【正文】 改造實施指引一、成片拆遷改造成片拆遷改造，分為四種類型：政府主導改造、社會資金參與改造、集體經濟組織自行改造、原土地使用權人或市場主體自行改造四種類型。（一）第一類：政府主導改造。分為：政府投資、政府與集體經濟組織合作兩種類型，按照如下步驟分步實施。第一步，市“三舊”改造辦依據“三舊”改造專項規(guī)劃、年度實施計劃及相關規(guī)定開展項目預審，通知市城鄉(xiāng)規(guī)劃局開展“三舊”改造單元規(guī)劃編制。此過程市場主體向市“三舊”改造辦提出申請，由市“三舊”改造辦委托國土資源信息中心組織國土部門、建設部門、村集體、以及土地和房屋權屬單位同步開展現場勘測和地籍調查。第二步，市城鄉(xiāng)規(guī)劃局開展“三舊”改造單元規(guī)劃（詳見附件2），可同時開展以下工作：委托評估機構對土地使用權價格、地上建筑物重置價值等其他改造成本進行評估。第三步，依據單元規(guī)劃制定改造方案，由市“三舊”改造辦圈定成熟的改造地塊后，按步驟編制具體項目改造方案，經公示后（改造方案公示，要求市“三舊”改造辦在市政府和相關行政部門網站上及所涉的村（居）委會的政務公開欄進行公示，為期15日。其他類型的改造方案公示按此執(zhí)行），報市政府常務會議（與會人員包括市“三舊”改造工作領導小組成員）審定并由市政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設廳。改造方案與經批準的單元規(guī)劃不一致的，應以單元規(guī)劃為準，修改改造方案，報市政府常務會議（與會人員包括市“三舊”改造工作領導小組成員）審批（詳見附件4）。由區(qū)政府或區(qū)政府下屬的國有公司投資負責拆遷的“三舊”改造項目，按照“誰投資、誰收益”的原則，該土地通過招標等公開方式的出讓收益可參照《韶關市市區(qū)“三舊”改造資金管理辦法》進行分配。第四步，具體項目改造方案經批準后，由市“三舊”改造辦組織相關政府部門落實改造方案，按辦事流程中第五步完善相關手續(xù)辦理（見“三舊”改造辦事流程）。（二）第二類：社會資金參與改造。分為政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人，或由政府負責拆遷并將擬改造土地的使用權通過招標等公開方式確定土地使用權人等類型的改造。第一步、第二步、第三步相關工作程序均與第一類對應程序相同。第四步，通過招標的方式確定拆遷人或土地使用權人，分二種不同類型實施：政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。（1）市“三舊”改造辦實施“三舊”改造過程中，負責組織市國土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市城市綜合管理局、市住房和城鄉(xiāng)建設局和市財政局編制拆遷補償初步方案。（2）招標文件主要包括：拆遷補償方案，土地使用權出讓金繳交標準，權屬調查情況、整體用地報批方案中需要拆遷單位協(xié)助的相關事項，低于最低補償標準必須承擔的違約責任，未能在一定期限內與被拆遷戶達成協(xié)議可能被取消拆遷資格等相關責任約定等等。（3）競投底價由市“三舊”改造辦組織市國土資源局、市城市綜合管理局和市住房和城鄉(xiāng)建設局以委托評估的方式綜合確定評估價，市財政局匯總核算評估總價，由市招拍掛領導小組審定競投底價。（4）相關的競投規(guī)則由市“三舊”改造辦組織市國土資源局、市城市綜合管理局、市住房和城鄉(xiāng)建設局和市財政局共同制定，并由市招拍掛領導小組審定。（5）招標工作由市“三舊”改造辦委托市土地交易中心實施。（6）由于競投時已編制拆遷補償方案，拆遷階段無須重新編制，經市政府同意后，并向社會公示競投時已編制的拆遷補償方案。拆遷單位承擔拆遷具體工作及拆遷補償費。