所介紹 代表會員： 鞏俐、劉持金、陳東升 Cｈａｒｌｅｓ Ｌｅｉ（迪斯尼中國區(qū) CEO） 誕生時間： １９９６年 會員人數(shù)： １３００多名 會員構成： 因為它濃郁的中國文化特色，中國會的會員中７０ %到８０ %都是來自各界的外國人，包括全球的知名人士，包括政治家、皇室成員、知名企業(yè)家、藝術家等等，幾乎所有的外資銀行的最高層管理人士也都是它的忠實擁躉。 中國會 中國頂級會所介紹 代表會員： 張朝陽、孫正耀 誕生時間： 2022年 會員人數(shù)： ３００多名 會員構成： 世界５００強企業(yè)駐內地的代表很多都是美洲俱樂部的會員，目前會員大都是各大企業(yè)高層人士、專業(yè)人士，來自藝術界的會員也是其他俱樂部里不多見的。 入會費： 每人１．６萬美元 北京美洲俱樂部 電梯空調調研 項目名稱 加班率 夜間空調 使用情況 夜間電梯 使用情況 興業(yè)銀行大廈 12％ 無空調使用 全部電梯正常運行 國際商會大廈 20％ 空調正常使用 全部電梯正常運行 中央商務大廈 10％ 無空調使用 全部電梯正常運行 江蘇大廈 15％ 空調正常使用 ％的電梯正常運行 中心區(qū)典型寫字樓夜間調查 國際商會大廈 江蘇大廈 ? 從夜間調查情況得出，晚上有空調供應的大廈加班率明顯偏高； ? 大部分寫字樓夜間電梯照常運行，部分寫字樓夜間會停運少量電梯。 電梯空調調研 3 電梯建議 電梯品質建議 從市場調查中的出結論 ， 中心區(qū)高層寫字樓的電梯速度為 /秒左右 ，而超高層寫字樓為 4— 6米 /秒之間 ， 為保證項目與普通高層寫字樓的差異化 ， 保持與超高層寫字樓的硬件水平 。 建議選用歐洲知名品牌的原裝進口電梯 ， 高區(qū)電梯的速度在 3— 4米 /秒 ，轎廂尺寸在目前建筑規(guī)劃指標的基礎上 ， 盡量在高度上體現(xiàn)差異化 。 電梯內飾建議 ? 液晶顯示 ? 音樂背景 ? 空調系統(tǒng) ? 按鈕錯誤修正功能 ? 采用雙排發(fā)光按鈕 ? 考慮殘疾人使用便利性 ? 吊頂后高度不低于 4 空調建議 ? 選擇全球四大品牌中央空調主機 （ 約克 、 開利 、 特靈 、 麥克維爾 ） ，分戶計量系統(tǒng) ， 配備獨立新風系統(tǒng) ， 可考慮使用冰蓄冷 、 負離子等先進空調系統(tǒng)； ? 項目的客戶定位為國際型跨國企業(yè)和國內大型企業(yè)公司 ， 故建議項目寫字樓部分采用和酒店部分相同的 24小時中央空調分戶計量系統(tǒng) 。 5 停車場建議 項目名稱 車位數(shù)量 面積比 各時段車庫車輛占有率 國際商會大廈 150 200 上午： 85％；中午： 85％；晚上： 15％ 興業(yè)銀行大廈 215 206 上午： 80％；中午： 80％；晚上： 10％ 中央商務大廈 228 194 上午： 75％；中午： 85％；晚上： 10％ 江蘇大廈 312 283 上午： 75％；中午： 80％；晚上： 30％ 19： 00 中央商務大廈地下車庫 19： 10江蘇大廈地下車庫 ? 目前中心區(qū)寫字樓停車位面積比約為 200平方米； ? 停車位滿足各個時間段停車使用需求，為商業(yè)經(jīng)營提供良好條件。 根據(jù)以上調查結果分析，本項目的停車位約為 1個 /179平方米，超過中心區(qū)大部分寫字樓的配臵水平 ,建議項目在地下二層設臵地下大堂，以增加產(chǎn)品檔次。 停車場建議 6 衛(wèi)生間建議 增加殘疾人專位，背景音樂，燈光柔和，體現(xiàn)樓宇的人性化。 7 戶型劃分建議 7— 16層戶型劃分 17層戶型劃分 4— 6層、 18— 20層戶型圖劃分參照以上思路劃分。 8 物管公司建議 我司建議項目寫字樓部分的物管公司引進第一太平戴維斯、世邦魏理仕 、 香港仲量聯(lián)行等世界知名寫字樓物業(yè)管理公司擔任項目管理顧問； 建議與麗思卡爾頓酒店設施互動、服務互動，以超五星級的服務模式和內容提升項目的整體檔次。 深圳外資企業(yè)寫字樓需求調查 深圳外資企業(yè)構成 截止 2022年底，深圳市外資企業(yè)總數(shù) 21883戶，其中外商投資法人企業(yè)14213戶，分支機構 3866戶，常駐代表機構 3583戶。 