【正文】 城區(qū)綜合服務能力；改造西部仲愷大道沿線舊廠、舊村，建設集約型、現代化、集群式工業(yè)園區(qū)。 、遷轉舊廠，形成土地高度集約使用、空間格局緊湊、商務配套先進現代的現代中心城市 CBD。 、遷轉工業(yè)、增配設施、改造城中村，形成配套完善、環(huán)境舒適、帶有 濃郁東江傳統(tǒng)風貌的歷史街區(qū)和高尚城市社區(qū)。 外城零散區(qū) 拆遷并轉，推動零散工業(yè)企業(yè)遷轉入園，實現土地集約利用、產業(yè)集聚提升。 交通樞紐區(qū) 更新用地功能，提高土地利用水平，實現舊改地塊的土地增值使用。這 4 條改造軸線中，其中 3 條惠州中心城區(qū)最重要的對外拓展軸線，也是聯(lián)系重要區(qū)域性中心城區(qū)的進出門戶，對于引導城市有序拓展、組織城市功能遞進更新、展示惠州城市形象具有重要的意義；東江兩岸沿線則是惠州市中心城區(qū)最重要的生態(tài)景觀廊道，重點加強東江沿線的“三舊”改造是塑造惠州城市特色、維育生態(tài)環(huán)境的重要舉措。 3. 細分差異，分類改造。 惠州 市惠城 — 仲愷區(qū)域“三舊”改造專項規(guī)劃 2 惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 惠州市規(guī)劃設計 研究 院 第一章 總 則 第一條 貫徹落實省政府 《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》要求，按照 省國土資源廳關于“三舊”改造工作的實施意見， 以建設科學發(fā)展惠民之州為總體目標，編制本規(guī)劃，以積極有效地推動惠城－ 仲愷區(qū)域“三舊”用地的科學改造， 實現城市 功能更新 、土地集約高使用 、人居環(huán)境優(yōu)化 。 為充分有序的利用當前舊改的優(yōu)惠政策，在明確市場化改造主體的同時，尤其需要強調政府主導的中心地位，包括：整體統(tǒng)籌規(guī)劃，以政府戰(zhàn)略引導改造意愿 ； 強化組織領導，以政府參與維護主體利益 ； 市場主體運作，以政府投入作為有益補充。規(guī)劃惠州中心城區(qū)確立“七片四線”的“三舊”改造重點，其中： “七片”為七個重點改造片區(qū)，包括：江北南區(qū)東片、江東水口西片、橋東東平片區(qū)、河南岸片區(qū)、火車西站片區(qū)、下角舊城片區(qū)以及陳江中心片區(qū)等。 類別 改造目標 CBD 核心區(qū) 完善和提高現代化居住和公共設施配置水平，實現中心區(qū)土地高度集約使用，塑造現代化中心城區(qū)形態(tài)。 類別 改造目標 中心外圍區(qū) 適應城市拓展要求，組織功能更新，滿足城市功能擴張和土地集約使用需要。 城外村 整治村容村 貌，完善設施配套，建設與城市功能擴張相適應的，功能配套、祥和安康的社會主義“示范村居”。 江南片區(qū) 公頃，其中 2020 年改造用地規(guī)模 公頃， 2020 年改造用地規(guī)模 公頃。 小金口片區(qū) 公頃，其中 2020 年改造用地規(guī)模 公頃， 2020 年改造用地規(guī)模 公頃。 汝湖片區(qū) 公頃，其中 2020 年改造用地規(guī)模 公頃， 2020 年改造用地規(guī)模 公頃。 橫瀝片區(qū) 公頃，其中 2020 年改造用地規(guī)模 公頃， 2020 年改造用地規(guī)模 公頃。全部舊改用地中，僅有 公頃用于工業(yè)及倉儲用地，且多分布于城市中心區(qū)外圍，體現了集中園區(qū)建設、滿 足內城“退二進三”的發(fā)展要求。這些功能更新要求是中心城區(qū)生活、生產服務功能生長升級的需要。 2. 拆除更新：對處于城市功能快速更新地區(qū)或城市中心區(qū)外圍拓展方向的“三舊”項目，因其現有功能與城市發(fā)展要求不相吻合或者現行粗放土地利用方式無法 滿足城市土地集約利用要求，要求進行拆除，重新按照現代城市運營方式安排建設新的城市功能。城邊村：規(guī)劃用地向 公共服務、綠地、 道路廣場、 市政公用設施用地方向兼容 的予以允許；規(guī)劃用地向工業(yè)用地兼容的需經城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意；鼓勵四類居住用地向二類居住用地兼容，二類居住用地向四類居住用地兼容的需經城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意。（ 2）依據主要干道、自然要素、行政界線將三個片區(qū)分別進行組團細分，并用阿拉伯數字按順時針方向對各細分組團進行編碼。 