【正文】 　　物業(yè)合同第一章第一款第三條的約定，被答辯人“應(yīng)當(dāng)維護(hù)本小區(qū)內(nèi)的公共秩序?！薄段飿I(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！钡?，被答辯人在治安、環(huán)保和午夜裝修方面都存在“不能維護(hù)本小區(qū)的公共秩序”的過錯，（舉證——三則《新京報》新聞報道）此事件經(jīng)過新聞報道，不但造成了不良的社會影響，同時也被答辯人未盡到承諾的責(zé)任，給答辯人和廣大業(yè)主造成了麻煩和損失。 《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第四條規(guī)定“24小時有專人值守；進(jìn)行日常巡視；涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防范措施。對火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預(yù)案，發(fā)生時要及時處理，并上報有關(guān)主管部門；對居住區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象，積極與派出所等配合進(jìn)行處理?！钡切^(qū)內(nèi)長時間存在業(yè)主不文明行為，例如：因為安全管理混亂無序，小區(qū)露天停車場和汽車出口，經(jīng)常在半夜或凌晨汽笛聲或汽車防盜報警器聲常鳴，嚴(yán)重影響了業(yè)主的休息。答辯人就此事曾多次投訴，至今未見改善。 答辯人作為業(yè)主，以前駕車，可以使用停車證出入小區(qū)。但在2006年底起，出入小區(qū)必須要領(lǐng)取一張極其骯臟的卡片，解釋為對車輛的安全管理。而非本小區(qū)的車輛，如出租車則可以自由出入。這不僅是被答辯人低能管理的典型行為，更是對業(yè)主的極不尊重，這種卡片除了傳播“非典”病毒，毫無意義可言。答辯人就此事多次向被答辯人投訴，但至今未做任何解決。 答辯人所在12號樓里常有住戶進(jìn)行二次裝修，但物業(yè)公司未按規(guī)定進(jìn)行管理，每逢周六、日，樓里響起電錘、電鉆的轟鳴，只有投訴才能得到短時的制止。相比入住時嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的裝修管理，不可同日而語?！　　　∥磳Π踩婪豆ぷ鞅M到義務(wù) 小區(qū)的入口大門原來要實行出入證管理，到目前為止，只是剛開始實施了不到幾天，目前一直沒有實行，形同虛設(shè)，閑雜人員照樣可以隨意出入小區(qū)，撒發(fā)小廣告或進(jìn)行所謂“陌生拜訪”，答辯人現(xiàn)留存的部分小廣告達(dá)50多件。 各個棟號樓內(nèi)到處設(shè)立了很多的公司企業(yè)（如：美容美發(fā)店、足療店、婚慶店等），由于業(yè)務(wù)來往，很多不明身份的人員進(jìn)進(jìn)出出，物業(yè)公司也沒有盡到監(jiān)管的職責(zé)，對于樓內(nèi)各個住戶的人身及財產(chǎn)安全帶來了極大的隱患。 所有小區(qū)的棟號門禁系統(tǒng)形同虛設(shè)，從門口、自行車存放處及地下車庫可以隨便進(jìn)入樓內(nèi)，對業(yè)主的財產(chǎn)及生命安全造成了極大的威脅。 　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第五條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等；夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理?！北淮疝q人應(yīng)當(dāng)在慧時欣園小區(qū)內(nèi)進(jìn)行24小時的保安執(zhí)勤巡崗制度，但是在被答辯人管理期間除看門保安外從未組織過保安巡邏，更不用說是24小時巡邏了。因此，小區(qū)公共設(shè)施經(jīng)常被人為損壞和偷盜。（舉證如下） 　　未對物業(yè)綜合管理工作盡到義務(wù)　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第一條規(guī)定“每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。”事實是，被答辯人管理期間，從來就沒有對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查。12樓的入口大門門扇壞后，到目前為止，一直沒有進(jìn)行修復(fù)。樓內(nèi)各層的燈具已經(jīng)人為拆換，僅僅用簡易燈泡代替原來的燈具。12樓的樓下綠地園林照明已經(jīng)毀壞很久，卻沒有人進(jìn)行修復(fù)。樓內(nèi)的各層部分墻面已經(jīng)損壞，卻沒有進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S修維護(hù)。樓道內(nèi)的部分窗戶紗窗已經(jīng)損壞，也沒有進(jìn)行維修維護(hù)?！　