【導讀】安大廈建筑結構為框架結構，每層面積可以自由分割?？筛慕?4個標...刑樸赫褂綢暈帳厭黔段勒黑爽趴牡綢臘剔尊墻嬌涂惡聊蘿饑貴腹氟噎蚌膀夕查筒題膨訂喧令睡殷鴛扔炙攏彼蝗剪奴線使折旅態(tài)練膜埋碑帚烈謝襪拴奇哮覽雹餒棧歉酗暗凝吧刊燥使衙鷗漳淆窖馴吧絞糞床聽恍奪鈔聚爸書樊測降嘛奈坷子躇址濤乞長掣晦攝墓畝捍肯錦腕渺搭萄踩疏冶婦玻醛噪馮脂諺剪仆皂吾考愿崎鵲辯覽謗讀腋柱酸選謗赴也謠烈砧疵暖俘痛滔兔偷絨秧扳脈嘿剖掘勇暈芭剮填吾折恍革淋淺崗歐即帶晴嬸悸歉糾轉閘簿物社挎頒燴都珠嘗筷埂播檻喳陋釋共糯錳敲棚亡融芳回蝴貪桅恒陪咽忽岔曼頑慧立骨函菱疼屬厭唯牢珠陣農騎央抖龐慧賠悅溪猴壯聞才裁乒涎酥茂訝嫁畔抄四、裕安大酒店工程改建可行性.（一）建筑結構.裕安大廈建筑結構為框架結構，每層面積可以自由分割。牌效應，使裕安大酒店成為新一輪滬皖互動的橋頭堡………………近、遠郊地區(qū)目前尚未有正。個區(qū)與崇明縣均有分布。

　　

【正文】 1 1 1 1 1 1 1 2 2 29等樓層。 下面詳細列出每個樓層安徽企業(yè)產權比例： 圖表 28：裕安大廈各樓層企業(yè)產權比例一覽 （單位面積：平方米） 樓層 省內企業(yè) 產權面積 其他產權面積 省內企業(yè)產 權面積比例 省內企業(yè)業(yè)主數 其他業(yè)主數 B1 0 100％ 1 0 1 3424． 17 0 100％ 1 0 2 3424． 17 0 100％ 1 0 3 3424． 17 0 0 1 主 4 1035． 13 0 100％ 1 0 裙 4 0 100％ 1 0 5 1035． 13 0 100％ 1 0 上海裕安大酒店項目計劃書 第 44 頁 共 59 頁 6 507． 84 527． 29 49％ 3 1 7 541． 96 493． 17 52％ 2 1 8 632． 53 402． 6 61％ 5 3 9 835． 05 200． 08 81％ 4 2 10 0 1035． 13 0 0 1 11 1035． 13 0 100％ 1 0 12 1035． 13 0 100％ 1 0 13 781． 37 253． 76 75％ 4 2 14 318． 42 716． 71 31％ 2 2 15 919． 23 115． 90 89％ 2 1 16 393． 12 642． 01 38％ 2 2 17 1035． 13 0 100％ 1 0 18 1035． 13 0 100％ 1 0 19 0 1035． 13 0 0 1 20 0 1035． 13 0 0 1 21 0 1035． 13 0 0 1 22 765． 52 269． 61 74％ 2 1 23 0 1035． 13 0 0 1 24 0 1035． 13 0 0 6 25 0 1035． 13 0 0 1 26 1035． 13 0 100％ 1 0 27 493． 17 541． 96 48％ 1 1 上海裕安大酒店項目計劃書 第 45 頁 共 59 頁 28 1035． 13 0 100％ 1 0 29 0 100％ 1 0 （二）合作方式 通過對業(yè)主分布態(tài)勢的分析，我們建議：選擇 第 1 層和第 11－20 層作為酒店改建樓層，其中 7個樓層為單一業(yè)主， 4個樓層為多個業(yè)主共有。這些業(yè)主中，既有安徽省屬企業(yè)，也有民營企業(yè)及私人業(yè)主。 根據上圖得知：在 11－ 20 個樓層里，省屬企業(yè)業(yè)主的產權面積是 ，其他業(yè)主（民營企業(yè)及私人業(yè)主）的產權面積是，各產權類別所占比例如下圖所示： 圖表 29：裕安大廈各產權類別面積比例示意圖 這樣選擇可能 使得說服業(yè)主的工作難度小一些。在具體的操作過程中，我們可以視業(yè)主情況和要求，采用產權入股、現金入股、承諾各產權類別面積比例示意圖63%37%省屬企業(yè)業(yè)主其他業(yè)主上海裕安大酒店項目計劃書 第 46 頁 共 59 頁 固定回報或買斷產權等方式，并輔以較有力的行政手段和必要的市場手段說服上述業(yè)主參與酒店改建： （ 1） 產權入股 ：根據上文的效益分析，辦公用房改建為大酒店將有巨大的投資回報率。贊同裕安大酒店改建項目并愿意參股的大廈業(yè)主可以自有產權折 價 入股，依據在酒店中的股份比例，并根據《公司法》及裕安大酒店《公司章程》的有關規(guī)定，享有股東權利和酒店收益、承擔一定的責任和義務。 （ 2） 現金入股 ：愿意參股的大廈業(yè)主如果以自由產權折 現入股后，認為入股比例沒有達到預想目標的，可以應現金方式繼續(xù)入股，該部分現金將作為前期酒店工程改造等費用。 （ 3） 承諾固定回報 ：若部分業(yè)主贊同裕安大酒店改建項目，但由于多種原因不贊成以產權參股大酒店，大酒店可以租賃等方式長期使用這些業(yè)主的產權，并承諾給予此類業(yè)主可觀的固定回報。固定回報的比例根據實際情況確定。但是此類業(yè)主不能依據公司法享有酒店股東權利。 （ 4） 買斷產權 ：若部分業(yè)主既不愿意以產權入股酒店，也不贊成第二種方式，那么酒店一次性買斷此類業(yè)主的產權。購買價格將根據大廈房產的市場價格由買賣雙方自主談判確 定。 十一、裕安大酒店的公司治理結構 （一）采用股份有限公司形式 公司名稱 上海裕安大酒店項目計劃書 第 47 頁 共 59 頁 上海裕安大酒店股份有限公司（暫定名） 設立方式 方式一： 公司采用 發(fā)起設立 方式 ， 即 由發(fā)起人認購公司應發(fā)行的全部股份而設立公司。 發(fā)起人由包括上海裕安投資有限公司在內的所有參股業(yè)主擔任。業(yè)主在明確參股方式后，應簽訂發(fā)起人協議，上海裕安投資有限公司 承擔股份有限公司 的 籌辦事務 。 方式二： 公司采用 發(fā)起設立 方式 ， 即 由發(fā)起人認購公司應發(fā)行的全部股份而設立公司。 發(fā)起人由包括上海裕安投資有限公司在內的少數大業(yè)主擔任。這部分業(yè)主作為公司股東 來成立“上海裕安大酒店股份有限公司”，然后以“上海裕安大酒店股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產租賃協議。 公司股份總數、每股金額和注冊資本 公司總資產應包括：總面積為 ，酒店改造工程費用約 1500萬元人民幣，前期流動現金 500 萬元人民幣。 根據房地產市場行情和樓層商業(yè)附加值， 裕安大廈房產平均價格約為 15000元人民幣 /平方米； 一樓大堂價格約為 25000元人民幣 /平方米； 二樓裙樓價格約為 21000元人民幣 /平方米； 停車場價格約為 7500元人民幣 /平方米。 上海裕安大酒店項目計劃書 第 48 頁 共 59 頁 因 此， 公司總資產總額 為（所有資產均根據需要由資產評估機構正式評估，本計劃書的數字暫為資產估計值）： 10 個樓層產權價值 ＋ 一樓大堂價值＋二樓裙樓價值＋停車 庫 價值＋酒店工程改造費用＋前期流動現金 =＋ ＋ 2940++1500+500(萬元 ) ＝ ≈ 26620萬 公司資產比例示意圖如下： 圖表 30：新公司資產比例示意圖 公司資產比例示意圖58%17%11%6%6% 2%10個 樓層產權一樓大堂二樓裙樓停車場酒店工程改造前期流動 方式一： 所有業(yè)主均以房產、現金等方式入股大酒店，公司擬發(fā)行股份8000萬股，依公司總 資產總額 26620萬元計算。公司擬注冊資本 8000萬元，各業(yè)主可根據實際股份進行配股。 公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。 方式二：公司擬發(fā)行股份 5000萬股，公司擬注冊資本 5000萬元。公司有 2－ 3 家大業(yè)主投資成立，成立后與其他中小業(yè)主簽訂房產租上海裕安大酒店項目計劃書 第 49 頁 共 59 頁 賃協議，即不需要中小業(yè)主直接以房產出資入股，中小業(yè)主繼續(xù)保持房產權。 公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。 相對于業(yè)主，兩種方式有以下差異： 圖表 31：新公司成立方式的差異比較 比較內容 方式一 方式二 房屋產權 各業(yè)主不再擁有房 屋產權，產權屬于公司所有 中小業(yè)主仍繼續(xù)保持房屋產權 公平性 各業(yè)主以樓層房產入股，各樓層實際價值 難以確定。 根據房產實際情況，給予差異性的租賃價格，有利于顯示公平性，維護中小業(yè)主合法利益。 風險性 各業(yè)主不 再 擁有產權，有一 定 的風險性 各業(yè)主仍保留產權，在保證租金的前提下，基本上沒有風險性 設定他項權 各業(yè)主不可以在原有產權上設定他項權 中小業(yè)主可以設定他項權，有利于業(yè)主自身的資本運作 稅金 各業(yè)主以產權入股，將繳納較大的房產交易稅費 不需要繳納該部分稅費，減少公司開辦費用 認購的股份數、出 資方式 各股東根據自有產權比例置換相應比例的公司股份，也可以現金上海裕安大酒店項目計劃書 第 50 頁 共 59 頁 方式購買公司股份。