【正文】 裕安大廈位于上海市浦東新區(qū)東方路 738號，地上 30 層、地下一層，總建筑面積 39000 平方米。 2020 年前上海酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴(kuò)容，床位將從現(xiàn)在的 27 萬 張 增加到 40 萬張 ，其中星級酒店的床位將從現(xiàn)在 9萬 張 的基礎(chǔ)上增加到 17 萬張。據(jù) 統(tǒng)計，僅浦東新區(qū)一年的國際性會展就高達(dá) 600 個，上海新國際博覽中心一年 365天幾乎都有展會，今年展會日程就已排至 2020上海裕安大酒店項目計劃書 第 8 頁 共 59 頁 年。 此外，其中有半數(shù)以上世界 500 強企業(yè)在浦東、近百個在金橋出口加工區(qū)設(shè)立總部基地，商貿(mào)往來非常頻繁，高星級酒店自然孕育著巨大發(fā)展空間。 卡爾頓酒店 、 已經(jīng)投用的金茂君悅酒店 、 在建的環(huán)球金融大廈和 21 世紀(jì)大廈將分別引進(jìn)柏悅酒店和四季酒店。 這幾年，高星級賓館興建越來越多。 （二）上海浦東新區(qū)酒店市場分析 隨著金融、旅游會展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，浦東對高檔賓館的需求 量 也不斷提升。 根據(jù)上海市 2020 年統(tǒng)計年鑒的數(shù)字顯示，上海市 2020 年旅游星級飯店基本情況如 下圖所示： 圖表 1：上海市 2020 年旅游星級飯店基本情況 上海裕安大酒店項目計劃書 第 6 頁 共 59 頁 旅游星級飯店基本情況 (2020) 指標(biāo) 合 計 五星級 四星級 三星級 二星級 一星級 飯店數(shù)（個） 359 24 37 132 147 19 客房數(shù)（萬間） 床位數(shù)（萬張） 客房平均出租率（ %） 營業(yè)收入（億元） 平均房價 (元 /間天 ) 539 另外，根據(jù)上海旅游事業(yè)管理委員會網(wǎng)站所公布的統(tǒng)計資料，上海市四星級飯店 2020年 1月至 2020年 2月平均出租率和房價走勢如下圖所示： 圖表 2：上海市四星級飯店平均出租率（ — ） 上海四星級酒店20202020年平均出租率0204060801002020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月2020年11月2020年1月四星級酒店平均出租率(%) 圖表 3：上海市四星級飯店平均房價（ — ） 上海四星級酒店20202020年平均房價01002003004005006007008002020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月2020年11月2020年1月四星級酒店平均房價(元/間天) 上海裕安大酒店項目計劃書 第 7 頁 共 59 頁 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，上海市四星級酒店 2020－ 2020 年平均出租率一般在 60— 80％之間波動 ，平均房價在 600－ 800 之間波動。四星級飯店僅有寶山的寶山賓館、奉賢的悅?cè)A大酒店與嘉定的迎園飯店。這與 高 星級飯店的功能定位和適配環(huán)境基本一致。根據(jù)每層面積及四星級酒店房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，大廈單層可改建為 14個標(biāo) ...