1 外資企業(yè)構成 外商投資法人企業(yè) 分支機構 常駐代表機構 其他 合計 企業(yè)數(shù) (戶 ) 14213 3866 3583 221 21883 比例 65% 18% 16% 1% 100% 深圳外資企業(yè)區(qū)域分布 區(qū)域 片區(qū) 行業(yè) 代表企業(yè) 羅湖 地王片區(qū) 金融、保險、投資、貿易 友邦、東京海上火災保險、NEC、伊藤忠、信諾保險、泰科國際、 AMC 國貿片區(qū) 金融、貿易、科技 佳能、英商德科 福田 福田中心區(qū) 信息咨詢服務、綜合技術服務、貿易、金融 環(huán)球資源、羅賓遜物流、 ABB 福田保稅區(qū) 物流、制造 卡西歐、沃爾瑪、 IBM、索尼、三星集運倉儲、賽意法 南山 蛇口 石油、港口、貿易 DOVER 科技園 計算機、通信、電子、電氣 IBM、菲利浦、康柏、奧林巴斯、愛普生、朗訊、 Harris 2 區(qū)域分布 代表性樓盤外資企業(yè)比例 地王大廈 華潤大廈 世界金融中心 外資企業(yè)比例 40% 70% 40% 外資企業(yè)的進駐具有明顯的群聚效應。 2 典型項目調查 進駐深圳的世界 500強 （ 2022年數(shù)據(jù)） —— 國別統(tǒng)計 來自美國及日本的 500強企業(yè)占絕大多數(shù)，其次為法國、英國、韓國以及德國。 3 世界 500強 美國 日本 法國 英國 韓國 德國 其他 合計 企業(yè)數(shù) 37 30 7 6 4 4 10 98 比例 38% 31% 7% 6% 4% 4% 10% 10% —— 區(qū)域分布 截止 2022年在深圳投資的世界 500強企業(yè) 113家（包括外商投資法人企業(yè)、分支機構及辦事處），其中羅湖 56家，福田 51家。 羅湖 福田 其他 合計 企業(yè)數(shù) 56 51 6 113 比例 50% 45% 5% 100% 進駐深圳的世界 500強 3 世界 500強 4 需求問卷調查 2022年 6月 2330日，我司針對進駐深圳而且租用寫字樓的外資企業(yè)進行了問卷調查，旨在了解外資企業(yè)特別是大型跨國企業(yè)的寫字樓需求特征。共發(fā)放問卷調查表 50份（羅湖 35份，福田 15份），回收有效問卷 33份。現(xiàn)對調查結果統(tǒng)計分析如下： 金融 保險 投資 貿易 信息咨詢 物流 制造 比例 % % % % % 19% % 需求調查統(tǒng)計 —— 調查對象行業(yè)構成 調查中貿易、投資、物流、制造業(yè)的比例較高。 —— 調查對象 基本情況 需求調查統(tǒng)計 外商投資法人企業(yè) 分支機構 常駐代表機構 所屬行業(yè) IT、制造、物流 金融、貿易、服務 貿易、服務、物流 人員規(guī)模 200人以上 50200人 10100人 辦公面積 2022平方以上 5002022平方 1501000平方 樓層偏好 中高區(qū)、高區(qū) 中高區(qū) 中區(qū)、中高區(qū) 租期 2年以上 2年左右 2年左右 —— 選擇辦公物業(yè)時最關注的三項因素調查 地段 形象 價格 交通 投資潛力 周邊配套 內部配套 物業(yè)管理 % % % % % % % % 與銷售市場有所不同 ， 除了地段之外 ， 租賃客戶更關注物業(yè)管理 、 內部配套的檔次及物業(yè)形象 。 需求調查統(tǒng)計 —— 最關心的物業(yè)前三項形象因素 樓宇造型 大堂 層高 樓宇外墻 建材 衛(wèi)生間 內部過道 % % % % % % % ? 大堂是最受關注的形象因素 ， 其次是樓宇造型； ? 對衛(wèi)生間 、 內部通道的關注度明顯提高 （ 相對于銷售市場 ） 。 需求調查統(tǒng)計 —— 最關心的前三項硬件設施 電梯 網(wǎng)絡 空調 會所 員工餐廳 停車位 花園 供電 電源 管線 % % % % % % % 0% 0% 0% ? 電梯 、 網(wǎng)絡 、 空調 、 會所是最受關注的硬件設施； ? 對網(wǎng)絡和會所的要求有明顯提高 （ 相對于銷售市場 ） 。 需求調查統(tǒng)計 —— 對中心區(qū)的認可度 企業(yè)規(guī)模越小，對片區(qū)成熟度要求越高，對中心區(qū)的認可度越低。 外商投資法人企業(yè) 分支機構 常駐代表機構 對中心區(qū)的認可度 85% 62% 56% 需求調查統(tǒng)計 —— 有計劃購臵寫字樓的比例 企業(yè)規(guī)模越大，準備自購辦公物業(yè)的比例越高。 外商投資法人企業(yè) 分支機構 常駐代表機構 比例 17% 12% 3% 需求調查統(tǒng)計 —— 租金承受力 企業(yè)規(guī)模越大，對物業(yè)的檔次要求越高，租金承受力越強。 外商投資法人企業(yè) 分支機構 常駐代表機構 最高承受租金（元 /㎡ .月） 100150 100130 80110 需求調查統(tǒng)計