【正文】 物業(yè)管理費還可適當(dāng)降低）。一般情況下，酒店客房日消耗材料成本 15 元，那么按照出租率 70％計算，裕安大酒店客房年材料消耗費用約 萬元；按照早餐成本每份 20元、每個客房每日 2份早餐計算，每年早餐成本費用約 萬元。 營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元） 圖表 13：裕安大酒店營業(yè)收入?yún)R總表 收入 高級套房 商務(wù)間 標(biāo)準(zhǔn)間 配套設(shè)施 停車場 總計 數(shù)額 100 35 注：酒店出租率按照 70％計算。若酒店會議中心大力開拓安徽市場，作為安徽各地來滬召開會議的主要會場之一，那么酒店會議中心的年收入還將有較大的提高。 裕安大酒店客房價格增長大致如下： 各房間類別年收入比較表11%29%60%高級套房商務(wù)間標(biāo)準(zhǔn)間上海裕安大酒店項目計劃書 第 28 頁 共 59 頁 圖表 11：裕安大酒店 2020— 2020 年客房價格表 2020 2020 2020 2020 2020 套房 1500 1650 1810 1996 2196 商務(wù)間 1100 1210 1330 1460 1610 標(biāo)準(zhǔn)間 800 900 1000 1150 1300 裕安大酒店 2020年至 2020年客房收入增長圖（單位：萬元）： 圖表 12：裕安大酒店 2020— 2020 年客房年收入增長圖 （ 2）其他收入：主要是酒店會議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場等配套設(shè)施的年收入。各房間類別年收入比例表： 圖表 10：裕安大酒店各房間類別年收入對比表 隨著 2020 年上海世博會日益臨近，未來幾年上海高星級酒 店的出租率將有穩(wěn)步上升，另外，酒店房間價格也將大幅度增長，因此，裕安大酒店的年主營收入也將隨之有較大漲幅。 上海裕安大酒店項目計劃書 第 27 頁 共 59 頁 （ 1）營業(yè)收入 :主要是酒店客房收入。 改造前后收入對比示意表：（單位 :元 ） 上海裕安大酒店項目計劃書 第 26 頁 共 59 頁 圖表 9：裕安大廈改造前后收入對比表 對 比項 改造前 改造后 備注 10 個樓層的年出租收入 萬 萬 —— 輔助設(shè)施 年收入 94． 56 萬 —— 改造后收入列入改造后配套設(shè)施年收入 改造后配套設(shè)施年收入 —— 135 萬 —— 年總收入 萬 萬 每平米年總收入 每平米日總收入 2． 05 7． 75 裕安大廈平均租金 3 元。 從大廈改造前后的毛收入對比來看，酒店的年收入至少為改造前的 倍 。另外，其他配套設(shè)施年收入 135 萬。 若按照上述價格且酒店年出租率 70％計算，高級套房樓層年收入為 萬元 。根據(jù)上述改造方式， 裕安大酒店將擁有 183 間客房，其中豪華 套房 12間 、商務(wù)間 45 間、標(biāo)準(zhǔn)房 126間。 改造后： 依裕安大廈樓層的布局及面積，計劃將其中 9個樓層改建為標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)間，將其中一個樓層專門改建為高級套房。根據(jù)酒店設(shè)計，一樓裙樓 停車場（ 36 個車位， ）將作為酒店的 輔用設(shè)施，改造前， 該輔用設(shè)施 年總收入約 。根據(jù)表格顯示， 酒店改造工程總造價為 。因此大堂改造費用已基本攤薄到上述改造費用中，將不另行計算。 （ 4） 酒店其他主要功能設(shè)施如商務(wù)中心、健身房、大型會議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費用約 120 萬元。下面用圖表示裕安大酒店改建工程預(yù)算： 大酒店功能區(qū)域面積比例圖客房67%停車場13%一樓大堂12%其他功能設(shè)施8%客房停車場一樓大堂其他功能設(shè)施上海裕安大酒店項目計劃書 第 21 頁 共 59 頁 圖表 6：裕安大酒店改建工程預(yù)算表 編號 項目名稱 單位 工程量 單價（元） 合計（元） 1 豪華套房裝飾 M2 1050 2 商務(wù)間、標(biāo)房裝飾 M2 880 3 房間機(jī)電 M2 120 4 大樓設(shè)備 項 1 1156000 5 套房家具、窗簾 套 12 6 商務(wù)間、標(biāo)房家具、窗簾 套 171 7 酒店其他主要功能 1202000 工程總造價 元 備注： 大樓設(shè)備項目，包括空調(diào)改裝、增加鍋爐交換器等，屬于暫估改建成本； 一樓酒店大堂改造費用已攤薄“ 酒店其他主要功能”欄目 ，因此不另行計算。 