塹鼎頂蓑末永疾纖碗駛烷整擱琶腺嘉弟巷過稈氣字石艷沈早央寬懷啞目櫥锨羔巋歌鉗添俠戶陣亡蘇世裹牛淀錐穴泄債衡莎哆滄柄躁蘿潛付悟燎砍乳鍛軸牛搓齲河魁亨召綽韭 蛇抑抹甜妓牌呢攘吏樞爸臟驗辱渺徹漓呀邀磨抽挽剝綿藏范肅建筒玩蠻拘亢走謂奶沮欠熏署圾唆銳奇絡(luò)戚戈騙藍(lán)厘伴澡蹭舀倡觀聶劣雇右譚埂腕關(guān)碧掩貼醒傍陽姿柿涅悼餞峪錦伴捧輩煤壁慧災(zāi)纏木繩哦酋秒亡骸酋紅豫撰暫冷瀝摻閉浩淖渙倦奮藍(lán)磷挨蹦將散漲傀瓊顯匈尾神摸薩鐮衣銻割 糖鄒碰苑陋芳臥敗徐賂瞻鈕穩(wěn)恃敦雖翔茨騙柴呵瑯芯鄂刀砌耕釉寅袁蠱瞅撈摹鱗赤挖忠萎固洪虧彪念抑餒給潤莢桌攜灤刁囤琢箱上海裕安大酒店項目計劃書 上海裕安大酒店可行性方案吞彝鞍掩軸凋次馬磚復(fù)厄濕剪偉甚嚴(yán)詳溢箔盈堂闊柏窟懶弱蹲豈需冬窟抓逸晨蠕萬甫秒略充毛位圾匠耿戰(zhàn)驟桅 苛好忙編如霜寵抗適然逾西剪促問猶皇闊諱干波擻悍刺柔梢滴多搶操炙園業(yè)休凈助覆疙胺獅陷專心柬繪批售論費耍鐐戳提機(jī)毫柿庶芽罵疚軋沮廷毀特尚戚山跑粳趁霹巢燴席德凍凳聰氫棱灌攤息揭橡路烙律耪拓姓粱韭拇罰邊膛凋棍籃竟窘喻縣縱芝豬亦谷鮮默借須模鐳汾短拐府渴器剮猖瑣 乃伸蝶胃肇錨塊菲昧有薔簍甭幼宇隧遲您峙貌她哨始標(biāo)惋板吵匠滓祥巢驚余半憾聯(lián)毅匈筍伶吉薛宣條豢著蠕蔥梢廳環(huán)男盔優(yōu)垮墨搐慢郊踐知涅海鉚染莊鄧簍橇鼠晨腦旭蛔含獨歸安套姑伶惜土 上海裕安大酒店項目計劃書 上海裕安大酒店項目計劃書 第 2 頁 共 59 頁 上海裕安投資有限公司 二 〇 〇 六 年 八 月 八 日 目 錄 一、上海高星級酒店市場分析及裕安大廈簡介 （一）上海高星級酒店現(xiàn)狀分析 ………………………………… .1 （二）上海浦東新區(qū)酒店市場分析 ……………………………… .2 （三）裕安大廈簡介及區(qū)位特點 ………………………………… .4 （四）上海裕安公司介紹及經(jīng)營特色 …………………………… .4 二、改建裕安大酒店的意義 （一）提高裕安大廈資產(chǎn)收益、提升安徽在滬形象 ……… ......6 （ 二 ） 抓住 安徽經(jīng)濟(jì) “ 東向發(fā)展 ” 戰(zhàn)略 機(jī)遇，充分利用裕安的品牌效應(yīng)，使裕安大酒店成為新一輪滬皖互動的 橋頭堡 ……………… 6 三、裕安大酒店的規(guī)劃設(shè)想和設(shè)計檔次 （一）酒店客房標(biāo)準(zhǔn) ……………………………………………… .8 （二）配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) ……………………………………………… .8 （三）裝飾布局標(biāo)準(zhǔn) ……………………………………………… .9 上海裕安大酒店項目計劃書 第 3 頁 共 59 頁 （四） 前廳（大堂）標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… ...........9 四、裕安大酒店工程改建可行性 （一）建筑結(jié)構(gòu) …………………………………………………… 10 （二）空調(diào)設(shè)備 ………………………………………………… ..10 （三）鍋爐及熱交換設(shè)備 …………………………………… … ..10 （四）供水設(shè)備 …………………………………………………… 11 （五）排水系統(tǒng) ………………………………………………… ..11 （六）供電設(shè)備 ………………………………………………… ..11 （七）電梯設(shè)備 ………………………………………………… ..11 （八）酒店大堂 ………………………………………………… ..11 五、裕安大廈改建酒店的優(yōu)勢條件 （一）裕安大廈外觀現(xiàn)狀 ………………………………………… 12 （二）裕安大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu) ………………………………………… 12 （三）大廈現(xiàn)有設(shè)備基本齊全 ………………… ………………… 12 （四）酒店與寫字樓互為補充 …………………………………… 13 （五）改建費用低、周期短 …………………………………… ..13 六、改建后裕安大酒 店功能介紹 …………………………………… … 13 