如果拆遷單位與被拆遷戶協(xié)商的實際拆遷補償費數額高于競投時的補償標準，由拆遷單位自行墊付解決；確實無力支付或未能在一定期限內與所有拆遷戶達成協(xié)議的，由拆遷委托方根據拆遷招標文件及合同，解除拆遷委托合同，重新進行招標。原拆遷單位限期內退場，并完成相關場地和文件移交工作。（7）拆遷單位根據經批準的拆遷補償方案與被拆遷人協(xié)商房屋拆遷、收回國有建設用地使用權、征收集體土地等相關補償事宜，簽訂拆遷補償協(xié)議，承擔拆遷補償。（8）達成拆遷補償協(xié)議后，拆遷單位備齊拆遷補償資料，送市國土資源局、市城市綜合管理局匯總后報市財政局備案，并依法辦理收地、征地手續(xù)，將集體土地征為國有。報拆遷主管部門辦理拆遷許可證后，正式開展拆遷工作（具體操作程序按城市房屋拆遷有關規(guī)定執(zhí)行）。（9）拆遷和土地平整工作完成后，拆遷資格競得人與國土部門簽訂土地使用權出讓合同，依法辦理立項、用地規(guī)劃、報建等相關手續(xù)后動工建設。由政府負責拆遷并將擬改造土地的使用權通過招標等公開方式確定土地使用權人（1）市“三舊”改造辦實施“三舊”改造過程中，負責組織市國土資源局、市城市綜合管理局、市住房和城鄉(xiāng)建設局和市財政局編制拆遷補償初步方案。（2）市“三舊”改造辦組織區(qū)政府與拆遷地塊上的原權屬人簽訂《拆遷補償協(xié)議》，協(xié)議內容應包括：補償方式、補償標準、補償期限、違約責任，同時明確在簽訂協(xié)議時，由原權屬人交回土地使用權證和房地產權證等約定。（3）市國土資源局根據拆遷成本編制土地使用權出讓方案，報市“三舊”改造辦審核，報市政府常務會議（與會人員包括市“三舊”改造工作領導小組成員）審批。（4）受讓人先支付一定比例地價款，劃入市財政局賬戶后，市財政局將該地價款劃入地塊所在區(qū)特定帳戶，作為拆遷專項資金，并由區(qū)政府負責組織實施拆遷。（5）完成拆遷補償工作后，市國土資源局將土地使用權交付受讓人。受讓人應在市國土資源局交付土地后，支付余下地價款。改造項目未竣工驗收前不得轉讓（包括股東變更），若工程竣工驗收后確需轉讓的（包括股東變更），按規(guī)定必須進入市交易中心公開交易。（三）第三類：集體自行改造。集體經濟組織自行改造是指集體經濟組織對其舊村莊自行進行的改造，分為：利用其所有的集體建設用地自行改造，申請將其所有的集體建設用地改變?yōu)閲泻笞孕懈脑旎蚺c相關單位合作開發(fā)建設的改造三種類型。按照如下步驟分步實施：第一步、第二步相關工作程序均與第一類對應程序相同。第三步，不同的具體項目改造方案按以下不同程序報批：集體經濟組織利用其所有的集體建設用地自行改造，其改造方案經所在區(qū)政府同意后，由市“三舊”改造辦審核公示后，報市“三舊”改造工作領導小組審核。集體經濟組織申請將其所有的集體建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地后自行改造或集體經濟組織申請將集體所有的集體建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地后與相關單位合作開發(fā)建設的改造，其改造方案經所在區(qū)政府同意后，由市“三舊”改造辦審查公示后，報市政府常務會議（與會人員包括市“三舊”改造工作領導小組成員）審定，由市政府匯總上報省人民政府，同時抄送省國土資源廳。第四步，具體項目改造方案和集體建設用地改變?yōu)閲薪ㄔO用地的申請經省人民政府批準后，由市“三舊”改造辦組織相關政府部門落實改造方案，按辦事流程中第五步完善相關手續(xù)辦理（見“三舊”改造辦事流程）。（1）集體經濟組織利用其所有的集體建設用地自行改造的，土地用途可改造為除商品住宅和加油站以外的其他用途；（2）經省批準轉為國有建設用地的，可以協(xié)議出讓方式提供給集體經濟組織或其與相關單位合作使用。符合土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內，以及符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃建成區(qū)的用地，可用于不包括商品住宅和加油站用途的其它建設項目，并按相關標準核算繳納土地出讓金。