改造單元用阿拉伯數字按照從上到 下 、從左到右的順序對改造單元進行編碼?！?捆綁 開發(fā)” 是實行整體開發(fā)的重要保障，也是提升公共服務水平，改善市政公共設施體系和公 共空間環(huán)境的最佳機會?，F狀交通不成系統(tǒng)，道路不完善地區(qū)，應通過改造增加支路，建立地區(qū)交通網絡，形成區(qū)域交通的微循環(huán)。 3 惠州大道改造 隨著惠州 市區(qū)城市建成區(qū)的不斷擴張，水口馬安片區(qū)已經與惠城區(qū)中心區(qū)在道路等市政配套設施融為一體，必須盡快對廣汕公路水口馬安段進行高標準高等級的改造整治。 13 擴建橋東新民街 為配套橋東合江的建成通車，配合橋東片區(qū)的舊城改造，提高橋東沿 江路的系統(tǒng)性和整體性，近期需擴建橋東新民路。 改造交通節(jié)點 22 演達一路 螺子湖一路交叉口改造 通過組織單向交通、路口渠化、信號優(yōu)化等措施提高交叉口通行能力。沿線舊改項目傾向于簡潔、明快和韻律感，體現現代城市風貌。 注重濱水公共空間的塑造，沿江天際線的統(tǒng)一和與對岸景觀協(xié)調。 水口中心區(qū) 在水口形成片區(qū)級 商業(yè)服務中心，為惠城組團三個片區(qū)級商業(yè)服務中心之一。 仍圖新城 濱水新城，總部辦公區(qū)。舊改應通過對倉儲物流用地、工業(yè)園區(qū)的開發(fā)和現代化倉庫、工業(yè)建筑的設計，塑造現代化、具有特色的工業(yè)園區(qū)。舊改應以旅游服務業(yè)為核心，積極發(fā)展配套完善、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、與產業(yè)發(fā)展相適應的旅游度假項目 和房地產項目。 馬安組團 是惠州市專業(yè)市場之一，具有區(qū)域甚至全國影響。規(guī)劃需要針對各類舊改用地的差異，結合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求予以分類制定改造強度。 城市中心區(qū)域的 商業(yè)區(qū)和商住區(qū)的單位建筑的容積率可適當提高， 各地區(qū)強度指引見下表， 具體指標按有關舊城區(qū)改造規(guī)劃執(zhí)行 。舊城與兩江西湖為臨，是歷史風貌區(qū)的外圍地帶。 交通沿線區(qū) 強弱有序，突顯差異原則。強度控制在 ～ 2。 惠州 市惠城 — 仲愷區(qū)域“三舊”改造專項規(guī)劃 13 惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 惠州市規(guī)劃設計 研究 院 園區(qū)集中區(qū) 廠房應向多層、高層方向發(fā)展，盡量減少低層廠房，多層廠房容積率一般不低于 ，不做上限控制。規(guī)劃以總體規(guī)劃分級為基礎，總結城市強度分布的特征，結合現實新的發(fā)展情況和已編規(guī)劃，對總體規(guī)劃強度分區(qū)進行修訂，并制訂分區(qū)強度指引。 土地用途 商業(yè)、居住 控制強度 容積率大于 且小于 2，以多層建筑和中高層為主，建筑高度一般不超過 18 層，建筑密度不大于 30%。近期為 2020－ 2020 年，中期為 2020 年 － 2020 年 。 3. 遠景改造目標（ 2020— 2020） 遠期“三舊”改造的主要目標是：全面實現城市更新計劃，促進城市內涵式科學發(fā)展；構建。 第三十二條 分期目標 1. 近期改造目標（ 2020— 2020） 近期“三舊”改造的主要目標是：建設“三舊”改造示范性項目，加強“三舊”改造的社會影響力；加速退二進三近城，調整優(yōu)化用地結構，推動服務業(yè)加速發(fā)展； 建設關鍵區(qū)位的典型改造 項目，優(yōu)化重點城市節(jié)點景觀與舊區(qū)人居環(huán)境。 中高強度區(qū) 分布地區(qū) 城市各個功能組團的中心區(qū)外圍，包括南部新城外圍、麥地－河南岸、東平中心區(qū)、江北行政中心外圍地區(qū)、火車站周邊地區(qū)、水口西區(qū)、仍圖新城和陳江 仲愷中心區(qū)外圍。本次“三舊”改造地塊分為高強度區(qū)、中高強度區(qū)、中等強度區(qū)、中低強度區(qū)和低強度區(qū)等五種 。 3. 舊村莊改造強度分類控制指引 如果屬于城中村改造且還為居住用地的，參考“拆一補一”的補償方式，在平衡經濟利益的原則下 ,綜合考慮土地成本和拆遷成本。