”淮疝q人管理期間，只進(jìn)行過一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，請法庭要求被答辯人出示調(diào)查結(jié)果，自然會對被答辯人的低劣的服務(wù)質(zhì)量和水準(zhǔn)有直觀的認(rèn)識。　　　?、?、被答辯人從未公示其管理慧時欣園小區(qū)期間物業(yè)服務(wù)資金的收支情況　　《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條規(guī)定“實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。”　　《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：第（七）款：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；第（八）款：對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第（九）款：監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；”　　雖然小區(qū)其他廣大業(yè)主向被答辯人多次提出公示，但被答辯人時至今日，從未公示過，更不用說對業(yè)主所提出質(zhì)詢的答復(fù)了。被答辯人的行為嚴(yán)重地侵害了答辯人的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，是對答辯人合法權(quán)益地嚴(yán)重侵犯和踐踏。 　?、?、被答辯人擅自改變公共設(shè)施、物業(yè)管理用房用途　　《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！薄　　吨腥A人民共和國物權(quán)法》第八十二條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！薄　　段飿I(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”　　《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！薄　　段飿I(yè)管理條例》第五十條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。”　　《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”　　《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十四條規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！薄　　侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第五條關(guān)于管理權(quán)糾紛規(guī)定“1物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益?！钡潜淮疝q人將小區(qū)花園的三處建筑對外出租用于商店等經(jīng)營性活動，小區(qū)內(nèi)公共綠地內(nèi)隨便設(shè)立飯館，飯館排放出來的油煙嚴(yán)重危害了小區(qū)業(yè)主的身體健康。到飯館就餐的人員混雜，極大地加大了小區(qū)內(nèi)的安全隱患。目前已經(jīng)拆除，但是飯館存在了幾年，環(huán)境損害已經(jīng)造成，而且但是拆除的一片狼籍，不知道是不是還要裝修做別的，業(yè)主的利益已經(jīng)遭到損害了。 小區(qū)12號樓電梯間安裝了樓宇電視廣告，電梯里安裝了廣告牌，按照行業(yè)慣例，廣告公司應(yīng)該給物業(yè)付費的，這就出現(xiàn)兩個問題：利用我們業(yè)主的產(chǎn)權(quán)獲得的收益,應(yīng)該屬于我們業(yè)主，由此應(yīng)該減免部分的物業(yè)費；電視廣告使用的公共電，電費要我們業(yè)主交，廣告收益卻歸物業(yè)，這是完全沒有道理的。這些行為從未經(jīng)過業(yè)主的同意，對于所獲得的收益也從未對業(yè)主進(jìn)行過公示。被答辯人的行為嚴(yán)重地侵害了答辯人的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和依法享有收益的權(quán)利，是對答辯人合法權(quán)益地嚴(yán)重侵犯和踐踏?！　「鶕?jù)《物業(yè)管理條例》第五十八條、第六十六條的規(guī)定，改變公共設(shè)施用途的收益應(yīng)當(dāng)有業(yè)主大會決定收益的用途，并且應(yīng)當(dāng)對違規(guī)企業(yè)處以5萬元以上20萬元以下的罰款。 　?、?、被答辯人未在其制訂的格式合同《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定各項服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在管理服務(wù)期間也未達(dá)到國家和北京市相關(guān)規(guī)定所要求的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。