【導讀】（芝山）目前不是重點發(fā)展的城區(qū)，發(fā)展較緩慢。實際地位相當于縣城。陵的人口與購買力產(chǎn)生外流。產(chǎn)的消費更是如此。零陵當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場仍屬于原始市場，歷年來呈現(xiàn)開發(fā)量低，個案規(guī)模小，產(chǎn)品規(guī)劃差，建筑品質(zhì)粗糙，價格低、走勢平緩的特點。房與投資需求尚未啟動。這一售價與周邊項目的售價基本趨于一致。300元差價的問題。這涉及到本案與冷水灘項目之間。的高端形象基礎，為后期價格拉升創(chuàng)造條件。在社區(qū)前，制造大型的噴泉廣場等主題景觀廣場，以零陵獨一無二、前所未有的設施，來一批為教育購房的客戶群體，尤其是周邊郊縣的客戶群，甚至是冷水灘的客戶群。充分挖掘他們的購買。區(qū)經(jīng)濟同樣受中國經(jīng)濟大勢的拉動，但增幅較為緩慢。的城市化率還有較大的差距，零陵區(qū)的農(nóng)村進城人群還會進一步加速。

　　

【正文】 次都較少。 四、 受訪者價格接受度調(diào)查 1. 受訪者對總價的接受度 %%%% %% %%%%%%%%%%%5萬以下 58萬 810萬 1012萬 1215萬 1520萬 2025萬 25萬以上 A、 選擇在 810 萬的群體居多，占了 38%，這和目前市場上多數(shù)的樓盤的價位相吻 合，多數(shù)的居民在 10 萬以內(nèi)的房價都采用一次性付款，認為銀行利息太高，沒有意義； B、 選擇在 1015 萬的群體占了 32%，這是一群有著較強夠房能力的居民，他們對物業(yè)有較高的要求，手頭也有較多的儲蓄，但需要說明的是由于在調(diào)查中，部分居民把購房后裝修款也計算購房費用，因此該部分群體有較大的水分，需要剔除。 C、 選擇 15 萬以上的購房者有 10%，可見零陵居民的購房能力還是較高的，從居民儲蓄余額高于冷水灘的情況來看，零陵居民有較強的持幣待購能力， 但是高端群體易流向冷水灘則是需要重視的一個事實。 2. 受訪者對單價的接受度 %%%% % % %%%%%%%%%8001000 10001100 11001200 12001300 13001400 14001500 1 5 0 0 以上 A、 選擇在 8001000 元 /㎡ 的群體居多，占了 62%，這和目前市場上多數(shù)的樓盤的價位相吻合，結(jié)合總價調(diào)查情況，可見市民雖然有較強的購買能力，但對于房價的接受度卻不高； 33 B、 選擇在 10001100 元 /㎡ 的群體占了 24%，這是一群有著較強購房能力的居民，能夠接受較高價格的群體，但占的比例不高。 C、 高于 1100 元 /㎡的群體占了 14%，比例較低，而且該部分群體有流向冷水灘的可能。 3. 受訪者對地塊的接受度 %%%%%%%%% % % % % % % % %800100010001100110012001200130013001400140015001500以上不考慮 A、 選擇在 8001000 元 /㎡ 的群體居多，占了 72%，由于未設置 800 元以下的選項，但從實際調(diào)查中可知道，部分市民對該地塊價 格接受度更低，大約有三分之一的居民認為該地塊上的價格僅為 600700 元 /㎡之間。 ； B、 選擇不考慮該地塊的群體占了 20%，綜合以上分析可見地塊的認知度不高，居民對于此地塊并不是非常的認同。 C、 選擇高于 1100 元 /㎡的群體僅占了 8%，比例較低，因此要想站住較高的價位，獲得較高的認可度，在后期營銷上需要花費較大的力氣。 五、 受訪者購房方式的調(diào)查 1. 受訪者是否接受期房 從購房者對期房的接受程度來看，目前對現(xiàn)房和期房的接受度差不多，由于零陵房屋供應量少，買到想要的房子并不容易，因此 多數(shù)居民現(xiàn)對期房的接受度還可以 ，而且多數(shù) 人有認為買期房較為便宜的觀念。 會 , % 看情況定 , % 不會 , % 34 2. 受訪者采用付款方式 按揭貸款方式所占份額占 36%，分期付款占24%，一次性付款占 40%?？