個人集資建房主要法律問題與風(fēng)險全面分析-資料下載頁
2025-03-26 23:08本頁面
【正文】 了解投資建房與出資購房的風(fēng)險區(qū)別）；再次，集資人數(shù)又眾多，出現(xiàn)問題，相互之間的溝通難度很大，更不要提還需要增加投入資金了。 另一方面，如果自公司成立后三年內(nèi)，房屋還不能竣工交付使用，那么，集資人轉(zhuǎn)股就會成為一個大問題，這問題麻煩更大。這里就不再展開論述了。從目前有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的進展速度來說，三年應(yīng)能滿足一個樓盤的開發(fā)時間。但集資人自己組建公司開發(fā)建造，由于有以上不同于房地產(chǎn)開發(fā)公司的風(fēng)險存在，且設(shè)立股份有限公司本身就需要相當(dāng)長的時間，又需要謀求適當(dāng)?shù)耐恋?，因此，三年能完工的可能性幾乎不存在?如果集資人事先的預(yù)算資金寬裕，在一次實額出資后即無需再增資。這顯然大家都高興。但這里的假設(shè)很勉強：因為，由于房地產(chǎn)開發(fā)建造整個過程，相當(dāng)復(fù)雜，誰也無法很準確預(yù)算需要多少的工程款項，許多需要費用都是臨時增加的。這就需要集資人在第一次出資時的預(yù)算應(yīng)超過實際計劃資金，但這與集資人經(jīng)濟不寬裕會沖突。其次，根據(jù)目前我國的基礎(chǔ)建設(shè)投資和能源、資源的供應(yīng)，以及世界普遍存在的能源危機，電力、鋼材、水泥等的建造房屋的主要成本上漲的可能性遠遠大于下跌。再次，一個樓盤從立項開工到竣工交付使用，相當(dāng)部分費用是隱性支出，是事先無法預(yù)測到的。 如果是募集設(shè)立，那么更是有大問題。集資人互相不認識，后購買股票的集資人可以隨時轉(zhuǎn)讓股份，這就根本無法控制投機取巧所產(chǎn)生的風(fēng)險。而且，募集設(shè)立，國家對此控制的很嚴格，審批難度非常復(fù)雜和非常大，以建造個人居住房屋為目的，十之八九國家不會允許。 第七個問題，集資建房費用與廉價控制風(fēng)險 個人集資建房的最誘惑人心的就是建造后的房屋比市場出售的商品房價格要低，至少要低20%以上。果真如此？答案是否定的。 根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，辦理股份有限公司的各種審批、執(zhí)照、股票發(fā)行所需要費用是相當(dāng)可觀的；辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的各種審批、執(zhí)照費用也是相當(dāng)可觀的；股份有限公司的日常管理費用也是相當(dāng)不菲的。也就是說，在房屋建造項目獲得正式立項動工之前，所需要非房屋直接建造費用就至少在上百萬元人民幣以上，這筆錢，集資人是否愿意繳納或者說能否理解該費用支出的合理性？以上計算還不包括隱性創(chuàng)業(yè)成本，因為這些隱性成本對沒有實踐的人士來說，是無法估算的。其實，大家都明白，我國目前各項審批制度都不是完全透明的，又由于法律規(guī)定的過于簡陋，許多具體的審批手續(xù)和獲準條件都是授權(quán)地方政府自定，當(dāng)?shù)卣质跈?quán)主管部門決定。這又給權(quán)力尋租提供了廣泛的空間。 如果把這些費用全部攤?cè)腴_發(fā)成本核算中，再加上管理成本（公司運轉(zhuǎn)、人員薪水）和管理風(fēng)險，估計集資建房比市場價格低不了多少，甚至有可能高于市場銷售價格。 因為，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般都是有限責(zé)任公司，公司設(shè)立和管理成本遠遠低于股份有限公司；其次，開發(fā)的項目一般都是連續(xù)性的，許多開發(fā)費用都是可以作為成本平均分攤每個項目中，比如說開辦公司費、辦公費、管理費、技術(shù)資料費、行政管理費、公共關(guān)系費、設(shè)備材料進貨費等。這些費用在一個工程完工后，緊接的后面開工的項目照樣可以繼續(xù)使用。而集資建房需要一個項目就完全承擔(dān)。這成本顯然會大幅度增加。再次，由于是有經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士，隱性創(chuàng)業(yè)成本和公司運轉(zhuǎn)操作非正常費用（比如說尋租費用）也可以省卻或者說平均攤派到每個項目中，就不會顯得費用過高問題。 但更大問題是，如果在建造過程中遇見房產(chǎn)價格下跌，下跌后的房價與集資建造成本相差無幾或者更低，這時候，又該如何來解決集資人的思想動搖問題？或者說，在建造過程中遇見不在預(yù)見之內(nèi)的問題（施工風(fēng)險、銀行貸款政策性調(diào)整等）需要增加出資時，又如何來說服集資人繼續(xù)出資？ 以上幾個方面，都是主要的風(fēng)險問題，還有其它風(fēng)險這里不多說了。 七、個人集資建房的必要性 綜上所述，我的觀點，個人自主集資合作建房，實在是個天上的月亮，好看不中用。但這并不是說集資建房就沒有理由存在了。相反，從我國國情及社會根本制度出發(fā)，人人皆有住所居住，是社會主義本質(zhì)所決定的，這是不容置疑的。 因此，在當(dāng)前，國家已經(jīng)取消公房承租和購買房改房政策的情況下，商品房價格又遠遠高于工薪階層的可支配收入，經(jīng)濟適用住房的建造量又無法滿足正常需求量，那么，另一種解決居住問題的方式就應(yīng)該啟動，這就是由政府牽頭組織個人集資合作房屋。這即可避免盲目集資建房的風(fēng)險，減輕政府財政支付負擔(dān)，同時又解決了無住房階層的需要，還可以成為間接地調(diào)控房價上漲的政策。要實施該工程，就需要政府的明確支持與參與管理。8 / 8
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