【正文】 議銷售測算單價(jià)(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。二、損益表與靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為出售為主的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目方案可行。第十五部分 不確定性分析不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)全部銷售率為60%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的銷售率≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)(BEP)的銷售率為60%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。（根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)率）（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險(xiǎn)較大，但住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位出售風(fēng)險(xiǎn)程度降低。二、敏感性分析（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。（3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤率的影響。三、決策樹概率分析為更精確地預(yù)測本項(xiàng)目全部銷售風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算(1)經(jīng)計(jì)算，E（NPV）（數(shù)學(xué)期望值）(2)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差(3)凈現(xiàn)值變異系數(shù)四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施（二）風(fēng)險(xiǎn)控制第十六部分 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性市內(nèi)行政單位大量東移促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。同時(shí)，這些部門職工無房戶較多，在政府下文停止單位集資建房的條件下，對(duì)商品房有較大需求。（二）目前對(duì)人和社會(huì)影響為達(dá)到上述的目標(biāo)，本項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個(gè)寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。第十七部分 銀行貸款支撐條件一、貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)必需要通過四個(gè)指標(biāo)的嚴(yán)格審查：客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)。項(xiàng)目能否順利通過貸款的支撐條件如下：（一）項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商———公司的資信指標(biāo) （二）項(xiàng)目項(xiàng)目貸款評(píng)估情況 （三）項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 二、 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià) 金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果綜合結(jié)論顯示表明：銀行可以完全發(fā)放貸款【詳細(xì)請見銀行貸款正本報(bào)告】第十八部分 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論通過上述對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場前景是很好的。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷售率在65%左右（小于70%），說明其風(fēng)險(xiǎn)程度較低，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想，力爭提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。二、結(jié)論的建議及說明本報(bào)告本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測后得出的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步提出建議及說明，并提出若干建議第十九部分 可行性研究報(bào)告相關(guān)附表一、工程計(jì)劃橫道圖二、開發(fā)成本估算表 （單位：萬元）三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表四、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 （單位：萬元）五、投資計(jì)劃與資金籌措估算表 （單位：萬元）六、資金來源與運(yùn)用表 （單位：萬元）七、損益及利潤分配表 （單位：萬元）八、現(xiàn)金流量表（全部投資） （單位：萬元）九、借款償還期測算表 （單位：萬元）十、敏感性分析表附件