若以其中一個樓層改建為酒店豪華套房，其它九個 樓層改建為商務(wù)間和標(biāo)房來計算，則有 、 米改建為商務(wù)間和標(biāo)房。 （ 7） 停車場 ，面積 。 另外，酒店還將擁有： （ 1）現(xiàn)代化的 商務(wù)中心 ，面積 100平方米，位于群 1樓； （ 2）設(shè)備完善的 健身房 ，面積 150平方米，位于裙 2樓； （ 3） 高檔購物中心 ，面積 200平方米，位于裙 1樓； （ 4）可同時容納 160 人參會的 會議中心 （可分隔為 4－ 6間小型會議室），面積 300平方米 ，位于裙 2樓； （ 5）典雅別致的 咖啡吧、酒吧、茶吧 ，面積 200 平方米 ，位于裙 1 樓。酒店設(shè)有衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)，可為賓客及時轉(zhuǎn)播國際電視節(jié)目。 六、改建后裕安大酒 店功能介紹 裕安大酒店由裕安大廈部分主樓層、一樓裙樓 、二樓裙樓 以及停上海裕安大酒店項目計劃書 第 18 頁 共 59 頁 車場改造而成，計劃改建 豪華套房 12 間、商務(wù)間 45 間、標(biāo)準(zhǔn)房 126間 。另外，改建酒店周期也較短，若改造 10 個樓層，所需時間至多 4－ 5個月。若要是在同類地區(qū)另尋新址興建類似級別的酒店，所需資金至少將達(dá)7－ 8 億元。兩者商業(yè)模式既相對獨立又互為補(bǔ)充。 （四）酒店與寫字樓互為補(bǔ)充 高級商務(wù)寫字樓和高星級酒店的有機(jī)組合對高層大廈來說，是全新高效的主題式商業(yè)組合，滬上很多知名大廈均采用此組合，即大廈部分樓層是辦公用樓，部分是酒店用樓。如大樓 空調(diào)設(shè)備、供排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、電梯設(shè)備、供電設(shè)備、地下停車場等配套設(shè)施在稍作調(diào)整后，能夠完全適應(yīng)酒店的改 建。另外， 高等級 酒店 一般擁有自己的裙樓，裕安大廈的四層裙樓，為合理布局會議中心等配套設(shè)施打下良好基礎(chǔ)。裕安大廈是浦東新區(qū)第一幢高層建筑，外觀樸實不失典雅，與周邊湯臣、華都、寶安、齊魯、嘉興等大廈相比自成特色，完 全符合高星級酒店建筑的外觀標(biāo)準(zhǔn)。 主裙樓大堂、大門、停車場、電梯設(shè)備等均需要大規(guī)模改造，以便有與高星級酒店相對應(yīng)的高檔次、高品味的公共設(shè)施、環(huán)境。而酒店改建需要把一樓裙樓按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)改建為酒店大堂。酒店經(jīng)營時，可根據(jù)實際情況分區(qū)使用電梯，以方便酒店客戶迅速入住房間。主樓電梯為 OTIS 電梯，速度 ，載重為 1150KG，容量 15 人。 （六）供電設(shè)備 目前，裕安大廈單個樓層均能提供 3 80A 的容量，供電設(shè)備狀況良好，因此，酒店改建完成后，供電系統(tǒng)是沒有問題的，只需進(jìn)行小量的線路調(diào)整，就可以符合酒店的用電需求。因此，為優(yōu)化排水系統(tǒng)，酒店改造必須要對所有排水管道進(jìn)行重新布 管。目前裕安大廈下水道管道太少，部分排水管道也不大通暢，出水口徑又相對太小。另外，水壓和流量等也符合酒店所需標(biāo)準(zhǔn)。 （四）供水設(shè)備 目前，裕安大廈總共有四只水箱，除其中一個水箱容量是 25 噸以外，其他水箱容量均為 50 噸。 （三）鍋爐及熱交換設(shè)備 裕安大廈現(xiàn)有鍋爐三臺，熱交換（地下車庫）的所有氣包和主管道目前還比較新，可以供裕安大酒店使用，不需要更換或添加此類設(shè)備?？