【導讀】第一條貫徹落實省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》要求，按照省國土資源廳關于“三舊”改造工作的實施意見，以建設科學發(fā)展惠民之州為總體目標，根據“粵府辦[2020]122號”文件，本規(guī)劃期限為2020-2020年，其中近期為2020-2020. 為有序推進“三舊”改造，維持土地市場供應的穩(wěn)定性，并持續(xù)性。地引導控制城市環(huán)境改善和土地集約使用，本規(guī)劃遠期展望到2020年。為充分有序的利用當前舊改的優(yōu)惠政策，在明確市場化改造主。統(tǒng)籌部署，明確“三舊”改造各類對象的改造規(guī)模，做好近期。與遠期、重點地區(qū)和一般地區(qū)相結合，控制好舊工業(yè)區(qū)進行房地產開發(fā)的年度投放量，協(xié)調與城中村改造的關系，使“三舊”改造規(guī)劃有條不紊地進行。向，實現并切實提高“三舊”改造的空間實效。規(guī)劃惠州中心城區(qū)確立“七片四線”的“三舊”。這4條改造軸線中，其中3條惠州中心城區(qū)最重要的對外拓展軸線，道，重點加強東江沿線的“三舊”改造是塑造惠州城市特色、維育生態(tài)環(huán)境的重要舉措。

　　

【正文】 體現環(huán)境優(yōu)美，配套方便的生態(tài)居住新城。 梅湖組團 承接下角，對接江北行政中心的城市休閑商務區(qū)，表現“山、城、江”相互交融的重要地區(qū)。舊改項目應體現現代城市建設與自然的融合，展示現代園林景觀與濱水都市風貌。 仲愷組團 強調山 水 城的交融與互動，通過生態(tài)空間與產業(yè)新城的公共服務中心和產業(yè)空間的組合關系，塑造門戶型城區(qū)形象。通過舊改應有助于建立和諧發(fā)展的居住生活環(huán)境和創(chuàng)業(yè)平臺，改善城市景觀及視覺環(huán)境，創(chuàng)造具有獨特風格與人 文色彩的現代化生態(tài)產業(yè)新城區(qū)。 尖峰山組團 延貫紅花嶂－白云嶂城市生態(tài)廊道的節(jié)點，為服務兩側建成區(qū)的有限開放地區(qū)；集文化教育、科技交流、研發(fā)創(chuàng)意等功能于一體的低密度、生態(tài)化的綜合城區(qū)，應注意生態(tài)環(huán)境的保護和維育，應通過舊改清除污染，改善地區(qū)環(huán)境，提高地區(qū)的合理使用。 水口組團 惠州居住組團之一，展現區(qū)域商業(yè)服務中心景觀和濱水居住特色風貌。 馬安組團 是惠州市專業(yè)市場之一，具有區(qū)域甚至全國影響。舊改應體現高效有序、具有區(qū)域影響的現代物流區(qū)風貌。 東江科技新城 集制 造、研發(fā)、總部經濟、生產服務、休閑旅游和生活服務于一體的生態(tài)科技新城，建設體現生態(tài)、科技特色。 汝湖組團 濱江居住、科技研發(fā)和總部經濟。結合東江和地區(qū)山地環(huán)境，營造“江－城－田－山”的地區(qū)特色風貌。 惠州 市惠城 — 仲愷區(qū)域“三舊”改造專項規(guī)劃 12 惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 惠州市規(guī)劃設計 研究 院 橫瀝蘆洲組團 以濱江休閑、農業(yè)觀光、山地旅游為特色的，郊野城鎮(zhèn)風貌 潼湖組團 濱江休閑居住。工業(yè)生產與農業(yè)種植和諧相融的城鎮(zhèn)風貌 第七章 改造用地強度控制 第二十八條 改造強度控制原則 1. 分類引導原則 舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊的區(qū)位與現狀建設強度存在差異，未來用地功能更新二次使用收入也有所 不同，制約改造用地的開發(fā)強度設定。三大類舊改用地中，又各有差異，影響用地的改造方向與改造成本之分。規(guī)劃需要針對各類舊改用地的差異，結合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求予以分類制定改造強度。 2. 