【正文】 ，加快中心城區(qū)建設(shè)。市委、市人大和市政府根據(jù)X市的實(shí)際情況，“重整山河”制定了新的《X市城市發(fā)展規(guī)劃（20022020）》，規(guī)劃中提出了“極化一點(diǎn)，構(gòu)筑一圈”的城市總體目標(biāo)，目標(biāo)確定用5年的時(shí)間把X市建設(shè)成國家級園林城市和優(yōu)秀的旅游城市。(2)是建設(shè)優(yōu)秀旅游城市的需要旅游業(yè)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，是一種無煙工業(yè)。為了改變這種狀況，2002年，X區(qū)人民政府委托中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院制定了新的《X風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》，規(guī)劃中明確提出了加強(qiáng)四星級賓館以上服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，使風(fēng)景名勝區(qū)高端旅游服務(wù)設(shè)施保有率達(dá)到10—15%的經(jīng)營建設(shè)目標(biāo)，與此相應(yīng)，X區(qū)人民政府2003年政府工作報(bào)告亦明確提出了今后五年旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)是規(guī)劃建設(shè)好游客服務(wù)中心、四星級以上賓館，同時(shí)提高招商質(zhì)量，狠抓合同履約率、資金到位率和項(xiàng)目開工率，爭取全年興辦內(nèi)資企業(yè)3個(gè)，實(shí)際到位資金5000萬元，實(shí)現(xiàn)外資企業(yè)稅收入庫260萬元。通過對X區(qū)現(xiàn)有賓館招待所服務(wù)設(shè)施和生產(chǎn)經(jīng)營情況進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)：X的賓館服務(wù)設(shè)施主要以中低檔為主，只有X電信賓館為三星級賓館，為X區(qū)目前最高級別旅游服務(wù)住宿物業(yè)，僅有高檔床位252個(gè)，%。公司90%以上的員工是本科以上學(xué)歷，公司自成立以來，充分利用人才，狠抓企業(yè)內(nèi)部管理，在人才開發(fā)利用、銷售組織、信息管理等方面建立了一套有效的管理制度，并在實(shí)踐中不斷完善和強(qiáng)化，建立公開、平等、競爭的用人機(jī)制，培養(yǎng)了一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。2002年公司銷售額突破2億元大關(guān)，產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。凈資產(chǎn)8000萬元。 建設(shè)單位簡介XX企業(yè)(集團(tuán))公司現(xiàn)有員工1500余人，90%為大專以上學(xué)歷，其中碩士生5人。2001年中國X壽文化節(jié)暨廟會期間，新建的中華萬壽大鼎項(xiàng)目，同時(shí)創(chuàng)造了三項(xiàng)新的吉尼斯紀(jì)錄,更加鞏固了X衡山“壽岳”的至尊地位。X衡山，人杰地靈，鐘靈毓秀，擁有許多得天獨(dú)厚的旅游資源。X區(qū)以X古鎮(zhèn)為中心點(diǎn)，東至衡山城15公里，南至X市區(qū)51公里，西至邵陽市170公里，北至長沙市區(qū)146公里。本區(qū)主導(dǎo)風(fēng)向受季風(fēng)控制，冬季多北風(fēng)和東北風(fēng)，以東北風(fēng)最強(qiáng)；夏季多南風(fēng)和東南風(fēng)，以東南風(fēng)為盛行風(fēng)，最大風(fēng)速東北風(fēng)，風(fēng)速可達(dá)15M/S，基本風(fēng)壓W=。%，投資規(guī)模的擴(kuò)張?jiān)诮鼛啄陙硎巧僖姷摹０纯杀瓤趶接?jì)算，%。2003年，全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有了明顯改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體質(zhì)量和效益不斷提高。(2) 社會經(jīng)濟(jì) 近幾年來，X市的經(jīng)濟(jì)有了較大的發(fā)展，2003年全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快。水上運(yùn)輸也很便利。全市100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、88%的村通了公路，通車總里程7643公里。X市是我國南方的重要交通樞紐，京廣、湘桂線交匯于市區(qū)，境內(nèi)通車?yán)锍?50公里，有火車站33個(gè)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表11。 編制的依據(jù)和范圍 編制的依據(jù)(1)X市人大常委會通過的《X市城市總體規(guī)劃（2002—2020）》；(2)X市人大常委會2003年6月27日通過的《關(guān)于加快民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定》；(3)國家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；(4)X國際大酒店用地現(xiàn)狀圖；(5)國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；(6)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。