【正文】 地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；1其它經(jīng)區(qū)級或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制，逐級上報(bào)審批。規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門根據(jù)區(qū)政府的批復(fù)意見分別辦理相關(guān)手續(xù)。其中，確定為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照規(guī)劃自行改造或與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)。六、關(guān)于分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)問題（一）沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)公告無異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)?，F(xiàn)狀為建設(shè)用地的邊角地、夾心地、插花地，以單塊面積3畝為標(biāo)準(zhǔn)，3畝以下（含3畝）由區(qū)人民政府處理：屬原批文范圍的直接確權(quán)，不屬原用地批文范圍而屬于集體性質(zhì)的，由區(qū)國土資源部門審核后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)給農(nóng)村集體組織使用；不屬原批文范圍但無法證明是集體性質(zhì)土地的，均認(rèn)定為國有建設(shè)用地，由區(qū)國土資源部門審核后報(bào)區(qū)政府直接批準(zhǔn)使用，也可以收回后重新公開交易或以協(xié)議方式出讓。（二）農(nóng)村集體將國有留用地或集體轉(zhuǎn)為國有的土地自行開發(fā)或通過招商引資合作開發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)移部分應(yīng)按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。（八）屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積，不參加容積率計(jì)算，不收取土地出讓金。（三）本意見發(fā)布前，各區(qū)人民政府根據(jù)先行先試原則已經(jīng)審核確認(rèn)的“三舊”改造項(xiàng)目和方案有效，無需再另行報(bào)批。必須進(jìn)一步解放思想，深化改革，通過制度創(chuàng)新和政策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設(shè)用地逐年減少、單位建設(shè)用地產(chǎn)出逐年提高的條件下，統(tǒng)籌利用有限的土地資源，切實(shí)提高建設(shè)用地利用效率，力爭在節(jié)約集約用地方面為全國探索出一條新路。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。正確處理“三舊”改造過程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定。創(chuàng)新機(jī)制方法，強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化?？茖W(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造(8)開展“三舊”改造的地方，要認(rèn)真進(jìn)行“三舊”用地的調(diào)查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標(biāo)注，并列表造冊。(11)在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的，鼓勵原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。置換的土地其使用權(quán)價(jià)額折抵不足的，可以貨幣補(bǔ)齊。(18)納入“三舊”改造范圍，沒有合法用地手續(xù)的土地，符合土地利用總體規(guī)劃而又保留為集體土地性質(zhì)的，參照第十七條進(jìn)行集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證。(23)在舊城鎮(zhèn)改造中，需要搬遷的國有企業(yè)用地由當(dāng)?shù)厝嗣裾婪ㄊ栈睾笸ㄟ^招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于支持企業(yè)發(fā)展。各級政府要從戰(zhàn)略高度，將這項(xiàng)工作擺上重要議事日程，統(tǒng)籌謀劃，周密部署，建立目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。實(shí)施計(jì)劃依據(jù)“三舊”改造規(guī)劃編制，納入城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施計(jì)劃。納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續(xù)的歷史用地，由當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府組織制訂改造方案。有關(guān)改造方案由地級以上市人民政府匯總上報(bào)省人民政府，同時(shí)抄送省國土資源廳。夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。分散土地歸宗根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，“三舊”改造實(shí)施主體在符合下列條件的前提下，可申請將分散的土地歸宗：(1)擬收購歸宗的土地，已全部辦理了土地確權(quán)登記。辦理歸宗登記時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。有關(guān)用地計(jì)劃指標(biāo)及耕地占補(bǔ)平衡由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)。邊角地、夾心地、插花地的處理(1)定義。⑤.擬改造情況：改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設(shè)改造主體、供地方式，完成改造后的綜合效益等。舊村莊集體建設(shè)用地申請改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的，由縣級以上國土資源管理部門負(fù)責(zé)審查后報(bào)同級人民政府審核，并由國土資源管理部門逐級上報(bào)省國土資源廳；省國土資源廳審核并報(bào)經(jīng)省人民政府同意后批復(fù)地級以上市人民政府。“三舊”改造規(guī)劃由地級以上市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，實(shí)施計(jì)劃由縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。市、縣人民政府可以探索引入市場主體參與“三舊”改造的具體方式。加大財(cái)政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道(22)市、縣人民政府應(yīng)保障開展組織實(shí)施“三舊”改造工作經(jīng)費(fèi)。分類處置，完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續(xù)(17)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設(shè)用地，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局1995年 3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)后，辦理國有建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，可按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其他可以協(xié)議方式出讓。涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，按地級以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。因地制宜，采用多種方式推進(jìn)“三舊”改造(10)市、縣人民政府為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)，納入土地儲備。(7)“三舊”改造以土地開發(fā)程度較高、“三舊”分布相對集中的珠江三角洲地區(qū)為重點(diǎn)，兼顧其他條件具備的地區(qū)。通過市場運(yùn)作和公開規(guī)范的方式，強(qiáng)化市場配置土地，促進(jìn)土地高效利用。調(diào)查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權(quán)登記工作。遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊”改造工作。立足土地資源省情，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，千方百計(jì)盤活存量土地，統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護(hù)資源，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我省深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，確保經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展必須著力解決的迫切而重大的課題。十一、其它（一）各區(qū)可以按照本意見精神，結(jié)合自身實(shí)際制定具體實(shí)施辦法。（六）鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造，政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，在拆遷階段可通過招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設(shè)的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過公開交易方式確定土地使用權(quán)人。九、關(guān)于“三舊”改造中涉及的土地出讓金優(yōu)惠政策及財(cái)政扶持政策（一）農(nóng)村集體使用的集體建設(shè)用地或國有建設(shè)用地（留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，農(nóng)村集體可按城市規(guī)劃用途自行開發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法完善用地手續(xù)。（十一）經(jīng)批準(zhǔn)自行改造的“三舊”改造項(xiàng)目，工程未竣工驗(yàn)收前不得轉(zhuǎn)讓（包括股東變更）。（六）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有的，經(jīng)村民（代表）大會表決同意后向區(qū)國土資源部門申請，按程序逐級上報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。（三）各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃編制“三舊”改造實(shí)施計(jì)劃。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù)，依據(jù)國土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。（二）基本原則政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作。省委、省政府高度重視大力推進(jìn)“三舊”改造工作，出臺了《若干意見》，為我市推進(jìn)“三舊”改造工作指明了方向。舊廠房 主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。而項(xiàng)目申請主體（如業(yè)主委員會或居委會）需要在項(xiàng)目啟動前，充分征詢?nèi)w業(yè)主意見，再按照有關(guān)法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項(xiàng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行表決，表決同意通過由申請主體向項(xiàng)目所屬街道辦提出改造申請。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造，打通消防通道、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。目前房屋已全部拆平，計(jì)劃3年內(nèi)可建成回遷。廣州模式在城中村改造方面，將確定符合廣州實(shí)際的城中村改造規(guī)劃指引，用于指導(dǎo)具體各村改造方案的編制。在前不久舉行的中共廣東省委全會上,汪洋就發(fā)出動員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設(shè)用地。四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。（三）舊村莊改造用地。以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。開發(fā)定位問題：三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。六本木在舊城改造的過程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營權(quán)。在其整理運(yùn)作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進(jìn)入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風(fēng)險(xiǎn)，增加了營利空間，增強(qiáng)了其參與開發(fā)的意愿與動力。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后由村集體收回。4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項(xiàng)部門，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。地方政府集體可以獲得土地出讓收入。對此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。十四、為鼓勵“三舊”改造項(xiàng)目節(jié)能減排，項(xiàng)目實(shí)施太陽能熱水或照明系統(tǒng)與建筑物一體建設(shè)的可實(shí)行面積獎勵。公共租賃住房必須無償將產(chǎn)權(quán)移交政府，由政府處理。五、為了鼓勵大面積改造，對整體連片的舊城區(qū)改造項(xiàng)目且單個(gè)項(xiàng)目地塊面積≥10公頃并提供公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等公益性設(shè)施，或提供城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護(hù)的“三舊”改造項(xiàng)目在滿足公共配套設(shè)施、公共空間用地安排并符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)在第四條第（一）款規(guī)定的基礎(chǔ)上，可給予增加10%的容積率獎勵。（二）改造項(xiàng)目地塊的容積率按下述公式計(jì)算：屬舊廠房改造的項(xiàng)目地塊容積率=（基準(zhǔn)容積率+現(xiàn)狀建筑容積率）調(diào)整系數(shù)。單元規(guī)劃須先報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議，再報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。三、“三舊”改造項(xiàng)目所在地塊未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃或在上述第二條規(guī)定情形之外需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施改造的，須按《肇慶市實(shí)施“三舊”改造規(guī)劃工作計(jì)劃》要求編制單元規(guī)劃。（2）地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)如調(diào)整為商業(yè)、辦公用地的：地塊面積≤1公頃，；地塊面積＞1公頃。屬舊村莊改造的項(xiàng)目且擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為居住用地的，；屬舊村莊改造的項(xiàng)目且擬改造地塊（項(xiàng)目）性質(zhì)為商業(yè)、辦公用地的。公共租賃住房須按政府規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，差額部分中應(yīng)有不少于35%的建筑面積用作公共租賃住房建設(shè)，其余可作為商品房面積。十三、“三舊”改造項(xiàng)目建筑密度的確定在保證綠化等公共用地的前提下，屬居住項(xiàng)目的建筑密度按現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；屬商業(yè)、辦公項(xiàng)目的裙樓建筑密度在現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上在1025%范圍內(nèi)可適度放寬，塔樓建筑密度按現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；屬商業(yè)、辦公和居住綜合項(xiàng)目，裙樓部分和裙樓之上的塔樓建筑密度可分開設(shè)定，裙樓部分的建筑密度在現(xiàn)行規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上在1020%范圍內(nèi)可適度放寬。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇?，F(xiàn)在很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎y(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓(xùn)。（四）集體與市場合作模式村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會參與，市場運(yùn)作、三方共贏”三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場主體對其進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。也可以是由市場運(yùn)作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一