區(qū)位優(yōu)先原則 “三舊”用地建設強度指標應根據“三舊”用地所處區(qū)位條件，綜合考慮區(qū)域基礎設施的承載能力 、 城市服務功能 的 聚集 程度進行確定，以引導形成 公共中心及周邊用地 高強度開發(fā)、外圍遞減 的合理形態(tài)。 3. 景觀美化原則 “三舊”用地建設強度指標應保護建設用地的自然環(huán)境 ,有利于形成層次分明、疏密有致的城市形態(tài)。 4. 規(guī)劃銜接原則 “三 舊”用地建設強度指標應尊重所在區(qū)域已編控制性詳細規(guī)劃 的要求 ，如對 已編 規(guī)劃指標有調整的應通過法定程序進行申報。 第二十九條 改造強度分類控制 針對三類用地的特點進行分析， 制定強度指引， 以形成經濟可行與規(guī)劃合理的控制指標。 1. 舊城鎮(zhèn)改造強度分類控制指引 應在現狀及周邊地區(qū)容量情況的基礎上結合《 惠州市城市規(guī)劃標準與準則 》的容量級別來確定具體指標。改造項目建筑容積率以現狀容積率指標為基礎，在不損害公共利益前提下，宜使開發(fā)建設獲取合適的經濟效益。 依據 《 惠州市城市規(guī)劃標準與準則 》 參考相關城市標準， 對居住建筑 及商住區(qū)建筑、 工業(yè)建筑等的容積率相關規(guī)定如下：舊城 鎮(zhèn) 居住用地容積率控制上限指標最高為 ，建筑密度控制上限指標在 20%35%之間 ； 舊城 鎮(zhèn) 商業(yè)用地容積率控制上限指標最高為 5，建筑密度控制上限指標在 40%50%之間 ； 工業(yè)用地容積率控制指標 不低于 ，建筑密度控制上限指標在 30%50%之間。 城市中心區(qū)域的 商業(yè)區(qū)和商住區(qū)的單位建筑的容積率可適當提高， 各地區(qū)強度指引見下表， 具體指標按有關舊城區(qū)改造規(guī)劃執(zhí)行 。 類別 強度控制原則 CBD 核心區(qū) 整體協(xié)調，高強開發(fā)原則。 CBD 是城市功能集中高效的集中體現區(qū)域，在 統(tǒng)一規(guī)劃整體協(xié)調的前提下，鼓勵高強度開發(fā)以實現經濟利益與土地使用效益的最大化。強度控制在 3～ 5，局部標志節(jié)點可以突破 5。 歷史風貌區(qū) 嚴格控制原則。歷史風貌區(qū)是城市的歷史，是城市的寶貴財富，必須嚴格保護。需嚴格按照原有規(guī)模進行控制與保護，嚴禁突破原有強度對歷史風貌造成破壞。 綜合舊城區(qū) 風貌協(xié)調原則。舊城與兩江西湖為臨，是歷史風貌區(qū)的外圍地帶。建設強度應小心控制，整體強度應以中等強度為主，以便與歷史風貌區(qū)和自然風貌和諧統(tǒng)一。在不違反相關保護控制要求，不影響風貌協(xié)調的基礎上，可允許部分地區(qū)進 行高強度開發(fā)，以作為舊城區(qū)改造的經濟平衡。 交通樞紐區(qū) 充分利用原則。交通樞紐地區(qū)是人流物流高度匯集區(qū)域，具有極高的經濟價值?；疖囌?、汽車站和輕軌站點等樞紐地區(qū)，適合做高強度開發(fā)。建設可采用混合開發(fā)模式，商業(yè)、辦公、居住、娛樂綜合開發(fā)，實現區(qū)域價值的充分利用。強度控制在 2～3。 交通沿線區(qū) 強弱有序，突顯差異原則。交通沿線地區(qū)是交通直接帶動開發(fā)地區(qū)，在相似的交通優(yōu)勢條件下應避免開發(fā)的均衡性。應充分結合開發(fā)所在區(qū)域的定位和功能，做到強弱有序，差異建設。在功能組團的中心區(qū)域應高強開發(fā)，在邊緣 過渡地帶應保持一定的控制，并注意生態(tài)廊道的預留。具體強度根據沿線地區(qū)分區(qū)強度指引確定。 建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū) 集中控制原則。鎮(zhèn)區(qū)要形成鎮(zhèn)的服務中心要有一定的規(guī)模，所以鎮(zhèn)區(qū)建設宜集中不宜分散。在建設上強度應注意控制，不能片面學大城市大馬路、高強度，在整體強度上應保持中等規(guī)模，體現小城鎮(zhèn)風貌，并注意形成自身特色。強度控制在 ～ 2。 其他零散區(qū) 中心突出，周邊協(xié)調。零散地區(qū)有其功能的相對獨立性，在中心地區(qū)可適當提高強度以形成并強化自身中心，在周邊與其他功能區(qū)銜接區(qū)域，應注意與其他區(qū)域強度的協(xié)調。 2. 