【導讀】最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 新區(qū)道路網建成后兩邊控制紅線內各 100 米土地可以用于商業(yè)、服務、住宅開發(fā)。合計開發(fā)面積 萬平方米，約為 5836 畝，按目前每畝土地價格不低于 12 萬元計算，每畝可增值 8 萬元，計可增值 46688 萬元。因此，本項目貸款償是有保證的。 安徽金寨經濟開發(fā)區(qū)路網建設工程可行性研究報告 42 第九章 經濟效益分析 經濟效益分析方法說明 本報告參照 建設項目經濟評價方法與參數 （第二版 ） 、 房地產開發(fā)項目評價方法 及現行的有關規(guī)定對項目經濟效益進行分析、測算。 本項目的經濟效益是在設定新區(qū)道路網建成后，其兩側控制紅線內各 100米土地以出讓的方式獲取收益的條件下進行的。 土地出讓收入測算 土地出讓面積 金寨經濟開發(fā)區(qū)道路網建成后，其兩側控制紅線內各 100米可供出讓的土地面積約為 5836 畝。 土地出讓價格 土地出讓價格按 12 萬元 /畝。 土地出讓計劃 詳見土地出讓估 算表 總成本估算 本項目總成本中除總投資外，還包括銷售費用、財務費用、管理費及其他支出。銷售費用按土地出讓收入的 1%計算，為 萬元；管理費及其他支出按照土地收入的 5‰計算，為 萬元；財務費用根據貸款余額及貸款利率計算，為 萬元。 則本項目總成本為 萬元。 稅金及附加 本項目按規(guī)定需交納以下稅費： 契稅：按照土地出讓收入的 5%計算。 城市維護建設稅：按照契稅的 5%計算。 安徽金寨經濟開發(fā)區(qū)路網建設工程可行性研究報告 43 教育費附加：按照契稅的 3%計算。 土地增值稅：按照增值額的 30%、 40%、 50%、 60%超 率累進稅率計算。 所得稅稅率： 33%。 財務評價主要參數及相關基礎數據 投資者可接受的最低收益率（ MARR） ：根據項目投資者對未來收益的期望，本項目投資評價取 12%作為投資者可接受的最低收益率，并以此收益率計算財務凈現值。 項目建設期和計算期分別為： 2 年和取 13 年。 法定盈余公積金提存率：取 10%。 任意盈余公積金提存率：取 5%。 貸款年利率：貸款利率為 %（名義利率）。 財務評價報表及財務評價指標 《現金流量表 （ 全部投資 ） 》； 《現金流量表（自有資金）》； 《損益 表》； 《資金來源與運用表》； 《資產負債表》； 《投資計劃與資金籌措表》； 《土地出讓計劃表》； 《收入、稅金及附加估算表》； 《項目總成本費用估算表》； 《借款還本付息估算表》； 由以上財務評價表可以計算得出財務評價指標，詳見 財務評價指標匯總 表。 安徽金寨經濟開發(fā)區(qū)路網建設工程可行性研究報告 54 財務評價指標匯總表 序號 指 標 名 稱 單位 評價指標 1 財務內部收益率（全部投資、稅后） % % 2 累計財務凈現值 (全部投資、稅后 ) 萬元 3 投資回收期 (全部投資、稅后 ) a 4 財務內部收益率 (全 部投資、稅前 ) % % 5 累計財務凈現值 (全部投資、稅前 ) 萬元 6 投資回收期 (全部投資、稅前 ) a 7 財務內部收益率 (自有投資 ) % % 8 累計財務凈現值 (自有投資 ) 萬元 13 所得稅后利潤 萬元 14 投資利潤率 % % 15 投資利稅率 % % 16 借款償期（含建設期） a 15 盈利能力分析 “財務內部投資率”、累計財務凈現值、“投資回收期 ”、“投資利潤率 ”及“ 投資利潤率”等指標反映了項目的財務盈利能力。 由“財務評價指標匯總表”可知：本項目所得稅后全部投資財務內部收益率為 %，大于投資者可接受的最低收益率；累計財務凈現值大于零；全部投資可在 年內收回；投資利潤率、投資利稅率等盈利能力指標也較好。據此說明本項目財務盈利能力較強。 清償能力分析 償還借款的資金來源于可用于還款的土地出讓收入。根據計算，借款償還期為 15 安徽金寨經濟開發(fā)區(qū)路網建設工程可行性研究報告 55 年 (含建設期 )。據此說明本項目清償能力較強。 敏感性分析 影響本項目經濟效益的主要因素有建設投資及土地出讓價格。本項目 對這兩個因素的敏感性分析 (單因素分析 )結果見下表： 敏感性分析表 序號 FIRR 增 減 變 化 備 注 基 本 情 況 % 稅后內部收益率 1 建設投資 +10% % % 建設投資 10% % % 2 土地銷售收入 +10% % % 土地銷售收入 10% % % 由以上敏感性分析結果可以得知： 當土地出讓價格 降低 10%時，全部投資財務內部收益率 (稅前 )降至 %時，遠大于投資者可接受的最低收益率。 當建設投資增加 10%時，全部投資財務內部收益率 (稅前 )降至 %，也遠大于投資者可接受的最低收益率。 以上分析結果表明，本項目具有較強的抗風險能力。 安徽金寨經濟開發(fā)區(qū)路網建設工程可行性研究報告 56 第十章 效益及綜合評價 經濟效益評價 由于城區(qū)道路屬社會公用設施，非盈利性項目，道路本身不能產生直接的經濟效益，故本報告經濟評價在技術方案比較的基礎上，對項目國民經濟效益進行定性的分析。 