【正文】 改造實(shí)施指引一、成片拆遷改造成片拆遷改造，分為四種類型：政府主導(dǎo)改造、社會資金參與改造、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、原土地使用權(quán)人或市場主體自行改造四種類型。（一）第一類：政府主導(dǎo)改造。分為：政府投資、政府與集體經(jīng)濟(jì)組織合作兩種類型，按照如下步驟分步實(shí)施。第一步，市“三舊”改造辦依據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、年度實(shí)施計劃及相關(guān)規(guī)定開展項(xiàng)目預(yù)審，通知市城鄉(xiāng)規(guī)劃局開展“三舊”改造單元規(guī)劃編制。此過程市場主體向市“三舊”改造辦提出申請，由市“三舊”改造辦委托國土資源信息中心組織國土部門、建設(shè)部門、村集體、以及土地和房屋權(quán)屬單位同步開展現(xiàn)場勘測和地籍調(diào)查。第二步，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局開展“三舊”改造單元規(guī)劃（詳見附件2），可同時開展以下工作：委托評估機(jī)構(gòu)對土地使用權(quán)價格、地上建筑物重置價值等其他改造成本進(jìn)行評估。第三步，依據(jù)單元規(guī)劃制定改造方案，由市“三舊”改造辦圈定成熟的改造地塊后，按步驟編制具體項(xiàng)目改造方案，經(jīng)公示后（改造方案公示，要求市“三舊”改造辦在市政府和相關(guān)行政部門網(wǎng)站上及所涉的村（居）委會的政務(wù)公開欄進(jìn)行公示，為期15日。其他類型的改造方案公示按此執(zhí)行），報市政府常務(wù)會議（與會人員包括市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員）審定并由市政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。改造方案與經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃不一致的，應(yīng)以單元規(guī)劃為準(zhǔn)，修改改造方案，報市政府常務(wù)會議（與會人員包括市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員）審批（詳見附件4）。由區(qū)政府或區(qū)政府下屬的國有公司投資負(fù)責(zé)拆遷的“三舊”改造項(xiàng)目，按照“誰投資、誰收益”的原則，該土地通過招標(biāo)等公開方式的出讓收益可參照《韶關(guān)市市區(qū)“三舊”改造資金管理辦法》進(jìn)行分配。第四步，具體項(xiàng)目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市“三舊”改造辦組織相關(guān)政府部門落實(shí)改造方案，按辦事流程中第五步完善相關(guān)手續(xù)辦理（見“三舊”改造辦事流程）。（二）第二類：社會資金參與改造。分為政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人，或由政府負(fù)責(zé)拆遷并將擬改造土地的使用權(quán)通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人等類型的改造。第一步、第二步、第三步相關(guān)工作程序均與第一類對應(yīng)程序相同。第四步，通過招標(biāo)的方式確定拆遷人或土地使用權(quán)人，分二種不同類型實(shí)施：政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人。（1）市“三舊”改造辦實(shí)施“三舊”改造過程中，負(fù)責(zé)組織市國土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市城市綜合管理局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和市財政局編制拆遷補(bǔ)償初步方案。（2）招標(biāo)文件主要包括：拆遷補(bǔ)償方案，土地使用權(quán)出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，權(quán)屬調(diào)查情況、整體用地報批方案中需要拆遷單位協(xié)助的相關(guān)事項(xiàng)，低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須承擔(dān)的違約責(zé)任，未能在一定期限內(nèi)與被拆遷戶達(dá)成協(xié)議可能被取消拆遷資格等相關(guān)責(zé)任約定等等。（3）競投底價由市“三舊”改造辦組織市國土資源局、市城市綜合管理局和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以委托評估的方式綜合確定評估價，市財政局匯總核算評估總價，由市招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組審定競投底價。（4）相關(guān)的競投規(guī)則由市“三舊”改造辦組織市國土資源局、市城市綜合管理局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和市財政局共同制定，并由市招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組審定。（5）招標(biāo)工作由市“三舊”改造辦委托市土地交易中心實(shí)施。（6）由于競投時已編制拆遷補(bǔ)償方案，拆遷階段無須重新編制，經(jīng)市政府同意后，并向社會公示競投時已編制的拆遷補(bǔ)償方案。拆遷單位承擔(dān)拆遷具體工作及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。