【正文】 查，并及時(shí)做好調(diào)整、修理、清潔、潤(rùn)滑工作。 每周有電梯技工對(duì)電梯的主要機(jī)構(gòu)和設(shè)備進(jìn)行一次檢查，并進(jìn)行必要的除塵、清潔、潤(rùn)滑和調(diào)整工作。 每季對(duì)其一般重要機(jī)械和電氣裝置進(jìn)行比較細(xì)致的檢查、調(diào)整和修正。 有電梯技術(shù)人員負(fù)責(zé)，與電梯技工配合對(duì)所有的機(jī)械、電氣安全設(shè)備的有效、可靠程度，主要零部件的磨損程度進(jìn)行檢查和測(cè)試，檢修或更換已超過(guò)極限磨損的已壞零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全裝置。 電梯進(jìn)行定期檢修試車(chē)時(shí)，電梯轎廂內(nèi)不可載客或裝貨，并在電梯出、入口處懸掛“檢修停用”、“不許合閘”、“正在修理，不可開(kāi)動(dòng)”等警告牌。 若運(yùn)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停駛，待認(rèn)真檢查修復(fù)后方可使用，并對(duì)維修過(guò)程作詳細(xì)記錄。 根據(jù)具體情況確定大修時(shí)間。 地下水泵運(yùn)行管理制度 水泵房屬于小區(qū)重要設(shè)施之一，對(duì)設(shè)備運(yùn)行每天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，并做好日運(yùn)行情況記錄。 設(shè)備操作需要專(zhuān)人負(fù)責(zé)，禁止非有關(guān)人員隨意進(jìn)入機(jī)房，操作人員須熟悉設(shè)備、電器及機(jī)械性能，熟悉管線(xiàn)布局，能解決日常一般性故障。 正常保持電動(dòng)機(jī)外殼清潔，風(fēng)路暢通，及時(shí)解決水泵漏水、漏油現(xiàn)象，防止潮氣進(jìn)入電機(jī)內(nèi)部。 正常檢查電器線(xiàn)路，防止端線(xiàn)松動(dòng)造成缺相，發(fā)現(xiàn)電器有異常聲音應(yīng)立即停車(chē)，查明原因。 為保持設(shè)備良好運(yùn)行，除日常保養(yǎng)外，每半年檢查一次電機(jī)的對(duì)地絕緣電阻，每一年打開(kāi)電機(jī)軸承蓋，檢查有否磨損，并更換潤(rùn)滑油，每二年進(jìn)行一次整機(jī)保養(yǎng)。 搞好設(shè)備使用場(chǎng)所、環(huán)境衛(wèi)生及使用場(chǎng)地干燥，保證配套部件無(wú)缺陷現(xiàn)象。 發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度 為確保人身及設(shè)備安全，特制定以下操作規(guī)定： 嚴(yán)格執(zhí)行供電部門(mén)所制定的發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行條例； 發(fā)電機(jī)必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)操作，操作人需要熟悉本發(fā)電機(jī)實(shí)際操作程序，嚴(yán)禁閑人隨意進(jìn)入機(jī)房重地； 發(fā)電機(jī)在運(yùn)行前，必須認(rèn)真檢查與之配套設(shè)施的各機(jī)械及電器連鎖控制裝置的正確位置，防止倒送電所造成的惡性事故發(fā)生需巡視發(fā)電機(jī)各油位、冷卻水箱，蓄電池是否完好正常； 發(fā)電機(jī)在正常運(yùn)行中經(jīng)常觀(guān)察各種指示及控制儀表，如發(fā)現(xiàn)三相電壓表的缺相、電壓表、頻率表的指示值，超過(guò)規(guī)定值和油溫過(guò)高應(yīng)既停機(jī)檢查，如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重超負(fù)荷時(shí)，應(yīng)局部拉閘，減輕負(fù)荷至允許范圍內(nèi)； 當(dāng)發(fā)電機(jī)長(zhǎng)期停機(jī)時(shí)，做到每10天不小于一次空載運(yùn)行檢查，每次空載運(yùn)行的時(shí)間應(yīng)不大于10分鐘，每季度一次常規(guī)保養(yǎng)，每一年對(duì)主機(jī)大修保養(yǎng)一次； 定期打掃機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生，檢查通風(fēng)口，保持設(shè)備外部清潔，一般性故障一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，認(rèn)真做好記錄臺(tái)帳工作，對(duì)保養(yǎng)、維修、試車(chē)和正常運(yùn)行的時(shí)間及發(fā)電量，必須做到及時(shí)記錄； 高配值班電工在發(fā)電機(jī)上述內(nèi)容工作時(shí)，以監(jiān)護(hù)為主，配合發(fā)電機(jī)操作人員做好安規(guī)檢查，并負(fù)責(zé)記錄工作。 高低壓變配電間規(guī)章制度 電工必須持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行“電工安全規(guī)程”。 嚴(yán)格執(zhí)行“二票三制”規(guī)定，防止違章操作和錯(cuò)誤操作，以確保人身安全及設(shè)備安全。 電工進(jìn)入變配電間工作，應(yīng)腳穿電工鞋，身穿工作服，操作時(shí)必須戴好絕緣手套，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作制度。 進(jìn)出低壓變配電間，隨手關(guān)門(mén)，不得將食品等帶入變配電間，以防引入小動(dòng)物，造成不必要的電氣事故。 非工作人員不得入內(nèi)，因工作、業(yè)務(wù)需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，簽字后方能由當(dāng)班人員帶領(lǐng)入內(nèi)。 每二小時(shí)進(jìn)行一次巡視，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理并做好書(shū)面記錄，同時(shí)向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)。 按規(guī)定巡視路線(xiàn)巡視，防止出現(xiàn)漏查現(xiàn)象。巡視中要密切注意各種儀表讀數(shù)的變化，從中掌握、了解用電情況，電量變化。分析出設(shè)備與線(xiàn)路的工作狀態(tài)。 每周至少進(jìn)行一次熄燈巡視檢查，發(fā)現(xiàn)漏電、跳火現(xiàn)象及時(shí)處理。 變配電間必須配備消防用具。工作人員應(yīng)該掌握消防用具的使用方法，懂得滅火的基本知識(shí)。 戶(hù)外對(duì)講系統(tǒng)使用管理制度 戶(hù)外對(duì)講系統(tǒng)是物業(yè)管理公司為住戶(hù)服務(wù)的重要通訊設(shè)施之一。為確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行，特制訂本制度，內(nèi)容如下： 工作人員操作對(duì)講系統(tǒng)，必須按規(guī)定程序操作，其他任何人未經(jīng)許可不得擅自操作。 非本公司工作人員擅自操作本系統(tǒng)，我物業(yè)管理人員有權(quán)維護(hù)對(duì)講系統(tǒng)，并婉言作好謝絕、規(guī)勸工作。 物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)態(tài)度和藹、禮貌問(wèn)答；按壓數(shù)字鍵動(dòng)作要輕，勿用力過(guò)猛，否則將致使按鍵無(wú)法復(fù)位或復(fù)位錯(cuò)誤，影響系統(tǒng)的正常操作。 工作人員原則上不能離崗，如確因急事必須離崗，應(yīng)委托專(zhuān)人代為管理，同時(shí)，告知代管人操作方法。 工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎(jiǎng)系統(tǒng)有異?，F(xiàn)象時(shí)，必須立即報(bào)告管理處，有管理處負(fù)責(zé)派人進(jìn)行維修確保系統(tǒng)正常運(yùn)行第五章 清衛(wèi)、綠化類(lèi)制度清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則 小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無(wú)污垢、雜物、積水。 散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無(wú)雜物、積灰。 垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀(guān)清潔、內(nèi)無(wú)異味。 清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次； 墻門(mén)每周至少清掃一次，確保干凈、無(wú)垃圾、積灰、堆放雜物。 廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無(wú)污垢、無(wú)雜物、無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)明顯沙石。 公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無(wú)污漬、積灰、雜物、無(wú)嚴(yán)重臭味，地面無(wú)積水。 