【正文】 管理的房1）專業(yè)公司管理水平高，質(zhì)量好。2）經(jīng)驗(yàn)豐富3）如果服務(wù)不好，可以從新選擇4)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈所以服務(wù)只能更好。5）能從業(yè)主角度提供人性化服務(wù)并督促開發(fā)商4為什么要買主干道的房1)出門方便節(jié)省時(shí)間2）易租易售，投資價(jià)值高3）城市氣息濃4為什么要買遠(yuǎn)離主干道的房1）空氣質(zhì)量高，無污染2）安靜適合居住3）稍遠(yuǎn)不影響出門4為什么要買實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目1）信譽(yù)好，有保證，無后顧之憂2）經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品更趨于完美3）風(fēng)險(xiǎn)小4）為維護(hù)公司形象，承諾能兌現(xiàn)，質(zhì)量好，配套齊全。50、為什么買新成立開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目1）因?yàn)榈谝淮伍_發(fā)所以更注重質(zhì)量，注重以后發(fā)展，精益求精。2）服務(wù)周到，不會(huì)店大欺人。3）沒有所謂的品牌附加值，價(jià)格更接近價(jià)值。5為什么要買復(fù)式的房1）功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分開，私密性好。2）居住舒適，高檔，身份象征3）層高高，不壓抑，便于個(gè)性化裝修。5為什么買平層1）符合中國(guó)人居住習(xí)慣2）公攤面積少。3）節(jié)省裝修費(fèi)用，4）一家人可以互相照應(yīng)，不必爬樓梯5為什么買半地下住宅1）價(jià)格低，風(fēng)險(xiǎn)小，易租易售。2）采光通風(fēng)不受太大影響。3）投資回報(bào)高，可以用于經(jīng)營(yíng)4）進(jìn)出方便。5為什么買房比租房好1）買房可以保值增值，租房屬于消費(fèi)，買房屬于投資。2）買房可以有產(chǎn)權(quán)，自主權(quán)，租房只有使用權(quán)。3）買房可按個(gè)性裝修，租房不能。4）買房有固定居所，租房不固定，到期就得搬家。5）省一兩年房租錢就夠首付了，但是首付是存在自己的房款里頭，而租金要給人家。6）買房是最終結(jié)果，無論租多大多長(zhǎng)時(shí)間的房最后還是得買房，畢竟租的房不是自己的。5為什么不買二手房1）新房喜氣，吉祥，風(fēng)水不好，不知以前發(fā)生什么事。2）配套設(shè)施先進(jìn)，布局更合理。3）新房市場(chǎng)規(guī)范，手續(xù)簡(jiǎn)單，二手房購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大。4）新房可跟蹤質(zhì)量5）付款方式靈活6）產(chǎn)權(quán)不縮水5為什么用公積金買房1）利率低2）單位補(bǔ)貼穩(wěn)定3）月供壓力小4）還款政策和商貸一樣靈活5為什么用商貸買房1）手續(xù)建檔2）還款靈活可提前還款3）購(gòu)房門檻低4）方便投資5）消費(fèi)觀念改變，進(jìn)行未來消費(fèi)，讓人能騰出精力金錢去創(chuàng)業(yè)，奮斗。5為什么要一次付款1）銀行利息要高于存款2）沒有還款壓力3）手續(xù)簡(jiǎn)單4）需要錢時(shí)可以進(jìn)行抵押，申請(qǐng)貸款。5為什么要買大產(chǎn)權(quán)的房1）風(fēng)險(xiǎn)小2）需要錢時(shí)可以用產(chǎn)權(quán)抵押3）可以出租出售，還可以繼承。4）受法律保護(hù)。5）可以保值增值。60、為什么買外立面刷涂料的房1）色澤明快、時(shí)尚、現(xiàn)代感。2）高檔，可更換色彩。3）便于維護(hù)保養(yǎng)。6為什么要買貼磚的房1）檔顯身份。2）具質(zhì)感，立體感強(qiáng)3）耐臟耐舊，便于維護(hù)。6為什么要買坡屋頂?shù)姆?）利于散熱2）造型美觀，顯檔次3）頂層會(huì)有贈(zèng)送面積，可有效利用。4）室內(nèi)有空間層次感，可個(gè)性化裝修。5）多為頂層采光視野好。6為什么買只有一個(gè)衛(wèi)生間的房。1）節(jié)省資金，花那么多錢買個(gè)衛(wèi)生間不值。2）在衛(wèi)生間的時(shí)間有限，一個(gè)已經(jīng)夠用了。3）方便裝修，節(jié)省裝修成本。4）方便打掃。