梢姲唇屹J款并不是在零陵并未流行，一方面有利于開發(fā)商回籠資金，但另一方面也會提高購房門檻，不利于項目的快速去化。 六、 受訪者購買門面的偏好調(diào)查 1. 購買門面意愿調(diào)查（共 21 位，其中 7 位首選門面，其余則為選擇住房，同時也考慮門面） 有, %無, %轉(zhuǎn)讓投資5%收租19%自主經(jīng)營76% 53 份有購房意愿者中，其中有近 40%的受訪者有購買門面的打算，當然這與采集的樣本有關，目前多數(shù)的經(jīng)營者都為租的門面，面對高昂的租金，他們也在尋求自己買 門面經(jīng)營，這點從買門面自主經(jīng)營占了 76%，可看出端倪。 分期付款,%銀行按揭,%一次性付,% 35 2. 購買門面經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)查 %%% %%% %%%%%%%服裝 餐飲 娛樂 社區(qū)店面 建材家居 家飾床上用品 其他 購買門面用來經(jīng)營服裝和家居家私用品的受訪者比例較高，各占了 20%；由于對建材市場處了做了較為詳細的調(diào)查，其中不少受訪者有意向買門面做經(jīng)營，因此建材家居的比例也較高，占到 17%。 3. 購買門面面積調(diào)查 %%%%%% %%%%%%%%2 0 ㎡以下 2050㎡ 5080㎡ 80100㎡ 100150㎡ 150200㎡ 2 0 0 ㎡以上 2050 平米的門面是最受購買者的青睞，該類門面面積不大不小，適合經(jīng)營各類業(yè)態(tài)，而且投資成本較低， 50100 平米的門面占了 20%。 、 36 4. 門面接受單價調(diào)查 %%%%%%%% % % % % % %30005000500080008000100002萬以上 A、 根據(jù)樓盤調(diào)查，目前在市區(qū)沿街的商業(yè)用房單價都超過 1 萬元 ，甚至更高，而內(nèi)街部分也一般在 70008000 元 /㎡，同比住房的價格，零陵的商業(yè)價格已經(jīng)被炒高，一般的經(jīng)營者都普遍反映門面租金過高（市區(qū)沿街門面達到 120 元 /㎡ /月），營業(yè)利潤極為微薄。 B、 消費者接受度最高的價格范圍在 30005000 元 /㎡，其次為 50008000 元 /㎡，對于 8000 元 /㎡以上的門面的接受度極低。 5. 門面付款方式調(diào)查 銀行按揭47%分期付款29%一次性24% 同比住房，采用銀行按揭付款方式的比例大大提升，約一半，和住房相比，提高 11%，而一次性付款的比例則降低較大，為24%，和住房相比下降 16%，而分期付款所占的比例則大致 差不多。 七、 購房者背景資料調(diào)查 1. 購房者性別 此次調(diào)查有購房意愿的男性占了 55%，有購房意愿的女性占了 45%，其占各自調(diào)查對象的 33%和 37%，由于男性受訪者人數(shù)較多，但實際女性受訪者有更高的購買意愿。 男55%女45% 37 2. 購房者年齡 %%%%%%% % % % % % % %25歲以下263031353645465555以上 %%%%%%%%%%%%%25歲以下 2630 3135 3645 4655 55以上 A、 從受訪者年齡的絕對人數(shù)分布來看， 3135 歲的購房群體居多，占了 %，其次則為2630 歲，占了 28%，第三則為 3645 歲的群體，占了 %，其他群體的較少； B、 購房意愿最強的群體則為 2630 歲，其中 2630 歲群體一般都為結(jié)婚購房，為了不和父母一起居住，想搬出來住， 購房意愿較為強烈，但此類人群自身購房能力弱，需要家庭的支持。 C、 購房意愿其次的群體則為 3645 歲的群體，該部分群體的購房能力較強，主要是為了改善居住環(huán)境。 【購房者占總受訪者的比例】 【購房者的年齡分布】 38 3. 