【正文】 建筑面積（㎡） 戶型 戶型配比 獨棟別墅 22% 迷你獨棟 100150 1房 30% 小別墅 150200 3房 42% 中別墅 200300 3房 20% 大別墅 300400 4房 8% 聯(lián)排別墅 27% 迷你聯(lián)排 90120 1房 30% 聯(lián)排 A 120150 2房 50% 聯(lián)排 B 150200 3房 20% 院落公寓 50% 公寓 A 4555 1房 40% 公寓 B 5570 2房 50% 公寓 C 7090 3房 10% 企業(yè)公館 /度假莊園 1% 公館 /莊園 10001500 …… …… 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 裝修狀況 產(chǎn)品定位 除產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修（ 1500元 /㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)），其它的應(yīng)以清水房為標(biāo)準(zhǔn)，也可以根據(jù)客戶需要提供個性化的裝修房。 精裝 +清水 社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理 辦理 VIP，優(yōu)惠享受度假村酒店服務(wù) 物業(yè)管理費 ：（注：部分院落公寓引入“產(chǎn)權(quán) +時權(quán)”開發(fā)模式） 類型 收費標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)（院落公寓） /㎡ 非產(chǎn)權(quán)式物業(yè)（聯(lián)排、獨棟） /㎡ 非產(chǎn)權(quán)式物業(yè)（院落公寓） 2元 /㎡ 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 停車位需求 產(chǎn)品定位 充分利用度假村現(xiàn)有停車資源，人車應(yīng)分流，避免影響小區(qū)度假環(huán)境 ? 別墅：一戶一庫 ? 公寓：不少于總戶數(shù)的 30% （月泉灣車位為總戶數(shù)的 23%） 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 環(huán)境景觀要求 產(chǎn)品定位 ? 建設(shè)露天運動場，如高爾夫練習(xí)場，盤山路等運 動地帶， 豐富景觀，完善配套； ? 項目規(guī)劃應(yīng)與漂流河、夢幻水城統(tǒng)一規(guī)劃 別墅類產(chǎn)品應(yīng)該考慮庭院景觀的獨享性，應(yīng)充分考慮單體內(nèi)外庭院景觀及庭院景觀的參與性和使用性 體現(xiàn)“健康、生態(tài)、高尚、文化”主題，重視第五立面（屋頂）的設(shè)計，使其在 功能和景觀上成為中部地區(qū)的唯一性 中山清華坊 現(xiàn)代中式為總體風(fēng)格，傳承地方文化，強調(diào)自然風(fēng)情 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 公共配套 產(chǎn)品定位 ? 引進福壽山居產(chǎn)品理念，為老年養(yǎng)老提高 基本的醫(yī)療健康設(shè)施 ? 提供“溫泉古井”公共休閑空間 ? 建設(shè)某些具附加值性質(zhì)配套設(shè)施 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 打造中國真正的度假服務(wù)管理模式 成為中部地區(qū)度假地產(chǎn)標(biāo)桿性項目 —— 海南度假地產(chǎn)項目中，延續(xù)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式，度假管理服務(wù)水平較低。 開創(chuàng)度假地產(chǎn)新紀(jì)元 產(chǎn)品定位 獨家服務(wù)管理 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 四、開發(fā)策略 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 開發(fā)策略 磨合前進，滾動發(fā)展，帶著問題向前沖。 循序漸進，以銷定產(chǎn)（獨棟、 企業(yè)公館）。 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 三、開發(fā)時序 一期： 創(chuàng)新小戶型院落公寓 為主、少量小面積聯(lián)排別墅。 本期共分 A、 B、 C區(qū)， A區(qū)為一房 /兩房 /三房公寓、 B區(qū)為聯(lián)排別墅、 C區(qū)為一房公寓。 A、 B先行， C后 續(xù)跟進。 A、 B區(qū)引入 福壽山居新理念 ，搶占國內(nèi)度假行業(yè)高 端養(yǎng)老市場； C區(qū)嘗試 “產(chǎn)權(quán) +時權(quán)”模式， 作為度 假區(qū)酒店客房的補充； 二期： 多元化產(chǎn)品 ，包括公寓、聯(lián)排別墅、獨棟別墅。 本期共分 A、 B、 C區(qū)， A區(qū)為公寓， B區(qū)為聯(lián)排別 墅， C區(qū)為獨棟別墅。 三期： 主推獨棟別墅，引入度假地產(chǎn)新產(chǎn)品 —— 企業(yè)公館 / 度假莊園，打造成中國中部地區(qū)首席高檔休閑度假區(qū)。 三期開發(fā) （ 2022年） （ 2022年） （ 2022年） 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 一期 C區(qū) （產(chǎn)權(quán) +時權(quán)） 一期 A區(qū) （福壽山居） 一期 B區(qū) （聯(lián)排） 二期 A區(qū) (公寓 ) 二期 B/C區(qū) （聯(lián)排 /獨棟） 三期 （獨棟 /公館 /莊園） 分布圖 三、 開發(fā)時序 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 三、 開發(fā)時序 各期產(chǎn)品配比表 項目總開發(fā)成本為 ； 總銷售為 萬元 ， 銷售利潤率為 % （詳見項目財務(wù)分析） 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 五、營銷策略 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 營銷策略 營銷推廣 ?