照{(diào)設(shè)備基本可以適應(yīng)大酒店改造的需要，但是相關(guān)的主管道需要重新更換，以便使用酒店客房的需要。如市場需要，可將大廈的一個單層改建為 12 個豪華套房。 四、裕安大酒店工程改建可行性 （一）建筑結(jié)構(gòu) 裕安大廈建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，每層面積可以自由分割。 （四）前廳（大堂 ）標(biāo)準(zhǔn) 酒店大堂設(shè)在大廈裙一樓， 面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)； 氣氛豪華，風(fēng)格獨特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；有與酒店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺；大堂內(nèi)有中英文標(biāo)志。 上海裕安大酒店項目計劃書 第 14 頁 共 59 頁 對客服務(wù)的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，達(dá)到整潔、完整、衛(wèi)生，并維持正常功能。酒店內(nèi)公共信息圖形符號符合 LB/T001。 （三）裝飾布局標(biāo)準(zhǔn) 酒店布局合理，外觀有特色，設(shè)施使用方便、安全。 （二）配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 大型中、西餐廳匯集各式精美的中西佳肴，可滿足不 同賓客不同的飲食文化需求； 設(shè)施完善，類型豐富的娛樂設(shè)施，設(shè)有桑拿、健身中心、桌球室、美容美發(fā)廳等，使賓客在休閑中消除緊張、疲勞； 典雅豪化，風(fēng)格迥異的會議室及多公能廳，可承接國內(nèi)外大型商務(wù)會議、婚宴，是舉行各種規(guī)模國際、國內(nèi)會議、宴會的最佳場所； 大型購物天地匯集世界各地精品，讓賓客“足不出戶”即可滿載而歸； 酒店擁有近 100 個泊車位的停車場，能完全滿足各類客人的停車需要； 同時 商務(wù)中心主要將代售郵票，代發(fā)信件，辦理電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電話、代購交通票務(wù)、國內(nèi)行李托運(yùn)等。電話機(jī)旁備有使用說明及市內(nèi)電話簿；有彩色電視機(jī)、提供客人可以控制的音響系統(tǒng)。程控電話可直撥國內(nèi)和國際長途。配上海裕安大酒店項目計劃書 第 13 頁 共 59 頁 有吹風(fēng)機(jī)。衛(wèi)生間采用豪華建筑材料裝修地面、墻面，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。 客房擁有獨立衛(wèi)生間，裝有高級抽水 馬 桶、面盆及有彩色標(biāo)識的冷熱水龍頭、梳妝臺 (配備梳妝鏡和必要的盥洗用品 )、浴缸 并帶淋浴噴頭（或只設(shè)單獨淋浴間），配有浴簾、晾衣繩。室內(nèi)滿鋪高級地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板及其他適應(yīng)材料等。酒店擬按照如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改建： （一 ）酒店客房標(biāo)準(zhǔn) 酒店將設(shè)計客房樓層共 10 層，計劃擁有 183 間（套）各類能滿足商務(wù)旅行、行政辦公用途的豪華、舒適客房，其中， 豪華套房 12間、商務(wù)間 45 間、標(biāo)準(zhǔn)房 126間。 從長期的眼光看，隨著裕安大酒店在上海浦東的成功經(jīng)營，裕安上海裕安大酒店項目計劃書 第 12 頁 共 59 頁 公司將逐漸積累起現(xiàn)代化的酒店經(jīng)營管理理念和方法，必將反過來帶動安徽內(nèi)地酒店業(yè)的發(fā)展，在加強(qiáng)省內(nèi)賓館酒店行業(yè)整合、增強(qiáng)省 內(nèi)旅游業(yè)競爭力、加快安徽經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面做出更大的貢獻(xiàn)。