該賓館建成將極大地提升X旅游服務(wù)設(shè)施的檔次和總體水平，具有較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。五岳獨(dú)秀的X衡山，可謂聚天地之靈氣，集佛道文化于一體，自古以來游人如織，留下了無數(shù)騷客文人的墨寶和真跡，有著厚重的歷史底蘊(yùn)和文化內(nèi)涵，為了提升X旅游品位，進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央和省、市領(lǐng)導(dǎo)對X做出的“重新規(guī)劃，重振山河”和“顯山、露廟、見秀”的指示精神，全面貫徹執(zhí)行《X風(fēng)景名勝區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》，經(jīng)X區(qū)委、區(qū)政府研究，決定對X古鎮(zhèn)分步實(shí)施全面改造?！?002年7月，國家旅游局將X衡山風(fēng)景名勝區(qū)的生態(tài)環(huán)境問題專題報(bào)告了朱镕基總理，朱總理在報(bào)告上批示：“重新規(guī)劃，重整山河，旅游業(yè)才有真正的前途。歷屆中央領(lǐng)導(dǎo)對旅游業(yè)的發(fā)展作出了重要指示，鄧小平同志指出：“旅游事業(yè)大有文章可做，要突出地搞，加快地搞”。第一章 總 論 項(xiàng)目提要 編制的依據(jù)和范圍 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一章 總 論 項(xiàng)目提要(1)項(xiàng)目名稱： 國際大酒店工程項(xiàng)目(2)建設(shè)單位： (3)項(xiàng)目單位法人代表： (4)建設(shè)地點(diǎn)： (5)項(xiàng)目單位所有制形式：民營企業(yè)(6)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建(7)項(xiàng)目建設(shè)總投資：8800萬元(8)項(xiàng)目建設(shè)期限：2004年7月至2006年7月(9)可行性研究報(bào)告編制單位及資質(zhì)編制單位：X市投資咨詢中心資質(zhì)證書： 法人代表： (10)項(xiàng)目的背景及建設(shè)目標(biāo)旅游業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)具有重大拉動作用的支柱產(chǎn)業(yè)。國家、省、市都對旅游業(yè)的發(fā)展制定出了許多鼓勵政策。江澤民同志也明確指出：“必須采取有力的政策和扶持措施，加快信息、文化、教育、旅游、社區(qū)服務(wù)和中介服務(wù)的發(fā)展?！睘榱寺鋵?shí)中央領(lǐng)導(dǎo)同志對旅游業(yè)發(fā)展的指示精神，X市政府賀仁雨市長在2002年12月28日的《政府工作報(bào)告》中提出：X市要以“開發(fā)X為龍頭的大旅游”為目標(biāo)，加快發(fā)展全市旅游業(yè)，用五年的時(shí)間，把X市建設(shè)成優(yōu)秀的旅游城市。作為2003年度X區(qū)五項(xiàng)重點(diǎn)工程之一的四星級豪華賓館建設(shè)項(xiàng)目被提上政府工作的重要議事日程。對X的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 編制的范圍 (1)調(diào)查、了解建設(shè)項(xiàng)目及項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀；(2)對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、有利條件進(jìn)行分析，確定建設(shè)規(guī)模；(3)提出項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想，建設(shè)的原則、目標(biāo)，建設(shè)的內(nèi)容及方案；(4)對項(xiàng)目招標(biāo)的范圍，招標(biāo)的形式，組織機(jī)構(gòu)及定員做出說明；(5)擬定項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；(6)對項(xiàng)目建設(shè)總投資進(jìn)行估算，對效益進(jìn)行分析；(7)對項(xiàng)目的可行性提出結(jié)論性意見和建議。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 據(jù)備 注1總投資萬元88002建設(shè)用地面積畝1073建筑面積㎡40000其中：賓館面積㎡21931豪華配套用房面積㎡180694容積率5建筑密度%6綠地率%457營業(yè)收入萬元40778利潤總額萬元18279稅金總額萬元22410財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%全部投資11投資回收期年全部投資12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元全部投資13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%自有資金14投資回收期年自有資金15財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元自有資金16投資利潤率%17投資利稅率%18盈虧平衡點(diǎn)%第二章 項(xiàng)目區(qū)域概況 項(xiàng)目區(qū)域概況 建設(shè)單位簡介第二章 項(xiàng)目區(qū)域概況 項(xiàng)目區(qū)域概況(1) 地理交通X市位于X省中南部，因居X衡山之南而得名，它北背衡岳，南面五嶺，西連黔滇，北通鄂豫，距廣州約600公里、長沙近200公里、桂林300余公里，素有“南北要沖、兩廣咽喉”之稱，是X省第二大城市；，人口712萬人，其中市區(qū)面積374km2，城市人口75萬多人，現(xiàn)轄衡南、X、衡山、衡東、祁東五縣和耒陽、常寧兩市及珠暉、雁峰、石鼓、蒸陽、X五區(qū)。