品牌策略：主打天沐溫泉品牌，深化產(chǎn)品稀缺性、價值性 ?媒體策略：定向選媒 整合傳媒 ?資源策略：有效資源整合 多管齊下 ?推盤策略：先引導(dǎo)，后推盤 ?入市策略：借力打力 強勢出擊 高位切入 強勢引領(lǐng) ?價格策略：中開高走 隱形調(diào)整 性價比競爭性定價 ?銷售策略：動態(tài)銷售 主動出擊 過程強化 資源挖潛 ?促銷策略：針對傳播 強化溝通 注重實效 高舉高打，定向營銷 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 “外包 +本地”銷售模式，完備的度假物業(yè)銷售模式 圈定市場客群，進行 跨界營銷 城市營銷與項目營銷互動 選擇跨區(qū)域營銷的窄眾媒體 營銷策略 銷售模式 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 第五部分 項目投資分析 項目成本分析 市場價格預(yù)測 投資回報計算 —— 未雨綢繆，確保資金的順暢與安全 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 一、項目成本分析 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 可售建筑面積出算 項目成本分析 地塊總用地 ㎡，總建筑面積為 ㎡，可售面積 ㎡（公建面積按占總建 8%計算），可售建筑占地面積為 ㎡。 建筑參數(shù) 獨棟別墅 聯(lián)排別墅 產(chǎn)權(quán)院落公寓 企業(yè)公館 合計 建筑面積 ㎡ ㎡ 50758㎡ ㎡ ㎡ 容積率 用地面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 用地比率 30% 27% % % 100% 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 項目成本分析 項目成本分析 項目總開發(fā)成本為： ?本標(biāo)的開發(fā)成本： ?本標(biāo)期間費用： ?本標(biāo)稅金總計： ?機動數(shù)與企業(yè)風(fēng)險基金： （詳見項目成本分析表） 投入計劃 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 二、市場價格預(yù)測 本項目景觀、配套、品牌及開發(fā)實力均為市場領(lǐng)先地位，結(jié)合當(dāng)前周邊物業(yè)銷售價、國內(nèi)同類物業(yè)及前期客戶調(diào)查分析， 項目市場價格預(yù)測： 單價高于月泉灣 300500元 各類型產(chǎn)品銷售價格預(yù)測（毛坯價） 建筑類型 銷售單價（元 /㎡） 公 寓 4200元 /㎡ 聯(lián)排別墅 5000元 /㎡ 獨棟別墅 5500元 /㎡ 企業(yè)公館 6000元 /㎡ 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 二、市場價格預(yù)測 獨棟別墅： 5500 = 聯(lián)排別墅： 5000 = 公 寓： 4200 50758= 企業(yè)公館： 6000 = 共 計： 銷售總價估算 回款計劃 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 三、投資回報計算 項目成本總結(jié) 各項成本總額 本標(biāo)的開發(fā)成本總計 本標(biāo)期間費用總計 本標(biāo)稅金總計 機動數(shù)與企業(yè)風(fēng)險基金 本項目總成本 可銷售總額和項目盈利空間 產(chǎn)品類型 可銷售面積（㎡） 可銷售收入 銷售單價 （元 /㎡ ） 銷售總額（萬元） 產(chǎn)品類型一 獨棟別墅 5500 產(chǎn)品類型二 聯(lián)排別墅 5000 產(chǎn)品類型三 公 寓 50758 4200 產(chǎn)品類型四 企業(yè)公館 6000 合計 萬元 項目盈利空間 (銷售總額－項目總成本 ) 銷售利潤率 % 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 一期項目成本分析 總開發(fā)成本為： ?本標(biāo)的開發(fā)成本： ?本標(biāo)期間費用： ?本標(biāo)稅金總計： ?機動數(shù)與企業(yè)風(fēng)險基金： （詳見項目成本分析表） 投入計劃 四、一期項目投資分析 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 公 寓： 4200 = 聯(lián)排別墅： 5000 = 共 計： 銷售總價估算 回款計劃 四、一期項目投資分析 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 四、一期項目投資分析 項目成本總結(jié) 各項成本總額 本標(biāo)的開發(fā)成本總計 本標(biāo)期間費用總計 本標(biāo)稅金總計 機動數(shù)與企業(yè)風(fēng)險基金 本項目總成本 可銷售總額和項目盈利空間 產(chǎn)品類型 可銷售面積（㎡） 可銷售收入 銷售單價 （元 /㎡ ） 銷售總額（萬元） 產(chǎn)品類型一 公 寓 4200 產(chǎn)品類型二 聯(lián)排別墅 5000 合計 萬元 項目盈利空間 (銷售總額－項目總成本 ) 銷售利潤率 % 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 第五部分 總結(jié) 度假地產(chǎn) 房 高性價比與舒適度 地 環(huán)境優(yōu)美風(fēng)景宜人 產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)管理，物業(yè)保值 城市住宅物業(yè)穩(wěn)重波動，優(yōu)質(zhì)度假物業(yè)影響有限。 明月山地產(chǎn)應(yīng)抓住 09年房地產(chǎn)調(diào)整的機會，實現(xiàn)開發(fā)！ 度假項目的關(guān)鍵 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 明月山度假區(qū)開發(fā)時序建議 第五部分 總結(jié) 明月山度假區(qū)：投入型拉動還是產(chǎn)出型拉動？ 度假酒店 天工開物園 VIP …… 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 謝謝！ 歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)提出寶貴意見！