本工程將產生的經濟效益分為直接經濟效益和間接經濟效益 。直接經濟效益是指道路使用者獲得的效益，主要是由于汽車速度的提高使車輛運行成本的降低及節(jié)約形成時間而使乘客和貨物節(jié)約在途時間所產生的。間接經濟效益是指隨著交通條件的改善，使沿線土地增值等產生的效益。 社會效益評價 該項工程的建設也使的縣城新區(qū)與外部聯系得以加強，這項基礎設施的建成，將有力地推動當地經濟和文化建設的發(fā)展給居民的生活和工作帶來極大的便利。因此，該工程具有十分良好的社會效益。 改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化步伐逐步加快，到 2020 年城鎮(zhèn)化率已經上升到36%，但仍然滯后于工業(yè)化的進程。目前我國的 城鎮(zhèn)化率與同等經濟發(fā)展水平國家相比要低約 10個百分點，與同等工業(yè)化水平國家相比要低約 20個百分點。城鎮(zhèn)化水平嚴重滯后于工業(yè)化，形成了城鄉(xiāng)二元經濟結構，必須打破城鄉(xiāng)分割的二元格局，加快推進城鎮(zhèn)化，相應地加快農村勞動力向非農業(yè)和城鎮(zhèn)轉移，逐步減少農民，增加農民的就業(yè)機會，增加農村人均資源占有量，實現工業(yè)與農業(yè)，城市與鄉(xiāng)村的良性互動。 ⑴ 對縣域經濟影響分析 金寨縣轄 29 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，形成了縣城、縣屬鎮(zhèn)（或試點鎮(zhèn)）和普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系， 但是由于金寨縣屬山區(qū)縣這一特殊地理狀況，經濟基礎及發(fā)展專業(yè)好文 檔 57 水平相對不平衡，北部 以縣城梅山為中心，南部以天堂寨鎮(zhèn)、燕子河鎮(zhèn)為中心（旅游帶動型），經濟較為發(fā)達，其它行政區(qū)僅中心鎮(zhèn)或鄉(xiāng)所在地經濟較發(fā)達，地理環(huán)境和行政區(qū)內資源不可比性導致縣域內經濟實力差異較大。因此，在縣境北部建設一處具有經濟潛力的經濟開發(fā)區(qū)，以此擴散影響，發(fā)展其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以線帶面，構成全縣北部經濟核心。經濟開發(fā)區(qū)所在地 梅山 鎮(zhèn)作為金寨縣委、縣政府所在地，是金寨縣北部地區(qū)重要的物資集散地。改革開放以來，該區(qū)經濟基礎得到了加強，區(qū)域特色農業(yè)經濟有了長足的發(fā)展，基礎設施建設，可進一步增加縣城新區(qū)及經濟開發(fā)區(qū)的影響力，形成大流通，從 而帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟的起步和發(fā)展。 ⑵ 基礎設施建設影響分析 相關工程完成后，緩解了城區(qū)長期交通緊張問題，同時新的道路形成，土地的開發(fā)將吸收容納大規(guī)模的農民能人進城，聚人流物流于城區(qū)，促進第三產業(yè)發(fā)展。 ⑶ 對縣城新區(qū)綜合經濟的影響 通過強化經濟開發(fā)區(qū)基礎設施建設，同時進一步增強了縣城新區(qū)的聚集功能、承載功能和服務功能，從根本上改變目前的三次產業(yè)結構比例，提高產業(yè)檔次，提高經濟質量。通過本項目的實施，帶動集鎮(zhèn)市場培育和發(fā)展，把農村產業(yè)化與城鎮(zhèn)化結合起來，把經濟發(fā)展和社會進步結合起來，有利于提高農民素質，增加農 民收入，改善農民生活水平、質量。同時，還有利于擴大內需；一方面，建筑、建材等相關產業(yè)的需求；另一方面，改變了農民的消費方式。由于城鎮(zhèn)人口購買力要顯著大于農村人口，因此，它將帶動當地經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 綜合效益評價 綜上所述，本項目的建設不僅具有較好的經濟效益，還具有良好的社會效益。金寨經濟開發(fā)區(qū)是金寨縣社會經濟發(fā)展新的增長點，而經濟開發(fā)區(qū)道路及相關基礎設施的建設，恰是各項建設工作的基礎性工作，是當前緊迫而必須完成的一項基礎工作。只有建成一系列功能齊全、便捷完善的城區(qū)基礎設施，才能進一步加專業(yè)好文 檔 58 大招商引資的 力度，擴大對外開放的知名度，拓展新的發(fā)展空間，因而本項目的建設在經濟、社會、環(huán)境等各方面都具備良好的綜合效益。 專業(yè)好文 檔 59 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncha