【正文】 一體”管理，實現(xiàn)土地利用效益的最大化?！鹬貧v史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略部署，合理確定“三舊”改造范圍(6)各地要緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善、社會主義新農(nóng)村建設等戰(zhàn)略部署，在有利于進一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益的前提下，確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。(7)“三舊”改造以土地開發(fā)程度較高、“三舊”分布相對集中的珠江三角洲地區(qū)為重點，兼顧其他條件具備的地區(qū)。各地要根據(jù)本地實際，因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍，先行試點，積累經(jīng)驗后再逐步推開?？茖W規(guī)劃，統(tǒng)籌推進“三舊”改造(8)開展“三舊”改造的地方，要認真進行“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標注，并列表造冊。要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等，圍繞本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略實施要求，對“三舊”改造進行統(tǒng)一規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結構，合理調(diào)整用地布局。通過統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)或公益事業(yè)的建設，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。(9)依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，制定實施計劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實施計劃。涉及新增建設用地的，要納入土地利用計劃，依法辦理農(nóng)用地轉用或按照城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。通過“三舊”改造，進一步推進土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)和銜接，優(yōu)化城市功能布局和促進產(chǎn)業(yè)轉型升級。因地制宜，采用多種方式推進“三舊”改造(10)市、縣人民政府為了城市基礎設施和公共設施建設或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購土地使用權，納入土地儲備。土地使用權收購的具體程序、價格確定，由市、縣人民政府依法制定實施辦法。(11)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃的，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。自行改造應當制訂方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。所涉及的劃撥土地使用權，可采取協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。(12)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，市場主體根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃，可以收購相鄰多宗地塊，申請進行集中改造。市、縣土地行政主管部門可根據(jù)收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續(xù)。收購改造應當制訂改造方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。(13)舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造涉及收回或者收購土地的，可以貨幣方式向原使用權人補償或支付收購款，也可以置換方式為原使用權人重新安排用地。置換的土地其使用權價額折抵不足的，可以貨幣補齊。(14)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將農(nóng)村集體所有的村莊建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地的，可依照申請報省人民政府批準征為國有，由市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃分別組織實施。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用的，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造或與有關單位合作開發(fā)建設。(15)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、縣人民政府應當依法征收的外，可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者用地單位自行組織實施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關政策辦理，但不得用于商品住宅開發(fā)。(16)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實現(xiàn)復耕的，可根據(jù)國土資源部的相關規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，由省土地行政主管部門根據(jù)各地級以上市的情況安排周轉指標。周轉指標的使用和管理按照國家和省的規(guī)定辦理。分類處置，完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續(xù)(17)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局1995年 3月11日發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權后，辦理國有建設用地確權登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進行補償，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，可按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其他可以協(xié)議方式出讓。凡用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。(18)納入“三舊”改造范圍，沒有合法用地手續(xù)的土地，符合土地利用總體規(guī)劃而又保留為集體土地性質(zhì)的，參照第十七條進行集體建設用地確權登記發(fā)證。(19)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可依照有關規(guī)定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對原有存量建設用地進行調(diào)整使用。(20)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的土地，由當?shù)厥小⒖h人民政府制訂改造方案，報省人民政府批準后實施；供地手續(xù)由市、縣人民政府按本意見辦理。(21)完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應當在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十條不再執(zhí)行。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述完善用地手續(xù)的意見。加大財政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道(22)市、縣人民政府應保障開展組織實施“三舊”改造工作經(jīng)費。對“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。(23)在舊城鎮(zhèn)改造中，需要搬遷的國有企業(yè)用地由當?shù)厝嗣裾婪ㄊ栈睾笸ㄟ^招標拍賣掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償?shù)荣M用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規(guī)定專項用于支持企業(yè)發(fā)展。在舊村莊改造中，市、縣人民政府通過征收農(nóng)村集體建設用地進行經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規(guī)定專項用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H制訂。(24)對現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途，提高容積率的，不再增繳土地價款。