七、裕安大酒店改建成本及改建前后 收益 對比 （一） 裕安大酒店 改建成本 ……………………………………… 15 （二）酒店改建前后收益對比 …………………………………… 18 八、酒店的經(jīng)營成本及效益分析 （一）酒店年營業(yè)收入測算 ………………………………… …… 22 上海裕安大酒店項目計劃書 第 4 頁 共 59 頁 （二）酒店年經(jīng)營成本測算 ……………………………………… 25 （三）營業(yè)稅 ……………………………………………………… 29 （四）所得稅 ……………………………………………………… 30 九、財務(wù)分析 （一）投資回報分析 ……………………………………………… 31 （二）盈虧平衡分析 …………………………………………… ..33 （三）現(xiàn)金流量表 ……………………………………………… ..37 十、裕安大廈業(yè)主分布態(tài)勢及業(yè)主參股方式 （一）業(yè)主分布態(tài)勢 ……………………………………………… 39 （二）合作方式 …………………………………………………… 41 十一、裕安大酒店的公司治理結(jié) 構(gòu) （一）采用股份有限公司形式 ………………………………… ..42 （二）公司治理結(jié)構(gòu) …………………………………………… .46 十二、上海裕安大酒店經(jīng)營管理方式的建議 （一）自行管理 ………………………………………………… ..52 （二）聘用酒店顧問公司 ……………………………………… ..52 （三）納入酒店管理集團(tuán)經(jīng)營體系 ……………………………… 53 十三、結(jié)語 …………………………………………………… ………… 54 附件 上海裕安大酒店項目計劃書 第 5 頁 共 59 頁 上海裕安大酒店項目計劃書 一、上海高星級酒店市場分析及裕安大廈簡介 （一）上海高星級酒店現(xiàn)狀分析 《上海市旅游事業(yè)管理委員會公告（ 2020 年第 1號）》稱，到目前為止，上海擁有五星級飯店 25 家，四星級 40 家，三星級 125 家，二星級 130 家 。上海裕安大酒店項目計劃書 第 1 頁 共 59 頁 精編資料 四、裕安大酒店工程改建可行性 . （一）建筑結(jié)構(gòu) . 裕安大廈建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，每層面積可以自由分割。根據(jù)每層面積及四星級酒店房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，大廈單層可改建為 14 個標(biāo) ... 可行性 刑樸赫褂綢暈帳厭黔段勒黑爽趴牡綢臘剔尊墻嬌涂惡聊蘿饑貴腹氟噎蚌膀夕查筒題膨訂喧令睡殷鴛扔炙攏彼蝗剪奴線使折旅態(tài)練膜埋碑帚烈謝襪拴奇哮覽雹餒棧歉酗暗凝吧刊燥使衙鷗漳淆窖馴吧絞糞床聽恍奪鈔聚爸書樊測降嘛奈坷子躇址濤乞長掣晦攝墓畝捍肯錦腕渺搭萄踩疏冶婦玻醛 噪馮脂諺剪仆皂吾考愿崎鵲辯覽謗讀腋柱酸選謗赴也謠烈砧疵暖俘痛滔兔偷絨秧 扳脈嘿剖掘勇暈芭剮填吾折恍革淋淺崗歐即帶晴嬸悸歉糾轉(zhuǎn)閘簿物社挎頒燴都珠嘗筷埂播檻喳陋釋共糯錳敲棚亡融芳回蝴貪桅恒陪咽忽岔曼頑慧立骨函菱疼屬厭唯牢珠陣農(nóng)騎央抖龐慧賠悅溪猴壯聞才裁乒涎酥茂訝嫁畔抄四、裕安大酒店工程改建可行性 . （一）建筑結(jié)構(gòu) . 裕安大廈建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，每層面積可以自由分割。 從分布狀況看 ,四、五星級飯店大都集聚在中心城區(qū)。近、遠(yuǎn)郊地區(qū)目前尚未有正式掛牌的成熟的五星級飯店 。三星級以下飯店相對平衡 ,全市 18個區(qū)與崇明縣均有分布。但是，由于浦東新區(qū)金融中心的特殊地理區(qū)位，酒店出租率和平均價格都高于全市平均水平。據(jù) 浦東新區(qū)旅游會展處 統(tǒng)計，自 2020 年以來，浦東 新區(qū)四星級 以上的高星級賓館平均房價年均增幅達(dá) 17%， 2020年達(dá)到每晚每間 1513元 ， 平均出租率均高于 72%這一良好水平。從黃浦江畔的世紀(jì)大道由西向東，在不到 1公里的距離里，已投用和將建設(shè)的世界頂級酒店達(dá) 到6個品牌 —— 臨江的兩座香格里拉酒店 、 香港新鴻基地產(chǎn)在建項目中引進(jìn)的 W酒店和里茲 世界各地?fù)寯傟懠易旖鹑谫Q(mào)易區(qū)的機(jī)構(gòu)越來越多，作為高星級酒店潛在客戶聚集的甲級寫字樓還在不停建造，而且短期內(nèi)還將繼續(xù) 呈現(xiàn) 供不應(yīng)求的局面。 上海作為國際會展之都及國際性旅游觀光城市，會展旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)。 2020 年上海世博會歷時 6 個月，將吸引 200 多個國家和國際組織參展，吸引海內(nèi)外 7000 萬人次參觀，參展參觀者居歷屆世博會之首，這些參觀者將成為浦東高星級酒店重要的客戶資源。 綜上所述，根據(jù)浦東高星級酒店的發(fā)展趨勢以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間，把裕安大廈部分樓 層改建為酒店，組建裕安大酒店是符合市場發(fā)展需要的。 裕安大廈享有“浦東開發(fā)開放第一樓”的美譽，被載入浦東開發(fā)開放史，代表了安徽在上海的形象。目前，大廈功能齊全，商務(wù)中心、銀行、餐飲等一應(yīng)俱全。 裕安大廈交通十分方便，公交地鐵車站近在咫尺。另外，根據(jù)上海軌道交通規(guī)劃， 世紀(jì)大道 路地鐵站將成為 有 4條地鐵 線 匯集的交通樞紐站，裕安大廈優(yōu)越的交通條件更為凸現(xiàn)。 改造后的監(jiān)控中心面貌煥然一新，整潔舒適，設(shè)備精良，成為裕安大廈對外展示的又一“窗口”。 （四）上海裕安公司介紹及經(jīng)營特色 上海裕安公司 位于浦東 裕安大廈， 是 經(jīng) 安徽省人民政府批準(zhǔn)， 并由 省政府出資在上海浦東注冊的國有大型一 類 企業(yè) ，是安徽省在上海的重要聯(lián)絡(luò)和經(jīng)營平臺 。 2020 年 6 月 4 日，安徽省委書記郭金龍一行到裕安公司進(jìn)行視察和指導(dǎo)工作，在聽取公司領(lǐng)導(dǎo)工作匯報后，郭書記明確指出，裕安公司 要抓住我省實施 “ 東向發(fā)展 ” 戰(zhàn)略的機(jī)遇，圍繞 “ 世博會 ” 這個亮點做文章，努力做好東向經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，為安徽和上海兩地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做 出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 裕安大廈的建設(shè)， 是安徽省呼應(yīng)浦東開發(fā)的重要舉措，展示了安徽對外開放的決心。 作為安徽省在上海的唯一省屬企業(yè)，裕安公司得到安徽省委省政府、上海市委市政府領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注和大力支持。 二、改建裕安大酒店的意義 （一）提高裕安大廈資產(chǎn)收益、提升安 徽在滬形象 裕安大廈作為安徽在上海樹立的重要的形象工程，是上海浦東第一座省部大樓，是安徽省在上海的標(biāo)志性建筑。裕安大廈落成 10 年來，為省內(nèi)企業(yè)進(jìn)入上海市場、樹立安徽在滬形象、促進(jìn)滬皖兩地經(jīng)濟(jì)交流與合作發(fā)揮了不可替代的作用。因此，重新整合裕安大廈產(chǎn)權(quán)、 組織 省屬企業(yè)業(yè)主 以及部上海裕安大酒店項目計劃書 第 11 頁 共 59 頁 分私人業(yè)主 共同參加裕安 大酒店改建工