舊廠房 改造強度分類控制指引 舊廠房改造后仍做工業(yè)用途的項目，廠房應向多層、高層方向發(fā)展，盡量減少低層廠房，根據《 惠州市城市規(guī)劃標準與準則 》，多層廠房容積率一般不高 低于 。舊廠房改造后作為居住或商業(yè)用途的項目，則應依據《 惠州市城市規(guī)劃標準與準則 》進行確定。對符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款，鼓勵工業(yè)自行改造提高開發(fā)強度。 類別 強度控制原則 中心外圍區(qū) 舊廠房改造后作為居住或商業(yè)用途的項目，強度應依據相關控規(guī)和標準制定。 景觀軸線區(qū) 位 于景觀軸線區(qū)域的舊改項目，建設強度需能滿足景觀風貌指引的要求，具體強度按照分區(qū)強度指引控制。 惠州 市惠城 — 仲愷區(qū)域“三舊”改造專項規(guī)劃 13 惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 惠州市規(guī)劃設計 研究 院 園區(qū)集中區(qū) 廠房應向多層、高層方向發(fā)展，盡量減少低層廠房，多層廠房容積率一般不低于 ，不做上限控制。 外城零散區(qū) 改造建設強度應按規(guī)劃控制強度實行，在城郊農田林網地區(qū)應控制開發(fā)強度。 3. 舊村莊改造強度分類控制指引 如果屬于城中村改造且還為居住用地的，參考“拆一補一”的補償方式，在平衡經濟利益的原則下 ,綜合考慮土地成本和拆遷成本。根據區(qū)位 情況 ， 城中村 改造后的容積率可為原有村居容積率的 2～ 倍 ，城邊村控制在 1～ 倍，城外村按村莊建設指引要求控制， 如果改造后為商業(yè)用地的則應依據《 惠州市城市規(guī)劃標準與準則 》進行確定。 類別 強度控制原則 城中村 改造后仍為城市居住用地的，應參考“拆一補一”的補償方式，在平衡改造投入產出的原則下 ,綜合考慮土地成本和拆遷成本進行綜合確定，根據區(qū)位條件，改造后的容積率可為原有村居容積率的 2～ 倍。 城邊村 改造后應依據相關規(guī)劃確定的強度執(zhí)行，改造后的容積率可為原有村居容積率的1～ 倍。 城外村 村莊改造按村莊建設相關強 度標準進行控制，容積率控制在 ；如改造為商業(yè)或其他用地按《惠州市城市規(guī)劃標準與準則》標準控制。 第三十條 分區(qū)強度控制指引 在《惠州市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》中，規(guī)劃依據《惠州市城市規(guī)劃標準與準則》和城市建設現狀，結合對未來城市發(fā)展的判斷，提出了城市土地使用強度的五級標準。規(guī)劃以總體規(guī)劃分級為基礎，總結城市強度分布的特征，結合現實新的發(fā)展情況和已編規(guī)劃，對總體規(guī)劃強度分區(qū)進行修訂，并制訂分區(qū)強度指引。 對影響城市開發(fā)建設強度的主要因素包括區(qū)位條件、經濟狀況、設施配套、交通運輸、生態(tài)環(huán) 境和城市形態(tài)塑造等進行綜合分析，對規(guī)劃區(qū)域建設強度進行分區(qū)歸類，確定不同城市區(qū)域“三舊”改造地塊的不同開發(fā)強度，作為“三舊”用地確定改造地塊開發(fā)強度的指引。本次“三舊”改造地塊分為高強度區(qū)、中高強度區(qū)、中等強度區(qū)、中低強度區(qū)和低強度區(qū)等五種 。 低強度區(qū) 分布地區(qū) 生態(tài)敏感地區(qū)，東江、西枝江沿線地區(qū)和紅花嶂生態(tài)敏感區(qū)周邊地 區(qū) 土地用途 公共設施、高端住宅、休閑配套 控制強度 容積率小于 ，以低層建筑為主，建筑高度一般不超過 3 層，建筑密度不大于 43%。 控制要求 嚴格控制，在嚴格論證不影響生態(tài)安全的情況下可適當提高，提高容積率不得高于 ，層數不高于 6 層。 中低強度區(qū) 分布地區(qū) 城市外圍地區(qū)，包括小金口、火車西站、水口、陳江等地區(qū)和潼湖、潼僑、馬安等周邊各鎮(zhèn)外圍地區(qū)，以及城市中心需要控制的區(qū)域包括西湖周邊地區(qū)、橋東老城區(qū)和金山湖地區(qū)。 