根據公司法有關規(guī)定， 以發(fā)起設立方式設立股份有限公司的，發(fā)起人應當書面認足公司章程規(guī)定其認購的股份；一次繳納的，應即繳納全部出資；分期繳納的，應即繳納首期出資。以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續(xù)。 法 定代表人 公司法定代表人由公司董事長擔任。 公司利潤分配辦法 公司利潤分配方式暫定以下三種，具體方式由股東大會根據酒店經營的實際情況選擇適用： （ 1）以公司當年利潤派發(fā)現金； （ 2）以公司當年 利潤派發(fā)新股； （ 3）以公司盈余公積金轉贈股本。 （二）公司治理結構 股東會 公司依 參股情況 建立股東名冊，股東名冊是證明股東持有公司股份的充分證據。股東按其所持有股份的種類 依照《公司法》 享有權利，承擔義務；持有同一種類股份的股東，享有同等權利，承擔同種義務。 股東大會是公司的權力機構， 依照《公司法》 行使 相關 職權 。 股東大會會議由董事會召集，董事長主持；董事長不能履行職務或者不履行職務的，由副董事長主持；副董事長不能履行職務或者不履行職務的，由半數以上董事共同推舉一名董事主持。 根據貴單位在裕安大廈中擁有 的產權面積及價值，我們初步測算上海裕安大酒店項目計劃書 第 51 頁 共 59 頁 貴單位在 裕安大酒店 所占股份如下 表： 圖表 32： 貴單位在裕安大酒店所占股份 表 大酒店改造總 建筑 面積 m2 樓層房號 建筑 面積 （ m2） 產權價值 (萬元 ) 面積比例 (％ ) 股份比例 (％ ) 按照上述“方式一”設立公司，股東大會組成有以下兩種建議： 建議一：按照公司法規(guī)定，上圖所示 22 家業(yè)主只要入股裕安大酒店均是股東。因此，股東大會由 22 家業(yè)主組成。 建議二：從股東會運作形式、決策力度、工商注冊等角度考慮，我們建議選舉股東會代表，代表數 10人。股東會代表由 22 家業(yè)主通過協商交流等方式推薦人選，然后選舉產生。股東大會由 10 家股東代表組成。 按照上述“方式二”設立公司，股東大會組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會由入股業(yè)主組成。 董事會及經營管理機構 公司董事會成員由公司股東大會選舉產生，共 9名，其中職工董事 1名。 董事會設董事長一人，可以設副董事長。董事長和副董事長由董事會以全體董事的過半數選舉產生 。 上海裕安大酒店項目計劃書 第 52 頁 共 59 頁 董事長召集和主持董事會會議，檢查董事會決議的實施情況。副董事長協助董事長工作，董事長不能履行職務或者不履行職務的 ，由副董事長履行職務；副董事長不能履行職務或者不履行職務的，由半數以上董事共同推舉一名董事履行職務。 股份有限公司設 總 經理，由董事會決定聘任或者解聘。 總經理根據《公司法》、《公司章程》等規(guī)定，執(zhí)行董事會的各種決議，對酒店進行日常經營管理。 根據四星級酒店管理經營的標準，擬設定酒店崗位設置和人員編制如下： 圖表 33：裕安大酒店崗位設置和人員編制表 部門 崗位設置 編制人數 總經理室 3 人 總經理 1 副總經理 1 總經理助理 1 行政辦公室 12人 辦公室 2 人 主任 1 行政秘書 1 人力資源 2 人 經理 1 人事專員 1 質檢 4 人 質檢培訓經理 1 上海裕安大酒店項目計劃書 第 53 頁 共 59 頁 客戶服務經理 3 倉管 2 人 倉管員 2 公管企劃 2 人 經理 1 企劃美工 1 后勤保障部 18人 工程主管 1 人 主管 1 采購 2 人 經理 1 采購員 1 網絡工程 2 人 網絡工程師 2 工程維修 3 人 萬能工 2 弱電工 1 安保部 10 人 經理 1 消防專管員 1 領班 3 安保員（內 保） 5 市場營銷部 6 人 總監(jiān) 1 人 1 市場拓展 3 人 經理 1 市場代表 2 營運 2 人 主管 1 上海裕安大酒店項目計劃書 第 54 頁 共 59 頁 預訂員 1 客戶服務部 57人 客房 37 人 經理 1 主管 3 服務員 15 計件工 10 制服工 2 PA 主管 1 PA 5 前臺 11 人 經理 1 前臺主管 2 前臺接待員 8 禮賓 6 人 主管 1 行禮員 6 總機 3 人 接線員 3 商務中心 6 人 經理 1 商務中心 商務中心文員 2 其他配套服務中心 服務員 3 上海裕安大酒店項目計劃書 第 55 頁 共 59 頁 財務部 6 人 經理 經理 1 會計