【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)屬于。第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系：業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)或者承租的“住房商品化和社會(huì)化”的做法。單位或者個(gè)人，有限期使用，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的做法。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)。可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施。更多內(nèi)容請(qǐng)與QQ：67460666索取?？梢栽黾诱?cái)政收入。發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位。產(chǎn)業(yè)將逐步由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主。確立了社會(huì)主義公有制在城市房地產(chǎn)中的主體地位。住房問(wèn)題成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題之一。要素市場(chǎng)；單一的商品市場(chǎng)不可能很好發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。的實(shí)物福利性住房制度。1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問(wèn)題。

　　

【正文】 讓和轉(zhuǎn)讓。 1987 年下半年， 深圳特區(qū) 率先開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)，做法是國(guó)家出讓土地使用權(quán)及允許進(jìn)行士地使用權(quán)抵押。 【例題】在中國(guó)率先開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)的特區(qū)是（ ）。 【答案】 B 【解析】參見(jiàn)教材 P13。 （ 3）制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)。 1987 年 11 月 29 日， 上海市人民政府 首先發(fā)布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》。 （ 4）修改憲法和土地管理法。 1988 年 4 月 12 日，七屆全國(guó)人大一次會(huì)議通過(guò)憲法修正案，刪去了憲法第十條第 4款中不得出租土地的規(guī)定，改為：“ 土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓 ”。 1988 年 12 月 29 日，土地管理法也作了相應(yīng)的修改。 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 20 2020 年 3 月 14 日，十屆人大第二次會(huì)議通過(guò)了憲法修正 案，將憲法第十條第三款修改為：“ 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償 ”。根據(jù)憲法修正案， 2020 年 8 月 28 日，十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改（中華人民共和國(guó)土地管理法）的決定》，區(qū)分了“征收”和“征用”。 （ 5）制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。 1990 年 5 月 19 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問(wèn)題作了明確規(guī)定。 1994 年 7 月 5 日全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)了《城市房地產(chǎn)管理法》， 該法明確規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”。并對(duì)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓做了進(jìn)一步的補(bǔ)充完善。 土地征收是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后， 將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為 。 土地征收指國(guó)家依據(jù)公共利益的理由， 強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為 。我國(guó)土地征收的前提是為公共利益。 土地征用是指國(guó)家依據(jù)公共利益的需要， 強(qiáng)制取得民事主體土地使用權(quán)的行為 。 征收和征用既有共同之處，又有不同之處。 共同之處： 都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過(guò) 法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。 不同之處： 征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)，主要是土地所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題。征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，是有條件的使用權(quán)的改變，被征用的土地使用完畢，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還被征用人，這是一種臨時(shí)使用土地的行為 。 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 《憲法》規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地進(jìn)行征收。土地征收就是國(guó)家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的強(qiáng)制手段。 因此， 土地征收是土地所有權(quán)的改變，土地征用則是有條件的土地使用權(quán)改變。 【 2020 年真題】《憲 法》規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行（ ）并給予樸償。 【答案】 C 【解析】參見(jiàn)教材 P19。 21 【 2020 年真題】國(guó)家為了公共利益的需要，征用集體土地，其土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。（ ） 【答案】正確 【解析】參見(jiàn)教材 P19。 【 2020 年真題】下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（ ）。 ，征用是企業(yè)行為 地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 ，征用是非強(qiáng)制性的 【答案】 ABD 【解析】參見(jiàn)教材 P19。 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的公共利益的范圍包括： ①國(guó)防和外交的需要； ②由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； ③由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； ④由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； ⑤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地 段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； ⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架 我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度經(jīng)過(guò)改革探索，找到了一種既能維護(hù)土地公有制，又有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的制度。這種土地使用制度，是在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取 拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌 等方式將土地使用權(quán) 有償、有限期 地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng) ，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)款。 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 第四節(jié) 房地產(chǎn)法制建設(shè) 22 一、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系 目前，我國(guó)房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設(shè)已取得了顯著成績(jī)，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。其中，法律主要有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）、《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡(jiǎn)稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）、《物權(quán)法》。 二、房地產(chǎn)相關(guān)法律 （四法律）由全國(guó)人大制定并頒布實(shí)施。 ■城市房地產(chǎn)管理法 ■土地管理法 ■城鄉(xiāng)規(guī)劃法 ■物權(quán)法－是規(guī)范財(cái) 產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國(guó)家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對(duì)物權(quán)的保護(hù)。 【 2020 年真題】 《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的民事基本法律。（ ） 【答案】 【解析】是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系。參見(jiàn)教材 P17。 三、房地產(chǎn)行政法規(guī) （六條例）由國(guó)務(wù)院制定并頒布實(shí)施。 ■《土地管理法實(shí)施條例》 ■《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 ■《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 ■《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 ■《住房公積金管理?xiàng)l例》 ■《物業(yè)管理?xiàng)l例》 四、房地產(chǎn)部門(mén)規(guī)章 房地產(chǎn)的部門(mén)規(guī)章是以國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的部長(zhǎng)令頒布的，主要有： 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《閑置土地處置辦法》、 23 《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《程式房屋修繕管理規(guī)定》、《城市危險(xiǎn)房屋管 理規(guī)定》、 《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《廉租住房管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等。 規(guī)范性文件：《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等； 國(guó)家技術(shù) 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等。 【 2020 年真題】 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在我國(guó)法律體系中屬于（ ）。 【答案】 B 【解析】以“條例”冠名的是行政法規(guī)。參見(jiàn)教材 P17。