6為什么要買兩個(gè)或N衛(wèi)生間衛(wèi)生間的房。1）功能分區(qū)明顯，分主客衛(wèi)生間使用方便。2）相對(duì)私密性好3）提高生活品質(zhì)。4）住宅顯檔次。5）現(xiàn)代生活必備6為什么買壁掛爐暖的房1）溫度可自由調(diào)節(jié)，居住舒適2）分戶采暖想用就用，節(jié)省采暖費(fèi)3）可提供熱水4）方便維修5）方便繳費(fèi)6為什么買電采暖的房1)電資源環(huán)保衛(wèi)生2)供應(yīng)量大3)價(jià)格便宜4）分戶可控制采暖成本。5）溫度可細(xì)控6為什么要買集中供暖的房1）供熱好，溫度高2）收費(fèi)統(tǒng)一，方便代收。3）供暖周期長(zhǎng)4）統(tǒng)一檢修維修6為什么要選暖氣片散熱的房1）實(shí)用便于維修2）可根據(jù)需要進(jìn)行改動(dòng)3）散熱均勻利于健康4）為搭配裝修風(fēng)格可作多種選擇。6為什么選地板輻射散熱的房1）散熱均勻損耗小2）循環(huán)方式有利于健康3）節(jié)省空間利于裝修4）腳熱頭涼，符合身體需要。70、為什么買使用率高的房子1)使用率高，單位面積房?jī)r(jià)低2）使用面積大，性價(jià)比高便于布置家具3）居住舒適，投資回報(bào)率高。7為什么使用率不是越高越好。1）合理的標(biāo)準(zhǔn)高層不低65%，低層不低于75%2）使用率過高影響使用質(zhì)量，公攤面積減少，公用面積小，門廳和樓梯狹窄會(huì)帶來生活不便。7為什么買沒有會(huì)所的房子1）市中心配套齊全沒必要有會(huì)所2）會(huì)所的經(jīng)營(yíng)成本高所有消費(fèi)也高3）會(huì)所對(duì)外開放不利于小區(qū)管理4）會(huì)所要小區(qū)業(yè)主公攤，降低使用率。5）影響小區(qū)安全6）通常是開發(fā)商用來提高小區(qū)檔次，增加房?jī)r(jià)的砝碼，不實(shí)用。7為什么買有會(huì)所的房1）顯示社區(qū)檔次高，業(yè)主有優(yōu)越感。2）方便娛樂消費(fèi)3）有利于小區(qū)內(nèi)部社交，鄰居可互相認(rèn)識(shí)。7為什么買全封閉的社區(qū)1）安全2）方便物業(yè)管理3）業(yè)主獨(dú)享，有優(yōu)越感4）社區(qū)封閉，內(nèi)部環(huán)境好，外來人員破壞少。7為什么買開放式社區(qū)的房子1）國(guó)際流行2）有物業(yè)管理，安全同樣有保障3）心胸開闊，不受束縛4）沒有圍墻，進(jìn)出方便5）無安全死角7為什么買智能化的社區(qū)1）走在生活前端，有自豪感。2）體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，顯示業(yè)主身份。3）物業(yè)管理先進(jìn)安全業(yè)主居住放心4）易租易售，投資回報(bào)率高7為什么買地鐵旁邊的房子1）交通方便2）地鐵沒有紅綠燈節(jié)省時(shí)間3）地鐵沿線的房地產(chǎn)增值快4）易租易售7為什么買成熟社區(qū)的房1）不受工程影響生活質(zhì)量2）成熟社區(qū)風(fēng)險(xiǎn)小3）配套完善居住方便4）物業(yè)管理好5）人氣旺，生活氣氛濃6）社區(qū)配套成熟，增值快7為什么要買鄰近公園的房1）空氣好2）方便鍛煉身體3）視野好4）噪音小5）公園附近的房必為生活高檔社區(qū)6）升值速度快80）為什么買有水景的房子1）水是財(cái)富的象征，水多聚財(cái)2）可提供休閑娛樂場(chǎng)所3）環(huán)境和空氣質(zhì)量好8為什么買有大堂的房（酒店式）1）大堂可供會(huì)客，交流，增進(jìn)鄰里關(guān)系2）氣派顯高檔3）方便管理安全4）便于提供增值服務(wù)8為什么買車位充足的房1）人人有車將成為社會(huì)發(fā)展的必然2）車位供應(yīng)量小，不適合生活發(fā)展的需要。3）車位充足才保障社區(qū)的綠化不被破壞否則很有可能停車把綠植壓壞。8為什么買東城的房子1）緊鄰CBD升值潛力大2）投資回報(bào)高3）未來城市發(fā)展的中心4）交通便利，配套齊全5）匯集多個(gè)商圈，未來城市交通方便8為什么買南城的房1）南城啟動(dòng)慢，發(fā)展前景好。2）房產(chǎn)增值空間大3）市政規(guī)劃好4）性價(jià)比高8為什么買西城的房1）東尊西貴，西邊住的多是政府高官。（西山別墅區(qū)）2）配套齊全，生活方便8為什么買北城的房1）緊鄰亞運(yùn)村，中關(guān)村，學(xué)院路地理位置優(yōu)越。2）區(qū)域成熟，生活便利3）高科技人才聚集中心，人文素質(zhì)高，升值潛力大4）投資回報(bào)高5）市政配套成熟，高等學(xué)府云集8為什么買落地窗的房子1）采光面積大，光線充足2）視野開闊，景觀好3）戶型時(shí)尚，顯身份8為什么買有外飄窗的房子1）采光面大2）贈(zèng)送面積多3）視野開闊，景觀好8為什么買封閉陽(yáng)臺(tái)的房1）北方風(fēng)沙大，封閉式陽(yáng)臺(tái)防止風(fēng)沙進(jìn)屋2）功能齊全能做廚房，洗衣房，儲(chǔ)物間。3）曬衣服，被子，干凈殺菌。4）對(duì)于老人和孩子更加安全90、為什么要買人車分流社區(qū)的房1）安全2）生活品質(zhì)高，顯檔次3）統(tǒng)一管理，有秩序。9為什么買二十四小時(shí)供熱水的房1）方便生活必需。2）生活品質(zhì)體現(xiàn)3）高檔次生活必備9為什么不買二十四小時(shí)供熱水的房1）可以安裝電熱水器代替。2）集中供熱水費(fèi)用高，一噸10—15塊4）在銷售過程中帶來的附加值遠(yuǎn)大于實(shí)用性9為什么買外墻外保溫的房1）保溫效果好2）增加室內(nèi)使用面積3）延長(zhǎng)墻體使用壽命4）方便裝修9為什么買有可視對(duì)講的房1）安全2）方便3）便于管理4）體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)9為什么買按建筑面積銷售的房（現(xiàn)已統(tǒng)一按套內(nèi)面積銷售，但各地執(zhí)行不一）1）單位每米價(jià)格低2）可保證公共部分合理9為什么買沒有拆遷戶的房1）社區(qū)人文素質(zhì)高2）如拆遷戶不正常交物業(yè)費(fèi)會(huì)影響正常生活9為什么買綠化率高的房1）環(huán)境好，心情好。2）綠化高空氣好3）植物釋放大量負(fù)氧離子，有利于人體健康4）社會(huì)品質(zhì)高的象征，升值有保障5）私密性好。9為什么買空間大的房子1）寬敞氣派，家具好擺放。2）通風(fēng)采光好3）居住舒適便于裝修9為什么買格局方正的房子1）利用率高浪費(fèi)面積少2）家具好擺放，裝修難度小3）風(fēng)水好100、為什么投資商鋪比投資住宅合適1）收益率回報(bào)率高于住宅2）回收周期短3）單位資金使用率高4）比較穩(wěn)定，市場(chǎng)供不應(yīng)求5）經(jīng)營(yíng)范圍廣，市場(chǎng)前景好6）商鋪不存在折舊，隨商業(yè)氣氛越好會(huì)越貴。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)：指土地建筑物及其他定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的各種權(quán)益。房地產(chǎn)作為特殊的商品關(guān)鍵在于其有各種的權(quán)益。房產(chǎn)：建筑在地面上的各種房屋包括住宅、廠房、商業(yè)、教育、辦公等地產(chǎn)：是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱包括供水供熱供電排水等地下管線及地面通道。房地產(chǎn)開發(fā)：指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為，必須遵循以下原則：嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃講求效益應(yīng)將經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合。全面規(guī)劃合理布局，綜合開發(fā)配套建設(shè)原則。土地慎用的審批權(quán)限：征收下列土地由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃的其他土地超過70公頃的征用條款以外的土地由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。國(guó)有土地出讓方式：招、拍、掛。招標(biāo)：市縣人民政府土地行政主管部門（簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓穹ㄈ嘶蚱渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者行為。拍賣：出讓人發(fā)布出讓公告，競(jìng)買人指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。一般價(jià)高者得原則。掛牌：出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出宗地的交易條件，在指定的交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，據(jù)掛牌期限終止時(shí)間的結(jié)果確定土地使用者的行為。房地產(chǎn)投資：是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)，期望在將來獲得不確定的收益。就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的行為。特點(diǎn)：投資成本高 回收周期長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)大收益性好五證兩書一表五證：國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程開工證 商品房銷（預(yù)）售證各證件的辦理是按既定先后順序的。兩書：商品房質(zhì)量保證書 商品房使用說明書一表：商品房竣工驗(yàn)收備案表房地產(chǎn)交易制度分：預(yù)售和現(xiàn)房?jī)蓚€(gè)階段預(yù)售:即通常所說的期房（樓花）銷售，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋，預(yù)先授給承購(gòu)人有承購(gòu)人預(yù)支定金或房款的行為。預(yù)售條件： 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工證 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投入的25%以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦預(yù)售登記取得商品房預(yù)售許可證。然而目前一些中小城市的管理制度并不完善，政府部門監(jiān)控也不力，證件不齊即已開始進(jìn)行預(yù)售?，F(xiàn)房銷售：現(xiàn)房是指已完成房屋所有權(quán)初始登記并取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證且尚未進(jìn)行銷售的房屋。 應(yīng)具備以下條件： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)權(quán)和資質(zhì)證書 取得土地使用權(quán)證書或批準(zhǔn)文件 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 已通過竣工驗(yàn)收 拆遷安置已經(jīng)落實(shí) 供水，供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他基礎(chǔ)設(shè)施已確定施工進(jìn)度和交工日期。 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)二、專業(yè)名詞規(guī)劃用地：規(guī)劃批準(zhǔn)可以使用的土地建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外墻外圍水平投影面積，（）總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長(zhǎng)度、寬度外圍尺寸的乘積再乘以層數(shù)的總和。套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。使用面積：一個(gè)使用單位扣除墻身面積之后剩余的凈面積。面積使用率=使用面積/建筑面積建筑密度是指一定地塊內(nèi)所有建筑面基地總面積與地塊面積的比率。建筑容積率是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率=總建筑面積/建筑用地面積一般來說別墅容積率小于1；聯(lián)排在12左右，板房35左右，綠化率=綠化占地面積/總占地面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e1公用建筑面積：指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往，保障生活得以正常開展的設(shè)施，走廊、樓梯、電梯、水箱間、門廳等所占的面積總和。1層高：上下兩層樓面（取樓面的中間線算）或本層樓距上層樓地面之間的距離。1凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。112墻（120mm）指墻體厚度120mm又叫半磚墻，用