而裕安大酒店作為安徽在滬窗口公司投資興辦的酒店，對于吸引安徽客源，具有天然的優(yōu)勢。而新組建 的裕安大酒店 地處上海開發(fā)開放的最前沿 —— 浦東 新 區(qū)，必將成為安徽東向發(fā)展戰(zhàn)略的橋頭堡，為促進(jìn)安徽和上海兩地經(jīng)濟(jì)聯(lián)系交流，加快安徽經(jīng)濟(jì)融入長三角經(jīng)濟(jì)，推動安徽經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 做 出歷史性貢獻(xiàn) 。 2020 年上海世博會更是難得的發(fā)展機(jī)遇，在世博會舉辦前后和舉辦過程中會有很多商機(jī)。 （ 二 ） 抓住 安徽經(jīng)濟(jì) “ 東向發(fā)展 ” 戰(zhàn)略 機(jī)遇，充分利用裕安的品牌效應(yīng)，使裕安大酒店成為新一輪滬皖互動的橋頭堡 以上海為中心的長三角經(jīng)濟(jì) 區(qū) 是中國規(guī)模最大同時也 是 最具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 由于裕安大廈產(chǎn)權(quán)分散， 業(yè)主 單位各自為政，裕安大廈 無法實行集中統(tǒng)一經(jīng)營，加上大廈投入運(yùn)營已超過 10 年，資產(chǎn)質(zhì)量 和收益 已受到影響。大廈內(nèi)住有安徽省屬單位 10 多家，是安徽省發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)在上海的橋頭堡。在滬皖兩地，擁有良好的信息資源和溝通渠道，從而為公司的投資經(jīng)營、合作開發(fā)、資本運(yùn)作創(chuàng)造了良好的條件。裕安公司作為裕安大廈的建設(shè)者和安徽省委省政府在上海的“窗口”企業(yè)，在滬皖兩地有著良好的品牌優(yōu)勢，是連接兩地市場、促進(jìn)滬皖資源配置的橋梁，是安徽實行“東向發(fā)展”戰(zhàn)略的橋頭堡。郭書記還充分肯定了 裕安公司重新整合裕安大廈產(chǎn)權(quán)、對大廈實施統(tǒng)一化管理的 思路 ， 認(rèn)為 大廈實施統(tǒng)一經(jīng)營， 是上海裕安大酒店項目計劃書 第 10 頁 共 59 頁 合作共贏的好事， 對 大廈整體 形象的提升、收益的提高都 大 有好處 。 目前 ，公司正充分發(fā)揮品牌、地理和區(qū)位優(yōu)勢，抓住安徽實施東向發(fā)展戰(zhàn)略、長三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等有利時機(jī)，堅持以人為本的企業(yè)文化，打破原有思維并拓展業(yè)務(wù)框架，轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，創(chuàng)新發(fā)展模式，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為方向，依托兩地資源和市場優(yōu)勢，有效促進(jìn)滬皖兩地 人員流 、商品流、資金 流、技術(shù)流、信息流、項目流的相互流動，大幅提高了公司的經(jīng)濟(jì)收益及發(fā)展速度。裕安大 廈軟硬件各方面的改造完成為裕安大酒店的改建奠定了良好的基礎(chǔ)。 去年以來，公司已自籌資金對裕安大廈一樓大堂、消防系統(tǒng)、監(jiān)上海裕安大酒店項目計劃書 第 9 頁 共 59 頁 控中心 、中央空調(diào)及管網(wǎng)系統(tǒng) 等進(jìn)行了全面的改造，開設(shè)了員工餐廳等服務(wù)設(shè)施，大幅提高了大廈服務(wù)功能。大廈緊鄰 世紀(jì)大道 地鐵站，從地鐵站到裕安大廈徒步只需 3分鐘。 2020 年末裕安大廈房屋入住率達(dá)到 94 %，較 2020年（ 88%）提高 6個百分點。 大廈位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心地段，緊鄰第一八百伴、世界廣場、華都、湯臣、寶安等商貿(mào)大廈，周邊有紫金山、齊魯萬怡、通貿(mào)、由由（喜來登）、紅塔、湯臣州際等高星級酒店。 （三）裕安大廈簡介及區(qū)位特點