草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無(wú)明顯果殼紙屑、大片樹(shù)葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。 噴水池、水（魚(yú)）池每天至少清理一次，確保水面無(wú)漂浮物、蟲(chóng)子，無(wú)明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。 樓道梯級(jí)清潔每周一次，確保無(wú)雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。 1梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無(wú)積灰、污漬、亂張貼。 1電子防盜門(mén)、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無(wú)污漬、無(wú)明顯積灰、無(wú)亂張貼。 1樓道墻面、天花板及一樓前后陽(yáng)臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次，確保無(wú)蜘蛛網(wǎng)、積灰。 1標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無(wú)積灰、污漬、亂張貼。 1公共通道、樓道燈具、開(kāi)關(guān)每月清抹一次，確保無(wú)積塵、透明度好。 1露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無(wú)積灰、亂張貼。 1雕飾每月清潔一次，確保無(wú)污漬、明顯積灰、亂張貼； 1雨蓬、落水溝每?jī)蓚€(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無(wú)雜物、垃圾、污垢、排水暢通。 1消殺工作： （1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意： A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)； B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)； C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處； （2）滅蚊蠅工作在510月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)： A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑； B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩； C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。 （3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。 花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。 室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。 花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲(chóng)、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲(chóng)，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒(méi)有特別病蟲(chóng)害時(shí)，花壇要求每周?chē)娨淮嗡帯?對(duì)花應(yīng)每年施肥34次，肥料由綠化工定。 盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀(guān)賞狀態(tài)的花朵不超過(guò)最佳觀(guān)賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過(guò)1/2時(shí)要求全部更換。 應(yīng)做好愛(ài)花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。 草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范 草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。 當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。 按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。 在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。 視草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化工視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。 通過(guò)人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲(chóng)，使整塊草坪沒(méi)有明顯的雜草。 每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長(zhǎng)密度每12年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。 草坪上嚴(yán)禁車(chē)輛停放和嬉戲打鬧。 嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。 病蟲(chóng)害防治規(guī)范 綠化工應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲(chóng)活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括： A、年度及季度的病蟲(chóng)害預(yù)防計(jì)劃； B、病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃； C、病蟲(chóng)害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。 應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。 綠化工應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲(chóng)類(lèi)和病原菌。 對(duì)園林植物病蟲(chóng)害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲(chóng)來(lái)源，選用抗蟲(chóng)性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等； 綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說(shuō)明書(shū)規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲(chóng)未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。 植物用藥后，不要定期觀(guān)察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無(wú)效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治登記表》，并上交檔案科管理。 管理處應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲(chóng)害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治檢查表》。 喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹(shù)冠適當(dāng)?shù)恼我员３中螤?，?duì)造型樹(shù)應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次外形以保持外形。 運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹(shù)冠豐滿(mǎn)、枝型美觀(guān)。 喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀(guān)賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年56月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。 小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲(chóng)劑（對(duì)突發(fā)性病蟲(chóng)害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹(shù)木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周?chē)藛T安全。 不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹(shù)枝又影響小區(qū)的容貌。