零散地區(qū)有其功能的相對獨立性，在中心地區(qū)可適當提高強度以形成并強化自身中心，在周邊與其他功能區(qū)銜接區(qū)域，應注意與其他區(qū)域強度的協(xié)調。應充分結合開發(fā)所在區(qū)域的定位和功能，做到強弱有序，差異建設。在不違反相關保護控制要求，不影響風貌協(xié)調的基礎上，可允許部分地區(qū)進 行高強度開發(fā)，以作為舊城區(qū)改造的經濟平衡。 CBD 是城市功能集中高效的集中體現區(qū)域，在 統(tǒng)一規(guī)劃整體協(xié)調的前提下，鼓勵高強度開發(fā)以實現經濟利益與土地使用效益的最大化。 3. 景觀美化原則 “三舊”用地建設強度指標應保護建設用地的自然環(huán)境 ,有利于形成層次分明、疏密有致的城市形態(tài)。 東江科技新城 集制 造、研發(fā)、總部經濟、生產服務、休閑旅游和生活服務于一體的生態(tài)科技新城，建設體現生態(tài)、科技特色。 梅湖組團 承接下角，對接江北行政中心的城市休閑商務區(qū)，表現“山、城、江”相互交融的重要地區(qū)。體現現代城市的綜合高效、生態(tài)休閑特色。 第二十七條 景觀風貌分區(qū) 規(guī)劃劃分十四個主要城市風貌組團 風貌組團 設計指引 中心城區(qū) 惠州中心區(qū)域，城市的商業(yè)、服務業(yè)中心，傳統(tǒng)風貌與現代景觀的交匯處。 梅湖 以商務辦公為主，集商業(yè)購物、文化體育、商務酒店余一體的休閑商務區(qū)。 節(jié)點 設計指引 火車站 火車站及其周邊地區(qū)，注意交通的疏導與銜接，著重建設交易市場的商貿物流設施，體現開倘現代，繁忙有序的都市商貿形象。道路兩側綠化帶應予以保證，并作為重要景觀要素加以考慮。本規(guī)劃的公交樞紐站與公交首末站以《 惠州市區(qū) 綜合交通規(guī)劃（ 20202020）》為依據布置。 加密新城路網 16 江南下角沿江路 配合東江大堤改造建設沿江路，建立江南西向連接第二通道。 5 S120 潼僑潼湖段改造 改造潼僑、潼湖段 s120 道路，改善西向交通 6 S120 水口橫瀝段改造 改造水口、橫瀝段 s120 道路，改善東向交通 7 惠民大道汝湖東向通道 新建延伸惠民大道汝湖東段，拉動江北汝湖地區(qū)的發(fā)展 疏理舊區(qū)路網 8 橋西水門路至環(huán)城東路連接道路 整治該道路將改善橋西水門街一帶交通擁堵狀況，以及拉通了橋西沿江路與惠沙堤沿江路，同時也是橋西老城區(qū)的改造建設是重要部分。對于交通復雜地段，改造需結合道路改造進行 ，留出道路拓展，交通導向和立交設立的空間。根據權屬單位與已有規(guī)劃的各類矛盾，規(guī)劃要求： 1. 設施建設需占用小部分權屬單位用地，而不影響權屬單位用地功能無法正常發(fā)揮，建議由權屬單位提供設施建設用地，以獎勵容積率的方式對權屬單位增加部分容積率。規(guī)劃范圍內共化 分 26 組團、 312 個改造單元。 A 片區(qū)分為：江北南片、水口片、橋東、河南岸、下埔、麥地、鵝嶺、下角八個組團。 第十六條 改造單元劃分 避免項目單一改造的舊改模式，積極有效推動功能質同地區(qū)的共同改造。 3. 完善整治：對屬于展示城市歷史文化風貌的“三舊”項目或處于城市遠郊地區(qū)、對城市功能格局影響很小的“三舊”項目，要采取保留整治的方式予以改造。 序號 用地代碼 用地性質 面積（ hm2） 1 R 居住用地 其中 R1 一類居住用地 R2 二類居住用地 R3 三類居住用地 R4 四類居住用地 R22 公共服務設施用地 2 C 公共設施用地 其中 C+R 商業(yè)居住用地 C1 辦公用地 C2 商業(yè)服務業(yè)用地 C3 文化設施用地 C4 體育用地 C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C6 教育科研用地 C8 其他公共設施用地 3 M 工業(yè)用地 其中 M 工業(yè)用地 M4 高新技術產業(yè)園區(qū)用地 4 W 倉儲用地 5 T 對外交通用地 其中 T 對外交通用地 T2 公路用地 6 S 道路廣場用地 其中 S1 道路用地 S2 廣場用地 S3 社會停車場庫用地 7 G 綠地 其中 G1 公共綠地 G2 生產防護綠地 8 U 市政公用設施用地 其中 U 市政公用設施用地 U1 供應設施用地 U2 交通設施用地 U4 環(huán)境衛(wèi)生設施用地 U7 其它市政公用設施用地 小計 城市建設用地 9 旅游用地 10 E 水域和其它非城市建設用地 其中 E1 水域 E2 耕地 E3 園地 E4 林地 E6 村鎮(zhèn)建設用地 E7 未利用地