購房者從事 行業(yè) 從事行業(yè) 公務員 事業(yè)單位 自做生意 建筑地產(chǎn) 媒體單位 IT 通訊 廠礦工人 中介服務 銀行證券保險 自由職業(yè) 其它 合計 受訪者 14 33 48 4 1 1 4 3 3 11 32 154 購房者 3 12 19 2 0 1 1 1 0 5 9 53 比例 % % % % % % % % % % % % A、 從受訪者行業(yè)的絕對人數(shù)分布來看，自己做生意的購房群體居多，占了 %，其次則為事業(yè)單位 職工，占了 %，公務員等其他群體則較少； B、 而從購房者占受訪者的比例來看，由于 IT 等多數(shù)的群體由于樣本數(shù)過少，并沒有太多的說服力，購房意愿較為強烈的群體還是做生意的商人和事業(yè)單位職工居多，而公務員則偏少。 C、 其中銀行證券保險以及媒體單位較高收入群體，從樣本數(shù)來看，由于在零陵從事該行業(yè)的群體較少，因此采集的樣本數(shù)少，但未有一個購房者，也可見該部分群體的硬性需求也不大。 4. 購房者職位 職位 個體戶 工人 農(nóng)民 一般職工 高級職工 中層管理者 高層管理者 其他 合計 人數(shù) 19 1 1 12 5 5 1 9 53 比例 % % % % % % % % % 行業(yè) 公務員 事業(yè)單位 自做生意 建筑地產(chǎn) 媒體單位 IT 通訊 廠礦工人 中介服務 銀行證券保險 自由職業(yè) 其它 合計 人數(shù) 3 12 19 2 0 1 1 1 0 5 9 53 比例 % % % % % % % % % % % 100% 39 職位 個體戶 工人 農(nóng)民 一般職工 高級職工 中層管理者 高層管理者 其他 合計 受訪者 53 2 6 36 16 13 1 27 154 購房者 19 1 1 12 5 5 1 9 53 比例 % % % % % % % % % A、 從受訪者職位的絕對人數(shù)分布來看，個體戶居多，占了 %，其次則為一般職工和，占了 %，而高級職工和中層管理者則大致相當，占了 %； B、 而從購房者占受訪者的比例來看，工人和高層管理者的樣本數(shù)過少，購房意愿較為強烈的群體還是做生意的商人以及中層管理者； C、 另外一般職工和高級職工的購房意愿也較為強烈，占的比例都超過了 30%。 5. 購房者家庭人口數(shù) %%%% %%%%%%%%%%%%單身 2人 3人 4人 5人 5人以上 A、 家庭人口數(shù)為 3 人是主要的購房群體，為 %，因此三房兩廳就可以滿足該部分群體的需要； B、 家庭人口數(shù)在 4 人以上的群體占了 34%，可見零陵區(qū)的家庭結(jié)構(gòu)偏大，家庭人口數(shù)較多，四房戶型的需求也占到一定的比例； C、 2 人 和單身者占了 24%，可見目前零陵區(qū)的二人家庭或者單身群體者并不多，因此二房的需求比例不大。 40 6. 購房者現(xiàn)住房結(jié)構(gòu) A、 三房一廳的結(jié)構(gòu)是目前該地區(qū)主要的住房結(jié)構(gòu)，而且一般面積都在 90110 平米之間； B、 四房的比例較少，結(jié)合家庭人口數(shù)，也可發(fā)現(xiàn)他們現(xiàn)有住房還是較為擁擠，因此改善住房的需求較為強烈也屬于正常； C、 購房者住房面積在 150 平米以上的群體也不少，一是目前零陵私有住宅較多，住房面積較大，二是多數(shù)政府公務員的住房普遍偏大，像檢察院新修的住房，分為 148 ㎡、 168 ㎡、188 ㎡以及疊拼別墅 。 %%%% %%%%%%%%%%一房 二房 三房 四房 自建房 復式樓 %%%%% %%%%%%%%%90以下 90110 110130 130150 150170 170以上 不清楚 41 7. 購房者月收入狀況 %%%%%%%%% % % % % % % % % % %1 0 0 0 以下1000150015002020202025002500300030004000400050005 0 0 0 以上 A、 10001500 元 /月的個人月收入占較大的份額，為 %，目前零陵一般職工的平均收入也就在 1200 元 /㎡，一般服務員的收入為 500600 元 /㎡，摩的司機在 15002020 元 /月 ； B、 20202500 元 /月的群體占了 %，但實際上由于此次調(diào)查受訪者中個體戶占的比重大，而個體戶一般報得并非個人月收入，而是一個店的月經(jīng)營收入，因此此次調(diào)查收入狀況較好的群體占的比重大。