公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，北京至廣州的京珠高速公路、X至廣西、衡昆高速國道、連接湘贛閩三角的“三南公路”貫穿全境。其中，高等級公路3140公里，高速公路149公里。湘江上溯瀟水，下入洞庭、耒水、蒸水等一級支流四季通航。據(jù)統(tǒng)計(jì)，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10%，為1998年以來增長最快的一年。二、三產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的比重上升，農(nóng)業(yè)的比重下降；規(guī)模以上工業(yè)占全市工業(yè)的比重上升，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁；民營經(jīng)濟(jì)總量占全部經(jīng)濟(jì)總量的比重上升，私營、個(gè)體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大。2003年X市城市居民人均可支配收入為7205元，%，農(nóng)村人均可支配收入2999元，%。(3) 氣候概況本項(xiàng)目屬亞熱帶半濕潤季風(fēng)大陸性氣候，夏季炎熱干燥，冬季嚴(yán)寒濕潤，冬季少雪，年最低氣溫出現(xiàn)在2月份，極值為7℃；夏季平均溫度在28℃，最高平均氣溫在39℃左右。(4) X簡介X衡山，位于X省中部偏東南，素有“文明奧區(qū)”、“五岳獨(dú)秀”、“宗教圣地”、“避暑天堂”之美育，是全國著名的風(fēng)景名勝區(qū)，現(xiàn)稱為X的中心花園。對外交通依靠107過國道、京珠高速公路道路和京廣鐵路，衡山火車站距X僅15公里，由長沙黃花機(jī)場經(jīng)京珠高速公路到X兩個(gè)小時(shí)路程，X市到X約40分鐘；全區(qū)下轄3鄉(xiāng)1鎮(zhèn)，31個(gè)行政村、358個(gè)村民小組，5個(gè)居民居委會，17個(gè)居民小組；，總?cè)丝?2312人，人口密度185人/k㎡，其中X鎮(zhèn)人口31459人，%；全區(qū)國民生產(chǎn)總值35025萬元。尤以“佛道并存，共榮一山（廟）”和“五岳獨(dú)秀，秀在其林”的特色，而被廣大海內(nèi)外游客稱誦。1982年成為首批榮獲由國務(wù)院命名的“國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)”稱號的地區(qū)之一，先后被國家授予“4A級旅游區(qū)”、中央文明辦授予“文明風(fēng)景區(qū)示范點(diǎn)”等殊榮。公司擁有XX置業(yè)有限公司，X云峰酒業(yè)有限公司，X小酒仙酒業(yè)有限公司，武漢小糊涂仙酒業(yè)有限公司，江西小糊涂仙酒業(yè)有限公司，廣西小糊涂仙酒業(yè)有限公司，X金嗓子喉寶藥業(yè)有限公司，江西金嗓子喉寶藥業(yè)有限公司，河南金嗓子喉寶藥業(yè)有限公司等九家控股子公司。公司自成立以來，始終堅(jiān)持以創(chuàng)新和發(fā)展為核心，以至誠至信為宗旨，以“創(chuàng)造客戶，注重效益，以人為本”為企業(yè)經(jīng)營理念，牢固樹立“服務(wù)意識、創(chuàng)新意識、市場意識、團(tuán)隊(duì)精神、敬業(yè)精神、求精精神”，取得了優(yōu)良的業(yè)績。XX置業(yè)有限公司是一家注冊資金1000萬元的專業(yè)置業(yè)公司，現(xiàn)有固定員工30人，高級工程師有3人，經(jīng)濟(jì)師及會計(jì)師各2人，同時(shí)聘請了優(yōu)秀的房產(chǎn)、法律、旅游、酒店管理等方面的專家作為公司顧問。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及有利條件 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及有利條件 項(xiàng)目建設(shè)的必要性(1)是提高城市旅游服務(wù)建設(shè)的需要X衡山自設(shè)立風(fēng)景區(qū)以來，旅游服務(wù)設(shè)施得到了較大發(fā)展， 至2001年，全區(qū)有賓館招待所70多個(gè)，床位6500個(gè)，家庭客棧有床位4500個(gè)，在香期最多能夠提供11000個(gè)床位，基本上滿足來X游客的住宿需求。絕大多數(shù)的家庭客棧、賓館設(shè)施水平較低，服務(wù)質(zhì)量較差，特色服務(wù)較少，“城市化、商業(yè)化” 問題嚴(yán)重。為了抓住這一有利的歷史發(fā)展契機(jī)，提升X區(qū)旅游總體實(shí)力，提高X旅游服務(wù)設(shè)施總體水平，為X經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，經(jīng)多方論證，XX置業(yè)有限公司決定在X區(qū)投資建設(shè)四星級大酒店。