如果拆遷單位與被拆遷戶協(xié)商的實(shí)際拆遷補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額高于競投時的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由拆遷單位自行墊付解決；確實(shí)無力支付或未能在一定期限內(nèi)與所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議的，由拆遷委托方根據(jù)拆遷招標(biāo)文件及合同，解除拆遷委托合同，重新進(jìn)行招標(biāo)。原拆遷單位限期內(nèi)退場，并完成相關(guān)場地和文件移交工作。（7）拆遷單位根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償方案與被拆遷人協(xié)商房屋拆遷、收回國有建設(shè)用地使用權(quán)、征收集體土地等相關(guān)補(bǔ)償事宜，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，承擔(dān)拆遷補(bǔ)償。（8）達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，拆遷單位備齊拆遷補(bǔ)償資料，送市國土資源局、市城市綜合管理局匯總后報市財政局備案，并依法辦理收地、征地手續(xù)，將集體土地征為國有。報拆遷主管部門辦理拆遷許可證后，正式開展拆遷工作（具體操作程序按城市房屋拆遷有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）。（9）拆遷和土地平整工作完成后，拆遷資格競得人與國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依法辦理立項(xiàng)、用地規(guī)劃、報建等相關(guān)手續(xù)后動工建設(shè)。由政府負(fù)責(zé)拆遷并將擬改造土地的使用權(quán)通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人（1）市“三舊”改造辦實(shí)施“三舊”改造過程中，負(fù)責(zé)組織市國土資源局、市城市綜合管理局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和市財政局編制拆遷補(bǔ)償初步方案。（2）市“三舊”改造辦組織區(qū)政府與拆遷地塊上的原權(quán)屬人簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償期限、違約責(zé)任，同時明確在簽訂協(xié)議時，由原權(quán)屬人交回土地使用權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證等約定。（3）市國土資源局根據(jù)拆遷成本編制土地使用權(quán)出讓方案，報市“三舊”改造辦審核，報市政府常務(wù)會議（與會人員包括市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員）審批。（4）受讓人先支付一定比例地價款，劃入市財政局賬戶后，市財政局將該地價款劃入地塊所在區(qū)特定帳戶，作為拆遷專項(xiàng)資金，并由區(qū)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施拆遷。（5）完成拆遷補(bǔ)償工作后，市國土資源局將土地使用權(quán)交付受讓人。受讓人應(yīng)在市國土資源局交付土地后，支付余下地價款。改造項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更），若工程竣工驗(yàn)收后確需轉(zhuǎn)讓的（包括股東變更），按規(guī)定必須進(jìn)入市交易中心公開交易。（三）第三類：集體自行改造。集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造是指集體經(jīng)濟(jì)組織對其舊村莊自行進(jìn)行的改造，分為：利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造，申請將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲泻笞孕懈脑旎蚺c相關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)的改造三種類型。按照如下步驟分步實(shí)施：第一步、第二步相關(guān)工作程序均與第一類對應(yīng)程序相同。第三步，不同的具體項(xiàng)目改造方案按以下不同程序報批：集體經(jīng)濟(jì)組織利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造，其改造方案經(jīng)所在區(qū)政府同意后，由市“三舊”改造辦審核公示后，報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核。集體經(jīng)濟(jì)組織申請將其所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地后自行改造或集體經(jīng)濟(jì)組織申請將集體所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地后與相關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)的改造，其改造方案經(jīng)所在區(qū)政府同意后，由市“三舊”改造辦審查公示后，報市政府常務(wù)會議（與會人員包括市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員）審定，由市政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳。第四步，具體項(xiàng)目改造方案和集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的申請經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)后，由市“三舊”改造辦組織相關(guān)政府部門落實(shí)改造方案，按辦事流程中第五步完善相關(guān)手續(xù)辦理（見“三舊”改造辦事流程）。（1）集體經(jīng)濟(jì)組織利用其所有的集體建設(shè)用地自行改造的，土地用途可改造為除商品住宅和加油站以外的其他用途；（2）經(jīng)省批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓方式提供給集體經(jīng)濟(jì)組織或其與相關(guān)單位合作使用。