(25)鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造。除鼓勵土地權利人自行改造外，對由政府統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過招標的方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。市、縣人民政府可以探索引入市場主體參與“三舊”改造的具體方式。切實加強“三舊”改造工作的組織領導(26)推進“三舊”改造工作是我省貫徹落實科學發(fā)展觀、建設節(jié)約集約用地試點示范省的重大舉措，關系到經(jīng)濟社會發(fā)展大局，政策性強，關聯(lián)度高。各級政府要從戰(zhàn)略高度，將這項工作擺上重要議事日程，統(tǒng)籌謀劃，周密部署，建立目標責任制，切實加強組織領導。各相關職能部門要主動服務，優(yōu)化程序，凡涉及“三舊”改造項目的審批事項，應當采取提前介入、并聯(lián)審批等方式加快辦理，切實提高工作效率，為“三舊”改造工作營造高效的行政服務環(huán)境。（二）廣東省人民政府辦公廳轉發(fā)省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知（粵府辦[2009]122號）：各地級以上市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機構：省國土資源廳《關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)》業(yè)經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向省國土資源廳反映。關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)省國土資源廳為貫徹落實《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)，確保我省“三舊”改造工作有序推進，現(xiàn)就“三舊”改造工作提出如下實施意見。認真編制“三舊”改造規(guī)劃及實施計劃開展“三舊”改造工作的縣級以上人民政府應組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、國土資源等部門，結合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展實際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，根據(jù)當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，編制“三舊”改造規(guī)劃及實施計劃；有條件的鎮(zhèn)(街、開發(fā)區(qū))人民政府(辦事處、管理委員會)經(jīng)上一級政府同意也可組織編制。“三舊”改造規(guī)劃由地級以上市人民政府批準實施，實施計劃由縣(市、區(qū))人民政府批準實施?！叭f”改造規(guī)劃為期5年，分實施。實施計劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制，納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實施計劃。符合條件的舊村莊集體建設用地經(jīng)申請轉為國有建設用地納入“三舊”改造規(guī)劃的舊村莊集體建設用地，符合下列條件的，有關農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可向所在地縣級以上國土資源管理部門申請轉變?yōu)閲薪ㄔO用地。(1)該集體建設用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。(2)土地權屬清楚，無爭議。(3)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織(或村民代表大會)2／3以上人員同意。(4)已納入“三舊”改造實施計劃。舊村莊集體建設用地申請改變?yōu)閲薪ㄔO用地的，由縣級以上國土資源管理部門負責審查后報同級人民政府審核，并由國土資源管理部門逐級上報省國土資源廳；省國土資源廳審核并報經(jīng)省人民政府同意后批復地級以上市人民政府。完善歷史用地手續(xù)(1)制訂改造方案。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地，由當?shù)乜h級以上人民政府組織制訂改造方案。改造方案包括如下內(nèi)容：①.基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續(xù)的具體范圍、面積，用地發(fā)生的時間及涉及的所有權人，土地確權、登記情況。需繼續(xù)保留自居自用集體建設用地的，還應明確其范圍、面積。②.規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃并納入實施計劃。③.土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年限，地上建筑物的面積、容積率，土地產(chǎn)出率等。④.協(xié)議補償情況：是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并作了補償，是否有因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，是否按用地發(fā)生時的土地管理法律政策進行處理(處罰)。⑤.擬改造情況：改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。(2)審查審批。有關改造方案由地級以上市人民政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳。省國土資源廳會同省住房和城鄉(xiāng)建設廳、發(fā)展改革委對改造方案進行審查后報省人民政府審批。省人民政府批準后，由省國土資源廳批復地級以上市人民政府。安排“三舊”改造用地周轉指標在實施“三舊”改造工作中，涉及建設用地騰挪需利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策的，可按《國土資源部關于印發(fā)(城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法)的通知》(國土資發(fā)[2008]138號)、《關于印發(fā)(廣東省城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作管理辦法)(試行)的通知》(粵國土資發(fā)[2006]179號)的有關規(guī)定，由地級以上市國土資源管理部門向省國土資源廳申請使用周轉指標。周轉指標按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，由縣級以上國土資源管理部門單列管理。各地級以上市國土資源管理部門應于每年12月31目前向省國土資源廳報告周轉指標使用情況。邊角地、夾心地、插花地的處理(1)定義。邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、被“三舊”改造范圍地塊與建設規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔(割)、面積小于3畝的地塊。夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨出具規(guī)劃要點、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。(2)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地(以下簡稱“三地”)，如符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，且累計面積不超過改造項目用地面積10％，經(jīng)改造主體提出申請，按下列方式分類處理：①.“三地”為國有建設用地的，可按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。②.“三地”為集體農(nóng)用地，需辦理農(nóng)用地轉用或土地征收手續(xù)的，由各地按批次報批方式，經(jīng)同級人民政府審核后，逐級上報省人民政府審批。③．“三地”屬集體建設用地的，由各地將“三地”納入需完善征收手續(xù)的“三舊”改造方案一并上報?！叭亍碧幚碇猩婕巴恋卣魇盏?，在提供有關證明材料的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。有關用地計劃指標及耕地占補平衡由市、縣級人民政府負責落實。涉及林地的，應依法向縣級以上林業(yè)行政主管部門申辦使用林地手續(xù)。分散土地歸宗根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃，“三舊”改造實施主體在符合下列條件的前提下，可申請將分散的土地歸宗：(1)擬收購歸宗的土地，已全部辦理了土地確權登記。(2)收購人與有關土地權利人已簽訂土地使用權轉讓合同，并落實了相關補償安置措施。(3)土地權屬性質(zhì)相同。(4)收購已辦理土地使用權抵押、地役權登記的土地，必須分別征得土地抵押權人、地役權人的同意，并辦理注消土地抵押權、地役權登記的相關手續(xù)。(5)擬收購的土地使用權不屬于法律法規(guī)限制權利的類型。(6)涉及補繳地價的，己按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理完畢。辦理歸宗登記時，土地使用權轉讓