土地用途 低層住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、一般商業(yè)服務區(qū) 控制強度 容積率大于 且小于 ，以多層建筑為主，屬于高層限制發(fā)展地區(qū)，建筑高度一般不超過 6 層，建筑密度不大于 32%。 控制要求 西湖周邊地區(qū)和橋東舊區(qū)應嚴格按歷史文化名城和風景名勝區(qū)的相關規(guī)定要求控制 中等強度區(qū) 分布地區(qū) 惠城中心區(qū)邊緣地區(qū)，包括江北東區(qū)、下角、梅湖、陳江、仍圖，以及汝湖、馬安、潼僑、潼湖等各鎮(zhèn)區(qū)外圍。 土地用途 商業(yè)、居住 控制強度 容積率大于 且小于 2，以多層建筑和中高層為主，建筑高度一般不超過 18 層，建筑密度不大于 30%。 控制要求 依據相關規(guī)劃和《惠州市城市標準與準則》要求控制，公交樞紐、輕軌站點等交通節(jié)點地區(qū)可適當提 高，按中高強度控制。 中高強度區(qū) 分布地區(qū) 城市各個功能組團的中心區(qū)外圍，包括南部新城外圍、麥地－河南岸、東平中心區(qū)、江北行政中心外圍地區(qū)、火車站周邊地區(qū)、水口西區(qū)、仍圖新城和陳江 仲愷中心區(qū)外圍。 土地用途 商業(yè)金融、商貿物流和居住等 控制強度 容積率大于 2 且小于 3，屬于高層引導發(fā)展地區(qū)，以高層建筑和中高層為主，建筑高度一般不超過 30 層，建筑密度不大于 22%。 控制要求 依據相關規(guī)劃和《惠州市城市標準與準則》要求控制 高強度區(qū) 分布地區(qū) 城市功能的主要核心地區(qū)，包括南二環(huán)地區(qū)、江北行政中心周邊地區(qū)、火車北站核心地區(qū)、南部新城核心區(qū)、陳江核心區(qū)域、水口西區(qū)核心區(qū)。 土地用途 商業(yè)金融、行政辦公、商住等 控制強度 容積率大于 3 且小于 5，屬于高層引導發(fā)展地區(qū)，以高層建筑為主，建筑高度可以局部超過 30 層，建筑密度不大于 22%。 控制要求 對于重要節(jié)點地區(qū)如城市中心區(qū)的標志性地段，容積率控制可以突 破 5 的限制。 第八章 改造時序與實施措施 第三十一條 改造時序 惠州 市惠城 — 仲愷區(qū)域“三舊”改造專項規(guī)劃 14 惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 惠州市規(guī)劃設計 研究 院 本次規(guī)劃期限為 2020 年－ 2020 年。近期為 2020－ 2020 年，中期為 2020 年 － 2020 年 。規(guī)劃遠景期 為 2020 年 － 2020 年。 第三十二條 分期目標 1. 近期改造目標（ 2020— 2020） 近期“三舊”改造的主要目標是：建設“三舊”改造示范性項目，加強“三舊”改造的社會影響力；加速退二進三近城，調整優(yōu)化用地結構，推動服務業(yè)加速發(fā)展； 建設關鍵區(qū)位的典型改造 項目，優(yōu)化重點城市節(jié)點景觀與舊區(qū)人居環(huán)境。完成舊改用地總規(guī)模 公頃。 按照上述近期“三舊”改造的重點地區(qū)包括：橋東舊城區(qū)、古塘坳、仲愷大道沿線、南部新城、水口西區(qū)、惠博大道沿線、江南下角 、江北南區(qū)南片、金山湖地區(qū)、潼湖三和地區(qū)、瀝林鎮(zhèn)區(qū)等。 2. 中期改造目標（ 2020— 2020） 中期“三舊”改造的主要目標是：穩(wěn)步推動“三舊”改造順利進行，打造土地集約使用典范城市；初步實現城區(qū)產業(yè)轉型，城市綜合服務能力有較大改善；改善舊城區(qū)環(huán)境與加強歷史文化街區(qū)保護，形成特色鮮明的宜居城區(qū)。完成舊改用地總規(guī)模 公頃。 按照上述目標，中期“三舊”改造的重點地區(qū)包括：橋東東平、河南岸、江南梅湖地區(qū)、火車西站、江北南區(qū)北片、惠民大道沿線、惠州大道沿線、陳江仲愷地區(qū)、瀝林鎮(zhèn)區(qū)外圍、潼湖鎮(zhèn)區(qū)等。 3. 遠景改造目標（ 2020— 2020） 遠期“三舊”改造的主要目標是：全面實現城市更新計劃，促進城市內涵式科學發(fā)展；構建