符合土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，以及符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃建成區(qū)的用地，可用于不包括商品住宅和加油站用途的其它建設(shè)項(xiàng)目，并按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)核算繳納土地出讓金。改造項(xiàng)目工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更），若工程竣工驗(yàn)收后確需轉(zhuǎn)讓的（包括股東變更），按規(guī)定必須進(jìn)入市交易中心公開交易；（3）村集體自行出資開發(fā)其名下的集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地，或其名下的集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地過戶到該集體全資擁有的項(xiàng)目公司名下時，在村民（代表）大會表決同意的前提下，經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可免公開交易。（四）第四類：原土地使用權(quán)人或市場主體自行改造。原土地使用權(quán)人或市場主體自行改造分為：有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請自行改造、劃撥土地使用權(quán)人申請自行改造、原土地使用權(quán)人或市場主體收購相鄰多宗地塊集中改造三種類型（見“三舊”改造辦事流程）。劃撥土地使用權(quán)人自行改造流程同于有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人自行改造流程，可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)的形式供地，涉及土地出讓金的補(bǔ)交按照《關(guān)于明確韶關(guān)市市區(qū)“三舊”改造中出讓金標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。原土地使用權(quán)人或市場主體收購相鄰多宗地塊集中改造流程，可采取協(xié)議方式形式供地，涉及土地出讓金的補(bǔ)交按照《關(guān)于明確韶關(guān)市市區(qū)“三舊”改造中出讓金標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。二、單宗項(xiàng)目改造單宗項(xiàng)目改造是指以宗地為單位，土地使用權(quán)人申請對已建的項(xiàng)目進(jìn)行功能改變或拆建改造等的城市建設(shè)活動。對于用地手續(xù)不完善但基本符合相關(guān)規(guī)劃的已建房屋，兼顧產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市有序發(fā)展的要求，可先按相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，再參照本章辦理。單宗項(xiàng)目改造分為兩種類型：已批建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途、單宗項(xiàng)目拆建改造。（一）第一類：已批建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途。第一步，申請人持所需資料經(jīng)所在區(qū)政府同意后，向市“三舊”改造辦提出申請，市“三舊”改造辦召開市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。第二步，市“三舊”改造辦以通知的方式同時向市規(guī)劃、國土、建設(shè)等職能部門征求意見。第三步，市“三舊”改造辦將各職能部門的意見進(jìn)行綜合后，對符合要求的項(xiàng)目出具同意申請的意見，將意見轉(zhuǎn)送申請人。第四步，申請人持市“三舊”改造辦的審核意見，依法接受市國土資源局、市城市綜合管理局處理后，分別前往市城鄉(xiāng)規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃條件及附圖》，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《工程質(zhì)量監(jiān)督情況說明》，公安消防等部門出具相關(guān)文件。所需資料，由申請人征詢相關(guān)部門后提供。第五步，申請人持所需資料向市國土資源局提出申請，其中：無須入市交易的，憑規(guī)劃、建設(shè)、消防等部門出具的意見，向市國土資源局申請改變土地用途，報市政府審批，補(bǔ)交土地出讓金，土地出讓金的補(bǔ)交按照《關(guān)于明確韶關(guān)市市區(qū)“三舊”改造中出讓金標(biāo)準(zhǔn)》經(jīng)公示后補(bǔ)繳土地出讓金；按規(guī)定必須入市交易的，憑規(guī)劃、建設(shè)、消防等部門出具的意見，進(jìn)入市土地有形市場公開交易，按照市場價補(bǔ)繳土地出讓金。（二）第二類：單宗建筑拆建改造第一步，申請人向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃條件及附圖》，內(nèi)容包括提高容積率，變更建筑密度、建筑高度等規(guī)劃要素。所需資料，由申請人征詢相關(guān)部門后提供。第二步，申請人憑《建設(shè)用地規(guī)劃條件及附圖》向市國土資源局申請重新核發(fā)土地使用證。其中：以行政劃撥方式取得的國有建設(shè)用地重新核發(fā)劃撥決定書；以出讓方式取得的國有建設(shè)用地，變更或重新簽訂出讓合同；由本集體經(jīng)濟(jì)組織自用的集體建設(shè)用地，報市國土資源局備案；非本集體經(jīng)濟(jì)組織依法使用的，土地使用者應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商一致，變更或重新簽訂流轉(zhuǎn)出讓合同