加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，有利于充分發(fā)揮其在經(jīng)濟(jì)活動中的催化劑作用。要求各級政府樹立大旅游觀念，要加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，健全旅游綜合服務(wù)體系，走健康和諧旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。加快雁峰公園、古樟公園、珠暉公園和三江風(fēng)光帶的改造和建設(shè)，使城市“顯山、露水、見秀”。要建設(shè)優(yōu)秀的旅游城市，沒有高檔次的酒店是不行的。 (3)是擴(kuò)大就業(yè)促進(jìn)穩(wěn)定的需要就業(yè)是民生之本。旅游業(yè)其社會性、綜合性很強(qiáng)，涵蓋吃、住、行、游、購、娛六大要素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，旅游業(yè)直接收入每增加1元，商業(yè)、飲食、交通等第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值就增加1020元；旅游業(yè)直接就業(yè)者每增加一人，社會間接就業(yè)者至少可增加5人。因而發(fā)展旅游業(yè)，使其他有關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)都隨之得到發(fā)展。因此，興建X市X國際大酒店，是擴(kuò)大就業(yè)促進(jìn)穩(wěn)定的需要。X區(qū)大力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)服務(wù)中心辦事程序，積極推行開展“一站式”服務(wù)、實(shí)行“一口式”收費(fèi)、開通“一條服務(wù)熱線”的“三個(gè)一”工作制度，并出臺了《關(guān)于加強(qiáng)X經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策規(guī)定》，并在2003年度政府工作報(bào)告明確提出今后五年旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)是規(guī)劃建設(shè)好游客服務(wù)中心、四星級以上賓館，力爭2003年完成興辦內(nèi)資企業(yè)3個(gè)，實(shí)際到位資金5000萬元，實(shí)現(xiàn)外資企業(yè)稅收入庫260萬元的工作目標(biāo)，所有這些都表明了政府對四星級賓館的重視和堅(jiān)強(qiáng)決心，為項(xiàng)目的實(shí)施打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。X五星級賓館項(xiàng)目選址地處X鎮(zhèn)正在大力開發(fā)的新城區(qū)南端；位于祝融南路以西，廣濟(jì)路（擬建）以北，北與即將搬遷過來的黨委、政府、人大、政協(xié)“四大家”辦公區(qū)毗鄰，南與規(guī)劃擬建的天子山森林公園隔廣濟(jì)路相望，可以說是自然環(huán)境優(yōu)美，地理位置極為優(yōu)越。新的107國道環(huán)繞整個(gè)祝融南路地段，項(xiàng)目所在地為游客出入X的必經(jīng)之路。(4)周邊配套設(shè)施齊備。周邊市政配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)較為完備，為今后五星級賓館的經(jīng)營提供了極大的便利。除X電信賓館（三星級）外，X區(qū)目前還沒有一家真正意義上的高檔豪華賓館，以致相當(dāng)部分高消費(fèi)游客寧可投宿X、長沙等中心城市也不愿意留宿X，這與X在全國旅游界的地位極不相稱，五星級賓館的興建能最大程度的滿足相當(dāng)部分高消費(fèi)游客的住宿需求和當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層的享受需求，對目標(biāo)客戶具有極大的吸引力；(6)項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃自由度較高，創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和較高的綠化率，可在當(dāng)?shù)芈氏乳_創(chuàng)面向中高階層的理想生活模式。根據(jù)“衡山游覽，X住宿；以需定量，漸進(jìn)調(diào)整；利用現(xiàn)狀，合理布局；尊重環(huán)境，綠色高效”的基本規(guī)劃原則。(9)X區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活富足；國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、銀行居民儲蓄分別以每年10. 56%%的超常規(guī)速度增長，也為項(xiàng)目建成以后提供了強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。這意味著旅游業(yè)迎來了一個(gè)新時(shí)代——休閑時(shí)代，也意味著一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)的形成——休閑產(chǎn)業(yè)。我國大城市居民收入在不斷提高的同時(shí)，用在旅游的花費(fèi)也不斷增加。深圳市人均旅游支出也超600元，%；天津居民在假日期間外出旅游人數(shù)大幅上升，家庭人均旅游消費(fèi)支出增長21%；%；廣州市居民旅游消費(fèi)成了“假日消費(fèi)”新亮點(diǎn)，外出游覽名勝古跡甚