【正文】 ? 超占土地是指建設(shè)項(xiàng)目超出原批準(zhǔn)用地紅線范圍占用土地。對(duì)同時(shí)滿足下列條件的超占土地可辦理。 ? （ 1）超占土地已實(shí)際使用； ? （ 2）超占土地與原批準(zhǔn)土地屬于同一項(xiàng)目宗地，不可分割； ? （ 3）超占土地與原批準(zhǔn)用地的土地所有權(quán)性質(zhì)一致，土地用途一致，實(shí)際土地使用者一致； ? （ 4）超占土地的面積不能大于原批準(zhǔn)土地的 10%，否則由市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組作個(gè)案處理。 ? 審批程序： ? （ 1）在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，向市城建規(guī)劃局申請(qǐng)辦理《 建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書 》 。 ? （ 2）接受違法用地處理后，憑 《 建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書 》 到市國(guó)土資源局申請(qǐng)補(bǔ)辦超占土地用地手續(xù)。 ? （ 3）超占土地范圍內(nèi)的已建房屋，按已建房屋補(bǔ)辦房地產(chǎn)權(quán)手續(xù)的政策補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 ?相關(guān)鼓勵(lì)政策 ? 優(yōu)先審批政策：對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目，各有關(guān)部門給予優(yōu)先審批。 ? 容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策：經(jīng)科學(xué)論證和專業(yè)審查，在滿足市政公共設(shè)施、公共空間的用地安排，符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，可以提出提高容積率和改變土地使用性質(zhì)等具體要求，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 ? 經(jīng)費(fèi)保障政策：“三舊”改造規(guī)劃的編制經(jīng)費(fèi)，由組織編制單位予以保證，允許納入“三舊”改造成本，在改造成本費(fèi)用中列支。 “三舊”改造用地改變用途并以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)涉及補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) ? （ 1）非經(jīng)營(yíng)性改為經(jīng)營(yíng)性用途的補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：第一類鎮(zhèn)街為 1000元/m2；第二類鎮(zhèn)街為 600元 / m2；第三類鎮(zhèn)街為 400元 / m2（以上補(bǔ)繳土地出讓金是容積率為 1的樓面地價(jià)）。 ? （ 2）商業(yè)改為商住用途的補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：第一類鎮(zhèn)街為 500元 /m2；第二類鎮(zhèn)街為 300元 / m2；第三類鎮(zhèn)街為 200元 / m2（以上補(bǔ)繳土地出讓金是容積率為 1的樓面地價(jià)）。 ? （ 3）不改變用途的經(jīng)營(yíng)性用地申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率，補(bǔ)繳的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)參照（ 1）執(zhí)行。 ? （ 4）宗地補(bǔ)繳土地出讓金由宗地所在鎮(zhèn)街類別的樓面地價(jià)乘以宗地?cái)M改造容積率所得。 ? 第一類：莞城、東城、萬江、南城； ? 第二類：虎門、厚街、長(zhǎng)安、常平、寮步、石龍、塘廈、黃江、鳳崗、樟木頭、清溪、石碣、大嶺山、大朗、橋頭、沙田、橫瀝； ? 第三類：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、謝崗、企石、石排、東坑、茶山。 國(guó)有劃撥土地使用權(quán)辦理協(xié)議出讓 （轉(zhuǎn)讓）手續(xù)程序及辦證稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 1. 不需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，且符合規(guī)劃的，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓方式辦理； ? 2. 經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途等土地使用條件的，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓方式辦理，但 《 國(guó)有土地劃撥決定書 》 、 《 國(guó)有土地租賃合同 》 、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的除外。 ? 申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定： ? （ 1）不改變用途等土地使用條件的 ? 擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格減去擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，計(jì)算出應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額。 ? （ 2）改變用途等土地使用條件的 ? 擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格減去擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，計(jì)算出應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額。 安排三舊改造用地的周轉(zhuǎn)指標(biāo) ? 