改造項目工程未竣工驗收前不得轉讓（包括股東變更），若工程竣工驗收后確需轉讓的（包括股東變更），按規(guī)定必須進入市交易中心公開交易；（3）村集體自行出資開發(fā)其名下的集體建設用地和國有建設用地，或其名下的集體建設用地和國有建設用地過戶到該集體全資擁有的項目公司名下時，在村民（代表）大會表決同意的前提下，經市“三舊”改造工作領導小組批準后，可免公開交易。（四）第四類：原土地使用權人或市場主體自行改造。原土地使用權人或市場主體自行改造分為：有償出讓的國有建設用地使用權人申請自行改造、劃撥土地使用權人申請自行改造、原土地使用權人或市場主體收購相鄰多宗地塊集中改造三種類型（見“三舊”改造辦事流程）。劃撥土地使用權人自行改造流程同于有償出讓的國有建設用地使用權人自行改造流程，可采取協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)的形式供地，涉及土地出讓金的補交按照《關于明確韶關市市區(qū)“三舊”改造中出讓金標準》執(zhí)行。原土地使用權人或市場主體收購相鄰多宗地塊集中改造流程，可采取協(xié)議方式形式供地，涉及土地出讓金的補交按照《關于明確韶關市市區(qū)“三舊”改造中出讓金標準》執(zhí)行。二、單宗項目改造單宗項目改造是指以宗地為單位，土地使用權人申請對已建的項目進行功能改變或拆建改造等的城市建設活動。對于用地手續(xù)不完善但基本符合相關規(guī)劃的已建房屋，兼顧產業(yè)結構調整和城市有序發(fā)展的要求，可先按相關規(guī)定辦理相關手續(xù)后，再參照本章辦理。單宗項目改造分為兩種類型：已批建設用地改為經營性用途、單宗項目拆建改造。（一）第一類：已批建設用地改為經營性用途。第一步，申請人持所需資料經所在區(qū)政府同意后，向市“三舊”改造辦提出申請，市“三舊”改造辦召開市“三舊”改造工作領導小組審定。第二步，市“三舊”改造辦以通知的方式同時向市規(guī)劃、國土、建設等職能部門征求意見。第三步，市“三舊”改造辦將各職能部門的意見進行綜合后，對符合要求的項目出具同意申請的意見，將意見轉送申請人。第四步，申請人持市“三舊”改造辦的審核意見，依法接受市國土資源局、市城市綜合管理局處理后，分別前往市城鄉(xiāng)規(guī)劃局辦理《建設用地規(guī)劃條件及附圖》，市住房和城鄉(xiāng)建設局出具《工程質量監(jiān)督情況說明》，公安消防等部門出具相關文件。所需資料，由申請人征詢相關部門后提供。第五步，申請人持所需資料向市國土資源局提出申請，其中：無須入市交易的，憑規(guī)劃、建設、消防等部門出具的意見，向市國土資源局申請改變土地用途，報市政府審批，補交土地出讓金，土地出讓金的補交按照《關于明確韶關市市區(qū)“三舊”改造中出讓金標準》經公示后補繳土地出讓金；按規(guī)定必須入市交易的，憑規(guī)劃、建設、消防等部門出具的意見，進入市土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金。（二）第二類：單宗建筑拆建改造第一步，申請人向市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請辦理《建設用地規(guī)劃條件及附圖》，內容包括提高容積率，變更建筑密度、建筑高度等規(guī)劃要素。所需資料，由申請人征詢相關部門后提供。第二步，申請人憑《建設用地規(guī)劃條件及附圖》向市國土資源局申請重新核發(fā)土地使用證。其中：以行政劃撥方式取得的國有建設用地重新核發(fā)劃撥決定書；以出讓方式取得的國有建設用地，變更或重新簽訂出讓合同；由本集體經濟組織自用的集體建設用地，報市國土資源局備案；非本集體經濟組織依法使用的，土地使用者應與集體經濟組織協(xié)商一致，變更或重新簽訂流轉出讓合同