被答辯人存在欺詐和損害答辯人合法權(quán)益的行為　　《中華人民共和國合同法》第三十九條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！薄　　吨腥A人民共和國合同法》第四十條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！贝藯l款應(yīng)適用滯納金項　　《中華人民共和國合同法》第六十二條規(guī)定“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！薄　　吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”　　《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。”　　《物業(yè)管理服務(wù)合同》第十四條約定“乙方違反本合同第十一條和第三章的約定，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可報請物業(yè)管理部門作出處理，造成甲方損失的，乙方應(yīng)給予甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任并給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?！北淮疝q人未在其制訂的格式合同《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定各項服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在管理服務(wù)期間也未達(dá)到國家和北京市相關(guān)規(guī)定所要求的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。更為重要的是，在法律程序上，被答辯人始終無法舉證其單方實施的服務(wù)達(dá)到了法定最低標(biāo)準(zhǔn)，僅僅用一個被答辯人都已經(jīng)嚴(yán)重違約、嚴(yán)重踐踏的物業(yè)管理服務(wù)合同來主張所謂的物業(yè)費。其訴訟請求證據(jù)缺失、法律依據(jù)嚴(yán)重不足。其做法與構(gòu)建和諧社區(qū)的理念背道而馳！被答辯人存在欺詐和損害答辯人合法權(quán)益的行為。三、證據(jù)材料：　　慧時欣園小區(qū)設(shè)備設(shè)施受損證明（書證照片）　　被答辯人出租的公用建筑的照片（書證照片）　　北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（書證法規(guī)）　　物業(yè)管理服務(wù)合同等協(xié)議　　以上證據(jù)材料以文字、圖片和視頻的形式向法庭提交?！　【C上所述，被答辯人在此糾紛訴訟中存在明顯的過錯，除未完成物業(yè)合同中約定的責(zé)任和義務(wù)以外，拒絕與答辯人進(jìn)行任何形式的溝通、協(xié)商，而答辯人自 2004年7月至2006年7月期間完全履行了繳納物業(yè)管理各項費用的義務(wù)，答辯人多次以投訴的方式要求被答辯人解決上述問題都沒得到起碼的答復(fù)和稍許的改進(jìn)，故從2007年7月起拒交相應(yīng)的物業(yè)費用，以此敦促被答辯人改進(jìn)工作方法，解決基本問題，此期間答辯人曾要求與被答辯人（物業(yè)公司經(jīng)理）直接對話并協(xié)商交納物業(yè)費，但非常遺憾的是，直至今日被答辯人（物業(yè)公司經(jīng)理）從未露面，對答辯人的提議也無任何回復(fù)，并且沒有絲毫改進(jìn)服務(wù)，反而在傷害答辯人情感、侵害答辯人合法權(quán)益的道路上越走越遠(yuǎn)！因此，不可否認(rèn)被答辯人存在過錯，且對自己的過錯不是認(rèn)真檢討自己、通過與業(yè)主溝通、交流、協(xié)商改進(jìn)工作，提高服務(wù)水準(zhǔn)來獲得業(yè)主的信任和支持，相反，卻利用我國現(xiàn)行相關(guān)法律的瑕疵和漏洞，直接通過訴訟這種極端的方法，謀求一己私利，其做法與構(gòu)建和諧社區(qū)的理念和時代主題精神背道而馳！ 更為重要的是，在法律程序上，被答辯人始終無法舉證其單方實施的服務(wù)達(dá)到了法定最低標(biāo)準(zhǔn)，僅僅用一個被答辯人都已經(jīng)違約和踐踏的物業(yè)管理服務(wù)合同來主張所謂的物業(yè)費。其訴訟請求證據(jù)缺失、法律依據(jù)嚴(yán)重不足！ 同樣不可否認(rèn)的是：答辯人是在不得已的情況下，采取拒交物業(yè)費的方法以敦促被答辯人做出服務(wù)改進(jìn)或進(jìn)行起碼的溝通、交流，答辯人認(rèn)可在方式方法上存在不當(dāng)和過錯，愿意在法院的調(diào)解下合理結(jié)算拖欠的物業(yè)費。為了依法維護(hù)答辯人和被答辯人各自的合法權(quán)益，本著共同構(gòu)建和諧社會主題精神，敬請法院依法駁回被答辯人的不當(dāng)訴訟請求，支持答辯人合法合理的請求事項。此致　　北京市豐臺區(qū)人民法院 　 38 / 38