在實(shí)施三舊改造工作中，涉及到建設(shè)用地騰挪需利用好 “ 城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤 ” 的有關(guān)政策。 農(nóng)村建設(shè)用地 拆舊區(qū) 安置點(diǎn) 建新區(qū) 相關(guān)要求 （一）符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī) 劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，建新區(qū)可安排城鎮(zhèn)的規(guī)劃發(fā)展預(yù)留區(qū)，重點(diǎn)是縣城、重點(diǎn)鎮(zhèn)周圍，也可安排在城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)。農(nóng)房安置應(yīng)集中到規(guī)劃的中心村和聚居點(diǎn)。 （二）掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)按照“總量控制、封閉運(yùn)行、年度考核、到期歸還”的原則，在項(xiàng)目區(qū)建新區(qū)域作為規(guī)劃指標(biāo)和年度計(jì)劃指標(biāo)使用。 （三）掛鉤試點(diǎn)涉及的農(nóng)用地和建設(shè)用地的調(diào)整、互換、使用，必須統(tǒng)一納入項(xiàng)目區(qū)，按項(xiàng)目區(qū)整體審批。 （四）使用掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)的建設(shè)用地，可根據(jù)用地需求決定是否征收為國(guó)有土地，需要征收的，應(yīng)依法辦理土地征收手續(xù)，并依法進(jìn)行征地補(bǔ)賠償。 建新區(qū)繼續(xù)使用集體建設(shè)用地的，由縣市人民政府審批； 需要征為國(guó)有的，按征用建設(shè)用地，只征不轉(zhuǎn)，報(bào)省政府審批； 拆舊區(qū)內(nèi)原國(guó)有建設(shè)用地復(fù)耕后，調(diào)換到建新區(qū)，依法變更為國(guó)有，報(bào)省廳審核。 （五）項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建新地塊用于房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地的，必須是國(guó)有土地，并按照規(guī)定實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式供地。 改造時(shí)機(jī)問題： 任何改造過程都存在一個(gè)最佳時(shí)點(diǎn)選擇的問題，同樣 “ 三舊 ” 改造過程中也存在著最佳時(shí)點(diǎn)的選擇問題。隨著人地矛盾的加劇，建設(shè)用地的節(jié)約集約利用和內(nèi)涵挖潛是必然趨勢(shì)，而 “ 三舊 ” 改造則是土地節(jié)約集約利用的一個(gè)重要途徑。因此， “ 三舊 ” 改造是未來建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的一個(gè)常態(tài)表現(xiàn)。但目前在全省范圍展開的 “ 三舊 ” 改造，規(guī)劃為改造區(qū)域的改造對(duì)象是否都具備了 “ 三舊 ” 改造的條件，改造時(shí)機(jī)是否均已成熟等等。 1 2 政策把握問題： 在三舊改造的過程中，各地不同的實(shí)施細(xì)則都會(huì)產(chǎn)生不同的操作方法，此外對(duì)專項(xiàng)規(guī)劃的了解程度也會(huì)直接影響項(xiàng)目能否適用廣東省的新政策，應(yīng)避免政策或規(guī)劃掌握不清導(dǎo)致項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期。 三舊改造中應(yīng)注意的問題 3 妥善處理與村民的關(guān)系問題： 在參與城中村改造的過程中，作為原村民主要關(guān)心考慮的幾個(gè)問題就是：改造的資金來源如何？房屋的拆遷和補(bǔ)償如何？改造的目標(biāo)怎么樣？改造后本人的利益是否受損？等等。因此我們?cè)谥贫ㄕ邥r(shí)，必須提出妥善解決這些問題的方法，當(dāng)這些問題解決的方法得到村民的認(rèn)可和接受之后，村民將積極主動(dòng)的參與到城中村改造的工作中去，城中村改造將會(huì)十分順利地進(jìn)行。因此，我們必須扎實(shí)做好下面幾項(xiàng)工作： 政策的制定應(yīng)立足城市發(fā)展、村民利益和政府管理三方面的共贏； 加大改造政策的宣傳力度，讓村民積極主動(dòng)地加入到改造的行列； 重點(diǎn)選擇幾個(gè)試點(diǎn)城中村給予政策優(yōu)惠先行改造，樹立改造的模范，讓尚未參加改造的城中村看到改造帶來的各種益處； 讓村民自己解決出現(xiàn)的矛盾。 無合法手續(xù)的權(quán)屬登記中應(yīng)注意的問題： 無合法用地手續(xù)的歷史建設(shè)用地，按用地行為發(fā)生時(shí)間分類處置條件：用地符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的，（ 1）發(fā)生在 1987年 1月 1日以前，無需辦理征收 “農(nóng)轉(zhuǎn)用 ” 手續(xù)，按照國(guó)家土地管理局 1995年 3月 《 確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 》 辦理確權(quán)登記。（ 2）發(fā)生在 1987年 1月 1日 ~2022年 6月 30日期間的，無需辦理 “ 農(nóng)轉(zhuǎn)用 ” 手續(xù)，按土地利用現(xiàn)狀辦理征收、供地。（ 3）發(fā)生在 2022年6月 30日以后的，按 1998年新修訂的 《 土地管理法 》 辦理 “ 農(nóng)轉(zhuǎn)用 ” 和征收手續(xù)后，辦理確權(quán)登記。 4 6 拆遷中產(chǎn)權(quán)與補(bǔ)償?shù)奶幚韱栴}： （ 1）產(chǎn)權(quán)問題： 舊村居大量違法建筑的存在與土地產(chǎn)權(quán)的特殊性，令 “ 三舊 ” 改造陷入兩難境地：如果承認(rèn)違法建筑的產(chǎn)權(quán)，則鼓勵(lì)了違法行為，會(huì)引起新的搶建，而且城市環(huán)境也不允許；如果不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)，考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性，對(duì)該部分違章建筑難以強(qiáng)制拆除，使改造無法進(jìn)行。 （ 2）拆遷補(bǔ)償問題： 如，舊村居現(xiàn)狀住宅面積大，建筑成本高，每年還可為業(yè)主帶來相當(dāng)可觀的租金收益，需要補(bǔ)償安置的數(shù)額巨大。而且，業(yè)主對(duì)于拆遷普遍有抵觸情緒，這給改造單位帶來巨大的改造成本（包括交易成本）與風(fēng)險(xiǎn)，令開發(fā)商望而卻步。此外，業(yè)主傾向于只接受住房補(bǔ)償，進(jìn)一步加重了 “ 三舊 ” 改造的難度。 5 違法搶建問題： 在三舊改造的過程中可能會(huì)引發(fā)被改造對(duì)象的搶建行為。一方面搶建者的最終目的是為了博取更多的經(jīng)濟(jì)利益。這些違章建筑搶建成功之后，搶建者就將其當(dāng)作與政府討價(jià)還價(jià)的籌碼。另一方面，則與相關(guān)政策的宣傳不到位和政府機(jī)關(guān)的約束力度不夠有很大關(guān)系。搶建違建有什么樣的后果？ “ 三舊 ” 改造會(huì)給原村民帶來什么樣的便利與好處？都是 “ 三舊 ” 改造過程中需要考慮的問題。 7 風(fēng)險(xiǎn)防范問題： “ 三舊 ” 改造投資風(fēng)險(xiǎn)可以從兩個(gè)角度進(jìn)行分類，一個(gè)角度可以從引起風(fēng)險(xiǎn)的主要因素進(jìn)行，一般分為資產(chǎn)專用性風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)角度是從衡量風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)的角度進(jìn)行，分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部和外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 （ 1）資產(chǎn)專用性風(fēng)險(xiǎn)：由于 “ 三舊 ” 固定性的特征，一旦將資金投入 “ 三舊 ” 改造開發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱為沉淀成本。這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“ 三舊 ” 開發(fā)投資中，投資周期往往很長(zhǎng)，目前的成本支出水平和結(jié)構(gòu)也許投資者能夠承受，但在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素可能造成開發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能，這些都是由于 “ 三舊 ” 改造資產(chǎn)專用性，轉(zhuǎn)移困難造成的。實(shí)踐中出現(xiàn)的某些 “ 半拉子 ” 工程就屬于這種情況。 （ 2）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：一是由于得不到充分的市場(chǎng)信息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策失誤。二是由于開發(fā)商不懂交易所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。三是由于開發(fā)商管理水平差，效率低，如建成的商品房不能及時(shí)出售，或者出租的房屋空置率過高，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，營(yíng)業(yè)凈收入低于期望值等。 （ 3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （ 4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：①購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于種種原因使物價(jià)總水平迅速上漲，通貨膨脹率較高，出售或出租 “ 三舊 ” 改造商品房獲得的現(xiàn)金不能買到原來能買到的那么多東西，即購(gòu)買力下降。這里的風(fēng)險(xiǎn)主要出在投資者提價(jià)的 “ 時(shí)滯 ” 上，特別在高通貨膨脹時(shí)期，這種風(fēng)險(xiǎn)尤其嚴(yán)重。②流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。由于 “ 三舊 ” 改造后商品房的實(shí)體不能流動(dòng)，它的變現(xiàn)性也就較差。③利率風(fēng)險(xiǎn)。 “ 三舊 ” 改造投資由于利率的變化會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，一方面是因?yàn)槔适峭顿Y的機(jī)會(huì)成本的標(biāo)志，獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開發(fā)成本，另一方面利率的浮動(dòng)會(huì)影響到 “ 三舊 ” 改造后商品房的銷售市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)。 （ 5）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：由于政治的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，項(xiàng)目削減，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。 （ 6）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是基本的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也就是 “ 三舊 ” 改造開發(fā)商所要求的總資產(chǎn)收益率（ IIRTC）不能實(shí)現(xiàn)的概率。這一概率與如下 5個(gè)變量隨時(shí)間的預(yù)期變化有關(guān)，即資本支出、總可能收入、空置狀況、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和物業(yè)價(jià)值。 （ 7）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。